Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 22 января 2014 г. по делу N 33-200

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Ефимовой И.В.,

судей Бугаевой Е.М., Перовой Т.А.,

при секретаре Павловой Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Гочяна А.А. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 22 октября 2013 года, которым у Гочяна А.А. признано отсутствие права собственности на нежилое помещение общей площадью 48,1 кв.м в цокольном этаже по адресу: "адрес", и в квартире общей площадью 164,3 кв.м, расположенной по адресу: "адрес", в удовлетворении исковых требований Гочяна А.А. к администрации муниципального образования "Город Саратов", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Арушанян А.Х. о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности, об истребовании из чужого незаконного владения, о признании недействительным результатов торгов, о признании сделки недействительной, о признании недействительным права собственности, признании недействительным распоряжения о внесении изменений в позиции реестра объектов муниципального нежилого фонда отказано.

Заслушав доклад судьи Бугаевой Е.М., объяснения представителя Гочяна А.А. - Стрижака Н.М. (доверенность от 04 июля 2013 года сроком действия 3 года), просившего удовлетворить жалобу, Арушанян А.Х., просившую оставить решение суда без изменения, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гочян А.А. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования "Город Саратов", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Арушанян А.Х. и с учетом уточнения исковых требований просил признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности администрации муниципального образования "Город Саратов" на спорное помещение N N от 25 апреля 2012 года, признать недействительными результаты торгов, проведенных комитетом по управлению имуществом г. Саратова 02 апреля 2013 года в отношении нежилого помещения по адресу: "адрес", общей площадью 48,1 кв.м, распоряжение комитета по управлению имуществом г. Саратова N N от 12 апреля 2012 года о внесении изменений в позиции реестра объектов муниципального жилого фонда город Саратова в части, касающейся спорного объекта, признать недействительной сделку купли-продажи, заключенную по результатам торгов, проведенных комитетом по управлению имуществом г. Саратова от 02 апреля 2013 года в части приобретения Арушанян А.Х. указанного спорного помещения, признать недействительным право собственности Арушанян А.Х. в отношении спорного помещения и истребовать помещение из чужого незаконного владения. В обоснование доводов искового заявления указал, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16 апреля 2013 года, заключенному с Волковым В.В., истец приобрел в собственность комнаты N N общей площадью 34,1 кв.м и 26,0 кв.м, находящиеся в коммунальной квартире общей площадью 164,3 кв.м по адресу: "адрес". 02 апреля 2013 года комитетом по управлению имуществом г. Саратова на открытых торгах продано нежилое помещение общей площадью 48,1 кв.м, литер Б в цокольном этаже двухэтажного жилого дома по адресу: "адрес". Согласно техническому паспорту от 30 мая 2007 года коммунальная квартира имеет общую площадь 164,3 кв.м, в её состав входят помещения: коридор 28,9 кв.м, коридор 3,4 кв.м, коридор 4,9 кв.м, кухня 18,7 кв.м, кладовая 11,8 кв.м, кладовая 11,8 кв.м, кладовая 24,7 кв.м, жилая комната 21,2 кв.м, жилая комната 12,9 кв.м, жилая комната 26,0 кв.м. Полагает, что реализованные на торгах помещения являются местами общего пользования коммунальной квартиры. 12 августа 2013 года произведена государственная регистрация права собственности истца на квартиру общей площадью 164,3 кв.м.

Администрация муниципального образования "Город Саратов", не согласившись с указанными исковыми требованиями, обратилась в суд со встречным иском к Гочяну А.А., в котором просила признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Гочяна А.А. на квартиру N N по адресу: "адрес", площадью 164,3 кв.м. В обоснование доводов встречного иска указано, что на основании решения Саратовского городского Совета народных депутатов N 301 от 28 мая 1993 года спорное помещение учтено в реестре муниципальной собственности как "художественные мастерские" и до 1993 года данные помещения использовались не как общее имущество собственников жилья, а для целей социально-культурного назначения. Спорное помещение неоднократно сдавалось комитетом по управлению имуществом г. Саратова в аренду. В соответствии с договором купли-продажи от 17 апреля 2013 года по результатам торгов, проведенных комитетом по управлению имуществом г. Саратова, данное имущество передано в собственность Арушанян А.Х. После приобретения в собственность комнат площадью 34,1 кв.м и 26,0 кв.м по заявлению Гочяна А.А. зарегистрировано право собственности на квартиру N общей площадью 164,3 кв.м по адресу: "адрес", однако у Гочяна А.А. отсутствует право собственности на спорное нежилое помещение общей площадью 48,1 кв.м, поскольку данное помещение не относится к местам общего пользования коммунальной квартиры.

Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения, которым исковые требования Гочяна А.А. удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы указано на незаконность и необоснованность постановленного решения, принятие его с нарушением норм материального права. Автор жалобы указывает на отсутствие у комитета по управлению имуществом г. Саратова законных оснований включения в 2012 году в реестр муниципальной собственности части помещений общего пользования коммунальной квартиры N по адресу: "адрес", регистрации на них права собственности за муниципальным образованием "Город Саратов" и дальнейшего распоряжения этой недвижимостью, так как в 2007 году указанные спорные помещения общего пользования коммунальной квартиры площадью 48,1 кв.м выбыли из муниципальной собственности в результате сделки по приватизации указанной квартиры. Отнесение спорных помещений в коммунальной квартире к помещениям общего пользования этой квартиры происходило в момент её описания, индивидуализации и присвоения кадастрового номера организацией, производящей инвентаризацию коммунальной квартиры, задолго до их инвентаризации как отдельного объекта муниципальной собственности в 2012 году. Указывает, что согласно справке N 0011582 от 27 июня 2007 года МУП "Городское бюро технической инвентаризации" приватизации подлежала доля в коммунальной квартире общей площадью 164,3 кв.м, состоящей из: коридора - 28,9 кв.м, коридора - 3,40 кв.м, коридора - 4,9 кв.м, кухни - 18,7 кв.м, кладовой - 11,8 кв.м, кладовой - 11,8 кв.м, кладовой - 24,7 кв.м, жилых комнат - 21,2 кв.м, 12,9 кв.м, 26 кв.м. Спорные помещения общей площадью 48,3 (48,1) кв.м, в настоящее время проданные с торгов комитетом по управлению имуществом администрации г. Саратова, в 2007 году при проведении инвентаризации коммунальной квартиры являлись её частью, подлежащей приватизации. Спорные помещения являются тремя кладовыми указанной квартиры и на момент заключения договоров приватизации администрация не возражала против их отнесения к помещениям общего пользования. Считает, что из материалов дела невозможно однозначно установить, какие именно помещения площадью 48,1 кв.м в доме по ул. "адрес" (позднее, "адрес"), переданы муниципальному образованию.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Стрижак Н.М. поддержал доводы жалобы. Ответчик Арушанян А.Х. просила оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда не явились, представителей в суд второй инстанции не направили, о причинах неявки не сообщили и не просили дело не рассматривать в их отсутствие, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам рассмотрела дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (в соответствии со ст. 327.1 ГПК Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.

Как следует из п. 1 ст. 11 ГК Российской Федерации в судебном порядке осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 ГК Российской Федерации.

Согласно п. п. 1, 2 статьи 209 ГК Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из ст. 212 ГК Российской Федерации, имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

В соответствии со ст. ст. 15, 16 ЖК Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире

В соответствии со ст. ст. 41, 42 ЖК Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем её переустройства и (или) перепланировки.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

В силу ст. 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом первой инстанции, Гочян А.А. на основании договора купли-продажи от 16 апреля 2013 года приобрел в собственность у Волкова В.В. комнаты N общей площадью 34,1 кв.м и N общей площадью 26,0 кв.м в коммунальной квартире в доме "адрес".

29 апреля 2013 года произведена государственная регистрация права собственности Гочяна А.А. на указанные объекты.

Согласно протоколу об итогах аукциона от 02 апреля 2013 года N 11, проводимого комитетом по управлению имуществом г. Саратова, победителем торгов по помещению общей площадью 48,1 кв.м признана Арушанян А.Х.

В соответствии с договором купли-продажи объекта нежилого фонда на аукционе N N от 17 апреля 2013 года, заключенным между комитетом по управлению имуществом г. Саратова и Арушанян А.Х., последней передано в собственность нежилое помещение литер Б общей площадью 48,1 кв.м в цокольном этаже двухэтажного жилого дома, являющегося памятником истории и культуры, по адресу: "адрес". Выдано охранное обязательство от 27 мая 2013 года N N.

Государственная регистрация права собственности Арушанян А.Х. на указанный объект произведена 17 июля 2013 года.

12 августа 2013 года произведена государственная регистрация права собственности за Гочяном А.А. по его заявлению на квартиру N общей площадью 164,3 кв.м в цокольном этаже по адресу: "адрес"

При рассмотрении спора суд первой инстанции установил, что право собственности муниципальной собственности на спорное нежилое помещение общей площадью 48,1 кв.м возникло в 1993 году.

На основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и в соответствии с решением сессии совета 21 созыва Саратовского городского Совета народных депутатов N 301 от 28 мая 1993 года "О формировании реестра муниципального жилого фонда и дополнениях в перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность" помещение по адресу: "адрес" общей площадью 48,7 кв.м, используемое под художественные мастерские, передано на баланс муниципального образования как отдельный сформированный объект муниципального нежилого фонда (т. 2 л.д. 60, 203-246, т. 3 л.д. 1-36).

Таким образом, спорное нежилое помещение площадью 48,7 кв.м выделено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома, передано в муниципальную собственность, право на которое возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что в силу п. 1 ст. 6 указанного Закона не требовало обязательной государственной регистрации. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации.

Распоряжением комитета по управлению имуществом г. Саратова N 364-р от 12 апреля 2012 года внесено изменение в позицию реестра объектов муниципального нежилого фонда города Саратова в части указания адреса и площади помещения (т. 2 л.д. 62). В измененной редакции помещение обозначено как расположенное по адресу: г. "адрес" литер Б общей площадью 48,1 кв.м.

Судом установлено, что помещение общей площадью 48,7 кв.м по адресу: "адрес" и помещение общей площадью 48,1 кв.м по адресу: г. "адрес", являются одним и тем же объектом, что подтверждается инвентарными делами, составленными МУП "Городское БТИ" (т. 1 л.д. 52-63, 102-125), сообщением МУП "Городское бюро технической инвентаризации" от 11 сентября 2013 года (т. 2 л.д. 61).

Кроме того, установлено, что на протяжении длительного времени спорное нежилое помещение эксплуатируется его собственником по назначению, как нежилое, что подтверждается договорами аренды нежилого фонда с 2007 года по 2011 год (т. 2 л.д. 64-84).

Исходя из доводов Гочяна А.А. следует, что приобретенное Арушанян А.Х. помещение общей площадью 48,1 кв.м относится к местам общего пользования коммунальной квартиры, поэтому приобретение им в собственность жилых помещений общей площадью 34,1 кв.м и 26,0 кв.м влечет возникновение у него права собственности в отношении мест общего пользования коммунальной квартиры.

Как видно из договора приватизации жилого помещения правопредшественника истца Гочяна А.А. от 02 июля 2007 года, помещения площадью 11,8 кв.м, 11,8 кв.м, 24,7 кв.м указаны в нём как кладовые. Данные сведения содержатся и в техническом паспорте, выданным МУП "Городское БТИ", от 02 июля 2007 года к договору приватизации (т. 1 л.д. 180).

Однако согласно инвентарному делу, составленному МУП "Городское БТИ" (т. 1 л.д. 62, 112), на основании которого оформлен технический паспорт 2007 года помещения площадью 11,8 кв.м, 11,8 кв.м, 24,7 кв.м обозначены как жилые комнаты.

Между тем доказательств, свидетельствующих о принятии решения уполномоченным органом о переводе данных помещений в места общего пользования коммунальной квартирой, не представлено.

Не представлено истцом Гочяном А.А. и доказательств того, что спорное помещение литер Б площадью 48,7 кв.м использовалось в целях обслуживания владельцев жилых помещений в данном доме.

Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции о том, что право муниципальной собственности на спорное помещение литер Б оформлено в 1993 году, спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, доказательств отнесения его к общему имуществу собственников коммунальной квартиры суду не представлено, спорное нежилое помещение существует самостоятельно, в нём отсутствуют общие коммуникации, необходимые для обслуживания жилых помещений.

Указание в техническом паспорте, а затем в договоре на приватизацию спорных комнат как кладовых не свидетельствует о распространении на них правового режима общей долевой собственности собственников коммунальных квартир.

При таких обстоятельствах необоснованными являются доводы апелляционной жалобы о том, что спорное помещение является объектом вспомогательного назначения общего пользования квартиры, предназначенным для её обслуживания.

Сам по себе факт регистрации права собственности за Гочяном А.А. на всю коммунальную квартиру N по адресу: "адрес", общей площадью 164,3 кв.м с учетом установленных судом обстоятельств не может служить основанием удовлетворения его исковых требований.

На основании договоров купли-продажи комнат N в доме "адрес" в соответствии с положениями ст. 42 ЖК Российской Федерации к истцу перешло право на долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, равное доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующих собственников комнат.

Доказательств, свидетельствующих о наличии у предшествующих собственников прав на спорные помещения, истцом не представлено.

Несостоятельными являются доводы жалобы о том, что при заключении договоров на приватизацию с правопредшественниками истца муниципальный орган распорядился кладовыми, которые перешли в частную собственность граждан как места общего пользования коммунальной квартирой, поскольку с учетом вышеназванных обстоятельств дела соответствующего решения уполномоченным органом не принято, технический паспорт жилого помещения не является правоустанавливающим документом, на основании которого возникают гражданские права.

Судом установлено, что представленные в материалы дела доказательства проведения торгов соответствуют предъявляемым к ним требованиям, предусмотренным Положением об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации N 585 от 12 августа 2002 года.

Поэтому вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований Гочяна А.А. о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности, об истребовании из чужого незаконного владения, о признании недействительным результатов торгов, о признании сделки недействительной, о признании недействительным права собственности, признании недействительным распоряжения о внесении изменений в позиции реестра объектов муниципального нежилого фонда является правильным.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учетом изложенного судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции об удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования "Город Саратов" об отсутствии права собственности у Гочяна А.А. на нежилое помещение общей площадью 48,1 кв.м в цокольном этаже по адресу: г "адрес", и в квартире общей площадью 164,3 кв.м, расположенной по адресу: "адрес"

Суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным доказательствам и обоснованно отказал Гочяну А.А. в удовлетворении заявленных требований, удовлетворив встречные исковые требования администрации муниципального образования "Город Саратов".

Выражая свое несогласие с решением суда, Гочян А.А. ссылался на обстоятельства, которые положены в основу его искового заявления.

Указанные доводы не могут служить основаниями для отмены решения суда, поскольку суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным письменным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно.

Собранные по делу доказательства оценены судом первой инстанции по правилам ст. ст. 12, 67 ГПК Российской Федерации. Результаты оценки доказательств отражены в решении.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца, изложенную при рассмотрении иска в суде первой инстанции, а потому не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, так как не опровергают вышеизложенных выводов суда, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют. Нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права судом допущено не было, следовательно, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 22 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи