Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 19 февраля 2013 г. по делу N 33-20004/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе:

председательствующего Брыкова И.И.

судей Алибердовой Н.А., Мариуца О.Г.

при секретаре Глазуновой С.С.

рассмотрев 19 февраля 2013 г. в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца ПИК "Общее дело" на решение Люберецкого городского суда Московской области от 28 мая 2012 г. по делу по иску ПИК "Общее дело" к Горяйновой О.Б. о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество,

заслушав доклад судьи Алибердовой Н.А.,

объяснения представителя истца ПИК "Общее дело" Фоминой Е.Г., ответчицы Горяйновой О.Б., её представителя Зайцевой К.В.,

УСТАНОВИЛА:

истец ПИК "Общее дело" обратился в суд с иском к ответчице Горяйновой О.Б. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Требования мотивированы тем, что согласно Уставу ПиК "Общее дело" кооператив действует в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилье путем его приобретения на первичном и вторичном рынке жилья.

02.12.2006 г. Горяйнова О.Б. вступила в ПИК "Общее дело", приняла условия членства в кооперативе, получила и подписала соответствующие документы, оплатила 02.12.2006 г. часть вступительного членского взноса в сумме 7874 руб., затем производила оплату паевых взносов.

В соответствии с условиями заключенного между сторонами членского договора истец обязался оказать помощь в подборе и приобретении для ответчика квартиры, в т.ч. предоставить заём, а член кооператива Горяйнова О.Б. обязалась внести в кооператив вступительный взнос и оплачивать паевые взносы в размере, установленном Приложением N 1 к данному договору (индивидуальный график накопления паевого взноса от 02.12.2006 г. и от 30.07.2007 г.).

19.09.2007 г. ответчик Горяйнова О.Б. изъявила желание о приобретении комнаты N 2 в трехкомнатной квартире по адресу: "адрес", стоимостью 1015 000,0 руб., о чем стороны подписали Соглашение о выборе объекта недвижимости от 19.09.2007 г.

19.09.2007 г. истец предоставил ответчику заём для приобретения вышеуказанной комнаты в размере 693 847,0 руб., о чем между сторонами был заключен договор предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа N 1067-3 от 19.09.2006 г. сроком на 5 лет с 19.09.2007 г. по 19.09.2012 г., согласно которому ответчик обязалась ежемесячными платежами равными долями, указанными в индивидуальном графике рассрочки платежей от 19.09.2007 г., возвратить указанную сумму займа путем внесения ежемесячных паевых взносов, начиная с 01.10.2007 г.

Истец ПИК "Общее дело" свои договорные обязательства по предоставлению займа выполнил, 19.09.2007 г. перечислил ответчику на ее личную пластиковую карту по договору от 19.09.2007 г. сумму 1015000,0 руб., из которых заём - 693847 руб., личные паевые взносы ответчицы - 321153 руб., что подтверждается платежным поручением N 1690 от 19.09.2007 г. Ответчица приобрела вышеуказанную комнату.

Ответчица нарушила свои договорные обязательства, не выполнила требования п.3.6 Устава ПИК "Общее дело", по которому член кооператива обязан своевременно и в полном объеме вносить вступительный, паевые, членские взносы и иные платежи, установленные членским договором; п.п. 8.1, 8.2 Членского договора, по которым она обязана выплачивать оставшуюся часть пая (возвращать предоставленный заём) ежемесячно в равных долях в течение всего срока рассрочки в соответствии с индивидуальным графиком рассрочки платежей; п. 5 Индивидуального графика рассрочки платежей от 19.09.2007 г., согласно которому ответчица была обязана с 01.10.2007 г. до 19.09.2007 г. ежемесячно до 10 числа вносить паевые взносы в размере 456 у. е. (11 630 руб. 78 коп.); п. 4.1 Членского договора и п. 6 Индивидуального графика рассрочки платежей от 19.09.2007 г., согласно которым ответчица была обязана ежемесячно до 10 числа вносить членские взносы в размере 45,6 у. е.; п. 9 Индивидуального графика рассрочки платежей от 19.09.2007 г., согласно которому ответчица была обязана ежемесячно до 10 числа вносить членские взносы в Страховой фонд ПИК "Общее дело" в размере 50 у.е. (по п.п. 6 и 9 всего 95,6 у.е. или 2423,91 руб.); п. 12.1 Членского договора, согласно которому при нарушении сроков оплаты паевых и членских взносов ответчик уплачивает целевые взносы в размере от 20 до 100 % за каждый месяц просрочки.

Общая сумма долга составила 848 589 руб. 74 коп., эта сумма включает задолженность по внесению паевого взноса в размере 451 546 руб. 66 коп., остаток невозвращенного займа без учета просроченной задолженности 151 200 руб. 34 коп., задолженность по членским взносам в размере 94 473 руб. 74 коп., целевой членский взнос в размере 151 369 руб..

Ответчице направлялись претензии, которые остались без удовлетворения.

Поскольку ответчица не исполнила обязательства, обеспеченные залогом, истец просил суд обратить взыскание на залоговое имущество ответчицы - комнату ответчицы по указанному выше адресу стоимостью 1015000 руб., так как пунктом 3.3 договора предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа от 19.09.2007 г. предусмотрено, что обязательства члена кооператива - ответчицы по настоящему договору займа обеспечиваются залогом приобретаемой в собственность ответчицы комнаты в пользу ПИК "Общее дело" (ипотекой).

Также истец просил взыскать с ответчицы судебные расходы.

Стороны в судебном заседании участие не принимали.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от 28 мая 2012 г. иск удовлетворено частично.

Взысканы с Горяйновой О.Б. в пользу ПИК "Общее дело" сумма просроченной задолженности по договору целевого займа N 1067-3 от 19.09.2007 года в размере: 451 546,0 руб., остаток невозвращенного займа без учета просроченной задолженности 151 200,34 руб., задолженность по членским взносам в размере 94 473,74 руб., целевой членский взнос в размере 151 369,0 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 11685,90 руб.

В иске ПиК "Общее дело" к Горяйновой О.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество на комнату по адресу: "адрес", комн. N- отказано.

В апелляционной жалобе ПИК "Общее дело" просит решение суда в части отказа в иске об обращении взыскания на предмет ипотеки отменить как незаконное и необоснованное.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, проверка законности решения суда первой инстанции осуществлена судом апелляционной инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, которые судебной коллегией признаны заслуживающими внимание.

В силу ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьёй 819 ГК РФ установлено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договоров займа.

Судом установлено, что 02.12.2006 г. Горяйнова О.Б. вступила в ПИК "Общее дело", приняла условия членства в кооперативе, получила и подписала соответствующие документы: заявление о вступлении в кооператив, свидетельство о присоединении к членскому договору о приобретении объектов недвижимости с помощью ПИК "Общее дело" от 2006 г., индивидуальный график накопления паевого взноса от 02.12.2006 г. и уточнённый от 30.07.2007 г., ориентировочный расчет стоимости приобретаемой недвижимости, перечень расходов, типовой членский договор о приобретении недвижимости с помощью ПИК "Общее дело", распоряжение председателя кооператива N 06-1067-12 от 02.12.2006 г. о приеме в члены ПИК "Общее дело" с номером (ПИН) N 06-1067-12, оплатила 02.12.2006 г. часть вступительного членского взноса в сумме 7874 руб., после чего производила оплату паевых взносов.

19.09.2007 г. ответчица Горяйнова О.Б. приняла решение о приобретении комнаты N 2 по вышеуказанному адресу стоимостью 1015000,0 руб., ПИК "Общее дело" и Горяйнова О.Б. подписали Соглашение о выборе объекта недвижимости от 19.09.2007 г.

Исполняя условия Членского договора в той части, что ПИК "Общее дело" обязался оказать помощь в подборе и приобретении для ответчицы квартиры, в т.ч. предоставить заем Горяйновой О.Б., 19.09.2007 г. истец предоставил ответчице заем для приобретения вышеуказанной комнаты в размере 693 847,0 руб., о чем между сторонами был заключен договор предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа N 1067-3 от 19.09.2007 г. сроком на 5 лет с 19.09.2007 г. по 19.09.2012 г., согласно которому ответчица обязалась ежемесячными платежами равными долями, указанными в индивидуальном графике рассрочки платежей от 19.09.2007 г., возвратить указанную сумму займа путем внесения ежемесячных паевых взносов, начиная с 01.10.2007 г., в размере и сроки, установленные Приложением N 1 к данному договору (индивидуальный график накопления паевой взноса от 02.12.2006 г. и от 30.07.2007 г.)

Истец ПИК "Общее дело" 19.09.2007 г. перечислил ответчице Горяйновой О.Б. на ее личную пластиковую карту N 4188680000428321 по договору N 1067-3 от 19.09.2007 г. сумму 1015000,0 руб., из которых заём - 693847 руб., личные паевые взносы ответчицы - 321153 руб., что подтверждается платежным поручением N 1690 от 19.09.2007 г.

Из п. 4.1 Членского договора о приобретении недвижимости с помощью Потребительского кооператива "Общее дело", утвержденного Правлением Потребительского кооператива "Общее дело" 25.10.2006 г., введенного в действие с 01.11.2006 г., следует, что в кооперативе существуют членские взносы, целевое назначение которых определено Уставом кооператива; размер членских взносов устанавливается решением правления кооператива и подлежит фиксации в договоре.

В п.п. 8.1, 8.2 Членского договора указано, что после приобретения недвижимости в собственность члена кооператива члену кооператива предоставляется рассрочка по выплате оставшейся части пая в соответствии с "Индивидуальным графиком рассрочки платежей"; оставшаяся часть пая должна выплачиваться членом кооператива ежемесячно в равных долях в течение всего срока рассрочки.

Пунктом 12.1 Членского договора предусмотрены меры ответственности члена кооператива за просрочку исполнения финансовых обязательств без уважительных причин в виде предложений нарушителю внести на счет кооператива целевые взносы в размере от 20 % до 100 % от просроченной суммы за каждый месяц в зависимости от количества просрочек уплаты ежемесячного текущего паевого или членского взносов, (л.д. 8-19)

Материалами дела подтверждено, что ответчица Горяйнова О.Б. ознакомлена с требованиями Устава ПИК "Общее дело", Членского договора о приобретении недвижимости с помощью ПИК "Общее дело", Индивидуального графика накопления паевого взноса, Договора предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа, которые имеют силу договора, с указанными требованиями согласилась и обязалась их выполнять.

На основании личного заявления Горяйновой О.Б. от 30.07.2007 г. изменены условия приобретения недвижимости: на приобретение одной изолированной комнаты в квартире в Московской области ориентировочной стоимостью эквивалентной 45000 расчетных условных единиц с обязательным заключением нового индивидуального графика накопления паевого взноса.

Согласно копии подписанного Горяйновой О.Б. индивидуального графика накопления паевого взноса в ПИК "Общее дело" от 30.07.2007 г. член ПИК Горяйнова О.Б. 30.07.2007 г. добровольно подписала данный график, ознакомилась со всеми его пунктами и приняла их полностью, по всем получила разъяснение.

Платежным поручением N 1691 от 19.09.2007 г. ПИК "Общее деле через ОАО "Банк Москвы" перечислил со своего счета на свой счет ПИК "Общее дело" сумму 152 128,0 руб. в качестве пополнения добровольного единовременного членского взноса за Горяйнову О.Б. в сумме 152 128,0 руб..

Ни одно из условий договора, соглашений, индивидуального графика платежей с момента их подписания ответчицей не было оспорено.

01 октября 2007 г. за Горяйновой О.Б. зарегистрировано право собственности на указанное выше жилое помещение.

В этот же день зарегистрировано обременение жилого помещения в виде ипотеки.

Из представленного суду расчёта видно, что свои обязательства по оплате паевых взносов в счёт возврата суммы займа и членских взносов ответчица выполняла по май 2008 г. включительно.

В возражениях на апелляционную жалобу истца ответчица указанное обстоятельство признаёт.

За подписью председателя ПИК "Общее дело" в адрес Горяйновой О.Б. 05.06.2009 г. направлялось заказное письмо с извещением о наличии у неё задолженности по внесению паевых и членских взносов.

Согласно копии платежного поручения N 120 от 09.08.2011 г. ПИК "Общее деле оплатил госпошлину в суд по иску к Горяйновой О.Б. в сумме 11685,9 руб.

Пунктом 16 Постановления ВС РФ и ВАС РФ N 13 от 08.10.04 г. установлено, что в случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 ГК РФ, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договоре размере (статья 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена.

В соответствии с расчетом задолженности ответчицы за период с 01.10.2007 г. по 10.08.2011 г. задолженность Горяйновой О.Б. перед ПИК "Общее дело" по паевым взносам (по платежам в погашение займа) составила 451546,66 руб., остаток непогашенного займа без учета просроченной задолженности составил 151200,34 руб., задолженность по членским взносам составила 94473,74 руб., задолженность по целевому членскому взносу -151369 руб., а всего 848589,66 руб.

При этом истец ПИК "Общее дело" уменьшил размер взыскания задолженности целевых взносов в связи с просрочкой платежа с 504 563 руб. 35 коп. до 30 %, т.е. до 151 369 руб.

Сумма задолженности судом первой инстанции на основании установленных по делу обстоятельств признана доказанной и взыскана с ответчицы в пользу истца.

Решение суда в указанной части в установленном порядке не оспорено.

Что касается вывода суда об отказе в удовлетворении требований истца об обращении взыскания на комнату, принадлежащую на праве собственности Горяйновой О.Б., то судебная коллегия считает, что решение суда в указанной части подлежит отмене по следующим основаниям.

Пунктом 1 ст. 334 ГК Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 2 названного Закона предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе квартиры и части квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Названные положения допускают обращение взыскания на жилое помещение, являющееся единственным для залогодателя и членов его семьи, если такое жилое помещение является предметом ипотеки в силу договора или закона.

Из п.3.3. договора предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа N 1-67-3 от 19.09.2007 г. определено, что обязательства члена кооператива обеспечиваются залогом приобретаемой в собственность недвижимости (ипотекой).

В пункте 1.4 Договора указано, что договор является целевым, предназначен для частичного финансирования приобретения в собственность членом ПИК жилой недвижимости, а именно комнаты N 2 жилой площадью 12,8 кв.м. в трёхкомнатной коммунальной квартире по адресу: "адрес", стоимостью 1015 000,0 руб., на условиях ипотеки в пользу ПИК.

Таким образом, предметом ипотеки является спорная комната, ипотека зарегистрирована в установленном порядке, залогодержателем является истец.

В соответствии с п. 1 ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

По данному делу установлено, что период просрочки исполнения обязательства, допущенный ответчицей, составляет более трёх лет.

Сумма неисполненного обязательства, даже с учётом признания суммы долга ответчицей в размере 352000 рублей, значительно превышает процент, установленный законом.

Отказывая истцу в обращении взыскания в счёт погашения долга на заложенную комнату по указанному выше адресу, суд исходил из того, что истцом не представлена оценка средней рыночной стоимости спорного имущества.

Судебной коллегией указанное обстоятельство признано юридически значимым, удовлетворено ходатайство истца ПИК "Общее дело" о приобщении к делу отчёта о средней рыночной стоимости комнаты Nпо адресу: "адрес", в соответствии с которым средняя рыночная стоимость указанного жилого помещения составляет 1007219 руб.

Полагая, что решение суда в части отказа в иске об обращении взыскания на предмет ипотеки подлежит отмене как незаконное, судебная коллегия с учётом имеющихся в деле доказательств и положений приведённых выше норм закона, принимает решение об удовлетворении требований ПИК "Общее дело" и обращении взыскания в счёт погашения суммы долга на заложенное имущество комнату Nпо адресу: "адрес".

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Судебная коллегия считает, что на основании отчёта об оценке недвижимости, принимая во внимание стоимость комнаты на момент её приобретения и содержание иска, начальная стоимость подлежит установлению в размере 1007219руб.

Руководствуясь статьёй 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Люберецкого городского суда Московской области от 28 мая 2012 г.

в части отказа в иске об обращении взыскания на заложенное имущество на комнату Nпо адресу: "адрес"отменить, в указанной части принять новое решение, которым иск в указанной части удовлетворить.

Обратить взыскание на комнату Nпо адресу: "адрес", с кадастровым номером N, установив начальную продажную стоимость в размере 1007219 (один миллион семь тысяч двести девятнадцать) рублей.

Председательствующий:

Судьи: