Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 22 ноября 2013 г. по делу N 11-12287/2013

судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Терюшовой О.Н.,

судей: Давыдовой В.Е., Онориной Н.Е.,

при секретаре Куликовой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе администрации города Челябинска на решение Ленинского районного суда города Челябинска от 03 сентября 2013 года.

Заслушав доклад судьи Терюшовой О.Н. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, объяснения представителя ответчика администрации города Челябинска - Кутепова А.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца - Романовского Д.В., возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Романовский Д.В., общество с ограниченной ответственностью "Диагност-Авто" (далее по тексту ООО "Диагност-Авто") с учетом уточнения иска обратились в суд с иском к администрации города Челябинска о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка, площадью **** кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ****, кадастровый номер ****.

В обоснование требований указали, что Романовский Д.В. и ООО "Диагност-Авто" являются собственниками объекта незавершенного строительства (комплекс автоуслуг), площадью **** кв.м, степень готовности 90% по 19/20 и 1/20 доли соответственно. Романовский Д.В. обратился в администрацию города Челябинска с заявлением о выкупе земельного участка в общую долевую собственность, однако ему было отказано в связи с тем, что земельный участок, находящийся под объектом незавершенного строительства выкупу не подлежит. Истцы считают отказ незаконным, просили на ответчика возложить обязанность предоставить испрашиваемый участок в собственность за плату.

Решением Ленинского районного суда г. Челябинска от 03 сентября 2013 года исковые требования Романовского Д.В., ООО "Диагност-Авто" удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация города Челябинска просит

отменить решение суда, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное толкование закона. Указывает на то, что мотивом отказа в выкупе земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (приватизация земельного участка) явилось расположение в границах земельного участка объекта незавершенного строительства - комплекса автоуслуг. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, сооружений, строений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Считает, что степень готовности объекта 90% - не имеет самостоятельного гражданско-правового значения, а вывод суда о возможности эксплуатации объекта незавершенного строительства - субъективным. По мнению заявителя, обжалуемое решение суда влечет установление незаконной судебной практики вовлечения незавершенных строительством объектов в гражданский оборот (процесс эксплуатации), без надлежащего ввода их в эксплуатацию. Указывает на то, что дело рассмотрено с нарушением правил подведомственности, поскольку Романовский Д.В. обладает статусом индивидуального предпринимателя. В производстве Арбитражного суда Челябинской области находится дело N А76-11084/2013, где заявителем выступает ИП Романовский Д.В. Фактически, по мнению заявителя, дело носит экономический характер и не подлежало рассмотрению в суде общей юрисдикции, в связи с чем производство по делу подлежит прекращению.

Представитель ответчика - комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещен, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В отзывах на апелляционную жалобу Романовский Д.В. просит оставить решение суда первой инстанции без изменения как соответствующее действующему законодательству.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Судом установлено, что Романовский Д.В. и ООО "Диагност-Авто" являются собственниками объекта незавершенного строительства (комплекс автоуслуг) площадью **** кв.м, степень готовности 90% по 19/20 и 1/20 доли соответственно. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью **** кв.м, находящемся по адресу: г. Челябинск, ул. ****, кадастровый номер ****, предоставленном по договору краткосрочной аренды для строительства

1

комплекса автоуслуг.

04 апреля 2013 г. Романовский Д.В. и ООО "Диагност-Авто" обратились в администрацию г. Челябинска с заявлением о выкупе земельного участка площадью **** кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. ****, кадастровый номер **** (л.д.5).

Администрация г. Челябинска письмом от 29 мая 2013 года отказала Романовскому Д.В. и ООО "Диагност-Авто" в выкупе земельного участка в связи с тем, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (л.д. 19).

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в отсутствие прямого запрета на передачу земельного участка в собственность, установленного Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами, правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают все собственники расположенных на этих участках объектов недвижимости, включая собственников объектов незавершенного строительства.

Установив в ходе рассмотрения дела, что расположенный на земельном участке объект недвижимого имущества - здание, имеет степень готовности 90%, отвечает требованиям ст. 130 Гражданского кодекса РФ и фактически эксплуатируется, суд пришел к выводу о том, что принадлежащее истцу здание - объект незавершенного строительства используется в соответствии с его назначением, а, следовательно, цель, для которой был предоставлен испрашиваемый земельный участок - достигнута.

Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание, что положениями ст. 28 Земельного Кодекса РФ отказ в предоставлении земельного участка в собственность граждан не допускается, спорный земельный участок не изъят из оборота, федеральным законодательством не установлен запрет на приватизацию земельного участка, он не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, суд пришел к выводу о незаконности отказа администрации г. Челябинска от 29 мая 2013 года о предоставлении Романовскому Дмитрию Валерьевичу и ООО "Диагност-Авто" земельного участка площадью **** кв. м по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. ****, кадастровый номер **** по выкупной цене и необходимости возложения обязанности на администрацию г. Челябинска предоставить Романовскому Д.В. и ООО "Диагност-Авто" в общую долевую собственность по 19/20 и 1/20 доли соответственно, земельный участок площадью **** кв. м по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. ****, кадастровый номер **** по выкупной цене в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

з

Между тем вывод суда о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Вопреки возражениям Романовского Д.В. на апелляционную жалобу к настоящему делу данные случаи не относятся.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его

4

использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного Кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Договором аренды земельного участка **** от 14 октября 2009 года (л.д. 339) и письмом администрации N 21976 от 28 декабря 2012 года (л.д. 31) подтверждается, что общество обладает правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой Романовскому Д.В. был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Таким образом, обжалуемое судебное постановление подлежит отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении судами норм права.

Руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда города Челябинска от 03 сентября 2013 года отменить. Вынести по делу новое решение. В удовлетворении исковых требований Романовского Д.В., ООО "Диагност-Авто" - отказать.

Председательствующий

Судьи

5