Кассационное определение Московского городского суда от 12 мая 2011 N 33-14022/11 (ключевые темы: предварительный договор - жилой дом - собственность на земельный участок - основной договор - доля в праве общей собственности)

Кассационное определение Московского городского суда от 12 мая 2011 N 33-14022/11

Судья Мисюра С.Л. Дело N 33-14022

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

12 мая 2011 года г.Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Захаровой Е.А.,

судей Козлова И.П. и Неретиной Е.Н.,

при секретаре Малашкиной А.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Козлова И.П. дело по кассационной жалобе Войнова Д.И. на решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 7 февраля 2011 года, которым постановлено:

В удовлетворении требований Войнова Д. И. об обязании Громова А. Е. заключить договор купли-продажи 1\2 доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г.Москва, на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом от 18.09.2009 года, отказать.

Во взыскании государственной пошлины, расходов по оплате услуг представителя, отказать.

В удовлетворении встречного иска Громова А. Е. к Войнову Д. И. о расторжении предварительного договора от 18.09.2009 года купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г.Москва, - отказать.

установила:

Войнов Д. И. обратился в суд с иском к Громову А. Е., в котором просил обязать его заключить договор купли-продажи 1\2 доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом от 18.09.2009 года, взыскать с ответчика расходы по оплате услуг представителя в сумме 50000 руб. (л.д.3-4, 24), ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи.

Громов А. Е. обратился к Войнову Д. И. со встречными иском, в котором просил расторгнуть заключенный сторонами предварительный договор от 18.09.2009 года купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г.Москва, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств (л.д.34-35).

В суде истец Войнов Д. И. и его представитель Гайдарбеков Ш. М. иск поддержали, встречный иск не признали.

Ответчик Громов А. Е. и его представитель Нестеркин С. В. первоначальный иск не признали, встречный иск поддержали.

Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе Войнов Д.И.

В заседание суда кассационной инстанции, проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц - истца Войнова Д.И., и его представителя Гайдарбекова Ш.М., ответчика Громова А.Е. и его представителя Нестеркина С.В., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Громов А. Е. и Войнов Д. И. являются собственниками жилого дома, расположенного по адресу: г.Москва, что подтверждается копиями свидетельств о собственности ( л.д. 8,9).

18.12.2009 года, Громов А. Е. заключил с Войновым Д. И. предварительный договор купли-продажи 1\2 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г.Москва, (л.д.5).

На момент заключения предварительного договора купли-продажи земельный участок при доме, находился в пользовании сторон на праве постоянного бессрочного пользования, что подтверждается сведениями, указанными в свидетельстве о государственной регистрации права ( л.д. 6,7).

Из текста предварительного договора следует, что стороны решили заключить основной договор купли-продажи в течение 30-ти календарных дней после государственной регистрации на имя Громова А. Е. и Войнова Д. И. права общей долевой собственности по 1\2 долю каждого на земельный участок, на котором расположен данный дом по адресу: г.Москва, (п.1 предварительного договора).

Вместе с тем, в соответствие с ч.1, ч.2 и ч.4 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Исходя из положений ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать в себе все существенные условия основного договора купли-продажи. Гражданским кодексом РФ, в частности, параграфом 7 главы 30 определены существенные условия, которые должен содержать договор купли-продажи недвижимого имущества.

Так в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, согласно ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Частью 2 указанной статьи определено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Частью 3 указанной статьи определено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно абзацу 4 подп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Анализируя текст предварительного договора купли-продажи доли жилого дома от 18.09.2009 г., суд пришел к обоснованному выводу об том, что в предварительном договоре купли продажи доли спорного дома, отсутствует существенное условие, предусмотренное ч.2 ст. 552 ГК РФ, а именно условие о праве собственности на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исходя из вышеуказанного, суд обоснованно посчитал, что предварительный договор, на который ссылаются стороны в своих исках нельзя признать заключенным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, предусмотренным законом.

Поскольку на момент заключения предварительного договора отсутствовала регистрация прав на долю земельного участка, а в силу закона доля дома продается с земельным участком, фактически не был определен предмет договора.

Более того, как видно из поэтажного плана, в спорном строении имеется незарегистрированная пристройка площадью 6,2 кв.м. (л.д.111, 114), судьба которой договором не разрешена.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и договор является незаключенным.

Так как предварительный договор купли-продажи суд признал незаключенным, требования истца Войнова Д. И. об обязании Громова А. Е. заключить основной договор купли-продажи 1\2 доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г.Москва, на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом от 18.09.2009 года подлежат отклонению.

Судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона.

Суд достаточной полнотой исследовал все обстоятельства по делу, дал оценку представленным доказательствам, оснований к иной оценке доказательств судебная коллегия не имеет.

Доводы жалобы направлены на иную оценку доказательств по делу и иное толкование закона, поэтому основанием для отмены решения суда не являются.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, соглашается с выводами суда первой инстанции и не находит оснований к отмене решения суда по доводам кассационной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 7 февраля 2011 года оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -