Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 18 ноября 2013 г. по делу N 33-24413/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Смышляевой О.В.,

судей Мариуца О.Г. и Бурцевой Л.Н.,

при секретаре Мартыновой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 18 ноября 2013 года апелляционную жалобу Федчишина Владимира Николаевича на решение Рузского городского суда Московской области от 17 июля 2013 года по делу по иску Глуховой Елены Васильевны, действующей в интересах несовершеннолетнего Глухова Кирилла Александровича, Глуховой Людмилы Васильевны, Глухова Геннадия Сергеевича к Федчишину Владимиру Николаевичу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок и жилое строение, взыскании судебных расходов.

заслушав доклад судьи Мариуца О.Г.,

объяснения представителя Федчишина В.Н. по доверенности Ласковец Ю.Б., представителя Глуховой Е.В. от имени несовершеннолетнего Глухова К.А., Глуховой Л.В., Глухова Г.С. - Яковлева С.Н., представителя Федчишина В.Н. по доверенности Зубковой Е.В.,

УСТАНОВИЛА:

Глухова Е.В., действующая в интересах несовершеннолетнего сына Глухова К.А., Глухова Л.В., Глухов Г.С. обратились в суд с иском к Федчишину В.Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок и жилое строение, взыскании судебных расходов.

В обоснование своих требований ссылаются на то, что являются наследниками первой очереди: Глухов К.А. -сын, Глухова Л.В. -мать, Глухов Г.С. -отец, к имуществу Глухова А.Г., умершего 11.12.2012 года.

Указали, что при жизни Глухов А.Г. являлся собственником земельного участка площадью 1200 кв.м, расположенного в СНТ "Озерна" вблизи "данные изъяты", с разрешенным использованием для садоводства. Указанный участок был приобретен Глуховым А.Г. по договору купли-продажи от 21.01.2012 года, заключенному с Глуховой Е.В., с которой он состоял в браке с 22.09.1993 года по 05.12.2011 года.

Указали, что с 2008 года на спорном земельном участке в период брака Глуховой Е.В. и Глуховым А.Г. началось строительство 2-х этажного жилого дома, которое фактически было завершено к лету 2012 года, однако, дом до настоящего времени не зарегистрирован и не принят в эксплуатацию, хотя пригоден для проживания.

Указали, что 14.11.2012 года между Глуховым А.Г., от имени которого пол доверенности действовала Зубкова Е.В., и Федчишиным В.Н. заключен договор купли-продажи указанного выше земельного участка.

Истцы просят признать договор купли-продажи от 14.11.2012 года недействительным, как противоречащий п.4 ст. 35 ЗК РФ, указывая, что нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Посколкьу спорный жилой дом был построен Глуховым А.Г. на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, полагали, что в силу ч.2 ст.263 ГК РФ дом являлся собственностью Глухова А.Г. и подлежит включению в состав наследства. Истцы, как наследники умершего Глухова А.Г., просят прекратить право собственности ответчика на спорный земельный участок, признать за ними право собственности за каждым на 1/3 долю земельного участка и на 1/3 долю дома, расположенного на указанном участке, взыскать с ответчика расходы.

Представитель истцов исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Истец Глухова Е.В., действующая в интересах н/летнего Глухова К. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом.

Ответчик в судебное заседание не явился, представители ответчика против иска возражали.

Представитель третьего лица УФСГРКиК по МО в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещены.

Решением Рузского городского суда Московской области от 17 июля 2013 года иск удовлетворен частично.

Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 14.11.2012г., заключенный между Зубковой Е,В., действующей по доверенности от имени Глухова А.Г., и Федчишиным В.Н. Право собственности Федчишина В.Н. на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты"площадью 1200 кв.м., расположенный в СНТ "Озерна" вблизи д.Бунино уч. 111 Рузского муниципального района Московской области, прекращено; исключена запись о государственной регистрации права на земельный участок N50-50- 99/101/2012-421 от 16.12.2012г. За Глуховым К.А., Глуховой Л.В., Глуховым Г.С., за каждым, признано право собственности на 1/3 долю указанного земельного участка и на 1/3 долю жилого строения(дом), расположенный по адресу: "данные изъяты", общей площадью 186,6 кв.м. С ответчика в пользу истцов взысканы судебные расходы.

Федчишин В.Н. в апелляционной жалобе просит решение отменить, как незаконное и необоснованное.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права (п.п.3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что Глухов А.Г. на основании договора купли-продажи от 20.01.2012 года, заключенного с Глуховой Е.В., являлся собственником земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты"площадью 1200 кв.м., расположенного в СНТ "Озерна" вблизи "данные изъяты"Право собственности Глухова А.Г. на указанный земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке 13.02.2012 года(л.д.17).

09.11.2012 года нотариально удостоверенной доверенностью Глухов А.Г. уполномочил Зубкову Е.В. быть его представителем во всех организациях по вопросу сбора документов, необходимых для оформления договора купли-продажи, и подписать от его имени договор купли-продажи принадлежащего ему указанного земельного участка на условиях и по своему усмотрению. Доверенность удостоверена в здании НИИ скорой помощи им Н.В Склифосовского(л.д.52).

14.11.2012 года между Зубковой Е.В., действующей по указанной доверенности, и Федчишиным В.Н. заключен договор купли-продажи собственником земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты"площадью 1200 кв.м., расположенного в СНТ "Озерна" вблизи "данные изъяты"(л.д.48).

Согласно выписке из ЕГРП, права Федчишина В.Н. на спорный земельный участок зарегистрированы в установленном законом порядке (л.д.17).

11 декабря 2012 года Глухов А.Г. умер (л.д. 12). Наследниками первой очереди к его имуществу являются сын Глухов К.А., 21.04.2003 года рождения, и родители - Глухова Л.В., Глухов Г.С., которые приняли наследство путем подачи заявления нотариусу, что подтверждается материалами наследственного дела(л.д,99-126).

Разрешая спор, суд исходил из того, что к моменту заключения договора купли-продажи от 14.11.2012 года на спорном земельном участке Глуховым А.Г. был построен жилой дом, право собственности на который он не успел зарегистрировать по не зависящим от него причинам, в связи с чем у него возникло право собственности на возведенное строение, а поэтому он не вправе был производить отчуждение земли без находящегося на нем дома. Суд пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи от 14.11.2012 года как противоречащего абзацу 5 пункта 4 ст. 35 ЗК РФ и применил последствия его недействительности, прекратив возникшее на основании договора права собственности ответчика на земельный участок и признав за каждым из истцов право собственности по 1/3 долю спорного земельного участка. Суд также признал за истцами, за каждым, право собственности на 1/3 долю жилого строения(дом), расположенного на участке, указав, что право собственности к истцам, как наследникам Глухова А.Г., переходит независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Из материалов дела следует и подтверждается техническим паспортом от 17.07.2013 года, что жилое строение, расположенное на спорном земельном участке, является объектом незавершенного строительства (л.д.164-172).

В подпункте 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Абзацем 5 пункта 4 ст. 35 ЗК РФ установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

По смыслу указанных норм, не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем строения только в случае, если оба этих объекта принадлежат одному лицу.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация права осуществляется на основании документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.

До сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации объект незавершенного строительства также относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на такой объект недвижимого имущества может быть зарегистрировано на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Право собственности на строение регистрируется за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, и при условии что строительство осуществлено с соответствующего разрешения, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Однако, в материалах дела, доказательств, подтверждающих, что спорная постройка была индивидуализирована как объект недвижимости, не имеется. Право собственности на спорное строение за Глуховым А.Г. в установленном законом порядке зарегистрировано не было, в связи с чем у суда не имелось оснований утверждать, что оба этих объекта- земельный участок и незавершенный строительством дом - принадлежали Глухову А.Г.

При этом судебная коллегия учитывает и то обстоятельство, что при покупке Глуховым А.Г. спорного земельного участка 20.01.2012 года у Глуховой Е.В., строение на участке отсутствовало(п.4.2 договора(л.д.59). Указанное строение, согласно пункту 1.3 договора от 14.11.2012 года, отсутствовало на участке и на момент продажи земельного участка Федчишину В.Н.(л.д.48).

При этом ответчик пояснял, что фактически на участке имелось недостроенное здание, однако, с ноября 2012 года он его достроил, строительные работы продолжаются и до настоящего времени.

При такой ситуации, когда ответчик оспаривал принадлежность Глухову А.Г. до смерти спорного строения, именно истцы должны были доказать факт возведения Глуховым А.Г. спорного строения и его состояние на день заключения договора купли-продажи от 14.11.2012 года, поскольку с момента приобретения Глуховым А.Г. в собственность земельного участка (20.01.2012 года) до момента смерти прошло менее года, при том, что с сентября 2012 года и до смерти он находился в больнице. Однако, бесспорных, достоверных и достаточных доказательств возведения и принадлежности Глухову А.Г. ко дню смерти жилого строения в том виде, в каком оно существует в настоящее время, в материалах дела не имеется. При такой ситуации, когда ко дня смерти наследодателя спорное строение за ним зарегистрировано не было, является незавершенным строительством объектом, который строился как наследодателем, так и после его смерти ответчиком, решение суда о признании за истцами, как наследниками Глухова А.Г., права собственности на все строение, противоречит положениям ст. 218 ГК РФ.

Строение, как следует из материалов дела, возводилось без получения разрешения на строительство, которое выдается в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем по смыслу положений ст. 222 ГК РФ оно является самовольной постройкой, поскольку в материалах дела не имеется подтверждения соответствия строения градостроительным и строительным нормам и правилам.

В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, поэтому она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания за истцами права собственности на спорное строение, так как земельный участок, на котором расположен данный дом, истцам на праве собственности или ином праве, указанном в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принадлежит, поскольку Глухов А.Г. при жизни 14.11.2012 года продал земельный участок, а закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку за наследниками только в случае, если к ним перешло право собственности либо право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования участком, где расположена такая постройка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Однако, доказательства того, что ответчик в установленном законом порядке предоставлял истцам в пользование земельный участок или его часть, суду представлено не было.

Судебная коллегия учитывает, что заключенный между Глуховым А.Г. и Федчишиным В.Н. договор от 14.11.2012 года оспаривался истцами лишь по основанию несоответствия его требованиям закона, при этом никто из истцов не ссылался на порочность воли Глухова А.Г., распорядившегося принадлежащим ему имуществом в пользу ответчика.

В связи с изложенным, с момента продажи спорного земельного участка Глухов А.Г. утратил какие-либо права на него, а потому его наследники лишены возможности в настоящее время признать право собственности на прочно связанный с этим земельным участком объект незавершенного строительства, поскольку при наличии такого надлежащим образом учтенного объекта Глухов А.Г. при заключении договора купли-продажи обязан был бы передать все права и на него, чего сделано не было и не могло быть сделано ввиду формального отсутствия такого объекта как учтенного.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация права осуществляется на основании документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.

До сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации объект незавершенного строительства также относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на такой объект недвижимого имущества может быть зарегистрировано на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Право собственности на строение регистрируется за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, и при условии что строительство осуществлено с соответствующего разрешения, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 79 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 9 от 29 мая 2012 года "О судебной практике по делам о наследовании" земельные участки и расположенные на них здания, строения, сооружения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота (статья 130 ГК РФ), поэтому завещатель вправе сделать в отношении их отдельные распоряжения, в том числе распорядиться только принадлежащим ему строением или только земельным участком (правом пожизненного наследуемого владения земельным участком). Однако при этом, по смыслу подпункта 5 пункта 1 статьи 1, а также пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, не могут быть завещаны отдельно часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, и само здание, строение, сооружение. Наличие в завещании таких распоряжений влечет в этой части недействительность завещания.

В случае возникновения спора между собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, и собственником этого участка суд может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

С учетом указанных разъяснений, в рассматриваемой ситуации, истцы, при подтверждении ими прав на строение или его часть, вправе ставить вопрос перед собственником спорного земельного участка о признании за ними права на приобретение в собственность земельного участка, занятого строением или его долей, либо об установлении условия пользования земельным участком.

Однако, истцами заявлены требования о признании права собственности на весь земельный участок площадью 1200 кв.м, в связи с чем, а также с учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, в силу которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, в удовлетворении требований истцов о признании за ними права собственности на земельный участок надлежит отказать.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Рузского городского суда Московской области от 17 июля 2013 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В иске Глуховой Е.В., от имени Глухова К.А., Глуховой Л.В., Глухова Г.С. к Федчишину В.Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок и жилое строение, взыскании судебных расходов - отказать.

Председательствующий судья

Судьи