Кассационное определение Московского городского суда от 18 октября 2011 N 33-31228/11 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры - дачный дом - расторжение договора купли-продажи - существенное нарушение договора - нарушение условий договора)

Кассационное определение Московского городского суда от 18 октября 2011 N 33-31228/11

Судья: Кашина Е.В. Дело N 33-31228

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

18 октября 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Гербекова Б.И.

судей Кнышевой Т.В., Никитина Е.А.,

при секретаре Хазариди А.А.

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Гербекова Б.И.

дело по кассационной жалобе представителя Третьяковой В.К. по доверенности Алексеевой М.А.

на решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 21 июня 2011 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Третьяковой ВК к Гришиной ТВ о расторжении договора купли-продажи, применении последствий расторжения договора купли-продажи - отказать,

установила:

Третьякова В.К. обратилась в суд с иском к ответчику Гришиной Т.В. и просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 4, кв. 70, заключенный 28.06.2010г. Также истец просила обязать УФРС по Москве совершить действия, направленные на государственную регистрацию прекращения права собственности Гришина О.О. на указанную квартиру, совершить действия, направленные на государственную регистрацию права собственности истца на данную квартиру.

Исковые требования мотивированы тем, что 28.06.2010г. истец и Гришин О.О. заключили договор купли-продажи спорной квартиры, который был зарегистрирован в УФРС по Москве 12.07.2010г., о чем в Едином государственном реестре прав сделана запись N ***. По условиям договора покупатель Гришин О.О. должен был оплатить 000 руб. за спорную квартиру в течение одного дня после получения зарегистрированного в УФРС по Москве договора. Продавец Третьякова В.К. согласно договору обязалась освободить и передать покупателю по передаточному акту спорную квартиру в течение 14 дней после получения зарегистрированных документов. Оплата за квартиру покупателем произведена не была, несмотря на неоднократные устные напоминания и письменное уведомление со стороны истца. Передаточный акт между участниками сделки подписан не был. Истец зарегистрирована в спорной квартире и продолжает нести бремя расходов по оплате жилья и коммунальных услуг. 10 октября 2010 года покупатель квартиры Гришин О.О. умер. Единственным правопреемником Гришина О.О. является его мать Гришина Т.В. - ответчик по настоящему делу. Наследственное дело к имуществу Гришина О.О. было открыто нотариусом г. Москвы Жуковым С.М. Свидетельство о праве собственности на наследство по закону в отношении указанной квартиры Гришиной Т.В. не выдавалось. Также истец указала, что является инвалидом 1 группы бессрочно и на иждивении имеет сына инвалида 2 группы, в связи с чем сумма в размере 000 руб. является для нее существенной.

В суде первой инстанции представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании просил исковые требования отклонить в полном объеме.

Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также нотариус г. Москвы Жуков С.М. в суд первой инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Судом вынесено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца по доводам кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения истца Третьяковой В.К., ее представителей по доверенности Фокша (Алексеевой) М.А. и Масяга Л.Н., ответчика Гришиной Т.В. и ее представителя по доверенности Ли А.С., обсудив доводы кассационной жалобы, находит решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, в соответствии с п. 4 заключенного между Третьяковой В.К. и Гришиным О.О. договора купли-продажи от 28.06.2010г. продавец продал, а покупатель купил квартиру по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 4, кв. 70 за 000 руб. Договор был зарегистрирован в УФРС по Москве 12.07.2010 года.

03.09.2010 года истец направила Гришину О.О. письмо с просьбой об оплате стоимости квартиры по договору в размере 000 руб.

10 октября 2010 года Гришин О.О. скончался, о чем составлена запись в актах гражданского состояния N *** от 11.10.2010г.

18.03.2011 года нотариусом г. Москвы Жуковым С.М. открыто наследственное дело N **** к имуществу умершего Гришина О.О., из которого следует, что его наследником является мать - Гришина Т.В.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правильно исходил из положений ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой оснований для расторжения заключенного между истцом и Гришиным О.О. договора купли-продажи квартиры не имеется, поскольку существенных нарушений условий договора допущено не было.

Соглашаясь с таким выводом, судебная коллегия учитывает, что договор купли-продажи квартиры от 28.06.2010г. был исполнен в части государственной регистрации договора и перехода права собственности на спорную квартиру к покупателю, квартира фактически была передана покупателю. Само по себе не подписание передаточного акта не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель - обязанность по принятию проданной ему квартиры.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что из содержания статей 450 и 453 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда лишь в случаях, предусмотренных договором или законом.

Заключенный между истцом и Гришиным О.О. договор условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения не предусматривает, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру.

В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от 28 июня 2010 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Что касается доводов истца о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком.

Однако признание самой по себе невыплаты покупателем денег продавцу за квартиру без учета конкретных обстоятельств дела существенным нарушением договора купли-продажи квартиры не соответствует положениям п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Поэтому вывод суда первой инстанции об отсутствии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры соответствует нормам материального права и установленным судом первой инстанции по делу обстоятельствам.

В кассационной жалобе содержатся утверждения о том, что невыплата покупателем денег продавцу в данном случае является для истца существенным нарушением условий договора по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку истец является пенсионером, инвалидом, у нее на иждивении находится сын, также являющийся инвалидом.

Судебная коллегия отклоняет приведенные доводы кассационной жалобы в связи со следующим. По делу установлено и не оспаривалось сторонами, что между семьями истца и ответчика существовали давние близкие и доверительные отношения. До заключения договора купли-продажи квартиры от 28 июня 2010 года Третьякова В.К., Гришин О.О. и Гришина Т.В. договорились о совместном строительстве дачного дома на участке, принадлежащем ответчику. С этой целью Гришины первоначально продали принадлежавшую им квартиру, вырученные средства направили на строительство дачного дома, за исключением суммы 000 рублей, причитавшихся истцу в счет оплаты квартиры по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 4, кв. 70, проданной Третьяковой В.К. Гришину О.О. по договору от 28.06.2010 года. Совместные действия сторон по строительству дачного дома продолжались после заключения договора купли-продажи квартиры от 28 июня 2010 года, а также после смерти Гришина О.О., когда Третьякова В.К. выдала на имя Гришиной Т.В. генеральную доверенность с целью продолжения строительства дома. Отношения сторон по строительству дома не окончены. Продолжение сторонами совместной деятельности по строительству дома в течение длительного времени после наступления срока исполнения обязанности покупателя оплатить квартиру по договору купли-продажи от 28 июня 2010 года свидетельствует об одобрении истцом названной сделки, в том числе и в части, касающейся обязательств покупателя оплатить приобретенную квартиру. В связи с этим вывод суда о том, что сам по себе факт неуплаты стоимости квартиры в данном случае не является существенным нарушением условий договора по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, следует признать правильным. При этом судебная коллегия также принимает во внимание наличие у истца иного места жительства и то, что спорная квартира использовалась ею в основном для сдачи в аренду.

Также судебная коллегия отклоняет ссылки кассационной жалобы на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ввиду его неправильного истолкования. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, как на то указывается в кассационной жалобе.

Таким образом, не имеется предусмотренных законом оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам кассационной жалобы, так как изложенные в нем выводы основаны на правильном толковании и применении норм материального права о расторжении договора и верной оценке обстоятельств дела.

Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 21 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи