Апелляционное определение Московского городского суда от 12 августа 2013 N 11-25720/13 (ключевые темы: отчуждение недвижимого имущества - задаток - договор возмездного оказания услуг - переход права собственности - государственная регистрация договора)

Апелляционное определение Московского городского суда от 12 августа 2013 N 11-25720/13

Судья Басихина Т.В. гр.дело N 11-25720/13

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 августа 2013 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Шубиной И.И.,

судей Горбуновой В.А., Грицких Е.А.

при секретаре Фомичевой А.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ООО "" по доверенности О. на решение Гагаринского районного суда г.Москвы от 17 апреля 2013 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ООО "" к К. о взыскании денежных средств отказать,

установила:

ООО "" обратилось в суд с иском к К., просит взыскать с ответчика сумму вознаграждения по договору возмездного оказания услуг в размере 1670550,00 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 19524,55 руб. В обоснование заявленных требований представитель истца указывает, что 15 октября 2012 года ответчик К. заключила с истцом договор N * возмездного оказания услуг по продаже принадлежавшей ей квартиры по адресу: ** сроком до 31 декабря 2012 года. Дополнительным соглашением от 15 октября 2012 года стороны согласовали цену продаваемой квартиры - 1850000,00 долларов США, а также вознаграждение истца в размере 3% от стоимости недвижимости. 15 октября 2012 года с покупателем квартиры С. был составлен договор о задатке в размере 5000,00 долларов США, однако после исполнения истцом договора, ответчик уклонилась от завершения сделки, 27 ноября 2012 года самостоятельно зарегистрировала сделку с покупателем квартиры С., акт приема-передачи выполненных истцом услуг не подписала, полученное уведомление о выплате вознаграждения истцу оставила без удовлетворения.

В судебное заседание представитель истца явилась, исковые требования поддержала.

Ответчик в судебное заседание явилась, в удовлетворении исковых требований просила отказать, пояснила, что услугами по продаже принадлежавшей ей вышеуказанной квартиры долгое время занимались несколько агентств, в том числе Московская городская служба недвижимости. Информация о продаже квартиры имелась в средствах массовой информации, до подписания 15 октября 2012 года договора, предложенного истцом. 11 октября 2012 года агент по недвижимости М. привела в ее квартиру для осмотра покупателя С., в это время в квартиру пришел ранее незнакомый ей агент по недвижимости В.К. Поскольку квартира С. понравилась, К. предложил формально оформить протокол показа недвижимости на бланке истца, затем продолжить оформление сделки 15 октября 2012 года в помещении ООО "", где был подписан договор оказания услуг и договор с покупателем о задатке. 25 октября 2012 года продавец и покупатель подписали дополнительное соглашение к договору задатка, после чего истец до декабря 2012 года уклонялся от оформления сделки, в связи с чем, С. отказалась от приобретения квартиры. При участии агента по недвижимости М. квартиру приобрел родственник С. У нее не возникли обязательства перед истцом по выплате вознаграждения за оказание услуг по продаже квартиры С., который не являлся стороной договора о задатке, акт приема-передачи выполненных работ не подписан, поскольку никакие услуги, предусмотренные п.2.2 договора, истцом не оказывались.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель истца ООО "" по доверенности О. по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения ответчика К., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда, исходя из следующего.

Судом установлено, что 15 октября 2012 года между ООО "" (исполнителем) и К. (заказчиком) был заключен договор N ** возмездного оказания услуг, связанных с отчуждением недвижимого имущества сроком до 31 декабря 2012 года.

В соответствии с п.1.1. договора заказчик дает задание исполнителю найти/привлечь покупателя и организовать отчуждение квартиры, находящейся по адресу: ***.

В разделе 2 договора стороны согласовали права и обязанности, согласно которым, исполнитель обязался оказать следующий комплекс услуг: консультировать заказчика по вопросам отчуждения недвижимости, организовывать показы недвижимости, участвовать в переговорах с третьими лицами по вопросу отчуждения недвижимости, организовать сбор и/или собрать за счет заказчика документы, необходимые для подписания, государственной регистрации договора по отчуждению недвижимости и перехода права собственности на нее, организовать заключение предварительного договора, подписание основного договора по отчуждению недвижимости, организовать государственную регистрацию договора и перехода права собственности на недвижимость, организовать расчеты с контрагентами по сделке. В свою очередь, заказчик обязался произвести оплату услуг исполнителя и подписать акт сдачи-приемки оказанных услуг в течение трех дней после получения зарегистрированного в органах Росреестра основного договора по отчуждению недвижимости, а также оплатить услуги исполнителя в полном объеме, в случае отказа заказчика и/или собственника недвижимости от отчуждения недвижимости, при условии привлечения исполнителем покупателя недвижимости, на условиях, определенных заказчиком и исполнителем в договоре.

Дополнительным соглашением от 15 октября 2012 года стороны согласовали цену продаваемой квартиры - 1850000,00 долларов США, а также вознаграждение истца в размере 3% от стоимости недвижимости.

Обращаясь в суд с иском, представитель истца указала, что в соответствии с условиями договора ответчику были оказаны следующие услуги: ООО "***" в лице своего сотрудника нашло покупателя С., организовало показ недвижимости, договорилось о цене, организовало подписание договора о задатке. Сделка с найденным истцом покупателем С. не состоялась, поскольку лично ответчиком был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с С., который приходится супругом С. Считая, что сделка состоялась с лицом, которое было найдено истцом в качестве потенциального покупателя объекта недвижимости, представитель истца, ссылаясь на п. 4.2. договора, полагает, что обязательства, принятые ООО "" по договору, исполнены, а потому сумма вознаграждения, определенная договором, в размере 3% от стоимости недвижимости подлежит уплате ответчиком вместе с процентами за пользование чужими денежными средствами и судебными издержками.

Из представленной в распоряжение суда выписки из ЕГРП (л.д.13) следует, что ответчиком принадлежащая ей квартира по адресу: *** продана С., являющемуся супругом С., с которой был заключен 15.10.2012 года договор о задатке, а также дополнительное соглашение к нему от 25.10.2012 года (л.д.7).

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции на основании объяснений сторон, показаний свидетеля М. пришел к выводу о том, что истцом услуги по договору, заключенному между сторонами 15 октября 2012 года, не оказывались, факт отказа или уклонения истца от оформления договора отчуждения недвижимости с найденным истцом покупателем подтверждения в судебном заседании не нашел. Суд указал, что покупатель С., с которой был заключен договор о задатке, получила информацию о продаваемой истцом квартире в сети Интернет на сайте агентства по недвижимости "МГСН" при участии своего агента по недвижимости М. До заключения 15 октября 2012 года договора между истцом и ответчиком, 11 октября 2012 года она осматривала квартиру при участии своего агента М., заключила договор о задатке, впоследствии от сделки отказалась. Квартира была приобретена С., доказательств в подтверждение того, что покупатель был привлечен истцом, представлено не было.

Судебная коллегия, по существу соглашаясь с выводами суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ООО "" о взыскании суммы вознаграждения, процентов за неправомерное удержание денежных средств, судебных издержек, вместе с тем считает необходимым привести иные доводы в обоснование невозможности удовлетворения указанных исковых требований.

В соответствии с п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

Как уже указывалось по договору, заключенному 15 октября 2012 года между ООО "" (исполнителем) и К. (заказчиком) ответчик обязался предоставить истцу следующие услуги: найти/привлечь покупателя, консультировать заказчика по вопросам отчуждения недвижимости, организовывать показы недвижимости, участвовать в переговорах с третьими лицами по вопросу отчуждения недвижимости, организовать сбор и/или собрать за счет заказчика документы, необходимые для подписания, государственной регистрации договора по отчуждению недвижимости и перехода права собственности на нее, организовать заключение предварительного договора, подписание основного договора по отчуждению недвижимости, организовать государственную регистрацию договора и перехода права собственности на недвижимость, организовать расчеты с контрагентами по сделке.

Оценивая объяснения сторон, представленные ими доказательства в обоснование своих требований и возражений, судебная коллегия полагает, что истцом были выполнены следующие услуги по вышеуказанному договору: консультирование ответчика, участие представителя в переговорах с третьими лицами по вопросу отчуждения недвижимости, организация показов недвижимости. Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон, показаниями свидетелей К., К., М., из которых следует, что с участием сотрудника ООО "" В.К. проходили два раза просмотры квартиры, был подписан договор задатка в офисе компании, а также имеющимися в материалах дела документами: протоколом показа отчуждаемой недвижимости от 11.10.2012 года, в котором потенциальный покупатель С. указала свое решение о приобретении квартиры и расписалась ответчик К., договором возмездного оказания услуг от 15.10.2012 года и дополнительным соглашением к нему от 15.10.2012 года, дополнительным соглашением к договору задатка от 15.10.2012 года, заключенным между ответчиком и С. 25.10.2012 года.

Остальные услуги, в том числе по организации сбора за счет заказчика документов, необходимых для подписания, государственной регистрации договора по отчуждению недвижимости и перехода права собственности на нее, заключению предварительного договора, подписанию основного договора по отчуждению недвижимости, организации государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость, расчетов с контрагентами по сделке, оказаны не были.

Что касается доводов представителя истца о том, что покупателя на квартиру - С. нашел истец, то они опровергаются объяснениями ответчика, показаниями свидетеля М., согласно которым покупатель С. по собственной инициативе, при участии своего агента по недвижимости М., получила информацию о продаваемой истцом квартире в сети Интернет на сайте агентства по недвижимости "МГСН". До заключения 15 октября 2012 года договора между истцом и ответчиком, 11 октября 2012 года осматривала квартиру самостоятельно при участии своего агента М.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В п. 2 ст. 781 ГК РФ установлено, что в случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг (п. 3 ст. 781 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 715 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным.

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу п. 2 ст. 405 ГК РФ, если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм закона, при невозможности исполнения договора возмездного оказания услуг в полном объеме наступают различные правовые последствия, зависящие от причины, по которой такое исполнение стало невозможным.

Разрешая вопрос о причинах невозможности исполнения договора, заключенного между сторонами, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

В п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 дано определение услуги как действия (комплекса действий), совершаемого исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающего целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора.

Исходя из данного разъяснения, цель является признаком, определяющим характер услуги по договору возмездного оказания услуг, т.е. ответчик, заключая 15.10.2012 г. договор о возмездном оказании услуг, имела цель, результатом которой должно было стать возмездное отчуждение объекта недвижимости, расположенного по адресу: ***. Заключая названный договор, К. рассчитывала, что указанная цель будет достигнута вследствие действий исполнителя, направленных на отчуждение объекта недвижимости. Указанное обстоятельство подтверждается также тем, что стоимость услуг и срок их окончательной оплаты в п.4.2 договора привязаны непосредственно к моменту государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.

Возражая против иска, ответчик в суде первой инстанции неоднократно указывала на односторонний отказ истца от исполнения договора. Так, из объяснений ответчика следует, что после подписания договора возмездного оказания услуг, договора задатка и дополнительного соглашения к нему все сотрудники истца, которые были задействованы в сделке, пропали, каких-либо услуг, предусмотренных договором, не оказывали, в связи с чем, С. отказалась от приобретения квартиры. При участии агента по недвижимости М. квартиру приобрел родственник С.

Данное обстоятельство подтверждается показаниями свидетеля М., которая пояснила, что с ее помощью была оформлена сделка с С.

Допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнения ООО "" по независящим от него причинам обязательств по договору от 15.10.2012 года, в том числе вследствие отказа К. от услуг по оформлению и регистрации сделки, суду не представлено, хотя бремя доказывания данных обстоятельств лежит на истце. К показаниям сотрудников истца К., К. в той части, что ответчик отказалась от исполнения договора, судебная коллегия относится критически, поскольку они заинтересованы в исходе дела, их показания не подтверждены другими, в том числе письменными доказательствами, противоречат объяснениям истца, показаниям свидетеля М.

Таким образом, услуги по составлению договора купли-продажи и сопровождению сделки в регистрирующем органе не были оказаны ответчику не по вине последней, в то время как для нее именно эти услуги носили определяющий характер, поскольку без их получения цель договора не могла быть достигнута.

При таком положении, цель договора по отчуждению объекта недвижимости не была достигнута посредством услуг истца, что свидетельствует о неисполнении истцом обязательств, принятых по договору. Факт исполнения части своих обязательств по договору (показ квартиры и др.) не свидетельствует о надлежащем исполнении истцом обязательств, т.к. юридически значимым для потребителя являлся результат оказания услуг в виде продажи квартиры и получения ее рыночного эквивалента, что являлось существенным условием договора. ООО "", осуществляющее предпринимательскую деятельностью в целях извлечения прибыли на свой риск, приняло на себя соответствующие обязательства и обязано их исполнять надлежащим образом.

Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

При таком положении, учитывая, что обязательства ООО "" исполнены не были, покупатель был найден не с помощью истца, вина заказчика в неисполнении истцом договора не установлена, доказательств понесенных расходов истцом не представлено, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В своих доводах представитель ответчика ссылается на пп.4.2.,4.3. договора возмездного оказания услуг от 15.10.2012 года, согласно которым прекращение или расторжение договора не освобождает заказчика от обязанности выплатить вознаграждение исполнителю в случае государственной регистрации основного договора по отчуждению недвижимости, заключенного между заказчиком и найденным исполнителем покупателем недвижимости; в случае исполнения исполнителем своих обязательств по настоящему договору и при отсутствии письменных возражений со стороны Заказчика в отношении качества оказанных ему исполнителем услуг, в случае неподписания Заказчиком акта сдачи-приемки оказанных услуг в установленный срок, Стороны считают, что услуги оказаны Исполнителем в полном объеме и надлежащего качества. Однако указанные пункты договора не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку противоречат нормам материального права и не соответствуют обстоятельствам дела в той части, что обязательства не были исполнены полностью, покупатель был найден не с помощью услуг истца. В силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Поскольку перечисленными выше нормами права не предусматривается возможность понуждения стороны в договоре к сохранению договорных отношений после нарушения обязательств исполнителем, указанные пункты свидетельствует о злоупотреблении им свободой договора и не подлежат применению как ущемляющие права потребителя.

Каких-либо иных доводов, имеющих правовое значение и являющихся основанием к отмене решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда по делу, судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Гагаринского районного суда г.Москвы от 17 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ООО "" по доверенности О. без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: