Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 23 декабря 2013 г. по делу N 33-4684/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе

председательствующего судьи Лысенина Н.П.,

судей Александровой А.В., Комиссаровой Л.К.,

при секретаре судебного заседания Егоровой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики апелляционную жалобу представителя истцов Тюмерова А.В., Тюмеровой В.В. Афанасьевой М.В. на решение Московского районного суда г.Чебоксары ЧР от 02 октября 2013 года по гражданскому делу по иску Тюмерова А.В., Тюмеровой В.В. к ООО "название" о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛА:

Тюмеров А.В., Тюмерова В.В. обратились в суд с иском к ООО "название" о защите прав потребителей. Исковые требования мотивированы тем, что 21 июня 2011 года между сторонами был подписан договор долевого участия в строительстве жилья N 217/15. Срок передачи квартиры дольщикам по договору определен до 30 июня 2012 года. Одновременно с подписанием договора от 21 июня 2011 года стороны подписали дополнительное соглашение к нему от 21 июня 2011 года, которое не прошло государственную регистрацию и не считается заключенным. Согласно п. 3.3 договора своевременно не оплаченная дольщиком в соответствии с п. 3.1 договора сумма подлежит изменению заказчиком в одностороннем порядке с учетом инвестиционной стоимости одного квадратного метра на момент образования задолженности. Считают п. 3.3 договора недействительным в связи с противоречием его законодательству.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать цену, которая является его существенным условием.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Истцы указали, что пункт 3.3 договора позволяет в одностороннем порядке изменять цену договора без внесения изменений в договор и без государственной регистрации изменений к договору, что недопустимо.

Пункт 3.6 договора предусматривает обязанность дольщика по оплате затрат на технологическое присоединение к электрическим сетям, затраты на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, затраты на изготовление технического паспорта БТИ.

Истцы считают, что указанный пункт также противоречит закону, а именно ч. 1 ст. 18 ФЗ от 30.12.2004-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Затраты заказчика по подключению строящегося дома к различным сетям подлежат использованию им за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, то есть входят в цену договора.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Недействительность пунктов 3.3 и 3.6 договора не влечет недействительности всего договора от 21 июня 2011 года, так как он мог быть заключен без включения указанных пунктов. Считают, что стоимость квартиры оплачена ими полностью.

Согласно п. 3.1 договора стоимость квартиры составляет "0" рублей из расчета проектной площади квартиры в "0" кв.м. и стоимости одного квадратного метра "0" рубля. Фактическая площадь квартиры согласно акту приема-передачи составила "0" кв.м.

Оплата стоимости квартиры была принята ответчиком наличными денежными средствами по приходным кассовым ордерам (ПКО): 21 июня 2011 года - "0" рублей, ПКО N 228; 21 июня 2011 года - "0" рублей, ПКО N 229; 25 января 2012 года - "0" рублей, ПКО N 47; 24 апреля 2012 года - "0" рублей, ПКО N 167; 25 апреля 2012 года - "0" руб., ПКО N 169; 30 августа 2012 года - "0" рублей, ПКО N418; 07 декабря 2012 года - "0" рубля, ПКО N 725. Итого "0" рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" цена договора после его заключения может быть изменена только по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Заключенный между истцами и ответчиком договор N 217/15 не содержит условия о возможности изменения цены квартиры. Следовательно, цена полученной истцами квартиры составляет "0" рублей.

Согласно справке N 309, выданной ответчиком 07 декабря 2012 года, сумма долга истцов составляет "0" рубля. Следовательно, недействительные пункты 3.3 и 3.6 договора влекут завышение стоимости квартиры (цены договора) на сумму "0" рублей ( "0" - "0").

Истцы просили признать недействительными пункты 3.3 и 3.6 договора N 217/15 долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года, заключенного между Тюмеровым А.В., Тюмеровой В.В. и ООО "название".

Решением Московского районного суда г.Чебоксары ЧР от 02 октября 2013 года постановлено:

В удовлетворении иска Тюмерова А.В., Тюмеровой В.В. к ООО "название" о признании недействительными пунктов 3.3 и 3.6 договора N217/15 долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года отказать.

На указанное решение суда представителем Тюмерова А.В., Тюмеровой В.В. Афанасьевой М.В. подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда со ссылкой на его незаконность и необоснованность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов Арсентьев Н.Г. апелляционную жалобу поддержал.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, будучи надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия считает возможным рассмотрение дела при имеющейся явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах приведенных в жалобе доводов, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил, что 21 июня 2011г. между ООО "название" и Тюмеровым А.В., Тюмеровой В.В. был подписан договор долевого участия в строительстве жилья N217/15 на строительство 2-х комнатной квартиры под условным N, расположенной на 14 этаже, общей проектной площадью "0" кв.м., в жилом доме "адрес". Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.06.2011 г.

По условиям договора проектная площадь квартиры включает в себя площади всех помещений внутри квартиры с учетом приведенной площади лоджии (к=0,50). Проектная площадь и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи БТИ технического паспорта на Объект (п.2.1.3).

Срок передачи квартиры дольщику по договору (п.2.3.) определен до 30.06.2012 г.

Согласно п.3.1 договора, общая сумма долевого участия составляет "0" руб. без учета стоимости затрат, указанных в п.3.6 договора. Стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры составляет "0" руб.

В силу п.3.1.1 договора Дольщик обязан оплатить аванс в размере "0" руб., а также ежемесячно в срок до 30 числа месяца следующего за отчетным погашать в размере своей доли фактически выполненные объемы строительно-монтажных работ на объекте. Стоимость выполненных работ принимается по фактически выполненным объемам работ, исходя из указанных в договоре факторов по ценообразованию.

Согласно пункту 3.3. договора своевременно не оплаченная Дольщиком в соответствии с п.3.1. договора сумма подлежит изменению Заказчиком в одностороннем порядке с учетом инвестиционной стоимости одного квадратного метра на момент образования задолженности.

Пункт 3.6. договора предусматривает обязанность дольщика по оплате пропорционально своей доле затрат Заказчика по вводу Объекта в эксплуатацию, в том числе: затрат на технологическое присоединение к электрическим сетям, затрат на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, затрат на изготовление технического паспорта БТИ. Платеж должен быть произведен Дольщиком до подписания акта приема-передачи квартиры.

Во исполнение условий договора истцы оплатили ответчику денежную сумму в размере "0" руб. 07 коп.

Как видно из материалов дела, 21.06.2011 г. стороны подписали также дополнительное соглашение к договору от 21 июня 2011 г., в котором сторонами принято решение о фиксировании оплаченной доли общей площади финансируемого жилья на момент подписания дополнительного соглашения, а именно:

- согласно приходного кассового ордера N338 от 21.06.2011 г. на сумму "0" руб.,

из расчета "0" руб. за 1 кв.м., т.е. Заказчик закрепляет за Дольщиком оплаченную долю в

размере "0" кв.м. общей площади жилья;

- согласно приходного кассового ордера N229 от 21.06.2011 г. на сумму "0" руб.,

из расчета "0" руб. за 1 кв.м., т.е. Заказчик закрепляет за Дольщиком оплаченную долю в

размере "0" кв.м. общей площади жилья.

Истцы просили признать пункты 3.3 и 3.6 договора недействительными на основании ст. 168 ГК РФ, в силу которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Истцы оспаривали вышеуказанные пункты договора ввиду несоответствия этих условий договора ст.ст.4,5,18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Истцы указывали также на нарушение вышеуказанными пунктами договора их прав как потребителей, ссылались на то, что пунктом 1 статьи 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" определено, что условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание, что в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу положений п.3 ч.4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В статье 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика(часть 1). В части 2 данной статьи установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, в силу приведенных правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как видно из содержания оспариваемого истцами п. 3.3 договора, в нем предусматривается возможность изменения цены договора с учетом изменения Заказчиком подлежащей уплате суммы с учетом инвестиционной стоимости одного квадратного метра жилья на момент образования задолженности. При этом с учетом существа рассматриваемых правоотношений инвестиционная стоимость одного квадратного метра жилья устанавливается Заказчиком в одностороннем порядке, исходя из факторов по ценообразованию, перечисленных в п.3.1.1. договора.

Учитывая имеющее место удорожание в области строительства, приводящее к увеличению затрат застройщика на строительство объектов долевого строительства, данное условие договора нельзя признать противоречащим требованиям Федерального закона N 214-ФЗ, поскольку в силу ст.ст.4,5 этого Федерального закона дольщик обязан внести денежные средства на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежные средства на оплату услуг застройщика.

В соответствии с ч.3 ст.5 Федерального закона N 214-ФЗ цена договора долевого участия в строительстве уплачивается путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Нормы данного Закона не содержат положений, устанавливающих запрет на рассрочку уплаты денежных средств по договору. Поэтому застройщик и дольщик вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора.

Нельзя признать противоречащим закону и другим условиям договора также п.3.6 договора.

При толковании условий п.3.6 договора в совокупности с условиями п.3.1 договора следует вывод о том, что в договоре прямо предусмотрено, что стоимость затрат, перечисленных в п.3.6 договора, не входит в указанную в п.3.1 сумму долевого участия в размере "0" руб.

На момент заключения договора стоимость вышеуказанных затрат определить не представлялось возможным, поэтому ответчик был вправе предусмотреть в договоре долевого участия возможность увеличения цены договора на стоимость затрат, предусмотренных в п.3.6 договора. Данный пункт договора нельзя признать противоречащим ст.18 Федерального закона N 214-ФЗ.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось предусмотренных ст.168 ГК РФ оснований для признания недействительными пунктов 3.3, 3.6 заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилья N217/15.

В то же время включение в договор вышеуказанных пунктов не свидетельствует о праве сторон договора на изменение цены договора без соблюдения порядка его изменения, установленного частью 2 ст.5 Федерального закона N 214-ФЗ.

Действительно, как указывается в иске и в апелляционной жалобе, законом установлено специальное правило изменения цены договора участия в долевом строительстве.

Согласно этому правилу такое изменение допускается только при наличии в договоре участия в долевом строительстве этой возможности, а также при наличии в договоре указания на случаи и условия изменения его цены.

Данная правовая норма является специальной нормой по отношению к пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и имеет приоритет в применении. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты участника долевого строительства от удорожания строительных материалов.

В том случае, если изменение цены договора участия в долевом строительстве предусмотрено в его условиях, такое изменение допускается только после даты государственной регистрации данной сделки. Оформляется изменение цены договора участия в долевом строительстве путем подписания дополнительного соглашения к этому договору, которое также подлежит государственной регистрации.

В то же время ссылка в жалобе на указанные обстоятельства основанием для удовлетворения заявленного иска служить не может, поскольку в данном деле оспаривается не соглашение об изменении цены договора, а условия договора участия в долевом строительстве, предусматривающие такую возможность.

Приведенный в апелляционной жалобе довод о том, что суд первой инстанции не проверил оспариваемые истцами условия договора на предмет соответствия закону, с учетом вышеизложенных выводов основанием для отмены решения служить не могут.

Доводы апелляционной жалобы о том, что п.3.3 устанавливает не предусмотренную законом ответственность за несвоевременную уплату очередного платежа, является неосновательным, поскольку данный пункт договора устанавливает не дополнительную ответственность, а возможность изменения цены договора, случаи и условия ее изменения.

В апелляционной жалобе указывается на то обстоятельство, что дополнительное соглашение от 21 июня 2011 г. не прошло государственную регистрацию, поэтому оно является ничтожным.

Судебная коллегия полагает, что доводы сторон и обстоятельства, относящиеся к указанному дополнительному соглашению, не могут являться основанием для оспаривания условий договора N217/15 долевого участия в строительстве жилья. По существу в данном дополнительном соглашении сторонами согласованы и зафиксированы расчеты сторон по договоруN217/15 долевого участия в строительстве жилья и его нельзя расценивать как соглашение об изменении цены договора, соответствующее требованиям ст.ст. 4, 5 Федерального закона N 214-ФЗ.

Остальные доводы жалобы представителя истцов, свидетельствующие о несогласии с решением суда, правовых оснований для отмены решения суда не содержат.

С учетом вышеизложенного судебная коллегия предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы представителя истцов не находит, в связи с чем указанную апелляционную жалобу оставляет без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст.199,328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу представителя истцов Тюмерова А.В., Тюмеровой В.В.-Афанасьевой М.В. на решение Московского районного суда г.Чебоксары ЧР от 02 октября 2013 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи