Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 05 февраля 2014 г. по делу N 33-655

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе председательствующего Ефимовой И.В.,

судей Паршиной С.В., Петровой Н.А.,

при секретаре Павловой Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ДжойС" к комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования " "адрес"", Мизюкин А.А., Лысов В.А. о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью "ДжойС" Шукурова М.В. на решение Заводского районного суда "адрес" от "дата", которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "ДжойС" Шукурова М.В., поддержавшей доводы жалобы, объяснения Лысов В.А., представителя Лысов В.А. и Мизюкин А.А. - Тощев А.А., возражавших относительно удовлетворения жалобы и отмены судебного решения, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "ДжойС" (далее по тексту ООО "ДжойС") обратилось в суд с иском к комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее по тексту комитет по управлению имуществом г. Саратова), Мизюкину А.А., Лысову В.А. о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

В обоснование требований истец указал, что ООО "ДжойС" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 58103 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", 80, на основании договора замены стороны в обязательстве от "дата" по договору аренды N от "дата", заключенного сроком до "дата". Данный земельный участок относится к объектам государственной собственности, правом распоряжения земельным участком обладает администрация муниципального образования " "адрес"".

Комитетом по управлению имуществом "адрес" с Лысовым В.А. и Мизюкиным А.А. "дата" заключено соглашение к договору аренды N от "дата" земельного участка, находящегося в государственной собственности. Указанным соглашением внесены изменения и дополнения в договор аренды от "дата", в договор введены в качестве арендаторов Мизюкин А.А. и Лысов В.А. с определением для каждого из них долей в праве аренды земельного участка (по 950 кв.м на каждого). Основанием для заключения соглашения послужило наличие у Мизюкина А.А. и Лысова В.А. права общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: "адрес", 80.

По мнению истца, соглашение от "дата" является недействительным, поскольку комитет по управлению имуществом "адрес" внес изменения в договор аренды от "дата" в одностороннем порядке, без уведомления и привлечения к заключению соглашения других арендаторов. Внесение изменений в договор аренды повлекло уменьшение площади земельного участка, переданного в аренду ООО "ДжойС", при отсутствии согласия общества на уменьшение площади.

По утверждению истца, комитетом по управлению имуществом г. Саратова ответчикам Мизюкину А.А. и Лысову В.А. передан в пользование земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь под зданием, площадь земельного участка не соответствует положениям статей 35 и 36 ЗК РФ.

Истец просил суд признать недействительным соглашение от "дата" к договору аренды земельного участка N от "дата" и применить последствия недействительности сделки.

Решением Заводского районного суда г. Саратова от 19 ноября 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "ДжойС" с принятым решением суда не согласилось, представителем ООО "ДжойС" Шукуровой М.В. была подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Автор жалобы полагает, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и исследованным доказательствам, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

По мнению автора жалобы, судом не была проверена правомерность предоставления ответчикам земельного участка, комитетом по управлению имуществом г. Саратова в материалы дела не представлено ни одного документа, подтверждающего необходимость предоставления ответчикам в пользование земельного участка площадью 0,19 га.

Судом не дана оценка тому обстоятельству, что комитет по управлению имуществом г. Саратова в одностороннем порядке, без уведомления и привлечения других арендаторов, без предусмотренных действующим законодательством правовых оснований внес изменения в договор аренды земельного участка N от "дата", ввел в договор новых арендаторов, произвольно выделив им в пользовании долю в праве аренды на земельный участок в размере 0,19 га.

Вывод суда о том, что у ответчиков право аренды возникло ранее, чем у истца, не основан на нормах закона и противоречит имеющимся в деле доказательствам. Комитет по управлению имуществом "адрес", передавая земельный участок ответчикам большей площадью, чем площадь здания, принадлежащего им на праве собственности, нарушил права действующего арендатора, уменьшив площадь земельного участка, находящегося в фактическом пользовании истца. При этом границы переданного земельного участка ответчиками не определены, границы земельного участка со смежными землепользователями не согласованы. Договор купли-продажи недвижимого имущества ответчиков зарегистрирован в регистрационной палате, однако приложение N к договору, в котором должны были указываться границы передаваемого земельного участка и на которое имеется соответствующая ссылка, не прошло государственную регистрацию. Ответчиками при заключении сделки купли-продажи переход права аренды на земельный участок под недвижимостью в установленном законом порядке оформлен не был, в связи с чем договор купли-продажи недвижимого имущества нельзя признать договором, содержащим элементы договора уступки права аренды на земельный участок. Намерение передать право не является основанием для возникновения права аренды. Ответчики в случае нарушения их прав пользования земельным участком могли обратиться в суд с соответствующим заявлением, однако этого сделано не было.

Кроме того, судом не учтено, что комитет по управлению имуществом "адрес" выделил ответчикам в пользование площадь в другом земельном участке, с другим кадастровым номером и другой площадью, на момент подписания договора купли-продажи и договора аренды земельный участок имел кадастровый номер N и площадь его составляла 75552 кв.м.

Суд не дал оценки тому обстоятельству, что комитетом по управлению имуществом "адрес" "дата" было вынесено распоряжение N, в соответствии с которым ответчикам выделялся земельный участок из земель населенных пунктов площадью 0,1111 га, занимаемого объектом недвижимости имущества, принадлежащего им на праве общей долевой собственности.

Вывод суда о том, что ООО "ДжойС" при подписании договора замены стороны в обязательстве от "дата" был передан земельный участок за вычетом площади, перешедшей в пользование ответчиков по договору купли-продажи, не основан на материалах дела.

По доводам апелляционной жалобы представителем Лысова А.В. и Мизюкина А.А. - Тощевым А.А. были поданы возражения, в которых содержалась просьба решение суда оставить без изменения.

В суде апелляционной инстанции представитель ООО "ДжойС" Шукурова М.В. апелляционную жалобу поддержала, просила ее удовлетворить, решение суда отменить.

Лысов А.В., представитель Лысова А.В. и Мизюкина А.А. - Тощев А.А. возражали относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене ввиду нарушения судом первой инстанции норм материального права, неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и исследованным в ходе судебного разбирательства доказательствам.

В силу п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 1 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

Из содержания пункта 3 статьи 33 ЗК РФ следует, что площадь земельного участка под зданиями, строениями и сооружениями определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации "адрес" от "дата" ФИО11 и "данные изъяты"" был предоставлен в аренду земельный участок, занимаемый нежилыми зданиями в "адрес" общей площадью 7,5552 га по адресу: "адрес", 80.

"дата" между арендодателем - администрацией "адрес" и арендаторами - "данные изъяты" и индивидуальным предпринимателем ФИО11 был заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 75552 кв.м с видом разрешенного использования - нежилые здания, срок аренды земельного участка установлен с "дата" по "дата".

Пунктом 5.1 данного договора предусмотрено, что арендатор вправе с письменного разрешения арендодателя сдавать в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), передавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ, и паевого взноса в производственные кооперативы на установленный договором срок.

При этом третьи лица, которые приобрели права арендатора, обязаны не позднее 10 календарных дней с даты совершения сделки подтвердить арендодателю свои обязательства о соблюдении ими всех условий договора (п. 5.2 договора аренды).

Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП) "дата", о чем имеется отметка в тексте договора аренды.

"дата" между "данные изъяты"" и Лысовым В.А., Мизюкиным А.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества "дата", предметом договора выступало нежилое одноэтажное здание (под литерой Т) общей площадью 281,6 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", 80.

В п. 1.3 договора купли-продажи недвижимого имущества указано, что по соглашению сторон продавец уступает и передает покупателю право аренды на земельный участок площадью 0,19 га по адресу: "адрес", 80. Продавец обязуется предоставить покупателям все необходимые документы для оформления прав покупателей на земельный участок, а также совершить иные действия, необходимые с его стороны, для оформления прав покупателей на земельный участок. Границы земельного участка, указанного в договоре, согласованы продавцом и покупателем и указаны в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

В договоре купли-продажи имеется отметка о регистрации права общей долевой собственности покупателей на здание "дата".

"дата" комитетом по управлению имуществом "адрес" издано распоряжение N о разделе земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N площадью 75552 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", 80, занимаемого объектами недвижимого имущества. В соответствии с распоряжением подлежали формированию следующие земельные участки:

земельный участок площадью 0,1111 га, занимаемый объектом недвижимого имущества, принадлежащим на праве общей долевой собственности Лысову В.А. и Мизюкину А.А.;

земельный участок площадью 35920 кв.м, занимаемый объектами недвижимого имущества, принадлежащими на праве собственности "данные изъяты"

Раздел земельного участка в порядке, установленном распоряжением комитета по управлению имуществом "адрес", не был произведен.

"дата" между "данные изъяты"" и ООО "ДжойС" был заключен договор замены стороны в обязательстве по договору аренды N от "дата" на земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 75552 кв.м. Договором предусмотрено, что в результате замены стороны новый арендатор занимает место первоначального арендатора, в связи с приобретением недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке и становится арендатором по договору аренды земельного участка N от "дата".

"дата" между арендатором ООО "ДжойС" и арендодателем - администрацией муниципального образования " "адрес"" заключено соглашение об изменении договора аренды N от "дата", стороны внесли изменения в договор аренды, касающиеся площади арендованного земельного участка (площадь определена сторонами в размере 58103 кв.м) и кадастрового номера земельного участка (в соглашении указан кадастровый номер N

ООО "ДжойС" на основании договоров уступки доли в праве аренды земельного участка уступило права аренды ФИО13", что подтверждается договорами, имеющимися в материалах дела.

"дата" между арендодателем - комитетом по управлению имуществом "адрес" и арендаторами - Мизюкиным А.А., Лысовым В.А. заключено соглашение к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N от "дата".

Стороны на основании заявления арендаторов, свидетельства о государственной регистрации права от "дата" решили внести изменения и дополнения в договор N от "дата" аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", 80, а именно: ввести в договор аренды в качестве арендаторов Мизюкина А.А. и Лысова В.А., определить доли в аренде земельного участка по 950 кв.м каждому. Сторонами согласован размер арендной платы, соглашение зарегистрировано в ЕГРП "дата".

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 64:48:020330:27 земельный участок образован в результате выдела, изменения в государственный кадастр недвижимости внесены "дата", площадь образованного земельного участка составляет 58103 кв.м.

Как следует из выписки из ЕГРП от "дата", Мизюкин А.А. и Лысов В.А. являются собственниками нежилого здания площадью 281,6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" доли в праве общей долевой собственности каждый).

Из технического паспорта на нежилое здание, принадлежащее ответчикам на праве общей долевой собственности, видно, что площадь земельного участка по фактическому использованию составляет 1900 кв.м, а застроенная площадь - 420 кв.м.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный "дата" между "данные изъяты"" и Лысовым В.А., Мизюкиным А.А., является смешанным договором и содержит в себе как элементы договора купли-продажи, так и элементы договора уступки права аренды на долю земельного участка. Суд пришел к выводу о том, что права аренды ответчикам на земельный участок площадью 0,19 га были переданы "данные изъяты" до заключения с истцом договора аренды в 2008 году, в связи с чем права истца как арендатора не нарушены соглашением от "дата".

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку они не соответствуют требованиям закона и представленным сторонами доказательствам.

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Предметом договора купли-продажи от "дата" являлось нежилое здание, в отношении земельного участка сторонами были выражены только намерения передать права аренды земельного участка площадью 0,19 га. Договор предусматривал обязанность продавца предоставить покупателям все необходимые документы для оформления прав покупателей на земельный участок, а также совершить иные действия, необходимые для оформления прав покупателей на земельный участок. Таким образом, условия договора купли-продажи предполагали необходимость последующего заключения между сторонами договора уступки права аренды земельного участка, однако данные намерения сторонами не были реализованы, договор уступки права аренды не был заключен, переход права аренды не зарегистрирован. Ответчики Мизюкин А.А. и Лысов В.А. с заявлением о понуждении "данные изъяты"" к заключению договора уступки права аренды земельного участка не обращались.

Кроме того, при передаче "данные изъяты" "дата" ООО "ДжойС" права аренды по договору аренды N от "дата" на земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 75552 кв.м в договоре замены стороны в обязательстве не было оговорено право аренды ответчиков Мизюкина А.А. и Лысова В.А. на земельный участок площадью 0,19 га.

С учетом изложенного, при заключении "дата" комитетом по управлению имуществом "адрес", Мизюкиным А.А., Лысовым В.А. соглашения к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N от "дата" были нарушены права истца как арендатора земельного участка. Ответчиками внесены изменения в договор аренды, ограничивающие права истца как арендатора земельного участка без согласия последнего, следовательно, соглашение противоречит положениям п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Доказательств того, что при площади нежилого здания 281,6 кв.м для его использования необходим земельный участок площадью 0,19 га (или 1900 кв.м), ответчиками не представлено, бремя доказывания данного обстоятельства лежит на стороне ответчика.

Согласно ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 167 (пункты 1-2) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При данных обстоятельствах вывод суда об отказе удовлетворении исковых требований является незаконным и необоснованным.

Соглашение, заключенное между ответчиками "дата", без учета прав и интересов арендатора земельного участка ООО "ДжойС", является недействительным, а сведения о регистрации данного соглашения подлежат исключению из ЕГРП.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение суда является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиями закона об их относимости и допустимости (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела неправильно применил приведенные нормы закона, в нарушение статей 56, 148, 67 ГПК РФ неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не принял во внимание приведенные доказательства, не дал им надлежащей правовой оценки, выводы суда не соответствуют установленным при рассмотрении дела обстоятельствам, что согласно п.п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.

В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Заводского районного суда г. Саратова от 19 ноября 2013 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ДжойС" к комитету по управлению имуществом г. Саратова, администрации муниципального образования "Город Саратов", Мизюкин А.А., Лысов В.А. о признании соглашения недействительным и применения последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным соглашение к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N от "дата", заключенное между комитетом по управлению имуществом "адрес" и Мизюкин А.А., Лысов В.А. "дата".

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о регистрации заключенного "дата" соглашения к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N от "дата".

Председательствующий

Судьи