Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 12 марта 2013 г. по делу N 33-5627/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Беленкова В.И.,

судей Шмелева А.Л., Медзелец Д.В.

при секретаре Смирнове Р.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 12 марта 2013 года апелляционную жалобу Шегай Александра Николаевича

на заочное решение Одинцовского городского суда Московской области от 24 августа 2012 года по делу по иску Емельянниковой Екатерины Михайловны к Шегай Александру Николаевичу о взыскании денежных средств, заслушав доклад судьи Шмелева А.Л., объяснения Шегай А.Н., его представителя Торгова С.В., представителя Емельянниковой Е.М. - Лебедева С.С.

УСТАНОВИЛА:

Емельянниковой Е.М. предъявлен иск к Шегай А.Н. о взыскании "данные изъяты"руб. 66 коп. Требования мотивированы тем, что 16 февраля 2010 года между сторонами заключён предварительный договор N 4 купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п. 1.1 договора, ответчик обязался произвести строительные и ремонтные работы, необходимые для выделения в натуре и государственной регистрации объекта недвижимости, сдать его в эксплуатацию, после чего продать указанный объект недвижимости истице. В соответствии с соглашением о задатке от 16 февраля 2010 года и пунктом 2.1.1.1 предварительного договора истец выплатил ответчику сумму задатка в размере "данные изъяты"руб. Ответчик в нарушение договора своих обязательств не выполнил, и не уведомил истца о наличии существующих обременений на имущество. По вине Ответчика основной договор купли-продажи заключён не был. Кроме того, истцом были выплачены ответчику в порядке предоплаты за приобретаемый объект "данные изъяты"руб., которые, по мнению истца, являются неосновательным обогащением. Так же, истец понёс расходы в сумме 922687 руб. 74 коп. на приобретение строительных и расходных материалов, электрического, сантехнического оборудования для ремонта приобретаемого объекта недвижимого имущества.

Шегай А.Н. в судебное заседание не явился, извещен.

Судом постановлено заочное решение, которым взыскано с Шегай А.Н. в пользу Емельянниковой Е.М.: двойная сумма задатка по предварительному договору N 4 от 16 февраля 2010 года и соглашению о задатке от 16 февраля 2010 года в размере "данные изъяты"руб., неосновательное обогащение в размере "данные изъяты"руб. 74 коп, в счет возмещения ущерба - "данные изъяты"руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 387146 руб. 85 коп., расходы по оплате госпошлины 45673 руб. 67 коп.

Не соглашаясь с постановленным решением, Шегай А.Н. в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Действующее законодательство предусматривает ряд существенных условий договора купли-продажи жилого помещения. Так, в договоре должно быть указано: цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора, его стороны, предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома.

На основании статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу статьи 558 (пункт 2) ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из содержания приведенных норм следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное пунктом 2 статьи 558 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора продажи квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из системного толкования приведённых норм права следует, что договор задатка заключается вместе с основным договором или предварительным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности. Соглашение о задатке может быть оформлено еще до заключения основного договора и при этом выступать условием (одним из условий) предварительного договора либо в качестве отдельного условия обеспечения преддоговорной ответственности (ввиду отсутствия юридически оформленного предварительного договора). То есть на момент заключения соглашения о задатке должно существовать обязательство, которое обеспечивается задатком. Причем соглашение о задатке может содержать и основное обязательство, в данном случае договор купли-продажи или предварительный договор.

Таким образом, задатком обеспечиваются договорные обязательства сторон.

Анализируя определение задатка, данное в ст. 380 ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что задаток выполняет три функции: платежную, доказательственную и обеспечительную.

Судом установлено, что 16 февраля 2010 года между сторонами заключён предварительный договор N 4 купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п. 1.1 указанного предварительного договора, Шегай А.Н. обязался произвести строительные и ремонтные работы, необходимые для выделения в натуре и государственной регистрации объекта недвижимости, указанного в п. 1.2. говора, сдать его в эксплуатацию, после чего продать указанный объект недвижимости истцу по основному договору купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 1.2. стороны определили, что под объектом понимается часть жилого дома в стадии незавершённого строительства, кадастровый (условный) номер 50 N, расположенного по адресу: "адрес"и пропорциональную площади части жилого дома к общей площади жилого дома долю в праве собственности на прилегающий к указанному жилому дому земельный участок после выделения последнего из состава земельного участка, кадастровый (условный) номер N. Общая продажная определена в сумме "данные изъяты"руб.

В соответствии с соглашением о задатке от 16.02.2010 года и пунктом 1.1.1.1 предварительного договора N 4 от 16.02.2010 истица выплатила ответчику задаток в размере "данные изъяты"руб.

В соответствии с пунктом 2.4. предварительного договора N 4 от 16 февраля 2010 года стороны обязались в течение трёх дней с даты сдачи дома в эксплуатацию и при перечислении истцом ответчику продажной стоимости недвижимого имущества (квартиры и земельной доли), заключить основной договор купли-продажи.

Пунктом 3.2.5 предварительного договора N 4 от 16 февраля 2010 года на ответчика возложена обязанность по подготовке и передаче в соответствующий регистрирующий орган основного договора купли-продажи и иных документов, требующихся для государственной регистрации права собственности истца на квартиру и земельную долю.

Таким образом, между сторонами была достигнута договорённость как относительно обязательств по предварительному договору, с учётом имеющихся в нём существенных условий, так и о задатке, а именно, того, какие функции должна выполнять передаваемая истцом ответчику денежная сумма, определённая соглашением сторон в качестве задатка.

С учётом изложенного доводы апелляционной жалобы о том, что деньги в размере "данные изъяты"руб. нельзя считать задатком, судебная коллегия находит несостоятельными.

Согласно выписки из ЕГРП за ответчиком зарегистрировано право собственности на вышеуказанный жилой дом и земельный участок, но установлены ограничения на дом с 07 сентября 2011 года, на участок с 15 ноября 2007 года в виде ипотеки на 216 месяцев в пользу ЗАО "Кредит Европа Банк" и решением суда 29 сентября 2011 года обращено взыскание на указанное имущество.

Вывод суда первой инстанции о том, что ответчик, в нарушение ст. 309 ГК РФ своих обязательств по предварительному договору N 4 от 16 февраля 2010 года не выполнил, скрыл от истца факт окончания строительства, регистрации права собственности, наличия обременения, при котором основной договор купли-продажи заключён быть не мог, соответствует фактическим обстоятельствам дела, основан на представленных доказательства и судебная коллегия с ним соглашается.

Удовлетворяя требования истца о взыскании двойной суммы задатка в "данные изъяты"руб., суд обосновано исходил из того, что такая мера ответственности за неисполнение обязательств прямо предусмотрена п. 5.4. предварительного договора N 4 от 16 февраля 2010 года, пункта 5 соглашения о задатке от 16 февраля 2010 года, а так же положений ст. 381 ГК РФ.

Факт выплаты истцом ответчику денежных средств на общую сумму 4987587 руб. 74 коп. подтверждается материалами дела, ответчиком не опровергнут и указанные денежные средства, с учётом неисполнения ответчиком обязательств по договору и удержания у себя указанных денежных средств, справедливо определены судом первой инстанции неосновательным обогащением ответчика, подлежащим взысканию с него в пользу истца на основании статей 1102, 1107, 1109 ГК РФ.

Расходы на приобретение строительных и расходных материалов на ремонт приобретаемого имущества, которое, по вине ответчика так и не перешло в собственность истца подтверждён представленными в дело документами.

Поскольку истец, рассчитывавший на добросовестное исполнение ответчиком своих обязательств, но в силу сложившихся по вине ответчика обстоятельств, был лишен возможности приобрести иное жилое помещение, и вынужден был арендовать жилье, уплатив за период с 01 октября 2011 года по 01 апреля 2012 года 120000 руб., судом обоснованно на основании ст. 15 ГК РФ взыскана с ответчика указанная сумма в качестве убытков.

Кроме того, обоснованно удовлетворено требование о взыскании с ответчика процентов на основании ст. 395 ГК РФ. Расчёт, представленный истцом стороной ответчика не оспорен и не опровергнут и судебная коллегия находит его правильным.

Вопрос о возмещении судебных расходов разрешён судом в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

Таким образом, судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по делу, а также законы, подлежащие применению, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.

Доводы апелляционной жалобы направлены на несогласие с той оценкой обстоятельств, которую дал суд, потому эти доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Одинцовского городского суда Московской области от 24 августа 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Шегай А.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: