Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 февраля 2014 г. по делу N 33-2442/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Кудасовой Т.А.

судей

Ильинской Л.В., Шиловской Н.Ю.

при секретаре

Цыбиной И.Б.

рассмотрела в судебном заседании 13 февраля 2014 года гражданское дело N 2-491/2013 по апелляционной жалобе Л. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 30 сентября 2013 года по иску Л. к ООО "Лаборатория РАМЕДИС" о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителя истца Л. - Лексашовой А.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Л ... обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Лаборатория РАМЕДИС" о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес" кадастровый номер N ... , площадью 95,8 кв.м. от ООО "Лаборатория РАМЕДИС" к Л ... на основании договора купли-продажи от "дата" в редакции дополнительного соглашения от "дата"

В обоснование заявленных требований Л. указал, что "дата" между ним и ООО "Лаборатория РАМЕДИС" в лице генерального директора Б.М. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер N ... площадью 95,8 кв.м, договор был заключен в простой письменный форме. "дата" истец и ответчик обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу за государственной регистрацией перехода прав собственности на нежилое помещение. В связи с задержкой государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, "дата" между ООО "Лаборатория РАМЕДИС" в лице генерального директора Б.М. и Л. было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому покупная цена помещения была снижена до суммы в размере " ... " рублей. "дата" было проведено внеочередное собрание участников ООО "Лаборатория РАМЕДИС", на котором полномочия генерального директора Общества Б.М ... были прекращены, новым генеральным директором был назначен Б.В. данные изменения зарегистрированы налоговым органом "дата". "дата" Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на том основании, что "дата" за N ... в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу было представлено заявление N ... - участника Общества, владеющего долей в размере 60 % уставного капитала, с просьбой не производить регистрационных действий, в том числе по отчуждению спорного нежилого помещения без его личного присутствия. Истец указывает, что несмотря на тот факт, что договор купли-продажи является действительным, спорное нежилое помещение было передано ответчиком истцу по акту приема-передачи, выкупная цена помещения была частично оплачена истцом в соответствии с условиями договора, ответчик безосновательно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к истцу.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 30 сентября 2013 года в удовлетворении исковых требований Л. отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 30 сентября 2013 года отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального и процессуального права.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец Л. ответчик ООО "Лаборатория РАМЕДИС", третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом (л.д. 143-144), ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участника процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

П. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).

Материалами дела установлено, что ООО "Лаборатория РАМЕДИС" на праве частной собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", кадастровый номер N ... площадью 95,8 кв.м на основании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного по результатам торгов N ... от "дата", право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "дата", о чем сделана запись регистрации N ...

"дата" между ООО "Лаборатория РАМЕДИС" в лице генерального директора Б.М. и Л ... был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер N ... , площадью 95,8 кв.м, договор был заключен в простой письменный форме.

Согласно п. 3 договора купли-продажи цена договора составила сумму в размере " ... " рублей.

Л. была произведена частичная оплата по договору - в размере " ... " рублей, что подтверждено платежными поручениями (л.д.44-47).

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи указанное нежилое помещение было передано ответчиком истцу до подписания договора, поэтому настоящий договор одновременно является передаточным актом.

"дата" истец и ответчик обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу за государственной регистрацией перехода прав собственности на нежилое помещение.

В связи с задержкой государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, "дата" между ООО "Лаборатория РАМЕДИС" в лице генерального директора Б.М. и Л. было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому покупная цена помещения была снижена до суммы в размере " ... " рублей.

Согласно п. 3 дополнительного соглашения нежилое помещение продано за сумму в размере " ... " рублей, из которых сумму в размере " ... " рублей покупатель обязуется выплатить в течение семи банковских дней с момента регистрации настоящего договора, сумму в размере " ... " рублей покупатель обязуется выплатить в течение шести месяцев с момента регистрации настоящего договора путем перечисления денежных средств на счет продавца, либо наличными средствами, сумму в размере " ... " рублей покупатель обязуется выплатить в течение девяти месяцев с момента государственной регистрации настоящего договора.

"дата" было проведено внеочередное собрание участников ООО "Лаборатория РАМЕДИС", на котором полномочия генерального директора Общества Б.М. были прекращены, новым генеральным директором был назначен Б.В. данные изменения зарегистрированы налоговым органом "дата".

"дата" Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на том основании, что "дата" за N ... в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу было представлено заявление генерального директора ООО "Лаборатория РАМЕДИС" Б.В. с просьбой не производить регистрационных действий, в том числе по отчуждению спорного нежилого помещения без его личного присутствия.

Суд первой инстанции, установив, что договор купли-продажи исполнен, имущество передано от продавца к покупателю, пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований на том основании, что решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2013г. договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", заключенный "дата". между сторонами, был признан недействительным.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в силу следующего.

Из представленных судебной коллегии документов следует, что Постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.01.2014г. решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2013г. и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.13г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Ходатайство о приостановлении производства по настоящему гражданскому делу до рассмотрения Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области гражданского дела по иску Б.В. к ООО "Лаборатория РАМЕДИС" и Л. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения было отклонено судебной коллегией в силу следующего.

Из представленных документов следует, что договор купли-продажи спорного нежилого помещения оспаривается Б.В. по основаниям ст.168 ГК РФ, со ссылкой на то, что сделка является ничтожной, поскольку не соответствует требованиям закона.

В соответствии с ч.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений ст. 215 Гражданского процессуального кодекса РФ суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве.

Приостановление производства по гражданскому делу до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, уголовном или административном производстве, допустимо в том случае, если факты и правоотношения, которые подлежат установлению в порядке гражданского, уголовного или административного производства, имеют юридическое значение для данного дела.

Для решения спора о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю юридическое значение имеет установление факта исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем оспаривание договора купли-продажи по основаниям, изложенным в иске, рассматриваемом Арбитражным судом, преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.

К тому же, учитывая, что возражения ответчика в рамках настоящего гражданского дела сводились к ничтожности договора купли-продажи, тогда как для квалификации сделки как ничтожной решения суда не требуется, таковой она признается в силу закона (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), то судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для приостановления производства по настоящему гражданскому делу.

Судебная коллегия при рассмотрении апелляционной жалобы обращает также внимание на то, что ответчиком не представлено никаких доказательств в подтверждение своих доводов относительно ничтожности заключенного между сторонами договора купли-продажи. Занижение цены отчуждаемого имущества, на что в обоснование своих возражений ссылался ответчик, само по себе не свидетельствует о ничтожности договора.

В силу положений п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Положениями пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (пункт 63 вышеуказанного Постановления).

Поскольку из материалов дела следует, что договор купли-продажи помещения от "дата" и дополнительное соглашение к нему от "дата" подписаны сторонами, со стороны ответчика договор и дополнительное соглашение подписаны надлежащим лицом - генеральным директором Б.М. осуществлявшей функции единоличного исполнительного органа ООО "Лаборатория РАМЕДИС", объект недвижимости передан от продавца покупателю, обязательства по оплате объекта исполнены покупателем в соответствии с условиями договора, установлен факт уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности к истцу, то судебная коллегия приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 30 сентября 2013 года отменить.

Исковые требования Л. удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", кадастровый номер N ... , площадью 95,8 кв.м. от ООО "Лаборатория РАМЕДИС" к Л., пол мужской, "дата" рождения, место рождения - "адрес", паспорт N ... выдан "дата". 36 отделом милиции Выборгского района Санкт-Петербурга, на основании договора купли продажи от "дата" в редакции дополнительного соглашения от "дата".

Председательствующий

Судьи