Письмо Министерства экономического развития РФ от 12 августа 2009 г. N Д05-4051 Об определении стоимости и порядка продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, выкупаемый субъектом малого предпринимательства

Письмо Министерства экономического развития РФ от 12 августа 2009 г. N Д05-4051

Департамент малого и среднего предпринимательства совместно с Правовым департаментом Минэкономразвития России в соответствии с письмом Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (от 9 июля 2009 г. N 7/8347) по вопросу об определении стоимости и порядка продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, выкупаемый субъектом малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - обращение), сообщает следующее.

Пунктом 5.3.3 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437 (далее - Положение), установлено, что Минэкономразвития России осуществляет в том числе подготовку заключений по проектам нормативных актов, регулирующих отношения субъектов предпринимательской деятельности или их отношения с государством, а также оказывающих влияние на макроэкономические показатели развития страны, в которых дается оценка влияния соответствующих решений на макроэкономические показатели и их последствий для субъектов предпринимательской деятельности. При этом в соответствии с Положением Минэкономразвития России не является органом, уполномоченным осуществлять официальное толкование федеральных законов.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и статье 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

По льготной цене, установленной статьёй 2 Закона N 137-ФЗ, земельные участки могут быть реализованы исключительно лицам, являющимся собственниками расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

В этой связи, в случае одновременного отчуждения из государственной собственности земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, реализация такого земельного участка производится по рыночной стоимости, определяемой в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) в случае, если земельный участок также был предоставлен в аренду.

Земельный участок и объект недвижимости, расположенный на нём, являются самостоятельными объектами недвижимости, в связи с чем, право на рассрочку оплаты субъект малого предпринимательства в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ может использовать как в отношении обоих объектов, так и одного из них по своему выбору.

При этом отмечаем, что в силу пункта 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и статьи 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) оплата в рассрочку здания влечёт как залог самого здания, так и залог по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Указанное правило действует и в том случае, когда стоимость земельного участка оплачивается единовременно.

При оплате в рассрочку земельного участка согласно пункту 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, пункту 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 64 Закона об ипотеке право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Закон N 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих включать в договор положения о нераспространении залогового обязательства на здание в случае залога земельного участка, на котором такое здание расположено.

Заместитель директора Департамента развития малого и среднего предпринимательства

Н.И. Ларионова