Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 08 апреля 2013 г. по делу N 33-8087/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Немовой Т.А.,

судей Шевчук Т.В., Мадатовой Н.А.,

при секретаре Калининой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 08 апреля 2013 года апелляционную жалобу Осипова Александра Юрьевича на решение Красногорского городского суда Московской области от 27 декабря 2012 года по делу по иску Осипова Александра Юрьевича к Волкову Леониду Николаевичу о квалификации договора поименованного как предварительный договор купли-продажи жилого дома как договора купли-продажи жилого дома с условием о предварительной оплате недвижимого имущества, понуждении к исполнению обязательств по передаче жилого дома, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом,

заслушав доклад судьи Мадатовой Н.А.,

объяснения Осипова А.Ю., его представителя Бацанова Т.А., представителя Волкова Л.Н. - адвоката Тонкоева В.С., представителя Коммерческого Банка "Русский Инвестиционный Альянс" - Сагитдинова А.Х.,

УСТАНОВИЛА:

Осипов А.К. обратился в суд с уточненным иском к Волкову Л.Н. о квалификации предварительного договора купли-продажи жилого дома

как договора купли-продажи жилого дома с условием о предварительной оплате недвижимого имущества, понуждении к исполнению обязательств по передаче жилого дома, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом.

Свои требования мотивировал тем, что 01.04.2011 года между ним и Волковым Л.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома. В данном договоре были согласованы все существенные условия будущего договора купли-продажи жилого дома: цена договора, порядок расчета, площадь строения и инвентарный номер.

Ответчик Волков Л.Н. в судебное заседание не явился, извещен. Его представитель Тонкоев В.С. исковые требования не признал.

Представитель третьего лица ЗАО "РИАБАНК" Сагитдинов А.Х. полагал иск не подлежащим удовлетворению.

Представитель третьего лица УФРС по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд рассмотрел дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Решением суда в удовлетворении исковых требований Осипова А.К. отказано.

Не согласившись с постановленным по делу решением, Осипов А.К. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что Волков Л.Н. является собственником земельного участка площадью 1380 кв.м с кадастровым номером Nс расположенным на нем жилым домом по адресу: "адрес"на основании договора купли-продажи земельного участка от 07.07.2006 года, свидетельства о государственной регистрации права от 28.08.2006 года, постановления Главы сельского поселения Ильинское Красногорского муниципального района Московской области от 11.11.2011 года N 310. технического паспорта БТИ N 0926030:15739 от 15.06.2007 года (л.д.18, 19, 52, 101-114, 119-122, 229).

Как следует из пункта 1.3 Договора купли-продажи земельного участка от 07.07.2006 года, земельный участок был свободен от застройки и располагался но адресу: "адрес"Одновременно с заключением договора купли-продажи земельного участка на участок было наложено обременение - ипотека по кредитному договору от 07.07.2006 года N 383/2006/КФ между Волковым Л.Н. и АКБ "Московский залоговый банк", по условиям которого Волкову Л.Н. был предоставлен кредит в размере 4 505 000 рублей для приобретения земельного участка и строительства на нем индивидуального жилого дома (п. 1.5.1 Кредитного договора) (л.д.154-158).

В 2007 году Волков Л.Н. возвел на земельном участке домовладение и в порядке дачной амнистии зарегистрировал на него право собственности. Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 08.11.2007 года, ограничения (обременения) права на жилой дом не зарегистрированы. Домовладение представляло собой двухэтажное кирпичное строение без отделки, без электричества и газа, а также канализации и инженерного оборудования, что подтверждается техническим паспортом на жилой дом. изготовленным Красногорским Филиалом ГУП "МОБТИ" 15.06.2007 года (л.д. 101-114, 11).

В 2010 году для продолжения строительно-отделочных работ Волков JI.H. обращался в ОАО Банк "Развитие-Столица" за кредитом под залог земельного участка с расположенным на нем строением. 29.12.2010 года ему была направлена оферта с условием по установлению лимита риска в размере 40 000 000 рублей и самостоятельного погашения записи об ипотеке по предмету залога. Одновременно ОАО "Банк "Развитие-Столица" обратилось к залогодержателю АКБ "МЗБ" с заявлением о даче согласия на последующую ипотеку недвижимого имущества, являющегося обеспечением исполнения обязательств Волкова Л.Н. по кредитному договору, с условием погашения предшествующей регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка. Однако, в выдаче кредита было отказано, поскольку АКБ "МЗБ" отказался от предложения ОАО "Банк "Развитие-Столица" о досрочном погашения задолженности Волкова Л.Н. и регистрационной записи об ипотеке (л.д. 66).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.03.2009 года Кредитор АКБ "Московский залоговый банк" (МЗБ) признан банкротом. Победитель торгов ООО "Гермес Органика" 03 февраля 2011 года продало право требования ЗАО КБ "Росинтербанк", что подтверждается определением Красногорского городского суда Московской области от 27.05.2011 года (л.д. 124-125).

01 апреля 2011 года между Волковым Л.Н. и Осиновым А.Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома общей площадью 1069.90 кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", по условиям которого стороны определили покупную стоимость жилого дома равную 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей (пункт 2.1 договора). Срок действия настоящего договора, а равно срок заключения основного договора купли-продажи жилого дома определен не позднее 30 апреля 2011 года, при этом продавец обязуется до указанной даты не совершать с другими лицами сделок в отношении жилого дома (п 5.2 договора).

Покупатель выплачивает Продавцу 5 000 000 рублей одновременно с подписанием настоящего договора (пункт.2.4.1 договора) (л.д.5-8).

На момент оформления предварительного договора в отношении земельного участка с кадастровым номером N, на котором расположен жилой дом была зарегистрирована ипотека. Так, 01 апреля 2011 года общая сумма задолженности Волкова Л.11. перед Кредитором КБ "Росинтербанк" составляла 7 013 834 руб. 66 копеек, что подтверждается соглашением N 1 от 01.04.2011 года к кредитному договору N 383/2006 КФ от 07.07.2006 года (л.д. 139).

Заключение предварительных сделок по переоформлению недвижимости происходило в помещении Банка КБ "Инвестиционный союз", где 01 апреля 2011 года Осипов А.Ю. получил кредит в размере 7 500 000 рублей. Денежные средства были перечислены на расчетный счет Осипова А.Ю. в КБ "Инвестиционный союз" "данные изъяты", наличными не выдавались. Из кредитных средств Осипов А.Ю. оформил денежный перевод на расчетный счет Волкова Л.Н. в КБ "Росинтербанк" в размере его ссудной задолженности, а именно 7 013 834 рублей 66 копеек для оплаты по предварительному договору купли-продажи земельного участка и погашения ипотеки, что подтверждается платежным поручением от 01.04.2011 года (л.д. 161-166, 10).

Впоследствии регистрационная запись об ипотеке была погашена в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.05.2011 года об отсутствии ограничений (обременения) права на земельный участок, справкой из банка КБ "Росинтербанк" о полном и досрочном погашении задолженности кредита и заявлением в УФРС по Московской области о государственной регистрации "Погашение регистрационной записи об ипотеке" от 05.04.2011 года (л.д.12).

Срок действия предварительного договора купли-продажи жилого дома определен не позднее 30.04.2011 года, следовательно, Волков Л.Н. не мог совершать с другими лицами сделки в отношении жилого дома до 01.05.2011 года (п. 5.2 договора). Впоследствии, после прекращения обязательств сторон по сделке, 13.10.2011 года Волков Л.Н. заключил с Банком КБ "Русский Инвестиционный Альянс" договор кредитной линии N 21011-0095 с лимитом выдачи в размере 50 000 000 рублей. Цель предоставления кредита: завершение строительства домов, в том числе на земельном участке ИДИ N 40 с. Петрово-Дальнее Красногорского района. Кредит предоставлялся траншами путем перечисления денежных средств на счет Волкова Л.Н. (п.п. 1.3, 2.1 договора) (л.д.211- 211. 147-153).

Одновременно с кредитным договором между Волковым Л.Н. и Банком КБ "Русский Инвестиционный Альянс" был заключен договор залога (ипотека) от 13.10.2011 года. Предметом залога является земельный участок для ИЖС площадью 1380 кв.м. и двухэтажный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес"(п.2.1) (л.д.140-145).

С 20.10.2011 года по 31.08.2012 года Волкову Л.Н. было выдано денег на общую сумму 49 950 000 руб. (л.д.146).

Согласно актам сдачи-приемки работ, выполненных по договору, Волков Л.Н. выплатил исполнителю ООО "АльфаСтройГрупп" деньги в сумме 14 870178, 43 рублей. Кроме того, Волковым Л.Н. были приобретены строительные материалы на общую сумму 12 447 370 рублей (л.д.170-194).

Отказывая Осипову А.Ю. в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции на основании требований ст. ст. 425, 429, 445 ГК РФ, п. 5 ст. 1, ст. 4, ст. 27 ЗК РФ, учитывал, что специфика предварительного договора, порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор, а также необходимость совершения одной из сторон определенных действий по заключению основного договора, но не влекущего перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги. То, что стороны изначально определили предмет договора - подготовка и заключение в будущем договора купли-продажи дома (двухэтажного кирпичного строения без отделки, без электричества и газа, а также канализации и инженерного оборудования, что подтверждается техническим паспортом на жилой дом, изготовленным Красногорским Филиалом ГУП "МОБТИ" 15.06.2007 года) (л.д. 101-114, 11), который будет заключен в последующем, не позднее 30.04.2011 года.

Судом верно установлено, что Осипов А.Ю. заключив с ответчиком предварительный договор, фактически с апреля 2011 года по март 2012 года не интересовался судьбой ни земельного участка, ни расположенного на нем дома, не нес бремя собственника.

Волков Л.Н. добросовестно сохранял договорные отношения в период действия предварительного договора купли-продажи дома, до 30.04.2011 года не совершал с другими лицами сделок в отношении спорного имущества.

Судом верно сделан вывод, что доводы истца о том, что ответчик уклонялся от заключения основного договора ничем не подтверждены.

В настоящее время спорный объект недвижимости соответствует стандартам жилого помещения и пригоден для постоянного проживания, дому присвоен почтовый адрес.

Согласно договору залога от 13.10.2011 года, заключенному между Волковым Л.Н. и КБ "Русский Инвестиционный Альянс", залоговая стоимость земельного участка для ИЖС площадью 1380 кв.м. и двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", составляет 62 221 334. 40 руб. (п.2.2 ) (л.д.140-145).

Рыночная стоимость земельного участка с расположенным на нем жилым домом по заключению ООО "Центр Информационных Технологий" от 17.10.2010 года составляет 87 615 000 рублей (л.д. 245).

Судом сделан правильный вывод, что в настоящее время отсутствует жилой дом со стоимостью 15 000 000 рублей, расположенный по адресу: "адрес"являвшийся предметом предварительной сделки в период с 01 по 30 апреля 2011 года. Передача же в собственность Осипову А.Ю. нового строения, улучшенного в установленном законом порядке за счет личных средств Волкова Л.Н. и располагающегося по другому почтовому адресу, не будет основана на условиях предварительного договора купли-продажи жилого дома от 01.04.2011 года и повлечет за собой неосновательное обогащение истца.

Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объеме установлены значимые по делу обстоятельства. Доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.

Ссылка подателя жалобы на неправильную оценку судом доказательств не может быть принята во внимание. Суд оценил все представленные сторонами доказательства в их совокупности и в соответствии с ч. 4 ст. 67 ГПК РФ результаты оценки отразил в решении.

Оснований для иной оценки представленным доказательствам, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств, которые были исследованы судом в соответствии со ст. 67 ГПК РФ и субъективному толкованию норм материального права, в связи с чем не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.

Руководствуясь ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красногорского городского суда Московской области от 27 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Осипова Александра Юрьевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи