Кассационное определение Московского городского суда от 22 августа 2011 N 33-23371/11 (ключевые темы: объект незавершенного строительства - общая долевая собственность - жилой дом - предварительный договор - инвестиционный договор)

Кассационное определение Московского городского суда от 22 августа 2011 N 33-23371/11

Судья Гаврилина С.А. гр. дело N 33-23371

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

22 августа 2011 года город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Зенкиной В.Л.

и судей Снегиревой Е.Н., Овсянниковой М.В.

при секретаре Степановой Е.С.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Зенкиной В.Л. дело по кассационным жалобам ЗАО "ФЦСР", ООО "Аванта"

на решение Дорогомиловского районного суда города Москвы от 24 января 2011 г., которым постановлено:

Признать за Былино Д.А. право общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительством по адресу: ------ в виде _ доли квартиры N--- общей площадью 120,4 кв.м., жилой площадью 58,9 кв.м., расположенной на 15 этаже в жилом доме по адресу: ----.

Признать за Былино О.Э. право общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительством по адресу: ---- в виде _ доли квартиры N---- общей площадью 120,4 кв.м., жилой площадью 58,9 кв.м., расположенной на 15 этаже в жилом доме по адресу: -----.

Признать, что доля, находящаяся в долевой собственности Былино Д.А. (1/2 доли) и Былинно О.Э. (1/2 доли) в объекте незавершенного строительством по адресу: ---- составляет 0,5587% (42/7517).

Признать, что _ доля Былино Д.А. в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительством по адресу: ---- составляет 0,2793% (21/7571).

Признать, что _ доля Былино О.Э. в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительством по адресу: ---- составляет 0,2793% (21/7571).

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО "Аванта" в доход бюджета г. Москвы госпошлину в размере ---- руб.

установила

Былино Д.А., Былино О.Э. обратились в суд с иском с учетом уточнений к ЗАО "ФЦСР", ООО "Аванта" об обязании заключить договор купли-продажи квартиры N---- общей площадью 120,4 кв.м. (жилой площадью 58,9 кв.м.), расположенной на 15 этаже объекта по адресу: ------, о признании права общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительством по _ доли за каждым из истцов на квартиру, указанную выше, об установлении доли, находящейся в общей долевой собственности истцов в объекте незавершенного строительством в размере 42/7517 (0,5587%), об установлении доли каждого из истцов в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительством в размере 21/7517 (0,2793%).

При этом истцы мотивировали свои требования тем, что они, для удовлетворения личных семейных нужд, заключили предварительный договор купли-продажи с ООО "Аванта", согласно условиям которого получили право на _ долю в праве собственности каждому на квартиру, имеющую проектные характеристики N--- (тип "Г"), ориентировочной общей площадью 116 кв.м., 15 этаж, I секция, корпус --, адрес: ----. В соответствии с условиями договора, истцы оплатили ООО "Аванта" за квартиру ----- руб., инвестировав денежные средства в строительство дома с правом получения квартиры, однако до настоящего времени ООО "Аванта" своих обязательств не выполнило, не передав квартиру в установленном законом порядке.

Представители ЗАО "ФЦСР" и ООО "АВАНТА" исковые требования не признали.

Дело рассмотрено в отсутствие Правительства Москвы и Управления Росреестра.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просят ЗАО "ФЦСР", ООО "Аванта" по доводам кассационных жалоб.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав представителя Былино Д.А., Былино О.Э. по доверенности Маралина С.В., представителя ООО "Аванта" по доверенности Федосеева П.В., представителя ЗАО "ФЦСР" по доверенности Игнатьеву Л.И., представителя Правительства г. Москвы по доверенности Карауш Г.А., обсудив доводы жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу в части признания за Былино Д.А. права общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительством по адресу: ----- в виде _ доли квартиры N---- общей площадью 120,4 кв.м., жилой площадью 58,9 кв.м., расположенной на 15 этаже в жилом доме по адресу: ------ ,признания за Былино О.Э. право общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительством по адресу: ------ в виде _ доли квартиры N--- общей площадью 120,4 кв.м., жилой площадью 58,9 кв.м., расположенной на 15 этаже в жилом доме по адресу: ----, отказа в иске об обязании заключить договор купли-продажи, взыскании с ООО "АВАНТА" госпошлины в доход государства подлежащим оставлению без изменения, решение суда в части признания, что доля, находящаяся в долевой собственности Былино Д.А. (1/2 доли) и Былино О.Э. (1/2 доли) в объекте незавершенного строительством по адресу: ---- составляет 0,5587% (42/7517), признания, что _ доля Былино Д.А. в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительством по адресу: ------- составляет 0,2793% (21/7571), признания, что _ доля Былино О.Э. в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительством по адресу: ----- составляет 0,2793% (21/7571) подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что 18 июня 2000 г. Правительством г. Москвы было издано распоряжение N549 "О комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ----- в районе --- (ЗАО)".

Во исполнение указанного распоряжения, 31 января 2002 г. между Правительством г. Москвы и ЗАО "ФЦСР" заключен инвестиционный контракт.

28 марта 2005 г. между ЗАО "ФЦСР", ООО "Аванта" и ООО "Авалон Инвест" заключен инвестиционный договор N---, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции второй очереди жилых кварталов 1 и 2 Давыдково в районе --- (ЗАО) г. Москвы на земельном участке площадью ориентировочно 45 га.

14 мая 2008 г. между Былино Д.А., Былино О.Э. и ООО "Аванта" был заключен предварительный договор купли-продажи N----, по условиям которого ООО "Аванта" обязалась передать в долевую собственность истцов, по _ доли каждому в квартире по проекту N-----, общей площадью 116 кв.м. на 15 этаже в первой секции корпуса ---- в многоэтажном жилом доме с подземной автостоянкой по строительному адресу: ------.

Указанным предварительным договором устанавливается стоимость указанной квартиры в размере ----- руб., исходя из расчета стоимости ----- руб. за 1 кв.м., данные условия договора истцами были выполнены в полном объеме.

1 октября 2010 г. между ЗАО "ФЦСР" и Правительством г. Москвы подписан предварительный протокол распределения общей площади жилых помещений домов, подлежащих возведению в рамках реализации Инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2, при этом ЗАО "ФЦСР" подлежит передаче 156 квартир в корпусе 2 АБВ, в том числе и спорная квартира.

Судом установлено, что в настоящее время строительство жилого дома завершено, согласно Техническому паспорту на "Незавершенный строительством объект - жилой дом", адрес: -----, установлена общая площадь жилого дома 22 551 кв.м., жилая площадь 8 209,8 кв.м., общее количество этажей - 22, общее количество квартир - 156, и по состоянию на 28 июля 2010 г. дом по указанному адресу считается вновь созданным объектом капитального строительства.

В соответствии с поэтажным планом и экспликацией, квартире присвоен N---, общая площадь составила 120,4 кв.м., жилая площадь составила 58,9 кв.м., площадь балконов и лоджий составила 5,6 кв.м.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Принимая во внимание изложенное, анализируя положения ст.ст. 12, 128, 130 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорная квартира является возведенным обособленным объектом строительства в многоквартирном жилом доме, в результате исполнения условий договора создана не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.

Как следует из материалов дела, истцы свои обязательства по оплате стоимости квартиры выполнили в полном объеме и вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ООО "Аванта", в том числе передачи истцам квартиры, однако ООО "АВАНТА" своих обязательств по передаче квартиры не исполнило, а при неисполнении обязательства ответчиком истцы вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании права.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Былино Д.А., Былино О.Э. о признании за каждым из них права общей долевой собственности на _ долю в объекте незавершенного строительством по адресу: -----.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда об отказе в иске об обязании заключить договор купли-продажи между Былино и ООО "АВАНТА", поскольку доказательств, подтверждающих, что ответчик является в настоящее время собственником спорной квартиры не представлено.

Признавая за истцами право на долю в объекте незавершенного строительства по указанному адресу в размере 0,5587% (42/7517), и за каждым из истцов по 0,2793% (21/7517), суд исходил из того, что общая площадь квартиры истцов составила 126 кв.м., а общая площадь дома составила 22 551 кв.м., однако с данным выводом не согласилась судебная коллегия.

Удовлетворяя исковые требования истцов в данной части, суд первой инстанции не принял во внимание положения ст. 131 ГК РФ и главу IV Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которыми установлены основания и порядок государственной регистрации права собственности и других вещных прав на объекты недвижимости, включая регистрацию права общей долевой собственности.

Согласно ст. 24 Закона, при государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости в Едином государственной реестре прав указываются, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Однако, несмотря на то, что строительство жилого дома завершено, объект в эксплуатацию не введен, право общей долевой собственности на жилой дом не зарегистрировано, акт реализации сторонами не подписан, судебная коллегия полагает, что решение суда в части признания за истцами права на долю в объекте незавершенного строительства по указанному адресу в размере 0,5587% (42/7517), и за каждым из истцов по 0,2793% (21/7517) подлежит отмене и в этой части необходимо вынести новое решение об отказе в иске, поскольку оснований для выделения доли заявителей в спорном объекте в указанном размере не имеется.

В обоснование доводов кассационной жалобы представитель ЗАО "ФЦСР" указал, что Общество в договорных отношениях с истцами не состояло, никаких обязательств на себя не брало, соглашений об установлении долей в объекте незавершенного строительства не заключало, в связи с чем выводы суда о применении Федерального закона N214-ФЗ от 30.12.2004 г. незаконны. Указанный довод приводился ответчиком в обоснование своих возражений против заявленного иска, ему

дана надлежащая правовая оценка, оснований сомневаться в правильности которой у судебной коллегии не имеется.

Ссылка в жалобе ООО "Аванта" на то обстоятельство, что предварительный договор является притворной сделкой и была направлена не на достижение определенного правового результата, а на создание иных последствий, является голословной, доказательств, в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ, указанному обстоятельству не представлено. Кроме того, встречных требований о признании предварительного договора недействительным, не заявлялось, законность договора в установленном порядке не оспаривалась.

Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила

Решение Дорогомиловского районного суда города Москвы от 24 января 2011 года в части признания за Былино Д.А. права общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительством по адресу: ------- в виде _ доли квартиры N--- общей площадью 120,4 кв.м., жилой площадью 58,9 кв.м., расположенной на 15 этаже в жилом доме по адресу: ------; признания за Былино О.Э. права общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительством по адресу: ----- в виде _ доли квартиры N-- общей площадью 120,4 кв.м., жилой площадью 58,9 кв.м., расположенной на 15 этаже в жилом доме по адресу: ----, отказа в иске об обязании заключить договор купли-продажи, взыскании с ООО "АВАНТА" госпошлины в доход государства в размере ---- руб. оставить без изменения, решение Дорогомиловского районного суда города Москвы от 24 января 2011 года в части признания, что доля, находящаяся в долевой собственности Былино Д.А. (1/2 доли) и Былино О.Э. (1/2 доли) в объекте незавершенного строительством по адресу: ------ составляет 0,5587% (42/7517), признания, что _ доля Былино Д.А. в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительством по адресу: ----- составляет 0,2793% (21/7571), признания, что _ доля Былино О.Э. в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительством по адресу: ---- составляет 0,2793% (21/7571) отменить.

В этой части постановить новое решение.

В иске Былино Д.А., Былино О.Э. об установлении доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства отказать.

Председательствующий

Судьи