Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 15 мая 2013 г. по делу N 33-4181

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Меншутиной Е.Л.,

судей Шишкина И.В., Титова Е.М.,

при секретаре Бычковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 15 мая 2013 г. апелляционную жалобу ООО "Молодежный жилой комплекс" на решение Раменского городского суда Московской области от 11 сентября 2012 г. по делу по иску ФИО1к ООО "Молодежный жилой комплекс", Управлению Росреестра, о признании права собственности на квартиру, обязании зарегистрировать право собственности, взыскании морального вреда, судебных расходов,

заслушав доклад судьи Шишкина И.В.,

объяснения представителя ФИО1- ФИО12, представителя ООО "Молодежный жилой комплекс" - ФИО7, представителя ФИО8- ФИО9, представителя Управления Росреестра - ФИО10,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1обратился в суд к ООО "Молодежный жилой комплекс", Управлению Управление Росреестра по Московской области и, уточнив требования, просил признать право собственности на "данные изъяты", расположенную по адресу: "данные изъяты", обязать Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать право собственности на спорную квартиру, взыскать с ООО "Молодежный жилой комплекс" моральный вред в размере 500000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2531 руб.

В обоснование требований указывал, что 1 марта 2005 г. между ООО "МЖК" и истцом был заключен договор "данные изъяты"а инвестиционного долевого участия в строительстве жилого дома. Согласно условиям договора дольщик осуществляет финансирование строительства трехкомнатной "данные изъяты"доме, расположенном по строительному адресу: "данные изъяты" "данные изъяты", общая стоимость которой составляет "данные изъяты"руб., а застройщик обязуется в месячный срок после сдачи дома в эксплуатацию и перечисления дольщиком денежных средств в полном объеме передать, а дольщик принять квартиру, имеющую готовность, с подписанием передаточного акта. Истец осуществил оплату по договору согласно графика финансирования участия в строительстве жилого дома в соответствии с условиями договора. В соответствии с дополнительным соглашением к договору от 01.03.2005 г. срок окончания строительства был установлен - июль 2006 г. До настоящего времени ответчик не передал квартиру истцу. Действие разрешения на строительство указанного дома продлено до 01.12.2011 г. В соответствии с условиями договора истцом был соблюден претензионный порядок и 21.10.2010 г., 28.07.2011 г. ООО " МЖК" были переданы претензии с требованиями о передаче квартиры. Ответ на претензию до настоящего времени не получен. 30.09. 2011 г. ООО "МЖК" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Письмом от 16.11.2011 г. ООО "МЖК" уведомил истца о введении дома в эксплуатацию и просил в двухнедельный срок явиться с зарегистрированным договором долевого участия для проведения окончательного взаиморасчета и подписания передаточного акта. В ноябре 2011 г. ФИО1ООО "МЖК" в принятии заявления и в ознакомлении с техническим паспортом БТИ отказано, предъявлено требование об оплате остекление балкона и за 1 кв.м. площади квартиры. В связи с отказом истца от оплаты, в подписании передаточного акта квартиры, ответчиком отказано. Учитывая длительность неисполнения взятых на себя обязательств, степень нравственных страданий истец просил взыскать с ответчика моральный вред в размере 500000 руб.

В судебном заседании ФИО1и представитель ФИО12настаивали на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ООО "МЖК" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен.

Представитель третьего лица- ООО "Мособлинтерстрой" в судебное заседание не явился, уведомил суд о возможности рассмотрения дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица- Администрации Раменского муниципального района ФИО11разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ООО "Молодежный жилой комплекс".

В связи с наличием основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренного п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, дело принято судом апелляционной инстанции к рассмотрению по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, к участию в деле в качестве ответчика привлечен ФИО2

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ФИО1дополнил требования, просил признать недействительным договор купли-продажи "данные изъяты", расположенной по адресу: "данные изъяты". заключенный 17.08.2012 г. ООО "Молодежный жилой комплекс" с ФИО2, применить последствия недействительности сделки.

Судебная коллегия, выслушав стороны, проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям закона обжалуемое решение не отвечает.

В апелляционной жалобе указывается на существенное нарушение судом норм процессуального права, поскольку постановленным решением напрямую затрагиваются интересы ФИО2, т.к. в соответствии с представленным ООО "МЖК" договором купли-продажи квартиры от "данные изъяты"собственником спорного имущества является ФИО2

Указанный довод заслуживает внимания судебной коллегии, поскольку судом, то обстоятельство, что между ООО "МЖК" и ФИО2был заключен договор купли-продажи квартиры вообще не исследовалось.

В соответствии с ч. 4 п. 4 ст. 330 ГПК РФ, основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В связи с чем, решение суда нельзя признать законным, и оно подлежит отмене.

Рассматривая исковые требования ФИО1с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 17 Федерального закона от "данные изъяты"N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Четкое определение договоров, регулирующих инвестиционную деятельность в строительстве (инвестиционные контракты, договоры соинвестирования), ни в действующем ГК РФ, ни в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не содержится.

Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком - организацией, осуществляющей строительство жилого дома.

Из разъяснений Верховного Суда РФ, данных в "Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" следует вывод о том, что что конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Из материалов дела следует, что 01.03.2005 г. ФИО1и ООО "Молодежный жилищный комплекс" заключили договор "данные изъяты"а инвестиционного долевого участия в строительстве жилого дома, в соответствии с которым истец обязался осуществить финансирование строительства "данные изъяты", расположенной по строительному адресу: "данные изъяты"а ООО "Молодежный жилищный комплекс" обязалось после ввода дома в эксплуатацию, полного перечисления дольщиком денежных средств и подписания сторонами передаточного акта, в месячный срок передать, а истец - принять квартиру, имеющую строительную готовность в соответствии с п. 2.3 настоящего договора, с подписанием передаточного акта, в котором подтверждаются факт передачи квартиры истцу и факт оплаты им всей суммы, согласно договору. Общая стоимость квартиры "данные изъяты"составила "данные изъяты". (п.п.3.1,3.3,4.3). Истец осуществил оплату за квартиру по договору согласно графика платежей на общую сумму "данные изъяты"руб., что подтверждено квитанциями и платежными поручениями представленными в материалы дела.

Согласно п. 2.1. дополнительного соглашения "данные изъяты"а/01 к договору "данные изъяты"а от 01.03.2005г. ответчик обязался в срок - июль 2006 г. окончить строительство жилого дома.

26.07.2011 г. истец направил в адрес ответчика претензию, в которй просил передать ему трехкомнатную квартиру по указанному выше адресу, подписать передаточный акт и предоставить правоустанавливающие документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на квартиру, которая осталась без ответа.

30.09.2011 г. ООО "МЖК" получено разрешение на ввод объекта - 15 этажного жилого дома в эксплуатацию.

Коллегия отклоняет доводы ответчика о том, что договор инвестиционного долевого участия в строительстве дома "данные изъяты"от 01.03.2005 г. является не заключенным, в связи, с чем у ООО "МЖК" не возникло обязательств перед истцом.

Статьей 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрено вступление его в силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования. Поскольку днем официального опубликования данного Закона считается 31 декабря 2004 года, с учетом предоставленной законодателем отсрочки Закон вступил в силу с 1 апреля 2005 года.

С учетом системного толкования указанных правовых норм, принимая во внимание, что договор инвестиционного долевого участия между дольщиком и застройщиком был заключен 1 марта 2005 г., данный договор государственной регистрации не подлежал.

Из материалов следует и сторонами не оспаривается, что 30.11. 2011 г. истец обратился в ООО "Молодежный жилой комплекс" просил предоставить для ознакомления технический паспорт БТИ для определения общей площади квартиры и возможность проверить качество объекта долевого строительства (квартиры) перед подписанием передаточного акта. Однако, стороны не достигли договоренности, т.к. истец не оплатил остекление балкона и 1 кв. м. площади квартиры.

Из технического паспорта квартиры усматривается, что общая площадь жилого помещения с учетом лоджий, балконов, веранд, террас, составляет 87.3 кв.м.

Пунктом.3.3. договора была установлена общая цена квартиры площадью 86.3 кв.м. в размере "данные изъяты"руб. В соответствии с п.3.5 договора на основании технического БТИ на дом определяется фактическая общая площадь квартиры, которая может отличаться от договорной, указанной в п. 1.1 договора. При отклонении фактической площади квартиры от договорной на 2 % ( два процента) и менее (допустимое отклонение) стороны не производят дополнительных взаиморасчетов, связанных с этим отклонением. При отклонении более чем на 2 % стороны производят перерасчет общей стоимости квартиры исходя из стоимости ее площади, превышающей допустимое отклонение, оформляют соответствующее дополнительное соглашение к настоящему договору и в месячный срок после подписания соглашения производят взаиморасчет, согласно изменившейся общей стоимости квартиры. При этом, если в ходе реализации договора имело место изменение стоимости 1 кв.м. общей площади, для перерасчета берется усредненная стоимость кв.м. общей площади квартиры.

Отклонение фактической площади квартиры составляет менее, чем 2 %, т.к. 1 % по площади квартиры по договору составляет 86.3 кв.м х 0.01 % = 0.86 м., 2 %= 0.86 х 2=1.72 м. Поскольку по данным технического паспорта БТИ, площадь квартиры увеличилась только на 1 кв.м, то обязанности для доплаты стоимости квартиры у истца не возникло.

Достоверных данных о стоимости произведенного ООО "МЖК" остекления балкона(лоджии) в спорной квартире материалы дела не содержат. Не представлено таких сведений ООО "МЖК" и в суде апелляционной инстанции.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Под формами злоупотребления правом законодатель подразумевает поведение лица, хотя и не имеющее своей целью причинить ущерб интересам других лиц, но объективно причиняющее им вред. В этом случае прямого умысла ущемить интересы других лиц нет, однако поведение лица объективно вызывает такой результат.

Из материалов видно, что 15.08.2012 г. застройщик ООО "МЖК" зарегистрировал за собой право собственности на квартиру, которую 18.08.2012 г. продал гр. ФИО2за "данные изъяты"руб.

Истцом заявлено требование о признании данной сделки недействительной, как не соответствующей действующему законодательству.

Согласно пункту 6 указанного договора продавец ООО "МЖК" гарантирует покупателю, что спорная квартира никому другому не продана, не заложена, не сдана в аренду, не обременена правами третьих лиц.

Между тем, на момент заключения договора купли-продажи квартиры 17.08.2012 г. продавцу ООО "МЖК" было известно о притязаниях третьих лиц на спорное имущество, а именно ФИО1, о наличии рассматриваемого Раменским городским судом спора, предметом которого являлось спорное жилое помещение.

В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить ее стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Оценивая имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки подлежат удовлетворению, как основанные на законе.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и их иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, ФИО1надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору от 01.03.2005 г. путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО "МЖК", а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности на спорное имущество.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорная квартира создана в натуре, пригодна для проживания, была изначально определена в качестве объекта инвестирования как передаваемая ООО "МЖК" по инвестиционному договору о долевом участии, истцом полностью выполнены обязательства по оплате инвестиционного взноса, судебная коллегия, что за истцом следует признать право собственности на спорный объект недвижимости.

К отношениям, возникающим из договора, заключенного гражданином-инвестором, являющимся участником долевого строительства многоквартирного дома, в целях приобретения в собственность жилого помещения для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

В силу статьи 15 названного Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку факт нарушения прав истца как потребителя нашел подтверждение в ходе судебного разбирательства, то в силу вышеприведенной нормы права имеются основания для возмещения ФИО1морального вреда. С учетом представленных сторонами доказательств апелляционная коллегия считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 10000 рублей с учетом требований разумности и справедливости, длительности нарушения ответчиком прав истца.

Коллегия не входит в обсуждение требования ФИО1об обязании Управления Росреестра по Московской области зарегистрировать право собственности на спорную квартиру, т.к. в судебном заседании представитель истца не настаивал на удовлетворении иска в данной части.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Таким образом с ответчика в пользу истца подлежат судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2531 руб.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Раменского городского суда Московской области от 11 сентября 2012 г. отменить. Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1к ООО "Молодежный жилой комплекс" удовлетворить в части.

Признать недействительным договор купли-продажи "данные изъяты", расположенной по адресу: "данные изъяты". заключенный 17.08.2012 г. ООО "Молодежный жилой комплекс" с ФИО2, применить последствия недействительности сделки.

Квартиру "данные изъяты", расположенную по адресу: "данные изъяты". возвратить в собственность ООО "Молодежный жилой комплекс".

Взыскать с ООО "Молодежный жилой комплекс" в пользу ФИО2денежные средства в размере "данные изъяты"руб.

Признать за ФИО1право собственности на "данные изъяты", расположенной по адресу: "данные изъяты".

Взыскать с ООО "Молодежный жилой комплекс" в пользу ФИО1в счет возмещения морального вреда 10000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2531 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать .

Данное решение является основанием для прекращения права собственности ООО "Молодежный жилой комплекс" на "данные изъяты", расположенную по адресу: "данные изъяты"регистрации права собственности за ФИО1.

Председательствующий:

судьи: