Кассационное определение Московского городского суда от 04 октября 2011 N 33-29110/11 (ключевые темы: предварительный договор купли-продажи квартиры - инвестиционный проект - окончание строительства - инвестор - договор долевого участия в строительстве)

Кассационное определение Московского городского суда от 04 октября 2011 N 33-29110/11

Судья Федюнина С.В.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

гр.Д.N 33-29110

4 октября 2011 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.

и судей Вьюговой Н.М., Расторгуевой Н.С.

при секретаре Стениловском А.С.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ермиловой В.В.

дело по кассационной жалобе представителя Карандасовой Е.В. - Юркова В.Б.

на решение Лефортовского районного суда г.Москвы от 12 июля 2011 г., которым постановлено в удовлетворении иска Карандасовой Екатерины Владимировны к ООО "Открытое пространство", ООО "Миракс Град" о признании участником долевого строительства, имущественного права на передачу в собственность жилого помещения, прекращении имущественного права ООО "Открытое пространство" к ООО "Миракс Град" на передачу в собственность жилого помещения отказать,

установила:

Карандасова Е.В. обратилась в суд с иском к ООО "Открытое пространство", ООО "Миракс Град" о признании ее участником долевого строительства многофункционального жилого комплекса, по строительному адресу: г_., _ ул_., вл_., признании имущественного права к ООО "Миракс Град" на передачу в собственность жилого помещения с проектным номером N 136 (тип Г), ориентировочной общей площадью 138,00 кв.м, расположенного на 26 этаже в 7 секции корпуса 2 вышеуказанного дома после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, прекращении имущественного права ООО "Открытое пространство" к ООО "Миракс Град" на передачу в собственность отдельного жилого помещения по вышеуказанному адресу.

В обоснование своих требований истец указала, что 27.11.2007 г. между ней и ООО "Открытое пространство" был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры N ВКД-132 о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу. Возможность подписания договора была обусловлена инвестиционным контрактом от 29 ноября 2005 г., по строительству жилых домов по адресу: г. _, _ ул. _, вл. _ заключенным между Правительством Москвы и ОАО "Завод имени Лихачева", дополнительным соглашением от 7 августа 2006 г. о передаче прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 29.11.2005 г., зарегистрированном в Едином реестре контрактов и торгов г. Москвы за N_, а также договором инвестирования в строительство жилого комплекса по ул_. _, вл_. от 2.04.2007 г. заключенного между ООО "Миракс Град" и ООО "Открытое пространство". Финансовые обязательства по договору были выполнены истцом в сроки, установленные договором, строительство прекращено в 2009 г. и не ведется полтора года по причине отсутствия финансовых средств у ООО "Миракс Град", у истца имеются основания опасаться, что права на спорную квартиру могут быть утрачены при банкротстве, либо смене, как заказчика - застройщика ООО "Миракс Град", так и инвестора ООО "Открытое пространство".

Представитель Карандасовой Е.В. - Юрков В.Б., в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО "Открытое пространство" Розживин В.И. в судебное заседание явился, исковые требования не признал, пояснил, что сделка не является притворной, воля сторон была направлена на заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, предварительный договор купли-продажи квартиры не содержит всех существенных условий договора долевого участия в строительстве, дом в эксплуатацию не принят.

Представитель ответчика ООО "Миракс Град" в судебное заседание не явился.

Представители третьих лиц Правительства Москвы, ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент", "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Федерация", Управления Федеральной Службы государственной регистрации кадастра и картографии по городу Москве, Комитета Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства в судебное заседание не явились.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого с направлением дела на новое рассмотрение, просит представитель Карандасовой Е.В. - Юрков В.Б.

В заседание суда второй инстанции истец Карандасова Е.В., ее представитель Юрков В.Б. не явились, согласно имеющимся документам они извещались о месте и времени рассмотрения дела в суде второй инстанции, в том числе Юрков В.Б. - под расписку в зале судебного заседания (л.д.180).

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.354 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.

При вынесении решения суд руководствовался ст.ст.8,11,170,424,429, 421,432 ГК РФ, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Судом установлено, что 28 апреля 2007 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО "Миракс Град" заключен договор краткосрочной аренды земельного участка в г.Москве _ на земельный участок площадью 22 500 кв.м по адресу: г_., ул_ _, вл_, предоставляемый в аренду на период проектирования и строительства домов.

Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ООО "Миракс Град" выдано разрешение на строительство N _ многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: г_, ул_ _, вл_; в жилой комплекс входят: 19-этажное здание (зона А), бассейн (зона А), 27-этажное здание (зона В), 3-х ярусная автостоянка (зона С), 3-х ярусная автостоянка (зона Д), 19-этажное здание (зона Е), 27-этажное здание (зона Е); регистрационный номер - N 77-гк/3.7.1.003417 от 25.12.2007 г.; срок действия разрешения - до 21 декабря 2008 г.

Также Комитетом государственного строительного надзора города Москвы

ООО "Миракс Град" выдано еще одно разрешение на строительство N RU77223000-003441 многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г.Москва, ул.1-я Машиностроения, вл.6-14; общая площадь - 166 368,0 кв.м, площадь участка - 2,25 га, количество этажей - 2-19-27-28-30; регистрационный номер - N 77-гк/3.7.1.005205 от 25.03.2009 г.; срок действия разрешения - до 23 июня 2009 г.

В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 6 мая 2006 г. N 760-РП "О дополнительных мерах по реализации постановления Правительства Москвы от 22.06.2004 г. N 411-ПП" права и обязанности инвестора и заказчика по строительству жилых домов по адресу: _ ул_.., вл_., на основании инвестиционного контракта от 29.11.2005 г. N _ и дополнительного соглашения к нему от 07.08.2006 г. N _ принадлежат ООО "Миракс Град".

Согласно постановлению Правительства Москвы N 301-ПП от 13 апреля 2010 г. "О продлении срока реализации инвестиционного проекта по адресу: _ ул_., вл_" ООО "Миракс Град" продлен срок исполнения обязательства по реализации второго этапа инвестиционного проекта строительства многофункционального жилого комплекса по адресу: _, вл_. до 23 сентября 2011 г.

Первоначально инвестиционный контракт был заключен 29 ноября 2005 г. между Правительством Москвы на основании постановления Правительства Москвы от 22.06.2004 г. N 411-ПП "О строительстве АМО ЗИЛ жилых домов по _ ул_" и от 27.04.2004 г. N 255-ПП с одной стороны, и Открытым акционерным московским обществом "Завод им.И.А.Лихачева" (АМО ЗИЛ) с другой стороны.

2 апреля 2007 г. ООО "Миракс Град" (компания-инвестор) и ООО "Открытое пространство" (участник-инвестор) заключили договор инвестирования в строительстве жилого комплекса по адресу: г_, _ ул_., вл. _, из которого следует, что право собственности участника-инвестора на квартиры возникает с момента государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения объекта, право требования по передаче квартир возникает с момента оплаты участником-инвестором инвестиционного взноса, установленного договором (п.1.2.1); предметом договора является привлечение финансовых средств участника-инвестора для совместной реализации сторонами инвестиционного проекта, экономической выгодой участника-инвестора в реализации инвестиционного проекта являются квартиры в построенном объекте; участник-инвестор обязуется участвовать в финансировании строительства объекта путем внесения инвестиционного взноса, а компания-инвестор обязуется осуществить реализацию инвестиционного проекта и передать в состав имущества участнику-инвестору квартиры в построенном объекте при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта (п.3.1), срок окончания строительства 1 и 2 корпуса - 4 квартал 2008 года, в случае изменения сроков окончания строительства объекта на основании актов органов власти и управления, судебных органов, решений субъектов инвестиционной деятельности, срок окончания строительства продлевается компанией-инвестором в одностороннем порядке (п.3.3), инвестиционный взнос определен в размере - _. рублей (п.5.1).

Также сторонами договора было заключено несколько дополнительных соглашений, последние из них заключены - 25 декабря 2008 г., из него следует, что срок окончания строительства 1 и 2 корпуса - 4 квартал 2009 г., и 27 мая 2010 г., из него следует, что квартиры участника-инвестора - 414 единиц в корпусах 1 и 2, инвестиционный взнос - _ рублей.

27.11. 2007 г. между ООО "Открытое пространство" и Карандасовой Е.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ВКД-132, по которому стороны обязуются заключить в будущем в срок до 1 января 2010 г. договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом комплексе, строительство которого ведется по адресу: г_, _ ул_., вл_,

_; в случае если в течение указанного срока основной договор не будет заключен, указанный срок при условии надлежащего исполнения покупателем обязательства по внесению предварительной оплаты по договору автоматически продлевается на 1 год; на момент заключения договора продавцу принадлежит имущественное право требования на квартиру; в соответствии с основным договором продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить квартиру, имеющую на момент заключения договора проектные характеристики: N 108 (тип Е), ориентировочной площадью 104,00 кв.м, 21 этаж, 4 секция, 1 корпус объекта; на момент заключения договора стоимость квартиры составляет сумму в рублях, эквивалентную _ долларов США; покупатель обязуется оплатить продавцу стоимость квартиры по основанному договору в день его подписания. Дополнительным соглашением N 2 к договору указанная квартира была заменена квартирой N 136 (тип Г), ориентировочной общей площадью 138,00 кв.м, расположенной на 26 этаже в 7 секции корпуса 2 вышеуказанного жилого комплекса.

Исследовав обстоятельства дела, дав оценку представленным доказательствам, объяснениям сторон, суд пришел к выводу о том, что исковые требования Карандасовой Е.В. не подлежат удовлетворению.

При этом суд исходил из того, что согласно ст.11 ГК РФ защите подлежит нарушенное право, а из представленных истцом документов следует, что с ней должен быть заключен в будущем договор купли-продажи квартиры, заключение договора купли-продажи зависит от срока окончания строительства, при этом граждане и юридические лица, свободны в заключении договора, предварительный договор купли-продажи истцом заключался добровольно, в настоящее время объект купли-продажи не создан, постановлением Правительства Москвы срок исполнения обязательства по реализации второго этапа инвестиционного проекта строительства продлен до 23 сентября 2011 г., доли в объекте инвестиционной деятельности сторонами не определены, обязательства сторон по договору инвестирования не исполнены, предварительный договор купли-продажи квартиры не расторгнут, является действующим, между истцом и застройщиком отсутствуют какие-либо гражданские правоотношения в отношении квартиры, между сторонами заключившими предварительный договор купли-продажи квартиры существует только обязанность заключить иную сделку - основной договор купли-продажи квартиры, ООО "Открытое пространство" с которым истец заключил предварительный договор купли-продажи квартиры, не обладает свойствами застройщика, то есть юридического лица, имеющего в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Договор инвестирования, договор долевого участия в строительстве истцом не заключался, законом не предусмотрено установление никаких правовых последствий в случае удовлетворения подобных требований.

Суд отклонил доводы представителя истца о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры прикрывает договор долевого участия в строительстве, поскольку воля ООО "Открытое пространство" была направлена на заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, ООО "Открытое пространство" застройщиком не является, в каких-либо правоотношениях с застройщиком ООО "Миракс Град" истец не состоит.

Суд отклонил доводы истца о том, что отношения с ответчиками были выстроены в противоречии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку стороны свободны в заключении договора, и истец не лишена возможности обратиться в суд с требованиями о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры.

Доводы представителя истца о том, что заключенный предварительный договор купли-продажи квартиры не может являться предварительным договором, так как не соответствует требованиям ст.ст.429,549,554 ГК РФ, не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания строительства, окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным, суд отклонил, так как стороны свободны в заключении договора, предмет договора указан и договор содержит все необходимые условия.

Суд отклонил доводы представителя истца о том, что имеется поручительство, по которому ООО "Миракс Град" берет на себя обязательства поручителя по обязательствам ООО "Открытое пространство" перед истцом, так как они не могут являться основанием для удовлетворения иска, поскольку поручительство нельзя рассматривать как наличие договорных отношений между истцом и ООО "Миракс Град".

Суд отклонил доводы представителя истца, о том, что поскольку истец полностью выплатила денежную сумму, определенную в договоре, то за ней должны быть закреплены права на спорное имущество, поскольку они не основаны на законе.

В кассационной жалобе указывается на то, что истец, подписывая предварительный договор купли-продажи квартиры, полагала, что заключает договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, поскольку на тот момент уже действовал Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Заключенный истцом договор содержит условия, предъявляемые законом к договорам участия в долевом строительстве, по всем условиям сторонами достигнуты соглашения. В договоре дано четкое определение подлежащего передаче истцу конкретного объекта, указаны идентификационные и технические данные квартиры, строительный номер дома, этаж, на котором она будет расположена, проектная площадь квартиры и ее условный номер, также было достигнуто соглашение о цене договора, сроки и порядок ее оплаты, определена стоимость квартиры, достигнуто соглашение о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительств, который согласно п.п.2.12, 1.1 договора не может быть позднее 1 января 2011 г.

Между тем, указанные доводы судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, исходя из следующего.

При заключении с истцом 27 ноября 2007 г. предварительного договора купли-продажи квартиры воля ООО "Открытое пространство" была направлена именно на заключение предварительного договора с истцом, и договора инвестирования с ООО "Миракс Град", поскольку ООО "Открытое пространство" в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не обладало свойствами застройщика, то есть юридического лица, имеющего в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающего денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. В результате исполнения сторонами договора долевого участия в строительстве у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. С учетом указанных условий воля ООО "Открытое пространство" при заключении вышеуказанного договора с истцом не могла быть направлена на заключение договора долевого участия в строительстве, доказательств, опровергающих такой вывод, истцом представлено не было.

Доводы кассационной жалобы о том, что ООО "Миракс Град" выдало истцу письменное поручительство о солидарной ответственности ООО "Миракс Град" перед истцом по обязательствам ООО "Открытое пространство" из договора, согласно условиям исполнения солидарных обязательств истец вправе потребовать исполнения обязательств из договора как от ООО "Открытое пространство", так и от ООО "Миракс Град", проверялись судом, при вынесении решения им была данная надлежащая оценка, с которой судебная коллегия согласна, поскольку она соответствует установленным на основании представленных доказательств обстоятельствам дела и нормам материального права.

Таким образом, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на совокупности собранных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения. Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правильность его выводов не опровергают.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.360 - 361 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Лефортовского районного суда г.Москвы от 12 июля 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Карандасовой Е.В. - Юркова В.Б., без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи