Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 24 января 2014 г. по делу N 33-8757/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего С.В. Кустовой

судей Е.В. Волошиной, Е.П. Иском

при секретаре Е.В. Козиной

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сальникова В. О. к Обществу с ограниченной ответственностью "ЖилСервис" о расторжении договора аренды и возложении обязанности по освобождению нежилого помещения, по апелляционной жалобе истца Сальникова В.О. на решение Краснофлотского районного суда г. Хабаровска от 07 ноября 2013 года.

Заслушав доклад судьи С.В.Кустовой, пояснения представителя истца А.В. Копейко, представителя ответчика Д.С. Булгакова, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сальников В.О. обратился в суд с иском к ООО "ЖилСервис" о расторжении договора аренды и возложении обязанности по освобождению нежилого помещения.

Обосновывая заявленные требования, указал, что согласно протоколу N от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов, проводимых посредством публичного предложения, победителем стал истец. Объектом приватизации являлось "данные изъяты" в нежилом здании общей площадью "данные изъяты" расположенном по "адрес". В соответствии с договором купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на объект муниципальной собственности "данные изъяты" доли в нежилом здании (лит А) общей площадью "данные изъяты" по "адрес", перешло к Сальникову В.О. Право собственности на указанный объект зарегистрировано за Сальниковым В.О. ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска N от ДД.ММ.ГГГГ Арендатором объекта по вышеуказанному адресу является ООО "Жилсервис". На основании п.2 ст. 452 ГК РФ, ДД.ММ.ГГГГ ООО "ЖилСервис" направлено уведомление об изменении размера арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в расчете "данные изъяты" за 1 кв.м. в месяц с предложением заключить новый договор. ООО "Жилсервис" не согласилось с данным предложением. Также ДД.ММ.ГГГГ направлено для подписания дополнительное соглашение к договору аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска N и Соглашение о расторжение договора аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска N. ООО "Жилсервис" предложило заключить дополнительное соглашение к договору аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска N, но с протоколом разногласий, в котором предложило исключить пункт по изменению арендной платы, предложенный истцом. Истец просил суд расторгнуть договор аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска N от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ответчиком более двух раз подряд не исполняются условия договора аренды по внесению арендной платы, обязать ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по "адрес".

Определением суда от 11 сентября 2013 года по данному делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска.

Решением Краснофлотского районного суда г.Хабаровска от 07 ноября 2013 года в удовлетворении исковых требований Сальникова В.О. отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Копейко А.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на его незаконность. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ передача имущества в аренду не влечет для собственника ограничения его прав на это имущество. На предложение об изменении размера арендной платы ООО "ЖилСервис" выражено несогласие. Таким образом, договор аренды может быть расторгнут на основании ч. 3 ст. 619 ГК РФ в связи с невнесением арендатором более двух раз подряд арендной платы. Арендатором перечисляется арендная плата в неполном размере, указанное нарушение является существенным, следовательно, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в силу положений ст. 450 ГК РФ. Истец по условиям договора, имеет право в одностороннем порядке повышать размер арендной платы на основании п. 2.3 договора аренды N. То есть, Сальникову О.В. переходят права органа местного самоуправления на самостоятельное определение порядка изменения арендной платы в отношении спорного имущества. Вывод суда о том, что размер арендной платы по договору может быть изменен только по соглашению сторон, основан на неверном толковании п.3 ст. 619 ГК РФ, ибо в договоре предусмотрен иной, нежели по соглашению сторон порядок повышения арендной платы. На основании ст. 310 ГК РФ арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу представитель Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска Яблонская Л.А. просила удовлетворить апелляционную жалобу Сальникова В.О., отменить решение Краснофлотского районного суда от 07.11.2013 года.

В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы, представитель ООО "ЖилСервис" Булгаков Д.С. полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу Сальникова В.О. без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Копейко А.В. настаивал на доводах апелляционной жалобы. Дополнительно пояснил, что размер арендной платы, оплачиваемый ответчиком, составляет "данные изъяты" в год, что значительно ниже рыночной стоимости. Предлагаемый ответчику размер арендной платы составляет порядка "данные изъяты" в месяц.

Представитель ответчика ООО "Жилсервис" Булгаков Д.С. полагал решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения.

В соответствии с положениями ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом поступивших на нее возражений, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска "Арендодатель" и ООО "ЖилСервис" "Арендатор" на основании протокола о результатах аукциона на право заключения аренды муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ N, заключен договор аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска N. Предметом данного договора является предоставление Арендодателем Арендатору во временное пользование и владение объекта нежилого фонда: "данные изъяты" доли здания в виде комнат N, расположенного в "адрес", общей площадью 51,6 кв.м. для использования под осуществление деятельности: по управлению, содержанию и ремонту жилищного фонда г. Хабаровска (административное, служебное, офис), в дальнейшем именуемый "Объект" (п. 1.1 договора). Срок действия условий договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2).

Согласно пункту 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата по настоящему договору исчисляется в порядке, установленном постановлением администрации г. Хабаровска, и составляет сумму в размере "данные изъяты" в год в т.ч. НДС. Арендная плата по настоящему договору уплачивается Арендатором ежемесячно, в срок до 10-го числа текущего месяца за текущий месяц (п. 2.2).

В соответствии с п. 2.3 договора аренды, при изменении порядка определения арендной платы за пользование объектом нежилого фонда в соответствии с постановлением мэра города Хабаровска либо изменении коэффициента инфляции в соответствии с законом о бюджете РФ, а также в случае изменения базовой величины (Бс) в соответствии с актом мэра г. Хабаровска Арендодатель письменно уведомляет Арендатора в 15-дневный срок с момента вступления в силу постановления, закона, внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется.

Изменение условий договора допускается по соглашению сторон, оформленному в письменном виде. (п. 5.1). Расторжение договора возможно по соглашению сторон, оформленному в письменном виде (п. 6.1). По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов, когда Арендатор: использует Объект в целом или его части с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями или не по назначению; существенно ухудшает Объект; более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные сроки. (п.6.2 подп. 6.2.1 - 6.2.3).

ДД.ММ.ГГГГ Департамент муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска, именуемый в дальнейшем "Продавец" и Сальников В.О., именуемый в дальнейшем "Покупатель", на основании протокола 3/3 о результатах торгов проводимых посредством публичного предложения от ДД.ММ.ГГГГ заключили договор N купли-продажи объекта муниципальной собственности "данные изъяты" доли в нежилом здании (литер А) общей площадью "данные изъяты"., расположенного по "адрес".

В соответствии с п. 1.1 данного договора Продавец продает, а Покупатель покупает, на условиях, изложенных в договоре, объект муниципальной собственности "данные изъяты" доли в нежилом здании (литер А) общей площадью "данные изъяты"., расположенном по "адрес" Обременение на объект недвижимости: договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2 договора). Комнаты N площадью "данные изъяты". находящиеся на втором этаже здания указанного в п.1.1 договора будут находиться в собственности у Покупателя после государственной регистрации права (п. 1.3). Право собственности на приватизируемое имущество переходит к Покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество (п. 1.7).

Право собственности на указанный объект зарегистрировано за Сальниковым В.О. ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "ЖилСервис" направлено уведомление об изменении размера арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в расчете "данные изъяты" за 1 кв.м. в месяц с предложением заключить новый договор. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО "ЖилСервис" направлено для подписания дополнительное соглашение к договору аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска N и Соглашение о расторжение договора аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска N. ООО "Жилсервис" предложило заключить дополнительное соглашение к договору аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска N, но с протоколом разногласий, в котором указывается на исключение пункта по изменению арендной платы, предложенной истцом.

Разрешая заявленный спор, суд установил, что ответчик выполняет обязательства по оплате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, имеющимися в материалах дела.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ч.1 ст. 614 ГК РФ).

В силу ст. 320 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ч.3 ст. 619 ГК РФ).

Позиция истца о возможности изменения размера арендной платы в одностороннем порядке согласно условиям договора аренды противоречит условиям указанного договора. Поскольку пункты 2.1 - 2.3 договора аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска N, определяющие порядок, размер и условия внесения арендной платы подобного не предусматривают.

Таким образом, условие договора о размере арендной платы подлежит изменению в соответствии со ст. 450 ГК РФ, пунктом 5.1 договора аренды. Доказательств изменения условий договора аренды о размере арендной платы в установленном порядке, как и доказательств изменения указанных условий посредством предъявления соответствующих исковых требований истцом и его представителем не предоставлено. Арендная плата в размере, установленном изначально договором аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска N ООО "ЖилСервис" вносилась, данное обстоятельство не оспаривается истцом. При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в силу положений ч. 3 ст. 619 ГК РФ, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Поскольку арендная плата в установленном договоре размере вносится своевременно, иной размер арендной платы сторонами в порядке, установленном для изменения условий договора, не определен.

Ссылку истца на положения части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает необоснованной, поскольку Сальников В.О. изначально договор аренды с ООО "ЖилСервис" не заключал, а значит, нарушения условий договора не влекут для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом вышеназванных обстоятельств, руководствуясь приведенными нормами права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда, сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном толковании и применении норм материального права, и не могут повлечь отмену решения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Краснофлотского районного суда г.Хабаровска от 07 ноября 2013 года по гражданскому делу по иску Сальникова В. О. к Обществу с ограниченной ответственностью "ЖилСервис" о расторжении договора аренды и возложении обязанности по освобождению нежилого помещения оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Сальникова В.О. без удовлетворения.

Председательствующий С.В. Кустова

Судьи Е.В. Волошина

Е.П. Иском