Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 12 марта 2013 г. по делу N 33-28225

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе:

председательствующего Брыкова И.И.,

судей Алибердовой Н.А., Мариуца О.Г.,

при секретаре Глазуновой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 12 марта 2013 года апелляционную жалобу Махова Вячеслава Алексеевича на решение Лобненского городского суда Московской области от 25 октября 2012 года по делу по исковому заявлению ЗАО "Мосэлектромаш" к Махову Вячеславу Алексеевичу о взыскании задолженности по оплате за наем жилого помещения и коммунальные услуги, о заключении договора,

заслушав доклад судьи Брыкова И.И., объяснения представителей Махова В.А. - Маховой И.Ю. и Сухова О.В.,

УСТАНОВИЛА:

Истец ЗАО "Мосэлектромаш" обратилось в суд с иском к ответчику Махову В.А. о взыскании задолженности по оплате за наем жилого помещения и коммунальные услуги, о заключении договора. Свой иск мотивировало тем, что ЗАО "Мосэлектромаш" является собственником квартиры, расположенной по адресу: "адрес"Указанная квартира была предоставлена Махову В.А. на условиях коммерческого найма. Плата за наем жилого помещения устанавливается приказами администрации ЗАО "Мосэлектромаш" и доводится до сведений нанимателей жилых помещений путем соответствующего указания ежемесячно в квитанциях. С 01.12.09 г. Махов В.А. не оплачивает за наем жилого помещения и коммунальные услуги, в связи с чем по состоянию на 31.05.12 г. за ним образовалась задолженность в размере 121.897 руб. 71 коп. При этом Махов В.А. уклоняется от заключения с ним договора коммерческого найма жилого помещения. Просило взыскать с Махова В.А. задолженность по оплате за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере 121.897 руб. 71 коп., обязать Махова В.А. заключить с ЗАО "Мосэлектромаш" договор коммерческого найма на указанную квартиру сроком на 11 месяцев с оплатой за наем квартиры 10.000 руб. в месяц.

Представитель ответчика Махова В.А. и третьего лица Маховой К.В. иск не признал, ссылаясь на те обстоятельства, что квартира была предоставлена Махову В.А. на основании ордера от 01.08.97 г. в связи с трудовыми отношениями, и он был вселен в нее до введения в силу ЖК РФ; что право собственности ЗАО "Мосэлектромаш" на квартиру возникло после вселения Махова В.А.; что Махов В.А. не имеет задолженности по оплате за наем жилого помещения и коммунальные услуги, так как ежемесячно производит соответствующую оплату по тарифам, установленным органом местного самоуправления.

Решением Лобненского городского суда Московской области от 25.10.12 г. иск удовлетворен частично: в пользу ЗАО "Мосэлектромаш" с Махова В.А. взыскана задолженность по оплате за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере 91.897 руб. 71 коп.; на Махова В.А. возложена обязанность заключить с ЗАО "Мосэлектромаш" договор найма квартиры на условиях, указанных в проекте договора коммерческого найма в редакции от 08.12.11 г., за исключением п.5 проекта договора в части, определяющей оплату за наем жилого помещения в размере 10.000 руб., с установлением условия о размере ежемесячного платежа за наем жилого помещения 4.000 руб.

Не согласившись с решением суда, ответчик Махов В.А. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Заслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Разбирательством по делу установлено, что на основании договора купли-продажи имущества арендного предприятия ПО "Мосэлектромаш" от 28.04.92 г., заключенного Фондом имущества г.Москвы и ПО "Мосэлектромаш" (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 12.11.09 г.), ЗАО "Мосэлектромаш" является собственником квартиры, расположенной по адресу: "адрес"

Решением Лобненского городского суда Московской области от 06.12.11 г. и определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14.06.12 г. по делу по иску Махова В.А. к ЗАО "Мосэлектромаш", администрации г.Лобня Московской области о признании не возникшим права собственности на квартиру, о признании права собственности в порядке приватизации на квартиру было установлено, что Махов В.А. с членами семьи были вселены в спорную квартиру после проведения мероприятий по приватизации арендного предприятия ПО "Мосэлектромаш" и обеспечивались жилым помещением коммерческой организацией; что на момент предоставления квартиры в пользование истцов она на праве собственности принадлежала ЗАО "Мосэлектромаш" и использовалась под общежитие работников организации; что возникшие между сторонами правоотношения вытекают из договорных обязательств и регулируются гражданским законодательством, определяющим правила заключения договоров коммерческого найма.

Установленное указанными судебными постановлениями по спору между теми же сторонами обстоятельство наличия между сторонами правоотношений по договору найма жилого помещения в отношении занимаемой ответчиком квартиры в силу п.2 ст.61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение по настоящему делу, в связи с чем суд правомерно исходил из того, что ответчик в соответствие со ст.682 ГК РФ обязан осуществлять оплату истцу за квартиру в размере, установленном в ЗАО "Мосэлектромаш", а не в размере, которую определял сам ответчик.

Обстоятельство превышения размера этих платежей установленного действующим законодательством максимального размера платы за жилое помещение по делу не установлено.

При таких обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о частичном удовлетворении искового требования о взыскании задолженности по оплате за наем жилого помещения и коммунальные услуги.

Поскольку между сторонами в отношении спорной квартиры действуют правоотношения по договору найма жилого помещения, и ответчик уклоняется от подписания предложенного истцом договора найма жилого помещения, то суд в соответствие со ст.ст.671, 674 ГК РФ правомерно удовлетворил и исковое требование о заключении договора найма жилого помещения на условиях проекта договора коммерческого найма в редакции от 08.12.2011 г., установив размер ежемесячного платежа за наем жилого помещения в размере 4.000 руб.

Не урегулированные таким договором найма жилого помещения его условия регулируются гл.35 ГК РФ, в связи с чем решение суда по этому основанию не может быть признано незаконным и необоснованным, как это ошибочно считает ответчик.

Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

По условиям п.6 проекта договора коммерческого найма в редакции от 08.12.11 г. срок действия договора составляет 11 месяцев, по окончании которого договор может быть продлен на новый срок по соглашению сторон (л.д.24).

В соответствие со ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные п.2 ст.677, ст.ст.680, 684-686, абз.4 п.2 ст.687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

В соответствие со ст.684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Поскольку между сторонами фактически сложились правоотношения не краткосрочного, а долгосрочного договора найма квартиры, то условие п.6 проекта договора коммерческого найма в части срока его действия (как краткосрочный наем) нарушает право ответчика на преимущественное право на заключение договора на новый срок, в связи с чем между сторона договор найма жилого помещения не может быть заключен на таком условии.

С учетом изложенного, решение суда в части условий договора, который ответчик обязан заключить с истцом на условиях проекта договора коммерческого найма в редакции от 08.12.2011 г., следует изменить путем исключения из проекта договора п.6.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Лобненского городского суда Московской области от 25 октября 2012 года в части условий договора, который Махов Вячеслав Алексеевич обязан заключить с ЗАО "Мосэлектромаш" на условиях проекта договора коммерческого найма в редакции от 08.12.2011 г., изменить, исключив из проекта договора пункт 6 (шесть).

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Махова Вячеслава Алексеевича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: