Кассационное определение Московского городского суда от 02 марта 2011 N 33-5704/11 (ключевые темы: арендная плата - прекращение договора - договор купли-продажи квартиры - предварительный договор - уведомление)

Кассационное определение Московского городского суда от 02 марта 2011 N 33-5704/11

Судья: Грибов Д.В.

Дело N 33-5335 ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 марта 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Строгонова М.В.,

судей Суминой Л.Н., Михалевой Т.Д., с участием прокурора Артамоновой О.Н., при секретаре Иванове Д.М., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Суминой Л.Н. дело по кассационной жалобе представителя ответчика Малиной И.Н. по доверенности Малина Д.А. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 04 августа 2010 года, которым постановлено:

исковые требования Селеверстова Сергея Васильевича удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, заключенный между ООО "Хозяйственный отдел N 17" и Малиной Ириной Николаевной от 29 ноября 2007 года на квартиру N ***************** и зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 сентября 2008 года за N *****************, недействительным.

Обязать ООО "Хозяйственный отдел N 17" заключить с Селеверстовым Сергеем Васильевичем договор купли-продажи квартиры ***************** по цене, определенной ТБТИ по г. Москве на день заключения договора.

В удовлетворении встречного иска Малиной Ирине Николаевне к Селеверстову Сергею Васильевичу, Селеверстовой Анне Сергеевне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Селеверстовой Алисы Андреевны, Кузнецовой Анастасии Сергеевне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Кузнецова Данилы Алексеевича, УФМС России по г. Москве о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета отказать,

Решение является основанием для погашения записи о праве собственности Малиной Ирины Николаевны на квартиру, расположенную по адресу: ***************** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и восстановлении записи о праве собственности ООО "Хозяйственный отдел N 17" на указанный объект.

По вступлении решения в законную силу обеспечительные меры принятые определением Зюзинского районного суда г. Москвы от 07 мая 2009 г. в отношении квартиры ***************** отменить,

установила:

Селеверстов С.В. обратился в суд с иском к ОАО "Мострансстрой", ООО "Хозяйственный отдел N 17", Малиной Ирине Николаевне о признании договора купли-продажи недействительным, погашении записи о праве собственности, понуждении заключить договор купли-продажи квартиры N 148, расположенной по адресу: *****************, которая была предоставлена ему в порядке улучшения жилищных условий по месту работы.

Решением Зюзинского районного суда г. Москвы от 18 декабря 2009 года в удовлетворении вышеназванного иска истцу было отказано, встречный иск Малиной И.Н. о выселении семьи истца из спорной квартиры был удовлетворен (т.1 л.д.250-259).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 13 мая 2010 года данное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение (т.1 л.д.309-313).

При новом рассмотрении дела по существу истец уточнил заявленные требования, полагая необходимым признать договор купли-продажи квартиры, заключенный между ООО "Хозяйственный отдел N 17" и Малиной И.Н., недействительным, обязать ООО "Хозяйственный отдел N 17" заключить с ним договор купли-продажи указанной квартиры по цене, определенной БТИ по г. Москве, ссылаясь на то, что в силу положений п.п. 1-2ст. 610, п.2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды носит бессрочный характер. В соответствии с положениями ст. 617 ГК РФ, ООО "Хозяйственный отдел N 17", как правопреемник ОАО "Мострансстрой", не вправе отказать в выкупе спорной квартиры по оценке БТИ. Продавая квартиру ответчику Малиной И.Н. по договорной цене, ООО "Хозяйственный отдел N 17" нарушило его право на выкуп спорной квартиры по оценке БТИ.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, встречные исковые требования Малиной И.Н. не признал по основаниям, изложенным в его исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО "Хозяйственный отдел N 17", одновременно являясь представителем третьего лица ОАО "Мострансстрой", в судебном заседании иск не признала, указывая на то, что истец действительно являлся очередником филиала ОАО "Мострансстрой" СМП-102. ОАО "Мострансстрой", являясь самостоятельным юридическим лицом, заключило с истцом гражданско-правовой договор смешанного характера, включающий в себя элементы договора аренды и предварительного договора, по условиям которого, истец должен был выкупить квартиру по оценке БТИ по истечении договора аренды, о чем 29 августа 2003 года последнему было направлено предложение о выкупе квартире по оценке БТИ, от чего тот уклонился, не выполнив тем самым условия предварительного договора. Поскольку предварительный договор не может носить бессрочный характер, п. 1.5. Договора прекратил свое действие со дня истечения срока договора аренды - с 01 октября 2003 года. С указанной даты истец утратил право на выкуп квартиры по оценке БТИ. При этом, встречные исковые требования Малиной И.Н. поддержала в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве, будучи извещенным о месте и времени слушания дела, о чем в материалах дела имеется расписка, в суде не явился, возражений не представил.

Ответчик Малина И.Н. предъявила встречный иск к Селеверстову Сергею Васильевичу, Селеверстовой Анне Сергеевне, несовершеннолетней Селеверстовой Алисе Андреевне, Кузнецовой Анастасии Сергеевне и несовершеннолетнему Кузнецову Даниле Алексеевичу, УФМС России по г. Москве о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, мотивируя тем, что регистрация ответчиков без согласия арендодателя являлась незаконной, договор аренды прекращен, она является собственником спорной квартиры и вправе требовать устранения нарушения ее прав и охраняемых законом интересов в отношении спорной квартиры. 30 июня 2009 года она направила ответчикам извещение об освобождении занимаемой жилой площади, однако семья Селеверстовых добровольно освободить квартиру и сняться с регистрационного учета с проживающими отказалась.

Ответчик Малина И.Н., будучи извещенной о месте и времени слушания дела, в суд не явилась, ее представитель по доверенности Малин Д.А. в судебном заседании иск не признал, пояснив, что 29 ноября 2007 года спорная квартира была продана Малиной И.Н. свободной от прав третьих лиц. Поскольку договор прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от договора с 05 декабря 2007 года, в иске истцу просил суд отказать в полном объеме, на удовлетворении встречного искового заявления настаивал.

Ответчики по встречному иску Селеверстова А.С., действующая в своих интересах в интересах несовершеннолетней Селеверстовой А.А., и Кузнецова А.С., действующая в своих интересах в интересах несовершеннолетнего Кузнецова Д.А., в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, письменно дело просили рассмотреть в их отсутствие, указав на то, что исковые требования Селеверстова С.В. поддерживают, в удовлетворении иска Малиной И.Н. просили отказать.

Представитель ответчика по встречному иску ОУФМС России по г. Москве, будучи извещенным о месте и времени судебного разбирательства, о чем в деле имеется расписка, в суд не явился, возражений не представил.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит по доводам кассационной жалобы представитель ответчика Малиной И.Н. по доверенности Малин Д.А.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие иных не явившихся участников процесса, выслушав объяснения представителя ответчика Малиной И.Н. по доверенности Малина Д.А., представителя истца по доверенностям Сахаровой Н.С., представителя ответчика ООО "Хозяйственный отдел N 17", одновременно являющаяся представителем третьего лица ОАО "Мострансстрой", по доверенности Чайковской Е.Э., заслушав заключение прокурора, полагавшего решение законным, обоснованным и подлежащим оставлению без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и материалами дела.

Разрешая спор, суд первой инстанции, надлежаще установив имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дав им надлежащую правовую оценку, правомерно руководствовался требованиями ст. ст. 168, 309, 382, 429, 431, 609, 610, 617, 621, 624 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции нашел подтверждение тот факт, что спорная квартира представляет собой отдельную трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***************** (л.д.143-144).

Из материалов дела усматривается, что более двадцати лет, с 1980 года, истец являлся работником структурного подразделения треста "Мострансстрой" Строительно-монтажного поезда N 102 (СМП-102), в 1998 году реорганизованного в ЗАО СМП-102 (л.д.14), что сторонами не оспаривалось в судебном заседании.

В 1984 году истец был поставлен на очередь по улучшению жилищных условий по месту работы и по состоянию на 1995 год являлся очередником структурного подразделения ОАО "Мострансстрой" (л.д. 12-13).

01 октября 1998 года между ОАО "Мострансстрой" и истцом был заключен Договор аренды квартиры по адресу: *****************, по условиям которого, ОАО "Мострансстрой" передало Селеверстову С.В. в аренду принадлежащую ему на праве собственности спорную квартиру с правом ее последующего выкупа. Договор был заключен на срок пять лет, до 01 октября 2003 года и при условии ежемесячного внесения арендной платы на счет ОАО "Мострансстрой" в размере 250 руб. 47 коп. (п.2.1., п. 5.1. Договора).

При этом, пунктом 1.5. названного Договора сторонами определено, что по истечении срока действия Договора, Арендатор имеет право выкупить у Арендодателя арендованную квартиру по цене, определяемой оценкой Московского городского бюро технической инвентаризационной на день выкупа. Отказ Арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Арендатором на указанных в настоящем пункте условиях не допускается, за исключением случая отказа самого Арендодателя от заключения такого договора (л.д.10-11).

При таких обстоятельствах, 20 апреля 1998 года истец был зарегистрирован проживающим по спорному адресу, 28 мая 1999 года на спорную жилую площадь была зарегистрирована проживающей его дочь Кузнецова А.С., ***************** года рождения, ***************** года - дочь Селеверстова А.С., ***************** года рождения, ***************** года - внук истца Кузнецов Данила, *****************года рождения, *****************года - внучка Селеверстова Алиса, *****************года рождения, которые проживают на спорной жилой площади до настоящего времени.

При этом, суд первой инстанции верно отметил, что регистрация истца и членов его семьи на спорной жилой площади является административным актом и, в силу действующего на тот момент законодательства, основанием которой являлся документ, подтверждающий право пользования данной жилой площадью и вселение на жилую площадь, тогда как истец вселился в спорную квартиру на основании Договора аренды квартиры с правом ее последующего выкупа и оснований для отказа ему в регистрации по месту жительства не имелось. Соответственно, и несовершеннолетние дети были зарегистрированы по месту жительства одного из родителей, что также не противоречило действующему законодательству (л.д.15).

В связи с тем, что квартира была предоставлена ОАО "Мострансстрой", в структурном подразделении которого работал истец; договор заключен на выгодных для истца условиях, а именно: с правом выкупа по оценке БТИ, от которого арендодатель не мог отказаться, а не по рыночной стоимости; арендная плата входит в выкупную стоимость квартиры, суд первой инстанции допустил, что спорная квартира могла быть предоставлена истцу в порядке улучшения жилищных условий, с учетом отсутствия доказательств того, что истец был снят с очереди на улучшение жилищных условий в связи с увольнением, а не в связи с обеспечением жилой площадью, а факт снятия истца с очереди стороны не оспаривали. При этом, суд верно обратил внимание на то, что сами по себе обстоятельства и мотивы предоставления спорной квартиры в пользование истца основанием для удовлетворения иска или отказа в иске истцу не являются.

26 марта 1999 года ОАО "Мострансстрой" с ООО "Хозяйственный отдел N 17" заключило договор купли-продажи спорного жилого помещения, зарегистрированный в Комитете муниципального жилья 07 апреля 1999 года за N 2-1767171, по условиям которого спорная квартира перешла в собственность ООО "Хозяйственный отдел N 17" (л.д.103-104).

29 ноября 2007 года ООО "Хозяйственный отдел N 17" спорную квартиру продал в собственность Малиной И.Н. за 4 700 000 руб. 00 коп. на основании заключенного между ними договора купли-продажи, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 сентября 2008 года за N ***************** (л.д.61).

При таких обстоятельствах, суд обоснованно отметил, что не смотря на то, что Договор аренды, заключенный ОАО "Мострансстрой" с истцом, в установленном законом порядке не был зарегистрирован, ни одна из сторон, в том числе и ООО "Хозяйственный отдел N 17", не оспорило данную сделку, все участники сделки исполняли условия договора.

Как следует из материалов дела, ООО "Хозяйственный отдел N 17" не поставило истца в известность о смене арендодателя и не сообщило реквизиты для оплаты арендных платежей, в связи с чем арендные платежи с 2007 года истцом вносились на счет ОАО "Мострансстрой" (т.1 л.д. 232). Вместе с тем, ООО "Хозяйственный отдел N 17", не получая на свой счет арендных платежей (т.1 л.д. 238), требований о погашении задолженности по арендным платежам к истцу никогда не предъявляло и не предлагало расторгнуть договор в связи с неисполнением данных обязательств в порядке, предусмотренном законом.

Исходя из изложенного, положений п. 3 ст. 382 ГК РФ, суд правильно указал на то, что факт не уплаты истцом ООО "Хозяйственный отдел N 17" арендных платежей не может служить основанием для отказа ему в иске, а в силу п. 2.3. Договора аренды, арендные платежи за весь срок действия договора аренды входят в выкупную стоимость квартиры (л.д. 10 оборот).

Согласно п. 5.1. Договора аренды квартиры с правом ее последующего выкупа, договор с истцом был заключен на срок пять лет, то есть до 01 октября 2003 года, в связи с чем ООО "Хозяйственный отдел N 17", став собственником спорной квартиры, с учетом п. 1 ст. 617 ГК РФ, приняло на себя обязательства арендодателя по соблюдению условий договора.

29 августа 2003 года за месяц, а не за два, как предусмотрено п. 1.6. Договора, ООО "Хозяйственный отдел N 17" и ОАО "Мострансстрой" направили истцу уведомление за N 6 с предложением выкупить квартиру за цену, которая будет определена по данным ТБТИ на день подписания договора купли-продажи квартиры (т.1 л.д. 147).

Однако, истец своим правом не воспользовался, мотивируя тем, что не располагал нужной суммой. Однако, по смыслу положений п. 1.5. Договора, отказ истца от выкупа квартиры не является основанием для прекращения договора. Срок действия Договора аренды прекращался с 01 октября 2003 года. Согласно п. 1.7. Договора по получении предложения о заключении договора, арендатор обязан в течение 10 дней письменно уведомить арендодателя о своем согласии или не согласии на заключение сделки. В случае получения отказа или не получения ответа, арендодатель письменно извещает арендатора о прекращении договора или заключении договора на новый срок за 1 месяц до окончания срока по договору аренды. В случае получения уведомления о прекращении договора, арендатор обязан освободить квартиру в течение 10 дней с даты, указанной в уведомлении о прекращении договора (п. 1.8. Договора). Кроме того, как указано выше, по состоянию на 2003 год спорная квартира все еще находилась под арестом в связи с обеспечительными мерами по обязательствам ООО "Хозяйственный отдел N 17" .

Таким образом, ООО "Хозяйственный отдел N 17" предлагало истцу выкупить квартиру, находящуюся под арестом, когда фактически не могло ею распоряжаться (т.1 л.д.54). Кроме того, доказательств того, что на указанный момент ООО "Хозяйственный отдел N 17" располагало сведениями о стоимости квартиры по данным БТИ г. Москвы суду также не представлено.

Опровергая доводы стороны ответчика о том, что заключенный между сторонами договор аренды квартиры является предварительным, суд правомерно руководствовался ст.429 ГПК РФ, по смыслу положений которой, предварительный договор предусматривает обязанность и продавца и покупателя в течение определенного договором срока заключить договор передачи имущества. Из п. 1.5. Договора аренды следует, что выкуп квартиры является правом истца, а не обязанностью, поскольку не обязывает истца выкупить квартиру по истечении срока аренды. Согласно ст. 624 ГК РФ, в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Следовательно, договор аренды с правом выкупа арендованного имущества предусмотрен действующим законодательством как самостоятельный договор и не содержит в себе элементов предварительного договора.

Учитывая положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, тот факт, что истец продолжал пользоваться спорной квартирой после истечения срока договора, возражений по данному факту или уведомления о прекращении договора со стороны ООО "Хозяйственный отдел N 17" не поступало, суд счел договор аренды квартиры с правом ее последующего выкупа от 01 октября 2003 года возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем соответственно и положения п. п. 1.5., 1.6., 1.7. и 1.8. Договора, как неотъемлемая его часть, не утратили своей силы и действуют, как сам договор, неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно отклонил доводы ответчиков о том, что истец пропустил установленный законом срок для обращения с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, в связи с чем у суда не имелось и оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности к данной части требований и отказе истцу в иске в части понуждения к заключению договора купли-продажи квартиры.

Судом также надлежаще установлено, что после 29 августа 2003 года выкупить квартиру на условиях, предусмотренных договором аренды, ООО "Хозяйственный отдел N 17" истцу не предлагало, а предложение, поступившее от последнего 20 сентября 2006 года о выкупе спорной квартиры за 6 439 344 руб. (т. 1 л.д. 20, 21) противоречило условиям договора аренды, поскольку в указанный период времени стоимость квартиры по данным ТБТИ ЮЗАО г. Москвы составляла 647 101 руб. 75 коп. (т.2 л.д. 7), в связи с чем такое предложение не может считаться надлежащим исполнением обязательств, в частности п. п. 1.5., 1.6. Договора.

Направив 05 сентября 2007 года в адрес истца уведомление о прекращении договора и выселении, ООО "Хозяйственный отдел N 17", в нарушение п. 1.5. Договора, не предложило выкупить квартиру на условиях договора аренды. При этом был нарушен срок уведомления о прекращении договора по п. 1.7. Договора, так как уведомление о прекращении договора должно было быть направлено по истечении 10 дней со дня вручения предложения о выкупе квартиры.

В связи с тем, что риск неблагоприятных последствий в виде неполучения арендных платежей, в порядке ст.382 ГК РФ, несет ООО "Хозяйственный отдел N 17", которое надлежащим образом не поставило истца в известность о смене арендодателя и новых реквизитах для оплаты, повторное извещение N 9 ООО "Хозяйственный отдел N 17" от 28 ноября 2007 года о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с неуплатой арендных платежей и предложением выселиться из квартиры в срок до 29 декабря 2007 года со ссылкой на п.4.4. и п.1.8. Договора аренды, предусматривающей право арендодателя прекратить договор, судом верно признано несостоятельным.

Исходя из текста и смысла договора в целом, п. 1.8. Договора применяется в случае истечение срока срочного договора и при условии отказа арендодателя от выкупа квартиры. Договор от 01.10.1998 года по состоянию на 2007 год уже являлся бессрочным и порядок его прекращения предусмотрен п. 4.4. Договора. По данному условию ООО "Хозяйственный отдел N 17" отказалось от договора в связи с неуплатой арендных платежей (л.д. 148). По изложенным выше основаниям данное извещение о прекращении договора в связи с неуплатой арендных платежей суд считает ничтожным, поскольку риск неблагоприятных последствий в виде неполучения арендных платежей несет ООО "Хозяйственный отдел N 17". При этом суд учитывает, что с декабря 2007 года истец предпринял меры по погашению задолженности, оплатив арендную плату на известные ему реквизиты (т.1 л.д. 232).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно нашел доводы ответчиков о том, что договор аренды прекратил свое действие с 05 декабря 2007 года, т.е. через три месяца спустя после направления уведомления о прекращении договора, несостоятельными.

Поскольку Договор купли-продажи квартиры в пользу Малиной И.Н. от 29 ноября 2007 года был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 сентября 2008 года (т.1 л.д. 141), ее уведомление от 30 июня 2008 года о необходимости освобождения спорной квартиры истцом в связи с тем, что она является ее собственником и намерена ею пользоваться (л.д. 129-140), суд счел неправомочным, поскольку Малина И.Н. на указанную дату не являлась собственником квартиры.

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что спорная квартира была продана ООО "Хозяйственный отдел N 17" Малиной И.Н. в период действия Договора аренды квартиры с правом ее последующего выкупа. Квартира продана физическому лицу, которое не согласно было взять на себя обязательства арендодателя, что ущемляет права истца, предусмотренные Договором от 01 октября 1998 года.

Поскольку в силу договора истец имеет право выкупить квартиру по цене, определяемой оценкой Московского городского бюро технической инвентаризации на день выкупа; после первичного предложения прошло более пяти лет, договор аренды с правом выкупа носит бессрочный характер; выкупить квартиру на условиях договора аренды на момент отчуждения квартиры другому лицу истцу не предлагали, и истец от выкупа не отказывался, требования истца о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 29 ноября 2007 года между ООО "Хозяйственный отдел N 17" и Малиной И.Н., суд правомерно нашел подлежащими удовлетворению.

В связи с тем, что отказ Арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Арендатором на условиях, предусмотренных Договором аренды, не допускается, требования истца об обязании ООО "Хозяйственный отдел N 17" заключить с ним договор купли-продажи квартиры по цене, определяемой оценкой ТБТИ г. Москвы на день заключения договора, суд также верно нашел подлежащими удовлетворению.

При этом, доводы ответчиков о том, что дочь истца Кузнецова А.С. отказалась выкупить спорную квартиру, правильно судом отклонены, поскольку та стороной Договора аренды от 01 октября 1998 года не являлась.

Учитывая то, что договор купли-продажи квартиры от 29 ноября 2007 года признан недействительным, у суда не имелось оснований и для удовлетворения встречных исковых требований Малиной И.Н. к Селеверстову С.В. и членам его семьи о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, в связи с чем в их удовлетворении было отказано в полном объеме.

По мнению судебной коллегии, судом все обстоятельства по делу были проверены, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам.

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения, направлены на иное толкование норм материального права и иную оценку собранных по делу доказательств, которым суд в их совокупности дал надлежащую оценку.

Доводы кассационной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения и не могут служить основанием к отмене решения суда.

При этом, нарушений норм гражданско-процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по настоящему делу не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 04 августа 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: