Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 27 ноября 2013 г. по делу N 33-25345/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Байдаевой Л.В.,

судей Кирщиной И.П., Панцевич И.А.,

при секретаре Шияновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 ноября 2013 года апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Темирсултанова Тимура Эльпашаевича на решение Химкинского городского суда Московской области от 22 августа 2013 года по делу по иску Бузина Андрея Анатольевича, Скомарохова Юрия Юрьевича к индивидуальному предпринимателю Темирсултанову Тимуру Эльпашаевичу, администрации г/о Химки Московской области о признании недействительными и отмене постановлений, договора аренды земельного участка, расторжении договора аренды, снятии земельного участка с кадастрового учета, обязании сформировать и поставить на кадастровый учет земельный участок,

заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,

объяснения: представителя ИП Теммирсултанова Т.Э. - Воеводина М.А. - поддержавшего доводы апелляционной жалобы,

Бузина А.А., Соморохова Ю.Ю., их представителя Мышина Д.Н. - возражавших против апелляционной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Бузин А.А. и Скоморохов Ю.Ю. обратились в суд с иском к ИП Темирсултанову Т.Э., администрации г.о. Химки Московской области о признании недействительными и отмене постановлений N 959 от 26.07.2011, N 1266 от 08.09.2011, N 1419 от 03.10.2011 признании недействительным договора аренды земельного участка N ЮА-140 от 03.10.2011, расторжении договора аренды земельного участка и снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", обязании сформировать и поставить на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным жилым домом и восстановить зеленые насаждения на придомовой территории.

В обоснование иска указали, что являются собственниками квартир "данные изъяты"

03.10.2011г. между ответчиками заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010404:78, площадью 150 кв.м. сроком на 49 лет. расположенного по адресу: "данные изъяты"для строительства и эксплуатации общественно-торгово-административного здания.

Основанием для заключения договора послужили постановления администрации г.о. Химки Московской области N 959 от 26.07.2011, N 1266 от 08.09.2011 и N 1419 от 03.10.2011.

Права истцов как собственников общего имущества многоквартирного дома нарушены, поскольку земельный участок, предоставленный по договору аренды ИП Темирсултанову Т.Э. расположен на придомовой территории многоквартирного жилого "данные изъяты".

Поскольку в соответствии с требованиями действующего законодательства участок при многоквартирном доме должен быть сформирован администрацией и передан в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, приведенные выше постановления и договор аренды не соответствуют действующему законодательству, нарушают их права. В связи с указанным, просили суд исковые требования удовлетворить.

Истцы и их представитель в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнений поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, просили удовлетворить.

Ответчики администрация г/о Химки МО, ИП Темирсултанов Т.Э. в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела надлежаще извещены.

Третьи лица - Росреестр, ФГБУ "ФКП Росреестра" по МО в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены.

Решением суда исковые требования Бузина А.А., Скоморохова Ю.Ю. удовлетворены частично.

В апелляционной жалобе ИП ТЕмирсултанов Т.Э. просит решение суда отменить в части признания недействительными постановлений и договора аренды, как не соответствующее нормам материального и процессуального права.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, осудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды в связи с неправильным применением норм материального права.

Судом установлено, что Бузин А.А., Скоморохов Ю.Ю. являются собственниками квартир "данные изъяты"

Постановлением администрации г.о. Химки Московской области N 959 от 26.07.2011 ИП Темирсултанову Т.Э. предварительно согласовано место размещения общественно-торгово-административного здания на земельном участке площадью 150 кв.м., расположенном по адресному ориентиру: "данные изъяты"(категория земли - "земли населенных пунктов"), утверждена схема расположения указанного земельного участка, выполненная на кадастровой карте территории г.о. Химки и акт выбора земельного участка, намечаемого к предоставлению для строительства общественно-торгово-административного здания.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер - "данные изъяты"

Постановлением администрации г.о. Химки Московской области N1266 от 08.09.2011 ИП Темирсултанову Т.Э. предоставлен в аренду сроком на 49 лет спорный земельный участок для строительства и эксплуатации общественно-торгово-административного здания.

Постановлением администрации г.о. Химки Московской области N1419 от 03.10.2011 разработан проект планировки части территорий "данные изъяты"с учетом размещения общественно-торгово-административного здания и административно-торгового комплекса.

03.10.2011 между администрацией г.о. Химки Московской области и ИП Темирсултановым Т.Э. заключен договор аренды спорного земельного участка NЮА-140 сроком на 49 лет.

Данный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 02.11.2011г.

Разрешая спор по существу, судом первой инстанции правильно определены и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения: ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ".

Удовлетворяя требования истцов в части признания недействительными оспариваемых постановлений, а также договора аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуется всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование (орган местного самоуправления), в собственности которого находится земельный участок под многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этим участком до постановки его на государственный кадастровый учет.

При этом, не проведение кадастрового учета земельного участка не означает отсутствие законного права и интереса собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом и иные предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты, а также права на оформление земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства РФ.

Судом обоснованно принято во внимание то обстоятельство, что согласно представленной технической документации в отношении объекта недвижимости, многоквартирный дом по адресу: "данные изъяты"нежилое помещение "данные изъяты", также расположенное по указанному адресу, и принадлежащее ИП Темирсултанову Т.Э. представляют собой единое строение.

Земельный участок, расположенный при "данные изъяты"по указанному адресу и являющийся придомовой территорией, не сформирован, между тем, работы по формированию указанного участка запланированы администрацией на 2013г.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В силу положений ст. 12 ГК РФ признание недействительным акта государственного органа, органа местного самоуправления является одним из способов защиты гражданских прав.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что издав оспариваемые постановления и заключив договор аренды, администрация в нарушение положений действующего законодательства, фактически распорядилась недвижимым имуществом, предназначенным для иных целей и в отношении которого собственники квартир многоквартирного дома имеют приоритетные права.

При таких обстоятельствах, судом правильно установлено, что оспариваемое постановление не соответствует закону и нарушает права и законные интересы истцов, в связи с чем, исковые требования Бузина А.А., Скоморохина Ю.Ю. в части признания постановлений администрации недействительными, отмене указанных постановлений, удовлетворены правомерно.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия соглашается с выводом суда о признании договора аренды от 03.10.2011г., заключенного между ответчиками в отношении спорного земельного участка недействительным, как сделки, совершенной в нарушение требований законодательства, поскольку постановления, предшествовавшие указанному договору и изданные в целях его дальнейшего заключения, являются недействительными и нарушающими права и законные интересы истцов.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований по тому основанию, что ИП Темирсултановым Т.Э. соблюдены требования действующего законодательства при заключении договора аренды, в том числе проведен выбор земельного участка, осуществлено информирование граждан о предполагаемом предоставлении земельного участка, надлежащее формирование земельного участка как объекта права, судебная коллегия находит несостоятельным, по тому основанию, что указанные действия и их результат не могут быть признаны законными, поскольку препятствуют формированию земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома.

Довод апелляционной жалобы о том, что участок при многоквартирном доме не сформирован, его границы не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, в связи с чем отсутствуют основания для признания договора аренды недействительным, не может служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку спорный земельный участок входит в состав территории, предназначенной для обслуживания многоквартирного дома, в связи с чем его формирование и отчуждение по договору аренды нарушает права истцов.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, и обжалуемое решение подлежит отмене в этой части, поскольку истцы не являются сторонами данного договора, в связи с чем не вправе в соответствии с гл. 29 ГК РФ требовать его расторжения.

Иные доводы апелляционной жалобы были предметом обсуждения судебной коллегии, но не содержат правовых оснований к отмене обжалуемого решения в остальной части.

Руководствуясь ст. ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Химкинского городского суда Московской области от 22 августа 2013 года - отменить в части удовлетворения исковых требований Бузина Андрея Анатольевича и Скомарохова Юрия Юрьевича о расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-140 от 03.10.2011 года.

В отмененной части постановить новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В остальной части решение - оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Темирсултанова Тимура Эльпашаевича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: