Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 22 января 2014 г. по делу N 33-370

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе

председательствующего Мележик Л.М.,

судей Тришкиной М.А., Калюжной В.А.,

при секретаре Елисеевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мележик Л.М. гражданское дело по иску Маркина Б.Г. к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Р", открытому акционерному обществу "Сбербанк России" о государственной регистрации перехода права собственности, признании недействительным условий договора ипотеки, встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Авто-Р" к Маркину Б.Г. о признании договора купли-продажи недействительным, незаключенным, по апелляционной жалобе Маркина Б.Г. на решение Вольского районного суда Саратовской области от 07 ноября 2013 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи, объяснения Маркина Б.Г., его представителя - Тихоновой Т.Н., поддержавших доводы жалобы, представителя ООО "Авто-Р" - Абрамова А.С., представителя ОАО "Сбербанк России" - Бирюковой О.А., возражавших против отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Маркин Б.Г. обратился в суд с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Авторемонт" (далее ООО "Авторемонт") о государственной регистрации перехода права собственности, в обоснование которых указал, что 15 августа 2012 г. между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого здания (овощехранилище), "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес". После представления сторонами в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области документов, ответчик отозвал договор с регистрации. 07 июня 2013 г. между ООО "Авторемонт" и открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (далее ОАО "Сбербанк России") был заключен договор ипотеки N 1046 в отношении спорного объекта недвижимости и права аренды на земельный участок.

Полагая, что ООО "Авторемонт" уклоняется от регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости, а заключенный между ответчиками договор ипотеки нарушает его вещные права, Маркин Б.Г., с учетом уточненных исковых требований, просил зарегистрировать переход права собственности и признать недействительными условия договора ипотеки в части залога спорного имущества.

ООО "Авторемонт" (в настоящее время ООО "Авто-Р") обратилось в суд со встречными исковыми требованиями к Маркину Б.Г. С учетом уточнений просило признать договор купли-продажи нежилого сооружения (овощехранилище), "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", ничтожным. Свои требования обосновало тем, что заключенный сторонами договор является притворной сделкой, т. к. цена объекта недвижимости, указанная в договоре, была занижена. Кроме того, Маркин Б.Г. обязательства по договору не исполнил, денежные средства не выплатил. Истец по встречному иску также ссылался на то, что спорный договор купли-продажи является незаключенным, поскольку не был зарегистрирован в установленном законодательством порядке.

Решением Вольского районного суда Саратовской области от 07 ноября 2013 г. в удовлетворении исковых требований Маркину Б.Г. и встречных исковых требований ООО "Авто-Р" отказано.

В апелляционной жалобе Маркин Б.Г. выражает несогласие с решением суда, ставит вопрос об его отмене в части отказа в удовлетворении его исковых требований как незаконного и необоснованного, постановленного с существенным нарушением норм материального права. В обоснование доводов жалобы указывает, что суд неправильно истолковал нормы права, подлежащие применению, не обосновал в решении отказ в удовлетворении его требования о проведении регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. Кроме того, судом недостоверно установлены обстоятельства прекращения регистрации, поскольку заявление о прекращении регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество было сделано им по рекомендации работников регистрирующего органа.

В возражениях на апелляционную жалобу ОАО "Сбербанк России", ООО "Авто-Р" просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей в суд апелляционной инстанции не направили, о причинах неявки не сообщили и не просили дело слушанием отложить. Судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Исходя из положений п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 223 ГК РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, ООО "Авто-Р" (ранее ООО "Авторемонт") является собственником нежилого сооружения (овощехранилище), "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08 августа 2012 г.

Судом первой инстанции установлено, что 15 августа 2012 г. между ООО "Авторемонт" и Маркиным Б.Г. подписан договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, по условиям которого ООО "Авторемонт" продал и передал, а истец купил и принял в собственность спорное нежилое сооружение. Согласно пункту 5 указанного договора, стороны пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в размере 50000 руб. и расчеты между сторонами произведены полностью до подписания договора.

21 августа 2012 г. стороны договора представили в управление Росреестра договор купли-продажи для регистрации перехода права собственности.

28 августа 2012 г. по заявлению представителя ООО "Авторемонт" о прекращении государственной регистрации и возврате документов было принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества, о чем был письменно уведомлен Маркин Б.Г.

07 сентября 2012 г. заявление о прекращении государственной регистрации и возврате документов было подано в управление Росреестра также и истцом.

Из материалов дела следует, что 07 июня 2013 г. между ответчиками был заключен договор ипотеки N N, где к предмету залога отнесен спорный объект недвижимости - овощехранилище и право аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" кадастровый номер N

Разрешая заявленные Маркиным Б.Г. требования о признания договора ипотеки в части залога овощехранилища и права залога земельного участка недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований по первоначальному иску в указанной части не имеется. С таким выводом суда соглашается судебная коллегия по следующим основаниям.

Исходя из положений ст. 166 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В силу ст. 9 названного закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Согласно ч. 2 ст. 11 названного закона ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что стороной истца не представлено доказательств, подтверждающих основания заявленных требований в части признания договора ипотеки недействительным. Так, на дату заключения договора ипотеки овощехранилище было зарегистрировано за ООО "Авторемонт", никаких обременений в отношении этого имущества зарегистрировано не было. Также правомерен и основан на доказательствах вывод суда о том, что по состоянию на 07 июня 2013 г. земельный участок, который является предметом спора, не имел обременений, право аренды за Маркиным Б.Г. зарегистрировано не было. До заключения оспариваемого договора, арендатор известил собственника земельного участка о предстоящем заключении ипотеки, что согласуется с положениями п. 1.1 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

На основании ч. 1 ст. 37 названного закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Как установлено судом первой инстанции, залогодержатель - ОАО "Сбербанк России" возражает против реализации Маркину Б.Г. заложенного имущества. Данные обстоятельства были подтверждены в судебном заседании апелляционной инстанции объяснениями представителя ОАО "Сбербанк России" - Бирюковой О.А.

Таким образом, при наличии действующего договора залога спорного объекта недвижимости, наличии возражений залогодержателя на отчуждение спорного имущества, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требования Маркина Б.Г. в части регистрации перехода права собственности на овощехранилище. При этом истец по первоначальному иску не лишен возможности защитить свои нарушенные права предъявлением к продавцу недвижимости иных требований, поскольку регистрация перехода права собственности не возможна.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобы о том, что суд первой инстанции не обосновал основания для отказа в удовлетворении требований в части регистрации перехода права, поскольку доводы опровергаются текстом судебного решения.

На основании изложенного, вывод суда об отказе Маркину Б.Г. в удовлетворении исковых требований в полном объеме основан на доказательствах и законе. Судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки представленных сторонами доказательств, а нарушений норм материального либо процессуального права при разрешении первоначального иска не установлено.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

В ходе разрешения возникшего спора ООО "Авто Р" обратилось к Маркину Б.Г. со встречными исковыми требованиями о признании договора купли-продажи недействительным и незаключенным, которые решением суда оставлены без удовлетворения. В указанной части решение суда Маркиным Б.Г. не обжалуется.

Как разъяснено в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

В то же время суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.

Судам апелляционной инстанции необходимо исходить из того, что под интересами законности с учетом положений статьи 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений, а также в целях защиты семьи, материнства, отцовства, детства; социальной защиты; обеспечения права на жилище; охраны здоровья; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; защиты права на образование и других прав и свобод человека и гражданина; в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов и в иных случаях необходимости охранения правопорядка.

Судам апелляционной инстанции необходимо учитывать, что интересам законности не отвечает, в частности, применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права с нарушением правил действия законов во времени, пространстве и по кругу лиц.

Исходя из положений ст. 327.1 ГПК РФ и приведенных разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает оснований для проверки обжалуемого решения суда первой инстанции в полном объеме.

Судебная коллегия считает, что в решении дан подробный анализ доказательств, на основании которых суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении, встречных исковых требований ООО "Авто Р", а потому необходимость повторения данных обоснований в апелляционном определении отсутствует.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции, как о том ставится вопрос в апелляционной жалобе, не усматривается.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Вольского районного суда Саратовской области от 07 ноября 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Маркина Б.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи