Кассационное определение Московского городского суда от 31 октября 2011 N 33-35248/11 (ключевые темы: предварительный договор - товарищество на вере - договор поручения - продажа недвижимости - основной договор)

Кассационное определение Московского городского суда от 31 октября 2011 N 33-35248/11

Судья Мищенко О.А. гр.д. 33-35248

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

31 октября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Огановой Э.Ю.

судей Ефимовой И.Е., Казаковой О.Н.

при секретаре Пивоваровой Я.Г.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Казаковой О.Н.

дело по кассационной жалобе Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-155" и Компания" на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 24 июня 2011 года, которым постановлено:

признать недействительным предварительный договор N *** от 10 апреля 2008 года, договор поручения N *** от 10 апреля 2008 года, соглашение о резервировании N *** от 17.12.2007 года, соглашение о резервировании N *** от 04 апреля 2008 года.

Взыскать с Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" в пользу Бекташевой Е.А. денежные средства, оплаченные по предварительному договору в размере *** рублей 00 копеек, денежные средства, оплаченные по договору поручения в размере *** рубля *** копейки, денежные средства, оплаченные по соглашению о резервировании *** рублей 00 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** рубля *** копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере *** 000 рублей 00 копеек, возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления в размере *** рубля *** копеек, а всего *** рубля *** копейки (*** рубля *** копейки).

В остальной части исковых требований Бекташевой Евгении Александровны к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания - отказать.

установила:

Истец Бекташева Е.А. обратилась в суд в суд с иском к Товариществу на вере (Коммандитному товариществу) "СУ-N 155" и Компания", просила признать недействительными подписанные между ней и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "СУ-N155" и Компания" соглашение о резервировании N *** от 04.04.2008 года, предварительный договор N *** от 10.04.2008 года, договор поручения N *** от 10.04.2008 года, ссылаясь на их притворность и несоответствие требованиям закона.

Кроме того, истец просила применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ, взыскать с КТ "СУ-N155" и Компания" проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** рублей *** копейки.

В обоснование своих требований истец указала на то, что она, действуя как физическое лицо, передала ответчику денежные средства, а ответчик обязался возвести многоквартирный жилой дом и передать ему в собственность квартиру в этом доме.

Для этого 04.04.2008 года между истцом и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N155" и Компания" было заключено соглашение о резервировании N *** от 04.04.2008 года, по условиям которого ответчик обязался зарезервировать за истцом однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***, проектной площадью 45,04 кв.м.

10.04.2008 года между истцом и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N155" и Компания" был заключен предварительный договор N *** о заключении в будущем договора купли - продажи квартиры, по условиям которого ответчик обязался в срок не более 40 рабочих дней с даты регистрации его (ответчика) права собственности на квартиру по адресу: ***, проектной площадью 45,04 кв.м., заключить с истцом договор купли-продажи указанной квартиры по цене *** рублей 00 копеек.

Денежные средства по указанному договору были перечислены истцом в размере *** рублей *** коп.

Кроме того, 10.04.2008 года между истцом и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N155" и Компания" был заключен договор поручения N ***, согласно которому ответчик обязался совершить от имени и за счет истца юридические действия по оформлению права собственности истца на однокомнатную квартиру ***.

Истец указал на то, что подписание соглашения о резервировании, предварительного договора и договора поручения имело своей целью скрыть привлечение её денежных средств для долевого участия в строительстве дома. На этом основании истец полагает, что соглашение о резервировании, предварительный договора и договор поручения являются ничтожными (притворными) сделками.

Также истец указала на то, что по состоянию на март 2011 года ответчик не исполнил ни одно из взятых на себя обязательств, она неоднократно обращалась к ответчику с просьбой вернуть уплаченные ею денежные средства, однако получила отказ.

Помимо этого, ссылается на то, что считает предварительный договор от 10.04.2008 года о заключении в будущем договора купли - продажи квартиры по адресу: ***, проектной площадью 45,04 кв.м. недействительным (незаключенным), поскольку в нем не определен предмет основного договора и данный предварительный договор не соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, истец просила суд признать недействительными (ничтожными), в силу притворности, предварительный договор купли-продажи квартиры, соглашение о резервировании и договор поручения, применить последствия недействительности сделки, обязав каждую из сторон договора купли-продажи возвратить другой все полученное по сделке, взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** рублей *** копейки, компенсацию морального вреда в размере *** рублей, расходы по оплате услуг представителя *** рублей, возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления в размере *** рубля *** копеек.

Представитель истца Баранов Б.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика - КТ "СУ-N155" и Компания" Емельянов А.В. в судебное заседание явился, иск не признал.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-155 и Компания" по доводам кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Бекташевой Е.А. - адвоката Баранова Б.В., представителя Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-155" и Компания" - Коблюка А.С., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о частичном удовлетворении исковых требований Бекташевой Е.А. Такое суждение суда по делу является правильным, поскольку оно соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.

Согласно п. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 160 ГК РФ, п. 2 ст. 434 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст. 550 ГК РФ (форма договора продажи недвижимости), договор продажи недвижимости также заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 554 ГК РФ договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом по делу установлено, что 10.04.2008 года между истцом и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N155" и Компания", подписан предварительный договор N *** о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адресу: ***, проектной площадью 45,04 кв.м.

По условиям предварительного договора Товариществом вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N155" и Компания" обязалось в срок не более 40 рабочих дней с даты регистрации его (ответчика) права собственности на квартиру по указанному адресу, заключить с истцом договор купли-продажи указанной квартиры по цене *** рублей 00 копеек.

Из содержания указанного договора следует, что площадь квартиры является проектной (п. 1), определена до обмеров БТИ (п. 2.7). Иных характеристик квартиры (жилая и общая площадь) договор не содержит. Какой-либо план (дома или этажа) к указанному договору не приложен и в судебное заседание не представлен.

Анализируя текст предварительного договора от 10.04.2008 года, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в договоре не указана точная площадь квартиры в целом, не указаны жилая и общая площади, а также из договора невозможно определить расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества (дома).

Указанные в договоре "N п.п." и "тип прямо"" нельзя считать достаточными для идентификации квартиры внутри дома, так как они не являются номером квартиры, и не позволяют определить какая из имеющихся на этаже квартир имеется ввиду.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в соответствии со статьей 432 ГК РФ условие о предмете договора является существенным, суд правомерно указал на то обстоятельство, что Предварительный договор не содержит условий, позволяющих определить предмет основного договора, а потому данное соглашение не является заключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что подписанный между истцом и КТ "СУ-N155 и Компания" предварительный договор от 10.04.2008 года имел целью прикрыть привлечение ответчиком денежных средств истца для участия в долевом строительстве жилого дома. При этом предварительный договор, поскольку он подписан с целью прикрыть другую сделку, является притворной сделкой.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной сделкой является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Разрешая спор, суд исходил из того, что требование о письменной форме договора и обязательной его государственной регистрации выполнены не были, следовательно в силу ст. 168 ГК РФ данная сделка является ничтожной, тогда как в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Таким образом, суд правомерно с ответчика полученные от истца денежные средства в размере *** рублей 00 копеек.

Во исполнение предварительного договора, сторонами также были заключены договор поручения от 10.04.2008 года (л.д. 25-29) и соглашения о резервировании от 04.04.2008 года (л.д. 14-15).

Поскольку указанный договор поручения и соглашения о резервировании заключены во исполнение притворного предварительного договора, суд обоснованно удовлетворил требования истца о признании данных сделок недействительными

Также судом правомерно были взысканы проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, с момента заключения ничтожных сделок, так как в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Применяя последствия недействительности сделки, суд взыскал с ответчика полученную по договору денежную сумму, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

С учетом разъяснений п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 г. N 13/14 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 34/15 от 04.12.2000г.) к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Гражданского Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Соответственно, проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, могут быть взысканы при неисполнении денежного обязательства в частности, вытекающего из неосновательного обогащения. Поэтому при признании сделки недействительной ст. 395 ГК РФ применяется при наличии неосновательного обогащения одной из сторон.

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В данном случае имеет место неосновательное обогащение, поскольку ответчик заведомо знал о недействительности договоров и безосновательно пользуется денежными средствами истца

Таким образом, суд, принимая во внимание, что ставка рефинансирования на день подачи искового заявления составляла 8 %, обоснованно взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** рубля *** копеек.

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское производство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, суд правомерно указал на то, что Бекташевой Е.А. доказательств нарушения её личных неимущественных прав ответчиком представлено не было.

Помимо этого, суд пришел к выводу о том, что в пользу истца надлежит также взыскать с ответчика расходы по оплате услуг представителя в размере *** рублей и госпошлины в размере *** рубля *** копеек.

Выводы суда основаны на исследованных материалах, мотивированы и соответствуют требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Изучение материалов дела не дает оснований признать состоятельными доводы кассационной жалобы для отмены решения суда. В решении суда отражены указанные ответчиком в подтверждение своей позиции доводы и судом дана оценка установленному в результате их проверки.

В кассационной жалобе не содержится обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Существенных нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено

Руководствуясь ст.ст.360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия-

определила:

Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 24 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи