Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 22 января 2014 г. по делу N 33-47

Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Кочергиной Н.А.,

судей: Арзамасцевой Г.В., Токарева Б.И.

при секретаре: Удаловой О.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Заболотниковых Э.М., В.А., А.В. к ЗАО "Тамбовская земля" о признании права собственности, взыскании излишне уплаченной суммы и неустойки; по встречному иску ЗАО "Тамбовская земля" к Заболотниковым Э.М., В.А., А.В. о признании обязательства прекращенным,

по апелляционным жалобам ЗАО "Тамбовская земля" и Заболотниковых Э.М., А.В. и В.А. на решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 10 октября 2013 года.

Заслушав доклад судьи Кочергиной Н.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Заболотниковы обратились в суд с иском к ЗАО "Тамбовская земля" о понуждении заключить договор купли-продажи жилого помещения и земельного участка на условиях, определенных предварительным договором купли-продажи от 29 июня 2012 года.

В обоснование своих требований указали, что между Заболотниковой Э.М. и ЗАО "Тамбовская земля" был заключен предварительный договор от 29 июня 2012 г., предметом которого является заключение сторонами в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества по ***, *** *** ***.

Согласно п.1.2 предварительного договора основной договор должен быть заключен 01 октября 2012 года при условии исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п.1.4 договора. В п.2.2. предварительного договора указано, что стоимость жилого помещения с земельным участком составляет *** руб., данная сумма является окончательной и не подлежит изменению в одностороннем порядке. По предварительному договору цена жилого помещения определяется из расчета *** руб. за 1 кв.м и составляет *** руб., стоимость земельного участка составляет *** руб.

12 июля 2012 года между Заболотниковой Э.М. и ЗАО "Тамбовская земля" было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, согласно которого стороны пришли к соглашению о замене покупателя в предварительном договоре на нового покупателя. Все права и обязанности по предварительному договору перешли к новому покупателю: 1/2 доля - к Заболотникову В.А. и по 1/4 доли к Заболотникову А.В. и Заболотниковой Э.М. В соответствии с условиями предварительного договора покупатель свои обязательства выполнил в полном объеме, перечислив на счет Продавца полную стоимость объекта в размере *** руб. В августе 2012 года спорное жилое помещение по акту приемки законченного строительством объекта было передано истцу. После этого Заболотниковы вселились в жилое помещение.

Вместе с тем, ответчик свои обязательства по заключению основного договора купли-продажи не исполнил, несмотря на исполнение истцом обязанности по оплате стоимости квартиры и земельного участка.

В период рассмотрения дела в суде ЗАО "Тамбовская земля" потребовало от Заболотниковых доплатить *** руб. за то, что фактически площадь приобретаемого ими жилого помещения согласно техническому паспорту увеличилась на 3 кв.м. Заболотниковы указанную сумму перечислили на счет ответчика, но до настоящего времени соглашения с ЗАО "Тамбовская земля" не достигнуто и недвижимое имущество Заболотниковым не передано.

С учетом уточненных исковых требований, истцы считают, что дополнительно оплаченная сумма в размере *** руб. должна быть им возвращена. Учитывая, что срок исполнения обязательства ЗАО "Тамбовская земля" по передаче спорного имущества в собственность Заболотниковых истек 01.10.2012 года, просили взыскать в свою пользу неустойку за год просрочки в соответствии с Законом "О защите прав потребителей". Поскольку размер неустойки несоразмерен цене имущества, а также с учетом положений ст.333 ГК РФ просили взыскать с ЗАО "Тамбовская земля" неустойку в размере *** руб., признав за Заболотниковыми право общей долевой собственности на спорное жилое помещение и земельный участок.

ОАО "Тамбовская земля" обратилось в суд со встречными требованиями, в которых просило признать прекращенными обязательства между сторонами по заключению основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Мотивировав свои требования тем, что предметом предварительного договора является обязанность сторон заключить основной договор. Из предварительного договора каких-либо прав на имущество не возникает, также не возникает обязательств продавца по передаче товара в собственность покупателю. В данном случае до указанного в предварительном договоре срока, ни одна из сторон не потребовала от другой стороны заключить основной договор, поэтому в силу требований п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, по заключению основного договора прекращены с 01 октября 2012 года. Таким образом, поскольку срок исполнения обязательства по предварительному договору истек, общество просило признать обязательства между сторонами по заключению основного договора прекращенными.

Решением Тамбовского районного суда Тамбовской области от 10 октября 2013 года исковые требования Заболотниковой Э.М., Заболотникова В.А. и Заболотникова А.В. к ЗАО "Тамбовская земля" о признании права собственности, взыскании излишне уплаченной суммы и неустойки удовлетворены в части. Суд признал право собственности за Заболотниковым В.А. на 1/2 долю, за Заболотниковой Э.М. на 1/4 долю, за Заболотниковым А.В. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение общей площадью 60 кв.м и на земельный участок общей площадью 680 кв.м, расположенные по адресу: Тамбовская область и район, д.Крутые выселки, мкрн.Слобода, ул.Зерновая, д.15 пом.2. Кроме того, суд прекратил ранее зарегистрированное за ЗАО "Тамбовская земля" право собственности на жилое помещение общей площадью 63 кв.м и земельный участок общей площадью 680 кв.м. расположеннее по тому же адресу. Также взыскал с ЗАО "Тамбовская земля" в пользу Заболотниковой Э.М. и Заболотникова А.В. неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства в размере *** руб., а также штраф в размере *** руб. Этим же решением в удовлетворении остальной части исковых требований Заболотниковым отказано. Суд также отказал в удовлетворении встречного иска ЗАО "Тамбовская земля" к Заболотниковым о признании обязательств прекращенными. Взыскал с ЗАО "Тамбовская земля" госпошлину в доход местного бюджета в размере *** руб.

В апелляционной жалобе ЗАО "Тамбовская земля" просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Считает, что судом нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Указывает, что вывод суда о том, что истцы выполнили свои обязательства, и оплатили полную стоимость приобретаемого жилого помещения и участка, следовательно, произвели предварительную оплату товара, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Считает, что в данном случае никакой предварительной оплаты не было. Из заключенного сторонами предварительного договора возникает только одно обязательство - по заключению в будущем основного договора. Денежные средства, выплаченные покупателем по предварительному договору, являются обеспечительным платежом, а не предварительной оплатой. Кроме того, считает, что предварительный договор не может явиться основанием для возникновения права общей долевой собственности истцов на спорное имущество, т.к. не порождает обязательств сторон ни по передаче имущества, ни по его оплате. Из этого следует, что на правоотношения сторон по предварительному договору не распространяется действие Закона "О защите прав потребителей", т.к. согласно преамбуле, данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями, изготовителями, исполнителями импортерами, продавцами при продаже товаров. Таким образом, суд не учел, что в силу ст.429 ГК РФ предварительный договор, по которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст.164 ГК РФ. Предметом такого договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, а не обязательство по поводу передачи недвижимого имущества. В данном случае договор четко устанавливает волю сторон, которая направлена на заключение в будущем основного договора, никаких противоречий и неясностей в тексте договора не имеется.

Кроме того, общество считает неправомерным и необоснованным решение в части взыскания неустойки и штрафа. В решении суд подменяет понятие неустойки за просрочку передачи товара и применяет понятие неустойки за неисполнение обязательств по предварительному договору, применяя штрафные санкции, установленные Законом "О защите прав потребителей". Следует отметить, что условия договора не предусматривают ответственность сторон за просрочку заключения основного договора.

Более того, отказывая ответчику в удовлетворении встречного иска, суд подтверждает факт того, что в силу п.6 ст.429 ГК РФ "обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор". В соответствии с предварительным договором стороны обязаны были заключить основной договор в срок до 1 октября 2012 года, однако они этого не сделали, в связи с чем обязательства сторон по его заключению прекратили своё действие, а предварительный договор утратил силу.

Также ответчик полагает, что судом не дана надлежащая оценка письменной переписке между сторонами, что является значимым обстоятельством для всестороннего разрешения данного дела. Указывает, что суд не исследовал тот факт, что истцы по настоящее время проживают в спорном жилом помещении, отказавшись от заключения договора купли-продажи, тем самым уклоняясь от его заключения. Считает, что действия истцов можно расценивать как злоупотребление своими правами.

В дополнении ЗАО "Тамбовская земля" считает, что размер неустойки и штрафа являются явно завышенным, не отвечающим принципу разумности и не отвечающим последствиям нарушения обязательства.

В апелляционной жалобе Заболотниковы просят отменить решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании излишне уплаченной суммы. Считают, что данный вывод суда не основан на материалах дела. Указывают, что в предварительном договоре стоимость жилого помещения указана окончательно и не подлежит изменению в одностороннем порядке. А в связи с тем, что расхождение по площади не выходит за рамки допустимых (обусловленных договором), перерасчет цены является незаконным.

Заслушав Заболотникову Э.М., её представителя Белова Р.Н., поддержавших доводы своей апелляционной жалобы в обжалуемой части решения, представителей ответчика Сысоеву О.В., Касумханову Э.И. и Шеломанова А.А., просивших отменить решение суда, изучив материалы дела, проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В ст.429 ГК РФ указано, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судом установлено, что между Заболотниковой Э.М. и ЗАО "Тамбовская земля" был заключен предварительный договор от 29 июня 2012 г., предметом которого является заключение сторонами в будущем основного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком по ***, ***

Срок оформления основного договора стороны определили 1 октября 2012 года при условии исполнения Покупателем обязательств, предусмотренных п. 1.4 договора. Пунктом 2.2. предварительного договора определено, что стоимость жилого помещения с земельным участком составляет *** руб., данная сумма является окончательной и не подлежит изменению в одностороннем порядке.

12 июля 2012 года между Заболотниковой Э.М. и ЗАО "Тамбовская земля" было заключено дополнительное соглашение к Предварительному договору, в котором произошла замена покупателя. Все права и обязанности по предварительному договору перешли к новому покупателю, т.е. по 1/2 доли к Заболотникову В.А., и по 1/4 доли к Заболотникову А.В. и Заболотниковой Э.М.

Согласно квитанций в соответствии с условиями предварительного договора истцы оплатили стоимость приобретаемого жилого помещения и земельного участка в размере 1620 000 руб. до заключения основного договора и передачи имущества.

Постановлением Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г. "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Таким образом, Заболотниковы, заключив 29 июня 2012 года предварительный договор купли-продажи, фактически выразили намерение приобрести спорное недвижимое имущество для личных нужд, из чего следует, что они являются потребителями в том понимании, которое определено Законом РФ "О защите прав потребителей".

22 августа 2012 года отделом по строительству и архитектуре администрации Тамбовского района выдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Регистрация права собственности продавца, необходимая для заключения сделки с Заболотниковыми, была произведена 28 марта 2013 года.

Согласно п.2.4 предварительного договора подписание сторонами основного договора является подтверждением передачи продавцом покупателю жилого дома и участка, а также подтверждает отсутствие претензий у покупателя к продавцу относительно передачи продавцом жилого дома и участка.

Истцом были исполнены все обязательства по предварительному договору, в т.ч. и уплата всех необходимых сумм.

Указанные в предварительном договоре действия по заключению основного договора ЗАО "Тамбовская земля" выполнены не были.

Поскольку истцы выполнили свои обязательства, выплатив стоимость спорного недвижимого имущества, суд первой инстанции обоснованно признал за ними право собственности на данное имущество.

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок или возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку.

Оценив представленные сторонами доказательства, доводы и возражения сторон, установив факт нарушения ответчиком срока заключения основного договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии у Заболотниковых права на взыскание с ЗАО "Тамбовская земля" неустойки, предусмотренной Законом РФ "О защите прав потребителей".

Доводы ЗАО "Тамбовская земля" о том, что к отношениям между сторонами не могут применяться положения Закона РФ "О защите прав потребителей", суд первой инстанции обоснованно признал несостоятельными.

Вместе с тем, учитывая фактические обстоятельства дела, в т.ч. цену договора, период просрочки, заявление ответчика относительно несоразмерности неустойки, положения ст. 31, п.5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителя", ст. 333 ГК РФ, судебная коллегия не может согласиться с определенной судом к взысканию с ЗАО "Тамбовская земля" в пользу Заболотниковых суммой неустойки в размере *** руб.

В п. 42 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая обстоятельства дела, компенсационную природу неустойки, направленную на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, которая при этом не должна служить средством обогащения, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, судебная коллегия полагает, что размер неустойки, взысканной судом первой инстанции явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства ответчиком, и считает правомерным уменьшить ее согласно ст. 333 ГК РФ до *** руб.

Согласно разъяснениям в п.46 постановления Пленума ВС РФ "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Штраф является видом гражданско-правовой ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства.

Установив нарушение ответчиком требований Закона РФ "О защите прав потребителей", суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о взыскании с него штрафа в пользу истца за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

Поскольку судебной коллегией был снижен размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, то перерасчету подлежит и штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований.

Таким образом, с учетом изложенного и признавая подтвержденными доводы ответчика о несоразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства, судебная коллегия считает необходимым снизить установленный судом первой инстанции размер штрафа, до *** руб.

В соответствии с положениями ч.1 ст.98 ГПК РФ, также подлежит изменению и размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика.

Проанализировав заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи, суд обоснованно не нашел оснований для удовлетворения требований Заболотниковых в части взыскания с ответчика излишне уплаченной суммы за фактическое превышение площади приобретенного жилого помещения в размере *** руб.

В п.1.1.1 предварительного договора указано, что предметом договора является жилой дом общей площадью 60 кв.м.

Согласно п. 1.1.2 договора стороны в настоящем договоре определяют, что в ходе получения Продавцом кадастрового паспорта на жилой дом площадь последнего может отклоняться, в виду чего общая площадь дома может быть отличной от указанной в п. 1.1.1, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, но не более чем на 5% от указанной площади.

При этом в п.1.1.3 договора определено, что после получения продавцом кадастрового паспорта на жилой дом сторонами определяется окончательная стоимость жилого дома с учетом правил, установленных в п.1.1.1 и его окончательная цена определяется в соответствии с положениями п.2.2, 2.3.

В п.2.2 указано, что стоимость жилого дома и участка составляет *** руб., данная сумма является окончательной и не подлежит изменению в одностороннем порядке.

Согласно п.2.3 договора, если итоговая площадь дома составит дробное количество метров, цена жилого дома определяется в виде произведения фактического количества метров на цену одного квадратного метра, которая составляет *** руб.

Из технического паспорта усматривается, что общая площадь спорного жилого помещения составила 63 кв.м, следовательно, исходя из смысла предварительного договора купли-продажи, окончательная цена имущества должна быть определена из данной площади.

Таким образом, внесенный Заболотниковыми после получения технического паспорта платеж на сумму 69099 руб., соответствует определенной условиями предварительного договора окончательной стоимости жилого помещения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 10 октября 2013 года изменить в части взыскания с ЗАО "Тамбовская земля" в пользу Заболотниковой Э.М. и Заболотникова А.В. размера неустойки и штрафа, снизив неустойку до суммы равной *** рублей, штраф до *** рублей.

Снизить расходы по оплате государственной пошлине, подлежащие взысканию с ЗАО "Тамбовская земля" в доход местного бюджета, до суммы равной ***..

В остальной части решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 10 октября 2013 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы ЗАО "Тамбовская земля" и Заболотниковых Э.М., А.В. и В.А. - без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи

Копия верна: судья Кочергина Н.А.