Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 15 января 2013 г. по делу N 33-26437/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

Председательствующего Тегуновой Н.Г.,

судей Савоскиной И.И., Варламовой Е.А.,

при секретаре Баранове А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании от 15 января 2013 года апелляционную жалобу Давыдовой ФИО10

на решение Одинцовского городского суда Московской области от 28 сентября 2012 года по делу по иску Давыдовой ФИО11к ОАО "494 Управление начальника работ" о признании права собственности на квартиру,

заслушав доклад судьи Савоскиной И.И.,

объяснения представителя Давыдовой К.С. по ордеру Шапиро М.А., представителя ОАО "494 Управление начальника работ" по доверенности Мошинец А.Н.,

УСТАНОВИЛА:

Давыдова К.С. обратилась с иском к ОАО "494 Управление начальника работ" о признании права собственности на квартиру N N, расположенную по адресу: "адрес".

В обоснование требований указала, что 11.01.2010 г. заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ответчик обязался подписать с истицей основной договор купли-продажи квартиры N N, расположенной по строительному адресу: "адрес"не позднее 31.03.2012 г. Постановлением Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области N 687 от 20.08.2010 г. объекту присвоен почтовый адрес: "адрес". Письмом от 27.02.2012 г. ответчик известил истицу об изменении срока заключения основного договора на 3,5 месяца, т.е. не позднее 15.07.2012 г. Истица считает, что свои обязательства по договору по выплате суммы гарантийного взноса в размере "данные изъяты"руб. 00 коп., который согласно п.3.5 предварительного договора засчитывается в счет исполнения обязательств по основному договору по оплате стоимости квартиры, выполнила полностью, что подтверждается платежными поручениями на указанную сумму. Квартира передана ей по акту приема-передачи от 27.12.2010 г., в квартире она сделала ремонт, оплачивает коммунальные услуги и расходы по техническому обслуживанию квартиры и дома. 06.07.2012 г. истица направила в адрес ответчика претензию, в которой просила ответчика в срок до 15.07.2012 г. заключить с ней основной договор купли-продажи квартиры N N. Ответчик оставил претензию без ответа. Истица полагает, что ответчик не исполнил свои договорные обязательства, чем нарушает ее права.

В судебном заседании представитель истца требования поддержала. Представитель ответчика ОАО "494 УНР" с иском согласился.

Представители третьих лиц Министерства обороны Российской Федерации, ФГУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом о времени и месте судебного заседания извещены, в суд не явились.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 28 сентября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истица Давыдова К.С. просит об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит основания к отмене решения суда как постановленного с неправильным применением норм материального права, а выводы чуда не соответствуют обстоятельствам дела.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ, ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N234 (в редакции от 07.09.2012 N893) "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности", пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ (ред. от 12.12.2011), пришел к выводу о том, что право собственности, возникшее на основании предварительного договора, не является действительным без государственной регистрации, в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности, аренды, субаренды на земельный участок у ОАО "494 УНР" право отчуждать квартиру не возникло, а сделка, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения отдельно от земельного участка, является ничтожной.

Судебная коллегия с выводами суда не согласна по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Материалами дела установлено, что 11.01.2010 г. Давыдова К.С. заключила с ответчиком предварительный договор N135/Н-1 купли-продажи квартиры N N, расположенной по строительному адресу: "адрес", согласно которому ответчик обязался подписать с истицей основной договор купли-продажи квартиры не позднее 31 марта 2012 года.

Свои обязательства по предварительному договору истица выполнила. Внесенный гарантийный взнос в размере "данные изъяты"руб. 00 коп. согласно п.3.3 предварительного договора засчитывастся в счет исполнения обязательств по основному договору по оплате стоимости квартиры. Доказательством оплаты являются платежные поручения N 3 от 18.01.2010 г. на сумму "данные изъяты". 00 коп,. N 13781 от 15.12.2010 г. на сумму "данные изъяты"руб. 00 коп. и акт об исполнении денежных обязательств от 18.01.2010 г.

Свои обязательства ответчик не исполнил, до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен.

Материалы дела действительно не располагают сведениями о нахождении земельного участка, на котором ведется строительство дома, на каком-либо праве у ответчика.

Вместе с тем, из представленных доказательств усматривается, что строительство дома ведется на части земельного участка площадью 186388 кв.м. с кадастровым номером Nпо адресу: "адрес", находящегося в собственности Российской Федерации и переданного в постоянное (бессрочное) пользование Федеральному государственному учреждению "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации? которое является стороной по Инвестиционному контракту, предметом которого является строительство жилого комплекса. Целевое назначение участка: для комплексного освоения с целью жилищного строительства, категоия земель: земли населенных пунктов.

Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом N 1791-р от 02.08.2005г. "О строительстве жилого комплекса на земельном участке площадью 13 га Министерства обороны Российской Федерации, расположенного по адресу: "адрес"установлено, что на земельном участке общей площадью 13 га, являющимся частью земельного участка с кадастровым номером Nосуществляется снос зданий и сооружений находящихся в оперативном управлении Московской квартирно -эксплуатационной части района и осуществляется строительство жилого комплекса и объектов жилищно -коммунального хозяйства и социально - культурной сферы (пункт 1. л.д.52-53).

Из п. 1 указанного распоряжения следует, что ФАУФИ согласно с предложением Государственного учреждения Московской областной квартирно-эксплуатационной части района ( Заказчик), осуществить за счет средств Инвестора, отобранного на конкурсной основе, строительство жилого комплекса и объектов жилищно-коммунального хозяйства и социально-культурной сферы общей площадью не менее 117731 кв.м. ( в том числе не менее 107890 кв.м. общей площади квартир на земельном участке общей площадью 13 га, являющегося часть земельного участка площадью 18,9313 га, предоставленного в постоянное ( бессрочное) пользование государственному учреждению Московской квартирно-эксплуатационной части района с кадастровым номером Nс адресными ориентирами: "адрес"

На основании указанного распоряжения между ГУ Московская квартирно-эксплуатационная часть района ( Заказчик ) и ОАО "494 Управление начальника работ" ( Инвестор) заключен 02.11.2005 г. Инвестиционный контракт о застройке земельного участка площадью 13 га, являющийся частью земельного участка площадью 18,9313 га, с кадастровым номером N, который согласован с Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом.

Государственным Архитектурно-строительным надзором Министерства обороны РФ выдано разрешение на строительство жилого многоэтажного комплекса.

Обязательства по Инвестиционному контракту были выполнены.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию NКП50511000-197/23 от 15.07.2010 г. Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Министерства обороны РФ объект капитального строительства - 12-ти этажный жилой дом в составе жилого комплекса с объектами инфраструктуры, 1-я очередь строительства, расположенный по адресу: "адрес"введен в эксплуатацию.

Постановлением Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области N 687 от 20.08.2010 г. объекту капитального строительства - 12-ти этажному жилому дому, имеющему вышеуказанный строительный адрес присвоен почтовый адрес: "адрес"

Дополнительным соглашением N 3 от 15.11.2010 г. к Инвестиционному контракту от 02.11.2005 г. подписан протокол распределения общей площади квартир, а дополнительным соглашением N 5 от 15 ноября 2010 года принят акт о частичной реализации Инвестиционного контракта, согласованный с Департаментом имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации, в соответствии с которым квартира N Nпередана ОАО "494 Управление начальника работ", которые, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры, реализовали свое право на отчуждение недвижимого имущества, хотя и в отсутствие зарегистрированного на него права.

Ссылка суда на Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N234 (в редакции от 07.09.2012 N893) "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" к возникшим между сторонами правоотношениям не может быть применено, поскольку дополнительным соглашением N 13 от 03 февраля 2012 г. к Инвестиционному контракту от 02.11.2005 г. в связи с реорганизацией ФГКЭУ Московская квартирно-эксплуатационная часть района Министерства обороны РФ произведена замена на Федеральное государственное учреждение "Центральное управление имущественных отношений Министерства обороны РФ, у которой находится в постоянном ( бессрочном) пользовании земельный участок, на части которого велось строительство дома и возражении по его застройке представлено не было.

Все условия Инвестиционного Контракта и предварительного договора выполнены в полном объеме.

Судебная коллегия считает, что возникновение у истца право собственности на квартиру не может зависеть от отсутствия государственной регистрации права ответчика на квартиру и на земельный участок, на котором велось строительство дома, поскольку право ответчика продать Давыдовой К.И. квартиру никем не оспаривалось.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества ( ст. 224 ГК РФ ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона ( продавец) обязуется передать вещь ( товар) в собственность другой стороне ( покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму ( цену).

Истцом была уплачена стоимость квартиры, которая ответчиком была передана по акту приема-передачи. Таким образом, стороны, достигнув соглашения по всем существенным условиям договора, фактически исполнили их, что свидетельствует о сложившихся отношениях по купле -продаже.

Решение постановлено с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене, судебная коллегия принимает по делу новое решение, которым удовлетворяются исковые требования Давыдовой К.С. о признании право собственности на спорную квартиру.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 28 сентября 2012 года отменить. Принять по делу новое решение.

Признать за Давыдовой ФИО12право собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

Председательствующий

Судьи