Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 25 мая 2007 г. N 03-03-06/1/319 О порядке учета в целях налогообложения прибыли дополнительных расходов, возникающих у застройщиков при реализации условий инвестиционного контракта, связанных с исполнением обязательств перед органами государственной власти или органами местного самоуправления

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 25 мая 2007 г. N 03-03-06/1/319

ГАРАНТ:

См. комментарий к настоящему письму

Вопрос: Некоммерческое партнерство убедительно просит дать разъяснения по следующему вопросу.

Организации, являющиеся членами некоммерческого партнерства (далее - Общества), осуществляют деятельность по реконструкции жилых микрорайонов города Москвы в соответствии с инвестиционными контрактами, заключенными с Правительством Москвы.

По условиям инвестиционных контрактов Общества выступают в роли заказчиков-инвесторов.

В соответствии с законодательством г. Москвы реализация заказчиками-инвесторами инвестиционных проектов на территории г. Москвы осуществляется при соблюдении следующих условий:

- передаче городу Москве доли в жилой площади объектов (постановления Правительства г. Москвы от 27.04.2004 N 255-ПП, от 18.04.2006 N 268-ПП);

- уплате расчетного размера платежа городу Москве (постановление Правительства Москвы от 07.11.2006 N 882-ПП);

- передаче объектов инженерного и коммунального назначения городу Москве (постановление Правительства Москвы от 22.08.2000 N 660);

- внесении платы за право на заключение договора аренды и платы за оформление правоустанавливающих документов на земельные участки (закон г. Москвы от 14.05.2003 N 27).

Кроме того, дополнительные условия реализации инвестиционных проектов могут быть определены лотовой документацией аукциона по определению заказчика-инвестора (постановление Правительства Москвы от 27.04.2004 N 255-ПП).

Необходимо отметить, что Методика определения расчетного размера платежа городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 07.11.2006 N 882-ПП, предусматривает уменьшение расчетного размера платежа на сумму согласованных с городом обременений (в денежном выражении), включая имущество, передаваемое городу в натуральном выражении.

Таким образом, перечисленные условия выступают платой за право заключения инвестиционного контракта и возможность реализации инвестиционного проекта на территории города Москвы. Без соблюдения указанных условий реализация инвестиционного проекта на территории города Москвы невозможна.

Как упоминалось выше, между Правительством Москвы и Обществами заключается инвестиционный контракт. Инвестиционный контракт по своей природе является гражданско-правовым договором, в соответствии с которым Общества принимают на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта и передаче городу Москве жилых площадей и объектов инженерного и коммунального назначения, уплате расчетного размера платежа городу Москве и др. платежей в соответствии с законодательством г. Москвы, а Правительство Москвы - по предоставлению земельного участка для целей жилищного строительства; выдаче разрешения на строительство; оформлению договора аренды земельного участка; оказанию содействия в выдаче технических условий на присоединение к городским сетям инженерно-технического обеспечения; выделению необходимых мощностей в городских сетях, к которым будут подключены объекты; осуществлению учетной регистрации инвестиционного контракта и др.

Таким образом, передача части площадей в возводимых жилых домах и объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы, а также осуществление платежей, в том числе в бюджет города Москвы, является предоставлением встречного исполнения по гражданско-правовой сделке.

Для финансирования проекта Общества привлекают средства соинвесторов (дольщиков). С дольщиками заключаются договора уступки прав требования на квартиру определенной площади.

При этом Общества расходы по строительству жилых площадей и объектов инженерного и коммунального назначения, передаваемых городу Москве, расходы по уплате расчетного размера платежа городу Москве, расходы на благоустройство застраиваемого земельного участка относят в целях определения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль на стоимость капитальных вложений, т. е. в уменьшение доходов от уступки прав на данную квартиру.

Применительно к данной ситуации просим Вас подтвердить правильность нашего вывода о возможности относить расходы по строительству жилых площадей и объектов инженерного и коммунального назначения, передаваемых городу Москве, расходы по уплате расчетного размера платежа городу Москве и расходы на благоустройство застраиваемого земельного участка на стоимость капитальных вложений, т. е. в уменьшение доходов от уступки прав на квартиры, в целях определения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо от 16.05.2007 N 57 по вопросу учета в целях налогообложения прибыли дополнительных расходов, возникающих у застройщиков (заказчиков, инвесторов) при реализации условий инвестиционного контракта, связанных с исполнением обязательств перед органами государственной власти или органами местного самоуправления, и сообщает следующее.

В ходе строительства по условиям инвестиционного контракта у застройщиков (заказчиков, инвесторов) помимо непосредственно строительства объектов жилого и нежилого фонда возникает обязанность в строительстве или финансировании дополнительных объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей для нужд государственных или муниципальных органов власти, в чьем ведении находятся земельные участки отчуждаемые под строительство.

Речь идет об обязательствах, которые возникают в связи с получением прав на необходимый для строительства земельный участок (в случае если он находится в государственной или муниципальной собственности), а также разрешения на строительство (в том числе реконструкцию, капитальный ремонт) объектов жилого и нежилого фонда.

Возникновение данных обязательств обусловлено тем, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в качестве дополнительных условий предоставления налогоплательщикам соответствующих прав для создания (строительства, реконструкции, капитального ремонта) объектов жилого и нежилого фонда, предъявляют требования по созданию (строительству, реконструкции, капитальному ремонту) объектов социальной и коммунальной инфраструктуры (в том числе объектов жилого и нежилого фонда), а также инженерных сетей.

Глава 25 "Налог на прибыль организаций" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не предусматривает отраслевых особенностей налогообложения налогом на прибыль доходов и расходов, возникающих в ходе строительства объектов недвижимости. Вследствие этого для указанных налогоплательщиков применяется общий порядок отражения в целях налогообложения прибыли организаций доходов и расходов, установленный главой 25 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Кодекса в целях налогообложения прибыли расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. При этом расходами признаются любые обоснованные и документально подтвержденные затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

В силу того, что осуществление застройщиком (заказчиком, инвестором) указанных дополнительных расходов непосредственно вытекает из условий инвестиционного контракта и связано с деятельностью организации, направленной на получение прибыли, эти расходы в целях налогообложения прибыли признаются экономически обоснованными.

В то же время согласно пункту 5 статьи 270 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходы, осуществленных в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств. С учетом этого, дополнительные расходы застройщика (заказчика, инвестора), связанные с наличием в инвестиционном контракте дополнительных обременений, как расходы капитального характера формируют первоначальную стоимость объекта строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 257 Кодекса в целях налогообложения прибыли первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно, - как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с пунктом 8 статьи 250 Кодекса), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов. В целях налогообложения прибыли расходом, связанным с эксплуатацией амортизируемого имущества, признается амортизация, исчисленная в соответствии с положениями статей 256 - 259 Кодекса.

По завершении строительства объектов, предусмотренных дополнительными обременениями, осуществляется их безвозмездная передача органам государственной власти и органам местного самоуправления. Пунктом 16 статьи 270 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей.

Согласно пункту 2 статьи 248 Кодекса имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги).

Исходя из изложенного, в случае если в рамках инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости предусмотрены дополнительные обременения в пользу органов государственной власти или органов местного самоуправления, без несения расходов на выполнение которых у организации отсутствует возможность осуществлять строительство объекта недвижимости, и при этом со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления возникают встречные возмездные обязательства (в виде предоставления прав на необходимый для строительства земельный участок, а также разрешения на строительство), то указанные расходы капитального характера можно рассматривать как экономически обоснованные расходы по выполнению работ (оказанию услуг) соответствующим органам государственной власти и органам местного самоуправления, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин