Кассационное определение Московского городского суда от 12 октября 2011 N 33-32812/11 (ключевые темы: залог - договор найма жилого помещения - расторжение договора - наниматель - коммунальные платежи)

Кассационное определение Московского городского суда от 12 октября 2011 N 33-32812/11

Судья Карпова А.И.

Гр. дело N 33-32812

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 октября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.

и судей Климовой С.В., Салтыковой Л.В.,

при секретаре Тихоновой Ю.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Климовой С.В.

дело по кассационной жалобе Лепетюха О.С. на решение Пресненского районного суда города Москвы от 13 мая 2011 года, которым постановлено:

иск удовлетворить частично,

взыскать с Лепетюха О.С. в пользу Тряскиной А.Ю. денежные средства в размере 195 000 руб., состоящие из страхового залога в размере 175 000 рублей, излишне уплаченной суммы по договору найма жилого помещения в размере 20 000 рублей, представительские расходы в размере 6 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 4 764 руб., а всего взыскать 205 764 (двести пять тысяч семьсот шестьдесят четыре) руб.,

в остальной части иска отказать,

установила:

Тряскина А.Ю. обратилась в суд с иском к Лепетюха О.С. о взыскании денежных средств, уплаченных по договору найма жилого помещения в виде суммы страхового залога в размере 175 000 руб., излишне уплаченной по договору суммы в размере 20 000 руб. и судебных расходов по оплате госпошлины и по оплате услуг представителя.

Свое обращение истец мотивировала тем, что 10.04.2010 между сторонами был заключен договора найма жилого помещения, обеспечением исполнения которого являлся страховой залог в сумме 175 000 руб., за период проживания истец уплатила излишнюю сумму в размере 20 000 руб., а 16.08.2010 договор между сторонами был расторгнут, однако сумма страхового залога и излишне уплаченная сумма в нарушение условий договора ответчиком возвращены не были.

В судебном заседании истец и ее представитель исковые требования поддержали; ответчик против удовлетворения требований возражала.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит ответчик Лепетюха О.С. по доводам своей кассационной жалобы.

Выслушав в судебном заседании ответчика Лепетюха О.С. и ее представителя Горлова К.В., истца Тряскину А.Ю. и ее представителя Шалдакову Ю.А., обсудив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по основаниям п. 1 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены неправильно.

При разрешении спора судом установлено, что 10.04.2010 между Лепетюха О.С. и Тряскиной А.Ю. заключен договор найма жилого помещения в виде трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: с имуществом, находящимся в ней по описи, являющейся приложением к договору, сроком с 10.04.2010 по 09.03.2011.

Разделом 2 договора предусмотрено право нанимателя расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом наймодателя за один месяц, при этом оплата, внесенная нанимателем в качестве предоплаты за этот месяц, возврату не подлежит, а оставшаяся сумма за непрожитый период возвращается.

По условиям дополнительного конфиденциального соглашения, заключенного между сторонами, стороны установили размер месячной платы за пользование жилым помещением, расположенным по адресу: в сумме 175 000 руб., которая вносится авансом за 1 месяц в срок до 12 числа каждого месяца; в момент подписания договора наниматель передал наймодателю арендную плату в размере 175 000 руб. за период с 10.04.2010 по 10.05.2010 и денежную сумму в размере 175 000 руб., которая является страховым залогом на случай порчи или исчезновения имущества, указанного в описи, а также на случай возникновения непокрытой нанимателем задолженности по платежам, указанным в разделе 3 договора (плата за квартиру и коммунальные платежи), и при отсутствии претензий, подлежит возврату в момент расторжения договора найма.

10.04.2010 при заключении договора и передаче квартиры сторонами составлена и подписана опись имущества, находящегося в квартире, расположенной по адресу:

Из расписок Лепетюха О.С. следует, что 11.06.2010 ответчик получила от Тряскиной А.Ю. денежные средства в размере 370 000 руб. за аренду квартиры за период с 10.05.2010 по 10.07.2010 (л.д. 17), также в дело представлена расписка Лепетюха О.С. о получении ею 175 000 руб. за аренду квартиры за срок с 10.07.2010 по 10.08.2010 (л.д. 34).

16.08.2010 сторонами составлен акт приема-передачи квартиры Лепетюха О.С., в котором содержится описание ее претензий к имуществу, находящемуся в квартире, при передаче его от нанимателя Тряскиной А.Ю.

Разрешая спор, суд установил, что плата за жилое помещение за период действия договора найма была внесена в излишнем размере, составляющем сумму 20 000 руб., нанимателем соблюдены все условия договора по сохранности имущества, в связи с чем страховой залог в размере 175 000 руб. и излишне уплаченная сумма в размере 20 000 руб. подлежат взысканию в пользу истца.

Также суд признал несостоятельными доводы ответчика о нарушении истцом порядка расторжения договора, указав, что ответчик была предупреждена о расторжении договора в телефонном разговоре, а соблюдение письменной формы уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке является правом, а не обязанностью нанимателя.

Судебная коллегия полагает, что указанные выводы сделаны судом по недостаточно исследованным доказательствам.

Так, на основании акта приема-передачи квартиры суд установил, что договор расторгнут сторонами 16.08.2010, однако не учел, что периодом оплаты по договору является период с 10 числа по 10 число следующего месяца; согласно распискам, оплата произведена по 10.08.2010, в связи с чем вопрос проживания истца, а, следовательно, и оплаты проживания за период с 10.08.2010 по 16.08.2010 судом не проверялся.

Кроме того, суд исходил из того, что внесенная при заключении договора сумма в размере 175 000 руб., указанная как страховой залог, служит обеспечением условий сохранности переданного имущества на случай его порчи или исчезновения, однако не учел, что договором предусмотрено внесение страхового залога и на случай возникновения непокрытой нанимателем задолженности по платежам, указанным в разделе 3 договора (плата за квартиру и коммунальные платежи), однако такие обстоятельства судом не проверялись.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что письменное уведомление нанимателя о расторжении договора является его правом, а не обязанностью, поскольку в соответствии с условиями договора найма жилого помещения от 10.04.2010 правом является расторжение договора нанимателем в одностороннем порядке, но с письменного предупреждения об этом нанимателя за один месяц, что является обязанностью.

Обязанность письменного предупреждения наймодателя о расторжении договора найма предусмотрена и ч. 1 ст. 687 ГК РФ.

При таких данных, суду следовало правильно установить правовую природу внесенной при заключении договора суммы в размере 175 000 руб., основания для ее возврата с учетом всех условий договора от 10.04.2010, поскольку такие обстоятельства являются юридически значимыми для разрешения заявленного спора.

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно п. 2 и п. 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия не может признать законным и обоснованным состоявшееся по делу решение, оно подлежит отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение, поскольку допущенные судом первой инстанции недостатки не могут быть устранены судом кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное, устранить указанные недостатки, правильно установить юридически значимые обстоятельства по делу, дать оценку условиям договора найма жилого помещения от 10.04.2010 и доказательствам, представленным сторонами, разрешить возникший между сторонами спор в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 360-362 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пресненского районного суда города Москвы от 13 мая 2011 года отменить, дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе судей.

Председательствующий:

Судьи: