Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 14 января 2014 г. по делу N 33-7/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Софиной И.М.,

судей Прасол Е.В., Фроловой Ж.А.,

при секретаре судебного заседания Губиной С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 14 января 2014 года гражданское дело по исковому заявлению к о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, освобождении помещения

по апелляционной жалобе на решение Курганского городского суда Курганской области от 10 июня 2013 года, которым постановлено:

"Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды с правом выкупа от 01.10.2009 между и .

Обязать освободить нежилое помещение - здание Туристической базы

Взыскать с в пользу задолженность по арендной плате руб., а также расходы по госпошлине в сумме руб.

В остальной части иска о взыскании задолженности по арендной плате отказать".

Заслушав доклад судьи Фроловой Ж.А., объяснения представителя истца Верховодова Д.В., представителя ответчика Безельта А.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дмитриенко С.Ю. обратилась в суд с иском к Адуашвили Г.Н. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, освобождении помещения.

В обоснование заявленных требований указывала, что является собственником здания туристической базы общей площадью кв.м по адресу: . По договору аренды с правом выкупа от 01.10.2009 и дополнительного соглашения к нему от 01.12.2009 данное здание передано в аренду Адуашвили Г.Н. на пять лет. Пунктом 3.6 и 5.2 договора аренды ответчик принял на себя обязанность застраховать объект аренды от пожара и действий третьих лиц в пользу арендодателя, а также своевременно оплачивать арендную плату в размере рублей ежемесячно. Указанные обязательства ответчик надлежаще не исполнял, за период с 01.12.2009 по 28.02.2013 им уплачено рублей, задолженность составляет рублей. 03.01.2013 и 21.03.2013 в адрес ответчика направляла письменные претензии с требованием об исполнении принятых на себя обязательств.

Дмитриенко С.Ю. просила суд расторгнуть договор аренды с правом выкупа от 01.10.2009, дополнительные соглашения от 01.12.2009 N 1, от 28.09.2011 N 2, обязать Адуашвили Г.Н. освободить занимаемое нежилое помещение - здание туристической базы взыскать с Адуашвили Г.Н. задолженность по арендной плате в размере рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании Дмитриенко С.Ю. на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в исковом заявлении, настаивала.

Ответчик Адуашвили Г.Н. участия в рассмотрении дела не принимал.

Суд исковые требования удовлетворил частично, постановив изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Адуашвили Г.Н. просит решение суда отменить. В обоснование жалобы ссылается на положения ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), предусматривающие возможность обращения в суд с требованиями о расторжении или изменении договора только после получения отказа другой стороны либо неполучения ответа на данное предложение в установленный им срок или в тридцатидневный срок. Полагает, что данные требования закона не исполнены, надлежащих доказательств направления в его адрес досудебной претензии материалы дела не содержат. Кроме того, указывает, что судом необоснованно не принято во внимание целевое назначение спорного здание и наличие у него на момент рассмотрения дела статуса индивидуального предпринимателя, что в совокупности свидетельствует об экономическом характере спора и его подведомственности Арбитражному суду Курганской области.

В возражениях на апелляционную жалобу Дмитриенко С.Ю. считает решение суда законным и обоснованным. Обращает внимание на то, что договор аренды от 01.10.2009 заключен с физическим лицом Адуашвили Г.Н. Указывает, что досудебная претензия направлялась по всем известным адресам ответчика.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с нарушением судом норм процессуального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии со ст. 153 ГПК РФ судья, признав дело подготовленным, выносит определение о назначении его к разбирательству в судебном заседании, извещает стороны, других лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела, вызывает других участников процесса.

Согласно ч. 3 ст. 113 ГПК РФ лицам, участвующим в деле, судебные извещения и вызовы должны быть вручены с таким расчетом, чтобы указанные лица имели достаточный срок для подготовки к делу и своевременной явки в суд.

Однако, сведений о выполнении судом требований закона по надлежащему извещению ответчика Адуашвили Г.Н. в материалах дела не имеется, в связи с чем соответствующие доводы жалобы о неизвещении ответчика о месте и времени рассмотрения дела обоснованны. Кроме того, судебной коллегией установлено, что к участию в деле не привлечено ООО "Соломон", являвшееся субарендатором спорного имущества в период рассмотрения дела судом.

Таким образом, решение суда подлежит отмене. В связи с отменой решения суда по данным основаниям, судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда определением от 25.12.2013 постановила рассмотреть дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, установленных главой 39 ГПК РФ, одновременно к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечено ООО "Соломон".

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика по доверенности Безельт А.С. на удовлетворении жалобы настаивал.

Представитель истца Верховодов Д.В., действующий на основании доверенности, против удовлетворения жалобы возражал.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица ООО "Соломон", о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещен надлежаще, о причинах неявки суд не уведомил, в связи с чем на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, что истец Дмитриенко С.Ю. на основании договора дарения от 30.10.2009, заключенного с , является собственником одноэтажного нежилого здания туристической базы (свидетельство о государственной регистрации права от - л.д. 14).

01.10.2009 предыдущий собственник здания (арендодатель) заключила с Адуашвили Г.Н. (арендатор) договор аренды с правом выкупа, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование имущественный комплекс, который включает в себя право пользование землей, объектами движимого и недвижимого имущества нежилого здания туристической базы , на срок с 01.10.2009 по 30.09.2014 (л.д. 7-9). Государственная регистрация данного договора произведена 21.10.2009.

В соответствии с п. 4.6 договора и на основании акта приемки-передачи вышеуказанное здание туристической базы передано арендатору Адуашвили Г.Н. (л.д. 10).

В связи с переходом права собственности на нежилое помещение туристической базы от к Дмитриенко С.Ю., последняя 01.12.2009 заключила с Адуашвили Г.Н. дополнительное соглашение N 1 к договору аренды с правом выкупа от 01.10.2009, согласно которому изменены сведения об арендодателе и основаниях возникновения его права собственности на арендуемый объект недвижимости, также стороны установили запрет на отчуждение объекта аренды арендодателем третьим лицам. Иные условия ранее заключенного договора оставлены без изменения (л.д. 11). 18.12.2009 дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Курганской области.

28.09.2011 Дмитриенко С.Ю. и Адуашвили Г.Н. заключили дополнительное соглашение N 2 к названному договору аренды, изложив п. 1.6 в новой редакции: "В случае выкупа арендатором объекта право собственности переходит к нему, а также в случае выкупа арендатором объекта право собственности переходит на КТП-980, воздушно-кабельную линию (АВВГ-3*120) протяженностью 150 метров, трансформатор 63 кВа, производящих электроснабжение объекта" (л.д. 12). 12.10.2011 Управлением Росреестра по Курганской области произведена государственная регистрация данного соглашения.

Пунктами 3.2.2 и 5.2 договора аренды с правом выкупа от 01.10.2009 арендатор принял обязанность вносить арендную плату в кассу арендодателя за каждый месяц до 5 числа оплачиваемого месяца в сумме рублей.

Обязанность по оплате аренды здания туристической базы Адуашвили Г.Н. надлежаще не исполнял, в связи с чем Дмитриенко С.Ю. 03.01.2013 направила в его адрес по месту нахождения арендуемого объекта письменную претензию о погашении задолженности за период с 01.12.2009 по 31.12.2012 в размере рублей в срок до 20.01.2013 (л.д. 13).

21.03.2013 Дмитриенко С.Ю. повторно направила в адрес Адуашвили Г.Н. по месту нахождения арендуемого объекта, по месту жительства ответчика, указанному в договоре, а также известному месту жительства в городе Кургане письменную претензию с требованием погасить задолженность на 01.04.2013 в сумме рублей в срок до 08.04.2013 и подписать соглашение о расторжении договора аренды с правом выкупа от 01.10.2009 и дополнительных соглашений к нему от 01.12.2009 N 1 и от 28.09.2011 N 2 (л.д. 15-17).

Поскольку в рамках досудебного урегулирования спора требования истца о выплате задолженности по договору аренды и о расторжении договора исполнены не были, с данными требованиями Дмитриенко С.Ю. обратилась в суд.

Согласно ст. ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

По смыслу ст. 606 ГК РФ арендные отношения носят возмездный характер.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Соответствующие императивные нормы при заключении рассматриваемого договора были соблюдены, в договоре определена конкретная выкупная цена нежилого здания туристической базы ( рублей) и ежемесячная сумма платы за аренду здания ( рублей). Договор содержит все существенные условия и считается заключенным. Ответчик договор и его условия не оспаривал, также как и исполнение аредодателем обязательства по передаче в его пользование арендованного имущества.

В силу ч. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Аналогичные положения содержатся в ст. 8 ГК РФ.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с подп. 3 п. 1 и п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 2 ст. 452 ГК РФ также содержит норму, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Данный порядок истцом соблюден.

Условия договора аренды с правом выкупа от 01.10.2009 также предусматривают возможность его расторжения при неисполнении арендатором обязанности по оплате арендных платежей (п. 6.15).

Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца обязательства по договору аренды исполнялись ответчиком ненадлежаще. За период пользования арендованным имуществом с 01.12.2009 по 28.02.2013 Адуашвили Г.Н. обязан был уплатить Дмитриенко С.Ю. арендную плату в размере рублей (39 месяцев х рублей). Фактически ответчик уплатил только рублей, что подтверждено журналом расчетов, ответчиком не оспаривалось. Задолженность Адуашвили Г.Н. по арендной плате в спорный период составляет рублей.

Таким образом, требования Дмитриенко С.Ю. о расторжении договора аренды с правом выкупа от 01.10.2009 и дополнительных соглашений к нему, а также о взыскании задолженности по арендной плате обоснованны и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Стороной ответчика не представлено доказательств освобождения арендованного имущества и передачи его арендодателю, либо уклонения истца от принятия объекта недвижимости, поэтому требование Дмитриенко С.Ю. о возложении на Адуашвили Г.Н. обязанности освободить нежилое здание туристической базы , обоснованно и подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о неподведомственности спора суду общей юрисдикции несостоятелен.

Согласно ч. 2 ст. 27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.

Соответственно, подведомственность дел арбитражным судам, по общему правилу, определяется на основании двух взаимосвязанных критериев: субъектный состав спора и характер спорных правоотношений.

Как видно из материалов дела одна из сторон - истец Дмитриенко С.Ю. не является индивидуальным предпринимателем, поэтому спор с ее участием обоснованно принят к рассмотрению судом общей юрисдикции с соблюдением требований ст. 22 ГПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

При обращении в суд Дмитриенко С.Ю. уплатила государственную пошлину в сумме рублей (л.д. 2, 3). С учетом вышеприведенной нормы закона и размера удовлетворенных требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины в сумме рублей.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курганского городского суда Курганской области от 10 июня 2013 года отменить.

Исковые требования к о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, возложении обязанности освободить арендуемое помещение, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды с правом выкупа от 01.10.2009 с дополнительными соглашениями от 01.12.2009 и от 28.09.2011, заключенный между и .

Обязать освободить нежилое помещение - здание туристической базы

Взыскать с в пользу задолженность по арендной плате в размере рублей, а также расходы по госпошлине в сумме рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Судья-председательствующий

Судьи: