Кассационное определение Московского городского суда от 16 мая 2011 N 33-14117/11 (ключевые темы: нежилые помещения - собственность города москвы - государственная регистрация прав на недвижимое имущество - ничтожные сделки - инвестиционный договор)

Кассационное определение Московского городского суда от 16 мая 2011 N 33-14117/11

Судья Соленая Т.В.

Гр.дело N 33-14117

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

"16" мая 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда

в составе: председательствующего Строгонова М.В.

судей Дубинской В.К., Михалевой Т.Д.

при секретаре Черкасовой Т.С.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Дубинской В.К.

дело по кассационной жалобе представителя истцов Андреевой __.., Бурма ___, Ивановой __.., Клестовой ___, Кулева __.., Фахреева ________.

на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 10 декабря 2010 года,

которым постановлено:

- в удовлетворении исковых требований Андреевой __., Бурмы __., Ивановой ___, Клестовой ____.., Кулева ___., Фахреева __.. к Департаменту имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москвы о применении последствий ничтожной сделки, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права, возложении обязанностей, взыскании судебных расходов - отказать,

установила:

Андреева Т. Ш., Бурма Е.Н., Иванова Н. И., Клестова С. В., Кулев С. В., Фахреев Р. Р. обратились в суд с иском к Департаменту имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москвы Департаменту имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москвы, (после уточнения) о применении последствий ничтожной сделки, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права, бланк _____., выданного 28.08.2008 года УФРС по г. Москве на нежилое помещение - подвал, площадью __. кв.м., расположенное по адресу: ________ возложении обязанностей на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве внести изменения в реестр прав собственности и аннулировать запись регистрации N __.. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, сделанную ранее 28.08.2008 года на нежилое помещение- подвал, площадью __ кв.м., расположенное по адресу: _____ взыскании с ответчиков в пользу истца Андреевой Т.Ш. судебные расходы в сумме 30000 рублей в качестве возмещения расходов на оплату услуг представителя, и в счет возврата государственной пошлины 200 рублей. В обоснование иска указали на то, что в ходе рассмотрения дела Арбитражным судом г. Москвы они ознакомились со свидетельством о праве собственности г. Москвы на нежилое помещение площадью __.. кв.м., расположенное по адресу: ______., о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 28.08.2008г. была сделана запись регистрации N___.; однако оформление права собственности за городом Москвой на этот объект нарушает их права, собственников квартир, расположенных в том же доме; подвал предназначен для обслуживания всего дома, в нем находятся инженерные сети и коммуникации всего дома; истцы, в период с 26.10.2006 г. по 01.11.2006 г. заключили с управляющей компанией дома -ГУП ДЕЗ р-на Южное Бутово типовые договоры на управление многоквартирным домом ; истцам принадлежит в долях, соразмерных находящимся в их собственности квартир - части помещений, предназначенных для обслуживания всего дома. В 1998 г. истцы собственными силами и за счет собственных средств, приспособили указанный подвал для хранения своего личного автотранспорта. В 2000г. по требованию Управы района Южное Бутово собственники жилых помещений в доме, которые оборудовали подвал для хранения своего личного транспорта, организовались в Потребительский Гаражный Кооператив - ПГК "Ушакова 5". Своего согласия на уменьшение общего имущества никто из собственников не давал, реконструкция подвала в доме не производилась. Регистрирующий орган не выполнил требования закона при проведении регистрационных действий: не провел правовую экспертизу поданных на государственную регистрацию документов, в данном случае на подвал, не выявил противоречия между заявляемыми правами и ранее возникшим правом других лиц на Подвал в доме, не проверил соответствие Постановления Мосгордумы N 47 от 20.05.1998г. ныне действующему законодательству, в том числе Жилищному Кодексу РФ, наличие оснований для отказа в регистрации права собственности г. Москвы на Подвал в доме. Для оформлении иска в суд истцы понесли расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 тысяч рублей и оплату госпошлины в сумме 200 рублей. Истцы считают, что сделка по оформлению права собственности г. Москвы на помещение Подвала в Доме, не основана на законе и в соответствии с действием ст. 168 ГК РФ, является недействительной - ничтожной сделкой, поэтому просили применить последствия ничтожной сделки и аннулировать свидетельство о государственной регистрации права г. Москвы на спорное нежилое помещение. Представитель истцов в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объёме, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика Департамента имущества г. Москвы представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым с заявленными требованиями не согласен, считает их незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Нежилое помещение по ______.. общей площадью __.. кв.м. является собственностью города Москвы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 28.08.2008 N ____., выданным УФРС по Москве. Право собственности города Москвы возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и зарегистрировано на основании Постановления Московской городской думы от 20.05.1998 N 47 и Выписки из реестра объектов недвижимости, находящейся в собственности города Москвы от 28.07.2008 ___... Департамент заявил о пропуске истцами срока исковой давности (срок истек в 2006 году, поскольку жильцы должны были узнать о нарушении своего права в 2003 году) и в соответствии с п.2 ст. 199 ГК РФ просили суд применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении иска. Действующее законодательство не предусматривает возможности признания недействительной государственной регистрации прав и не устанавливает порядок, позволяющий признать недействительной государственную регистрацию права или регистрационную запись в ЕГРП. Заявленное истцами требование не основано ни на одном из установленных законодательством способов защиты права (ст. 12 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Из экспликации от 07.07.2008 г., следует, что помещения имеют функциональное назначение гараж. Наличие технического этажа или технического подполья в документах БТИ не отражено. Коммуникации, расположенные в спорных помещениях предназначены для обслуживания данного гаража. В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, наличие которых в домовладении не установлено и не подтверждено материалами дела.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве исковые требования не признал, представил отзыв на исковые требования, в соответствии с которым, просил в удовлетворении иска отказать, поскольку управление как государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не является субъектом материальных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество и сделками на недвижимое имущество, поскольку не владеет, не пользуется и не распоряжается спорным имуществом, не является стороной по оспариваемой сделке. Обязать управление совершать действия по государственной регистрации можно только в тех случаях, когда действия (бездействия) и решения управления оспорены в суде. При отсутствии установленных судом незаконных действий со стороны управления, которые нарушают права и свободы лиц, обязание в государственной регистрации невозможно. Законом не предусмотрено аннулирование свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Свидетельство о государственной регистрации прав является право подтверждающим, а не право устанавливающим документом, наличие свидетельства подтверждает факт государственной регистрации права, но не влияет на его существование.

На основании определения суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора был привлечен ПГК "Ушакова5".

Представитель ПГК "Ушакова 5" поддержал заявленные исковые требования, полагал, что иск подлежит удовлетворению.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит представитель истцов по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истцов по доверенностям Комиссарова С.В., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных о дне и времени слушания, и находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.

В соответствии со ст. 2 Федерального Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступившего в действие 21 января 1998 года, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ст. 6 указанного закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, жилой дом, расположенный по адресу: _______ построен на основании Постановления Правительства Москвы от 12 октября 1993 года N __ и принят в эксплуатацию Актом Госкомиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 29 марта 1996 года, утвержденного распоряжением Первого заместителя Префекта Юго-Западного административного округа г. Москвы от 29 марта 1996 года N__..

Спорное нежилое помещение - гараж площадью __ кв.м., расположенный в том же доме, по адресу: _____, принадлежало городу Москве на праве собственности с момента окончания строительства указанного жилого дома и принятия его в эксплуатацию - с марта 1996 года, то есть до введения в действие Федерального закона N 122 -ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и в соответствии с требованиями действующего законодательства, возникшее право признавалось действительным независимо от государственной регистрации, которая могла быть произведена по желанию обладателя права.

Судом также установлено, что истцы приобрели право собственности на квартиры, расположенные в указанном доме, после его строительства и принятия в эксплуатацию.

Андреева Т.Ш. является собственником квартиры по адресу: _____.. на основании Договора от 02 февраля 1998года (л.д. 9). Бурма Е.Н. собственник квартиры __ того же дома на основании договора от 02 июля 1997 года (л.д. 10). Иванова Н.И приобрела право собственности на 1\2 долю квартиры N _. , на основании договора дарения квартиры от 10.02.2005 года (л.д. 11). Клестовой С.В. принадлежит право собственности на квартиру N __. - на основании соглашения о взаиморасчетах от 12.07.1996 года, договора -обязательства N _____ от 12.07.1997 года и договора от 03.12.1996 года (л.д. 12). Кулеву С.В. принадлежит квартира N __. на основании договора купли-продажи квартиры от 22 июля 1996 года, (л.д. 13). Фахреев Р.Р. приобрел право собственности на квартиру N __. по договору от 03 сентября 1997 года (л.д. 73).

В период 2006 года между ГУП ДЕЗ района Южное Бутово и каждым из истцов был заключен договор на управление многоквартирным домом (л.д.69-72).

14 апреля 2003 года между Префектурой Юго-Западного административного округа г. Москвы, органом исполнительной власти г. Москвы и ПГК "Ушакова-5" заключен инвестиционный контракт N __.., в соответствии с которым (п. 2.1.), предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по адресу: ______. с предполагаемым объемом инвестиций 800000 рублей. В рамках реализации инвестиционного проекта, инвестор (ПГК "Ушакова-5") обязался за счет собственных, либо привлеченных инвестиций произвести дострой объекта незавершенного строительства по адресу: ______ помещение гаража-стоянки на _..м/место общей площадью __. кв.м. (проектная) с функциональным назначением помещения: гараж-стоянка. В соответствии с п. 5.1. инвестиционного контракта, 100% площади объекта (п.п. 2.1-2.2. Контракта) является собственностью города Москвы. В соответствии с п. 5.2. контракта, инвестор имеет право на заключение договора долгосрочной аренды нежилого помещения гаража-стоянки на _.м/место общей площадью _.. кв.м. без проведения конкурса. Представитель ответчика сообщил суду, что этот контракт был расторгнут в одностороннем порядке по причине существенного нарушения его условий.

28 августа 2008 года, на основании постановления Московской городской думы N 47 от 20 мая 1998 года и выписки из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы N ____.. от 28 июля 2008 года, Управлением федеральной регистрационной службы по Москве в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N____, в соответствии с которой, город Москва является правообладателем права собственности на нежилое помещение площадью ____.. кв.м. (подвал, помещение .., ком. ..) (л.д. 8).

Согласно поэтажному плану, экспликации нежилого помещения в домовладении N ______.. подвал - номер помещения .. имеет площадь __ кв.м., в котором имеются комнаты с N _ по _... Комната N .. - гараж, площадью _.. кв.м. ( л.д. 74-76).

Исходя из установленных и приведенных выше обстоятельств, суд сделал обоснованный и правильный вывод о том, что собственником подвала стал город Москва с момента введения дома в эксплуатацию, в 2008 году такое право было лишь зарегистрировано. Истцы самого права не оспаривали, просили признать недействительным только регистрирующую запись и выданное свидетельство. Между тем аннулирование совершенного регистрационного действия и выданного документа по заявленным основаниям противоречат требованиям закона. Верным является и вывод суда о том, что регистрационные действия не являются сделкой, не могут обжаловаться как ничтожная сделка, о чем просили истцы. При разрешении спора суд правильно принял во внимание, что доказательств расположения в спорном помещении коммуникаций не представлено, гараж, по которому истцами заявлен спор, размещается лишь в одной комнате подвала, в ней расположены коммуникации, предназначенные для эксплуатации только самого гаража. Коллегия также полагает правильным указание суда на то, что срок для обращения в суд за защитой нарушенного права истцы пропустили, так как о наличии права собственности на спорное нежилое помещение у города Москвы истцы в лице созданного ими кооператива, знали уже в 2003 году после заключения инвестиционного контракта по обустройству подавала.

Приведенные выводы решения построены на правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельствах по делу, сделаны при верном применении норм материального права, поэтому коллегия с ними согласна.

В кассационной жалобе представитель истца вновь приводит те доводы, которые были заявлены в иске, им дана оценка в решении, с данной оценкой коллегия согласилась, поэтому полагает, что основанием к отмене решения приведенные аргументы не являются.

Так, представитель полагает, что наличие у истцов права собственности на квартиры в доме, заключение с ними договоров по управлению многоквартирным домом порождает их право на спорное нежилое помещение ( часть подвала, поименованную гараж). Однако спорное помещение стало собственностью города Москвы до приобретения истцами права собственности на квартиры, приводимые истцами обстоятельства юридическими фактами, порождающими возникновение у них права собственности на спорную часть подвала, не являются.

Многократные ссылки представителя истца на наличие в подвале инженерных и технических коммуникаций суд мотивированно отверг, поскольку в спор заявлена лишь часть подвала, в ней таких коммуникаций не имелось.

Утверждения истцов о том, что путем регистрации права собственности города Москвы состоялось отчуждение собственности физических лиц без их согласия, коллегия оценивает как юридически несостоятельные. Регистрационные действия не изменяли объема чьих-либо прав на объект собственности, право собственности на нежилое помещение у города Москвы возникло в 1996 году, полученное свидетельство о праве лишь зафиксировало ранее существовавшее положение.

По мнению истцов, при проведении регистрации были нарушены положения закона "О регистрации", суд с этими доводами не согласился, верно указал на их ошибочность. Коллегия находит выводы решения справедливыми, законность регистрации права собственности доказанной.

Представитель истцов полагает, что право собственности города Москвы подлежало обязательной государственной регистрации в силу положений ст. 131 ГК РФ. Приведенное мнение является юридически ошибочным, поскольку ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" был принят 17.06.1997 года, то есть уже после введения дома в эксплуатацию и возникновения у ответчика права собственности на спорное нежилое помещение. Кроме того, указанным Законом, на что сослался суд в решении, предусматривалось действительность ранее возникших прав на недвижимое имущества (ст. 6 Закона), а обязательная регистрация вводилась лишь на те права, по которых правоустанавливающие документы были оформлены после введения в действие Закона (ст. 4 Закона).

Неверным является и толкование закона, данное представителем истца по вопросу момента возникновения у ответчика права собственности на недвижимое имущество. Поскольку на момент введения дома в эксплуатацию, закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" еще не было принято, право собственности на спорное нежилое помещение возникло у ответчика после возведения объекта такого права - то есть после введения дома в эксплуатацию и до регистрации возникшего права.

С учетом изложенного, нарушений норм материального и процессуального права,

повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки

в кассационной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства

установлены судом верно, выводы решения судом обоснованы, судебная коллегия с ними

с ними согласна и оснований к отмене решения не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определил А

Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 10 декабря 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: