Кассационное определение Московского городского суда от 16 февраля 2011 N 33-4181/11 (ключевые темы: нежилые помещения - арендная плата - нежилой фонд - объекты аренды - целевое назначение)

Кассационное определение Московского городского суда от 16 февраля 2011 N 33-4181/11

Судья: Бондарев А.В.

Гр.Дело N33-4181

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

16 февраля 2011 г. г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Журавлевой Т.Г., судей Гончаровой О.С. и Грибовой Е.Н.,

при секретаре Геевской А.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грибовой Е.Н. дело по кассационной жалобе Марушиной Е.Н. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 30 августа 2010 года, которым постановлено: В удовлетворении иска Марушиной Елены Николаевны - отказать.

установила:

Марушина Е.Н. обратилась в Пресненский районный суд г. Москвы с иском к Департменту имущества города Москвы о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1-1311/06 от 08 ноября 2006 г. , заключенного между ней и Департаментом имущества города Москвы, а также признании за Марушиной Е.Н. права не производить выплату арендной платы по спорному договору за весь срок его действия. В обоснование заявленных требований указала, что 21 сентября 2006 года она выиграла публичные торги по определению ставки арендной платы на объект нежилого фонда и приобретению права аренды в отношении нежилого помещения площадью 130,6 кв.м., расположенного по адресу:

Как далее следует из иска, 08 ноября 2006 года между Департаментом имущества города Москвы - с одной стороны и Марушиной Еленой Николаевной - с другой стороны был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы (по результатам аукциона) за N 1-1311/06. Согласно п. 1.1 данного договора аренды, на основании распоряжения ДИГМ от 20 июля 2006 года N 2255-р и протокола об итогах аукциона от 21 сентября 2006 года N 81 арендодатель (Департамент имущества города Москвы) сдает, а арендатор (Марушина Е.Н.) принимает в аренду объект (нежилое помещение) общей площадью 130,60 кв.м., расположенный по адресу: Согласно п. 1.3 данного договора аренды, объект аренды передается в аренду для использования в целях под офис. Согласно п. 2.1 данного договора, срок его действия установлен с 21 сентября 2006 года до 20 сентября 2011 года. Истец указывает, что 01 апреля 2007 года и 15 мая 2008 года между ответчиком и ею были подписаны акты приема (передачи) указанного нежилого помещения, по условиям которых данный объект был передан ответчиком в пользование истцу.

Вместе с тем, истец указывает на то обстоятельство, что передача указанного выше нежилого помещения была осуществлена ей в состоянии, полностью непригодном для использования по целевому назначению (отсутствие систем водоснабжения и канализации, требующие капитального ремонта полы, стены и крыша), кроме того, заключение между сторонами договора аренды и формальная передача указанного объекта истцу происходили в условиях, когда договор аренды с предыдущим арендатором не был расторгнут, в связи с чем в данном нежилом помещении находились имущество и документация, принадлежавшие третьим лицам. Все данные обстоятельства, как полагает истец, привели к тому, что она была лишена возможности арендного пользования объектом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением объекта.

С учетом представленного заявления об изменении предмета иска, Марушина Е.Н. просила суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 1-1311/06 от 08 ноября 2006 года, заключенный между Марушиной Е.Н. и Департаментом имущества города Москвы, а также признать за нею право не производить выплату арендной платы по спорному договору за весь срок его действия (л.д. 46).

В судебном заседании истец, ее представитель заявленные требования поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности в судебное заседание явился, исковые требования не признал в полном объеме, пояснив при этом, что истцом не представлено убедительных доказательств нахождения арендуемого помещения в состоянии, не пригодном для использования по назначению.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей кассационной жалобе просит Марушина Е.Н.

Представитель Департамента имущества г.Москвы в заседание судебной коллегии не явился, извещен надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой (л.д. 123), доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении не представлено. В соответствии со ст. 354 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствии представителя Департамента имущества г.Москвы.

Проверив материалы дела, выслушав Марушину Е.Н., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Судом установлено, что 08 ноября 2006 года между Департаментом имущества города Москвы - с одной стороны и Марушиной Еленой Николаевной - с другой стороны, был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы (по результатам аукциона) за N 1-1311/06 (л.д. 10-17).

Согласно п. 1.1 данного договора аренды, на основании распоряжения ДИГМ от 20 июля 2006 года N 2255-р и протокола об итогах аукциона от 21 сентября 2006 года N 81 арендодатель (Департамент имущества города Москвы) сдает, а арендатор (Марушина Е.Н.) принимает в аренду объект (нежилое помещение) общей площадью 130,60 кв.м., расположенный по адресу:

В соответствии с п. 1.3 данного договора аренды, объект аренды передается в аренду для использования в целях под офис.

На основании п. 2.1 данного договора, срок его действия установлен с 21 сентября 2006 года до 20 сентября 2011 года. Договор считается заключенным с момент его государственной регистрации.

Согласно п. 6.1 договора, ставка арендной платы определяется в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 21 сентября 2006 года N 81 на объект аренды и не может быть снижена. Согласно п. 6.2 данного договора, величина арендной платы устанавливается в размере два миллиона семьсот пятьдесят пять тысяч шестьсот шестьдесят рублей в год, включая налог на добавленную стоимость.

09 ноября 2007 года Департаментом имущества города Москвы в адрес Марушиной Е.Н., в ответ на поданное ею заявление был направлен ответ, из содержания которого следовало, что ответчиком, учитывая то обстоятельство, что нежилое помещение общей площадью 130,6 кв.м. по, не используется Марушиной Е.Н. в связи с его неудовлетворительным состоянием, принято решение о не начислении арендной платы до момента фактической передачи указанных помещений (л.д. 33).

Государственная регистрация договора аренды N 1-1311/06 была совершена 27 февраля 2008 года, номер регистрации 77-77-П/013/2008-325 (л.д. 10).

15 мая 2008 года между Департаментом имущества города Москвы - с одной стороны и Марушиной Еленой Николаевной - с другой стороны был подписан акт приема (передачи) нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы общей площадью 130,60 кв.м., расположенного по адресу:

При этом на момент подписания данного Акта техническое состояние указанного помещения на момент приема указано как удовлетворительное (л.д. 32).

30 июня 2008 года Марушина Е.Н. обратилась с письменным заявлением в Департамент имущества города Москвы, в котором она ссылалась на то обстоятельство, что акт приема-передачи нежилого помещения был подписан ею 15 мая 2008 года из страха потерять нежилое помещение, в отношении которого был заключен договор аренды. При этом данное помещение является полностью непригодным для проживания, в нем имеется несанкционированная перепланировка, осуществленная прежними арендаторами, в помещении также находятся вещи прежнего арендатора, по указанным обстоятельствам Марушина Е.Н. просила Департамент имущества города Москвы досрочно расторгнуть договор аренды от 08 ноября 2006 года и принять данное нежилое помещение по акту приема-передачи (л.д. 31).

Разрешая спор, суд пришел к обоснованному выводу о том, что подтверждений того, что акт приема-передачи нежилого помещения был подписан истцом под каким либо давлением со стороны арендодателя или из страха потерять возможность арендовать нежилое помещение, истцом, в нарушение ст.56 ГПК РФ, не представлено.

24 декабря 2009 года комиссией в составе представителей Управы Пресненского района города Москвы был составлен акт проверки нежилого помещения, в результате данной проверки, согласно данному акту, установлено, что помещение II по адресу расположено на седьмом этаже дома, общей площадью 130,6 кв.м., находится в собственности города Москвы. Данное помещение находится в неудовлетворительном состоянии: на стенах и потолке имеются многочисленные следы залития с крыши дождевыми осадками. Канализационная система и система водоснабжения заглушены. В связи с неоднократными залитиями система электроснабжения находится в нерабочем состоянии. Полы помещения местами повреждены гнилью. В данном помещении оставлены вещи прежних арендаторов. Данное помещение не используется в связи с неудовлетворительным техническим состоянием (л.д. 30).

Учитывая, что истцом не было заявлено ходатайства о назначении по делу экспертизы, а акт проверки нежилого помещения подписан лицами без указания должности и полномочий проводить проверку нежилого помещения, а также обладают ли они специальными познаниями в области определения пригодности/непригодности помещений их назначению, в области санитарных, технических норм и правил и т.д., суд пришел к правильному выводу о недоказанности позиции истца по предмету заявленных требований.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствие законных оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы жалобы о том, что судом первой инстанции были нарушены нормы материального права в виде неправильного применения закона не могут быть приняты во внимание и не могут служить поводом к отмене решения суда, поскольку в соответствии с ч.2 ст.612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Акт приема-передачи нежилого помещения содержит сведения об удовлетворительном состоянии помещения, подписан сторонами.

Следовательно, истцу было заранее известно состояние вышеуказанного помещения. Недостатки помещения, на которые ссылается кассатор, должны были быть им обнаружены во время осмотра помещения. Подписав акт приема-передачи нежилого помещения, истец подтвердил, что состояние спорного нежилого помещения является удовлетворительным.

Коме того, доказательств того, что недостатки нежилого помещения, на которые ссылается кассатор были на момент передачи его арендатору, а не возникли в результате использования нежилого помещения истцом, суду и судебной коллегии не представлено.

Довод кассационной жалобы о том, что судом первой инстанции были нарушены нормы процессуального права, так как судом не был принят во внимание акт проверки нежилого помещения от 24 декабря 2009 года - не может быть принят во внимание в силу его несостоятельности.

В соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ судом первой инстанции была дана надлежащая оценка представленному акту, довод жалобы направлен на переоценку доказательств.

Суд первой инстанции с учетом представленных сторонами доказательств разрешил возникший между сторонами спор и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Марушиной Е.Н.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам.

На основании изложенного, руководствуясь ст.360,361 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 30 августа 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Марушиной Е.Н. без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: