Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 16 января 2014 г. по делу N 11-546/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Щербаковой Е.А.,

судей Уфимцевой Т.Д., Чаус И.А.,

при секретаре Юсупове Р.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе Купатадзе Г.А. на решение Копейского городского суда Челябинской области от 15 ноября 2013 года по иску Купатадзе Г.А. к Петкогло А.В., Давыдову А.А. о признании недействительными договоров купли-продажи жилого дома и земельных участков, применении последствий недействительности сделок.

Заслушав доклад судьи Щербаковой Е.А. об обстоятельствах дела, объяснения представителя Купатадзе Г.А. - Просвирина А.Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Петкогло А.В. -Шишменцева В.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Купатадзе Г.А. обратился в суд с иском к Петкогло А.В., Давыдову А.А. о признании недействительными договора купли-продажи жилого дома и земельного участка площадью 496 кв.м, расположенных по адресу ***, заключенного 20.03.2013 между Купатадзе Г.А. и Петкогло А.В., договора купли-продажи земельного участка площадью 492 кв.м по указанному адресу, заключенного 02.04.2013 между Купатадзе Г.А. и Петкогло А.В., договора купли-продажи земельного участка площадью 496 кв.м по указанному адресу, заключенного 02.04.2013 между Петкогло А.В. и Купатадзе Г.А., договора купли-продажи земельного участка площадью 496 кв.м по указанному адресу, заключенного 08.08.2013 между Петкогло А.В. и Давыдовым А.А., применении последствий недействительности сделок: признании за истцом права собственности на жилой дом общей площадью 46,7 кв.м и земельные участки площадью 496 кв.м и 492 кв.м, расположенные по адресу ***, взыскании с него в пользу Петкогло А.В. *** рублей, с Петкогло А.В. в пользу Давыдова А.А. - *** рублей.

В обоснование заявленных требований указал, что на основании договора купли-продажи от 18.12.2012 являлся собственником земельного участка площадью 988 кв.м и жилого дома общей площадью 46,7 кв.м, расположенных по адресу ***. Указанный земельный участок был разделен на два участка, за ним зарегистрировано право собственности на смежные земельные участки площадью 496 кв.м и 492 кв.м, на котором расположен жилой дом. Намереваясь продать жилой дом и земельный участок площадью 492 кв.м, он 20.03.2013 заключил с Петкогло А.Г. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в котором ошибочно указан земельный участок площадью 496 кв.м. Поскольку продан жилой дом без земельного участка, на котором он расположен, указанная сделка противоречит положениям ч.2 ст.552 ГК РФ. Для исправления ошибки они решили произвести обмен земельных участков, оформив его договорами купли-продажи. 02 апреля 2013 года на государственную регистрацию были сданы договоры купли-продажи земельных участков между истцом и Петкогло А.В. - земельного участка площадью 492 кв.м и между Петкогло А.В. и истцом - земельного участка площадью 496 кв.м. На основании заявления Петкогло А.В. от 09.04.2013 государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок площадью 496 кв.м была приостановлена, а впоследствии прекращена, за Петкогло А.В. зарегистрировано право собственности на оба земельных участка. 08.08.2013 между Петкогло А.В. и Давыдовым А.А. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 496 кв.м по адресу ***. Договор купли-продажи от 20.03.2013 является недействительной сделкой, как не соответствующий требованиям закона, а также заключенный под влиянием заблуждения, поскольку стороны намеревались заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, на котором он расположен. В связи с недействительностью данного договора недействительны последующие договоры купли-продажи земельных участков от 02.04.2013 и от 08.08.2013. Кроме того, договоры купли-продажи земельных участков от 02.04.2013 являются притворными сделками, прикрывающими договор мены (л.д.21-23).

В судебном заседании Купатадзе Г.А., его представитель Просвирин А.Г. на удовлетворении иска настаивали.

Представитель Петкогло А.В. - Шишменцев В.В. иск не признал.

Петкогло А.В., Давыдов А.А., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебном заседании не присутствовали.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований отказал.

2

В апелляционной жалобе Купатадзе Г.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Ссылается на то, что судом не применены положения ст. 168 ГК РФ, договор купли-продажи дома и земельного участка от 20.03.2013 является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям закона, соответственно, являются недействительными последующие сделки купли-продажи земельных участков. При рассмотрении дела не установлено, на каком именно земельном участке (площадью 496 кв.м или площадью 492 кв.м) расположен жилой дом. Полагает необоснованным вывод суда об отсутствии у него существенного заблуждения относительно договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20.03.2013, поскольку в тексте договора имеется описка в указании площади и кадастрового номера отчуждаемого земельного участка.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Купатадзе Г.А., Петкогло А.В., Давыдов А.А., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст.ст. 167,327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ); переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделок) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п.2 ст.552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3

В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Согласно ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть, сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии со ст.5 6 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенному 18 декабря 2012 года между Ч.Г.Ю ... (продавец) и Купатадзе Г.А. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил жилой дом общей площадью 46,7 кв.м и земельный участок площадью 988 кв.м, расположенные по адресу ***, за *** рублей, переданных до подписания договора; право собственности Купатадзе Г.А. на указанные жилой дом и земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке (л.д.25,26,78).

Впоследствии произведен раздел земельного участка площадью 988 кв.м по адресу *** с образованием двух земельных участков по указанному адресу площадью 492 кв.м и 496 кв.м (л.д.27-33).

За Купатадзе Г.А. 14.03.2013 было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 492 кв.м по адресу *** кадастровый номер *** и на земельный участок площадью 496 кв.м по адресу *** кадастровый номер *** (л.д.34,35).

Согласно договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного 20 марта 2013 года между Купатадзе Г.А. (продавец) и Петкогло А.В. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил жилой дом общей площадью 46,7 кв.м и земельный участок площадью 496 кв.м, расположенные по адресу ***, по цене *** рублей, расчет произведен до подписания договора; право собственности Петкогло А.В. на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке (л.д.36,69).

4

Согласно договора купли-продажи земельного участка, заключенного 02 апреля 2013 года между Купатадзе Г.А. (продавец) и Петкогло А.В. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 492 кв.м, расположенный по адресу ***, по цене *** рублей, расчет произведен до подписания договора; право собственности Петкогло А.В. зарегистрировано в установленном порядке (л.д.37).

Согласно договора купли-продажи земельного участка, заключенного 02 апреля 2013 года между Петкогло А.В. (продавец) и Купатадзе Г.А. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 496 кв.м, расположенный по адресу ***, по цене *** рублей, расчет произведен до подписания договора. Государственная регистрация перехода права собственности и права собственности прекращена 11.04.2013 на основании заявлений Петкогло А.В. и Купатадзе Г.А. о прекращении государственной регистрации (л.д.38,40,67,68).

По договору купли-продажи земельного участка, заключенному 08 августа 2013 года, Петкогло А.В. продал, а Давыдов А.А. купил земельный участок площадью 496 кв.м, находящийся по адресу ***; право собственности Давыдова А.А. зарегистрировано в установленном порядке (л.д.41,72).

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка площадью 496 кв.м, расположенных по адресу ***, заключенного 20 марта 2013 года между Купатадзе Г.А. и Петкогло А.В., суд первой инстанции исходил из того, что истцом в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии у него в момент заключения сделки порока воли, ошибочных представлений о правовой природе и последствиях совершаемой сделки. Установив, что после заключения названного договора между Купатадзе Г.А. и Петкогло А.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 492 кв.м по указанному адресу, на котором, по утверждению истца, находится проданный дом, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора от 20 марта 2013 года недействительной сделкой, не соответствующей требованиям закона - п.2 ст.552 ГК РФ. Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договоров купли-продажи земельных участков от 02.04.2013 недействительными по основаниям, установленным в ч.2 ст. 170 ГК РФ, суд исходил из отсутствия доказательств того, что при заключении данных сделок стороны имели в виду иную сделку и достигли соглашение по всем существенным условиям иной сделки. Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для

5

признания недействительными договоров купли-продажи жилого дома и земельных участков от 20 марта 2013 года, 02 апреля 2013 года, было отказано в признании недействительной последующей сделки купли-продажи земельного участка от 08 августа 2013 года между Петкогло А.В. и Давыдовым А.А.

Выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, поскольку они основаны на установленных в судебном заседании фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В соответствии со ст.327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Доводы апелляционной жалобы Купатадзе Г.А. о том, что судом не применены положения ст. 168 ГК РФ, договор купли-продажи дома и земельного участка от 20 марта 2013 года является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям закона (п.2 ст.552 ГК РФ), соответственно, являются недействительными последующие сделки купли-продажи земельных участков; при рассмотрении дела не установлено, на каком именно земельном участке (площадью 496 кв.м или площадью 492 кв.м) находится жилой дом, не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Положения ст.522 ГК РФ развивают закрепленный в пп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

При этом по смыслу п.2 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, собственником которого является продавец, без указания в договоре купли-продажи на передачу покупателю права собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью, не является безусловным основанием для признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной.

Из материалов дела следует, что Купатадзе Г.А. являлся собственником жилого дома и земельного участка площадью 988 кв.м, расположенных по адресу ***; впоследствии им был произведен раздел указанного земельного участка с образованием двух земельных участков площадью 492 кв.м и 496 кв.м, при этом адрес земельных участков остался прежним, а в представленном истцом межевом плане отсутствует указание на то, что на каком-либо из двух вновь образованных земельных участков находится жилой дом.

6

Доказательств нахождения жилого дома на земельном участке площадью 492 кв.м по адресу ***, как это указано истцом, материалы дела не содержат.

Кроме того, 02 апреля 2013 года между Купатадзе Г.А. и Петкогло А.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 492 кв.м, расположенного по адресу ***. Таким образом, в собственность Петкогло А.В. по двум договорам купли-продажи были переданы два земельных участка по адресу ***, ранее являвшихся одним земельным участком площадью 988 кв.м, на котором находился жилой дом.

С учетом изложенного принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов не нарушен, соответственно,.основания для признания недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20 марта 2013 года как не соответствующего требованиям закона отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы Купатадзе Г.А. о необоснованности вывода суда об отсутствии у него существенного заблуждения относительно договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20.03.2013, поскольку в тексте договора имеется описка в указании площади и кадастрового номера отчуждаемого земельного участка, не являются основанием для отмены решения суда.

По смыслу п.1 ст. 178 ГК РФ в редакции, действовавшей в момент совершения сделки, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле.

Пункт 3 ст. 10 ГК РФ устанавливает презумпцию разумности действий участников гражданских правоотношений, следовательно, предполагается, что при заключении сделки стороны имеют четкое представление о наступающих последствиях.

Заключенный между Купатадзе Г.А. и Петкогло А.В. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20 марта 2013 года содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, совершен в надлежащей форме, подписан сторонами.

Намерения сторон выражены в договоре достаточно ясно, содержание договора позволяло истцу оценить природу и последствия совершаемой

7

сделки - продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу ***.

Намерения сторон на продажу и покупку жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу ***, не оспаривались ими в судебном заседании.

Учитывая изложенное, при наличии заключенного 02 апреля 2013 года между Купатадзе Г.А. и Петкогло А.В. договора купли-продажи земельного участка площадью 492 кв.м, расположенного по адресу ***, на котором по утверждению истца находится жилой дом, отчуждение по договору купли-продажи от 20 марта 2013 года земельного участка площадью 496 кв.м по указанному адресу не является основанием для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 178 ГК РФ.

По основанию притворности (ч.2 ст. 170 ГК РФ) может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывающая иную волю всех участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил, предусмотренных ст.432 ГК РФ, достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Допустимых и достоверных доказательств того, что сделки купли-продажи земельных участков от 04 апреля 2013 года прикрывали иную волю ее участников, которые желали создания иных правовых последствий, суду не представлено.

Государственная регистрация перехода права собственности и права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка площадью 496 кв.м по адресу ***, заключенного 02 апреля 2013 года между Петкогло А.В. и Купатадзе Г.А., прекращена 11.04.2013 на основании заявлений сторон сделки, в связи с чем заключенные 02.04.2013 договоры купли-продажи земельных участков не могут быть расценены как договор мены, к данным сделкам не могут быть применены правила, относящиеся к договору мены.

В апелляционной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

8

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Копейского городского суда Челябинской области от 15 ноября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Купатадзе Г.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

9