Кассационное определение Московского городского суда от 20 июля 2010 N 33-21655/10 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - объекты недвижимости - товарищество на вере - проектная документация)

Кассационное определение Московского городского суда от 20 июля 2010 N 33-21655/10

Судья Попов Б.Е. гр.д.33-21659

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 июля 2010 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского

суда в составе председательствующего Огановой Э.Ю.

и судей Горновой М.В., Казаковой О.Н.

при секретаре Лыновой О.В.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Казаковой О.Н.

дело по кассационной жалобе ЗАО "СУ - N155"

на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 6 апреля 2010 года,

которым постановлено:

Исковые требования Ращеня Владимира Владимировича к Закрытому акционерному обществу "Строительное управление N 155" удовлетворить.

Признать предварительный договор N *****от 08.09.2008 года, подписанный Ращеня В.В. и Закрытым акционерным обществом "Строительное управление N155" о заключении в будущем договора купли-продажи машино-места недействительным как ничтожную (притворную и не соотвутствующую закону) сделку.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Строительное управление N155" в пользу Ращеня Владимира Владимировича полученные по предварительному договору N*****от 08.09.2008 года денежные средства в сумме *****

установила:

Ращеня В.В. обратился в суд с иском к ответчику и просит признать недействительным предварительный договор по причине его несоответствия требованиям закона и притворности.

Свои требования истец мотивирует тем, что 08.09.2008 года между ним и ЗАО "Строительное управление N155" в лице Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) "СУ-N 155" и Компания", подписан предварительный договор N***** о заключении в будущем договора купли-продажи машино-места, по условиям которого ответчик обязался в срок не более 40 рабочих дней с даты регистрации права собственности на вновь построенный объект недвижимости по адресу: *****, 1-я оч., корп. Гр.1, Гр.2, секция Гр.2, этаж 2, N2046, заключить с истцом договор купли-продажи машино-места по цене *****рублей.

Истец считает, что в предварительном договоре не содержится условий, позволяющих определить предмет основного договора, и потому данный предварительный договор не соответствует требованиям статьи 429 Гражданского кодекса РФ. Также истец ссылается на то обстоятельство, что целью предварительного договора было привлечение ответчиком денежных средств истца для долевого участия в строительстве объекта недвижимости.

Истец и его представитель в судебное заседание суда первой инстанции явились, исковые требования поддержали в полном объеме. Представитель ЗАО "Строительное управление N155" в заседание явился, исковые требования не признал.

Представитель товарищества на вере (коммандитного товарищества) "СУ-N155 и Компания" в заседание явился, исковые требования не признал.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит ЗАО "Строительное управление N155" по доводам кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ЗАО "СУ-155" по доверенности - Бельченко Ю.А., представителя истца по доверенности - Брюлина К.В., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд пришел к правомерному выводу об их обоснованности. Данный вывод суда является правильным, поскольку он соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.

Согласно п. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что 08.09.2008 года между истцом и Закрытым акционерным обществом "Строительное управление N155" подписан предварительный договор N*****, по условиям которого ЗАО "СУ N155" обязалось в будущем заключить с истцом договор купли-продажи машино-места.

Из содержания указанного предварительного договора следует, что машино-место является индивидуально определенной частью объекта недвижимости, и, следовательно, само является недвижимым имуществом.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что вышеуказанный предварительный договор N*****от 08.09.2008 года не соответствует вышеуказанным требованиям ст.ст. 429, 549 и 554 ГК РФ и в силу положений ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

При этом суд исходил из того, что, по предварительному договору не представляется возможным конкретно определить характеристики объекта недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции. Суд сделал правильный вывод, что условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, является не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно исходил из того, что согласно ст. 432 ГК РФ условие о предмете является существенным, а, следовательно предварительный договор является не заключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей.

Ссылки кассатора на положения ст. 421 ГК РФ являются несостоятельными.

Несмотря на то, что согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 ГК РФ.

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При изучении содержания оспариваемого договора, суд критически оценил утверждение ответчика о том, что параметры машино-места, включая его площадь, конфигурацию (размеры), содержащиеся в проектной документации, позволяют идентифицировать объект договора. Судом первой инстанции правильно отмечено, что наличие и содержание проектной документации не устраняют несоответствие требованиям закона о содержании договора, так как в нем данные о площади и конфигурации, размерах машино-места отсутствует.

При таких обстоятельствах выводы суда об отсутствии в предварительном договоре условий, позволяющих определить предмет основного договора, соответствуют закону и подтверждены материалами дела.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Изучение материалов дела не дает оснований признать состоятельными доводы кассационной жалобы для отмены решения суда. В решении суда дана оценка доводам ответчика в результате их проверки.

Доводы кассационной жалобы направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права и не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Никаких нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Руководствуясь ст.ст.360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия-

определила:

решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 06 апреля 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи