Письмо Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 21 марта 2008 г. N ВН-05/5897 "Об изменении порядка перечисления в федеральный бюджет доходов от арендной платы за федеральное недвижимое имущество, находящееся в хозяйственном ведении ФГУП"

В связи с многочисленными обращениями, связанными с перечислением в федеральный бюджет доходов от арендной платы за федеральное недвижимое имущество, находящееся в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий (далее - ФГУП), обращаю внимание на следующее.

С 1 января 2008 г. вступили в силу изменения в статьи 42 и 51 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), внесенные Федеральным законом от 26 апреля 2007 г. N 63-ФЗ "О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования бюджетного процесса и приведения в соответствие с бюджетным законодательством Российской Федерации отдельных законодательных актов Российской Федерации".

Согласно указанным изменениям неналоговые доходы федерального бюджета формируются, в том числе, за счет:

- доходов от использования имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации (за исключением имущества федеральных автономных учреждений, а также имущества федеральных государственных унитарных предприятий, в том числе казенных), доходов от платных услуг, оказываемых федеральными бюджетными учреждениями, находящимися в ведении органов государственной власти Российской Федерации, - по нормативу 100 процентов;

- части прибыли унитарных предприятий, созданных Российской Федерацией, остающейся после уплаты налогов и иных обязательных платежей, - в размерах, устанавливаемых Правительством Российской Федерации.

Указанные изменения устранили противоречия между положениями гражданского, бюджетного и налогового законодательства Российской Федерации в части, касающейся перечисления в доход федерального бюджета средств, получаемых от аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий.

1. О порядке перечисления и учета доходов от арендной платы по договорам аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий.

1.1. В соответствии с Федеральным законом от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (далее - Закон) имущество ФГУП формируется за счет имущества, закрепленного за ним собственником этого имущества, доходов унитарного предприятия от его деятельности и иных, не противоречащих законодательству, источников. Остающаяся в распоряжении ФГУП чистая прибыль используется для создания резервного и иных фондов, средства которых направляются на цели, определенные федеральными законами, иными нормативными правовыми актами и уставом унитарного предприятия.

Согласно статье 296 Гражданского кодекса Российской Федерации доходы от передачи имущества ФГУП в арендное пользование, если такая передача осуществлена с согласия собственника этого имущества, поступают в хозяйственное ведение ФГУП в порядке, установленном данным кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности,

В соответствии со статьями 146, 148, 250, 251 Налогового кодекса Российской Федерации ФГУП при совершении операций по передаче в аренду закрепленного за ними имущества признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость и налога на прибыль. На основании пункта 1 статьи 246 и пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации ФГКП самостоятельно исполняет обязанности налогоплательщика указанных налогов в общеустановленном порядке.

Согласно разъяснениям Минфина России от 28 августа 2000 г. N 01-02-01/03-3183, от 1 декабря 2003 г. N 04-02-03/155, от 18 октября 2005 г. N 03-03-04/4/62, от 31 октября 2005 г. N 03-03-04/2/123 и от 24 января 2006 г. N 03-03-04/4/17 перечисление арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении ФГУП, и исчисление налогов на доходы от арендной платы осуществляется в следующем порядке:

- арендные платежи уплачиваются непосредственно ФГУП;

- сумма арендной платы по договору аренды между организацией и ФГУП определяется с учетом НДС;

- ФГУП являются налоговыми агентами по уплате НДС с полученных в виде арендной платы доходов;

- налог на прибыль ФГУП исчисляется в отношении суммы арендной платы, поступившей от арендатора (без учета полученного от арендатора НДС), за вычетом расходов в виде амортизационных отчислений по сданному в аренду имуществу и эксплуатационных затрат по его содержанию, осуществленных арендодателем, которые подлежат возмещению арендодателю по условиям договора;

- сумма арендной платы, составляющая прибыль ФГУП, рассчитывается как разница между суммой, поступившей по договору аренды от арендатора, уплаченным налогом на добавленную стоимость и уплаченным налогом на прибыль организаций,

1.2. В соответствии со статьей 17 Закона собственник имущества унитарного предприятия имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, которая перечисляется в федеральный бюджет в порядке, в размерах и в сроки, определенные Правительством Российской Федерации.

Порядок определения части прибыли предприятия, полученной по итогам его финансово-хозяйственной деятельности за год и подлежащей перечислению в федеральный бюджет, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 10 апреля 2002 N 228 "О мерах по повышению эффективности использования федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий".

В соответствии с пунктом 6 Правил разработки и утверждения программ деятельности и определения подлежащей перечислению в федеральный бюджет части прибыли федеральных государственных унитарных предприятий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 10 апреля 2002 N 228, часть прибыли предприятия за предыдущий год, подлежащая перечислению в федеральный бюджет в текущем году, определяется решением федерального органа исполнительной власти и рассчитывается путем уменьшения суммы чистой прибыли за прошедший год на сумму расходов на реализацию мероприятий по развитию ФГУП, утвержденных в составе программы его деятельности на текущий год и осуществляемых за счет чистой прибыли.

Таким образом, арендная плата, перечисленная ФГУП по договору аренды федерального недвижимого имущества, учитывается при определении прибыли предприятия, полученной по итогам его деятельности за год, часть которой в установленном порядке направляется в федеральный бюджет.

2. О применении отдельных положений нормативных правовых актов, регулирующих деятельность федеральных государственных унитарных предприятий по передаче в аренду федерального недвижимого имущества.

2.1. ФГУП осуществляет передачу федерального недвижимого имущества в аренду в соответствии с требованиями пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества". Пункт 4 названного постановления Правительства Российской Федерации не подлежит применению в части указания о перечислении арендатором арендной платы на лицевой счет соответствующего территориального органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, открытый им в органах федерального казначейства.

В связи с изложенным в действующие договоры аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении ФГУП, должны быть внесены изменения, касающиеся уточнения реквизитов счета, на который арендатор перечисляет арендную плату в полном объеме.

Указанные изменения должны быть оформлены в форме дополнительных соглашений между ФГУП, выступающим стороной по заключенному ранее договору, и арендатором. В случае если вносимые изменения не затрагивают существенных условий договора (предмета или цены договора), по которым имеется письменное согласие Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, получения какого-либо дополнительного согласия собственника не требуется.

2.2. Положения пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" регулируют порядок предоставления в аренду находящихся в федеральной собственности зданий, сооружений (помещений в них) и не применимы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных в пользование ФГУП.

В случае если земельный участок предоставлен ФГУП на праве аренды, то в соответствии с пунктом 5 статьи 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 года N 161 -ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" предприятие не вправе сдавать такой земельный участок в субаренду.

Соответствующие изменения внесены в статью 18 Федеральным закона от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" и вступили в силу с 30 октября 2007 г.

В случае если право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ФГУП до настоящего времени не переоформлено на право его аренды, в силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации предприятие не вправе распоряжаться таким земельным участком, в том числе передавать его по договору аренды другим лицам, независимо от согласия собственника земельного участка.

Вместе с тем согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. При этом, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Учитывая, что ФГУП не вправе передавать земельный участок арендатору на каком-либо праве, в договоре аренды здания (сооружения) может содержаться лишь условие об ограниченном пользовании арендатором здания (сооружения) земельным участком (его частью), находящимся в пользовании у ФГУП. Арендатор здания приобретает указанное право независимо от наличия соответствующей записи в договоре аренды.

Также следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

2.3. Собственник имущества ФГУП в лице Росимущества (его территориальных органов) осуществляет согласование сделки по передаче такого имущества в аренду посредством издания соответствующего распоряжения, в котором, в том числе, указывается вид и существенные условия сделки, на совершение которой дано согласие, и не участвует в организации и проведении торгов на право заключения договора аренды. По инициативе ФГУП специалисты Росимущества (его территориальных органов) могут быть включены в состав конкурсной комиссии.

Перечень документов, представляемых для согласования сделок с имуществом ФГУП, включая сделки по передаче недвижимого имущества в аренду, а также порядок их рассмотрения установлены "Временным регламентом организации работы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по согласованию сделок федеральных государственных унитарных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения, в отношении закрепленного за ними имущества" (далее - Временный регламент), утвержденным приказом Росимущества от 17 сентября 2007 г. N 169.

Указанный перечень в качестве обязательных документов, представляемых для получения согласия на совершение сделки, предусматривает представления проекта сделки. В рассматриваемом случае проектом сделки является проект конкурсной документации по проведению торгов, включающий в себя проект договора аренды, в котором определены все существенные условия договора, за исключением арендной платы, размер которой устанавливается по результатам торгов на право заключения договора аренды имущества ФГУП (за исключением случаев, допускающих передачу в аренду имущества без проведения торгов).

В отчете об оценке рыночной стоимости передаваемого в аренду имущества указывается:

а) рекомендуемый размер годовой арендной платы в случае предоставления в аренду имущества без проведения торгов;

б) стартовый (начальный) размер арендной платы в случае заключения договора аренды на торгах, в том числе рекомендуемый шаг аукциона при проведении торгов в форме аукциона.

2.4. Согласование сделок по передаче ФГУП недвижимого имущества в аренду осуществляется территориальным органом Росимущества по месту нахождения объекта недвижимости с учетом мнения территориального органа Росимущества по месту государственной регистрации ФГУП в качестве юридического лица (пункт 12.1. Временного регламента). При этом следует учитывать следующее.

ФГУП представляет документы, необходимые для принятия решения о согласовании сделки по передаче объекта недвижимого имущества в аренду (включая выписку из реестра федерального имущества), в территориальный орган Росимущества по месту нахождения объекта, передаваемого в аренду.

Территориальный орган Росимущества, получивший обращение и необходимые для согласования сделки документы, обязан направить запрос о предоставлении мнения территориального управления Росимущества по месту государственной регистрации ФГУП относительно планируемой сделки по передаче имущества в аренду.

В запросе рекомендуется указывать: наименование предприятия, дату поступления в территориальный орган обращения о согласовании сделки, общие характеристики объекта недвижимого имущества (его наименование, местоположение, площадь, постоянный реестровый номер объекта и дата его присвоения), основные условия планируемой сделки (срок аренды, размер арендной платы), срок, в который необходимо представить мнение относительно планируемой сделки, который не может превышать общего срока рассмотрения территориальным органом Росимущества обращения ФГУП о согласовании сделки.

Территориальное управление Росимущества по месту регистрации ФГУП на основании сведений об объекте недвижимого имущества и правообладателе объекта, содержащихся в реестре федерального имущества, высказывает мнение о возможности принятия решения о даче территориальным управлением Росимущества согласия на совершение сделки по передаче объекта в аренду. Мнение о возможности принятия решения о согласовании сделки оформляется письмом, направляемым в адрес территориального органа Росимущества, направившего запрос.

Территориальный орган Росимущества, получивший обращение ФГУП и необходимые для согласования сделки по передаче имущества в аренду документы, рассматривает представленные документы в порядке, установленном Временным регламентом, в том числе проводит экспертизу отчетов об оценке, и, с учетом мнения территориального управления Росимущества по месту регистрации ФГУП, принимает решение о согласовании сделки или отказе в согласовании сделки.

2.5. До утверждения приказом Минэкономразвития России положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, в целях организации проведения торгов по передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении ФГУП, следует руководствоваться распоряжением Мингосимущества России от 28 июля 1998 г. N 774-р, которое применяется только в части, не противоречащей нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов и актов Правительства Российской Федерации, изданных после 1998 г.

Выступая арендодателем федерального недвижимого имущества, ФГУП самостоятельно и за счет собственных средств осуществляет функции, указанные в пунктах 2, 3, 5 распоряжения Мингосимущества России от 28 июля 1998 г. N 774-р, в том числе, организует проведение оценки федерального недвижимого имущества, утверждает состав конкурсной комиссии, обеспечивает публикацию информационного сообщения и проведение торгов, заключает договор с победителем торгов либо с лицами, которым имущество передается в аренду без проведения торгов.

Протокол торгов и договор аренды, заключенный между арендодателем - ФГУП и арендатором - победителем торгов (подлинник с отметкой о государственной регистрации договора), направляются ФГУП в территориальное управление Росимущества, принявшее решение о даче согласия на совершение сделки. Повторное согласование территориальным управлением договора аренды, заключенного предприятием с победителем торгов, не требуется.

В целях обеспечения принципа публичности, установление свободного доступа граждан и юридических лиц к информации не только об объектах, которые могут быть переданы в аренду, но и об условиях аренды, а также эффективного использования федерального имущества территориальные управления Росимущества осуществляют публикацию информационных сообщений о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, а также об их итогах на интернет-сайтах.