Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 января 2014 г. по делу N 33-371/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рогачева И.А.

судей

Нюхтилиной А.В. и Вологдиной Т.И.

при секретаре

Соболевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Разореновой Н.В. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05 сентября 2013 года по делу N2-1980/13 по иску Разореновой Н.В. к Разореновой Н.В. об исключении имущества квартиры из состава наследства и об обязании зарегистрировать договор купли-продажи, по встречному иску Разореновой Н.В. к Разореновой Н.В. о признании договора купли-продажи незаключенным, включении квартиры в состав наследства и о признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителей ответчицы Мартыновой Е.К. и Гусева М.А., поддержавших апелляционную жалобу, истицы Разореновой Н.В., просившей оставить принятое решение без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В собственности Т.., умершей 12.07.2010 г. (л.д.10), на основании договора купли-продажи от 22.02.2008 г. находилась двухкомнатная квартира "адрес", где с 14.01.2009 г. была зарегистрирована по месту жительства истица по настоящему делу Разоренова Н.В., состоявшая в браке с А ... - внуком Т. (л.д.9, 25, 53, 162).

Т ... оставила завещание от 16.05.2008 г. в пользу А ... (л.д.11), однако последний за принятием наследства не обращался и умер 15.10.2012 г. (л.д.12).

Наследство по закону после Т. принял её сын Г ... (отец А. которому 18.05.2011 г. было выдано свидетельство о праве на наследство по закону, а 10.08.2012 г. за ним зарегистрировано право собственности на квартиру (л.д.26, 46, 161, 180).

14.08.2012 г. Г. в лице представителя Е. действовавшей на основании доверенности от 13.08.2012 г., удостоверенной М ... - и.о.нотариуса Санкт-Петербурга Л.., оформил с истицей Разореновой Н.В. договор купли-продажи вышеназванной квартиры по цене 1.000.000 руб., которая в соответствии с пунктом 4 договора подлежала уплате продавцу в течение пяти дней с момента государственной регистрации договора. Договор удостоверен О ... - и.о.нотариуса Санкт-Петербурга Л. (л.д.14, 15).

Указанный договор купли-продажи был 15.08.2012 г. представлен на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (л.д.16), однако государственная регистрация была приостановлена на срок до 13.10.2012 г. по основанию, предусмотренному абз.1 пункта 1 ст.19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N122-ФЗ - в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, мотивированных получением сведений о проведении проверки 57 отделом милиции Выборгского района по материалу КУСП-3857 от 04.08.2008 г. (л.д.19-20).

28.09.2012 г. Г. умер (л.д.17, 87). Наследство по закону после него принято его супругой Разореновой Н.В. - ответчицей по настоящему делу (л.д.88, 90).

Регистрация договора купли-продажи квартиры к моменту смерти Г. произведена не была.

Покупатель Разоренова Н.В. обратилась в суд с иском к наследнице умершего продавца - его супруге Разореновой Н.В., принявшей наследство (л.д.88), и после уточнения своих требований просила исключить квартиру из наследственной массы Г. и вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 14.08.2012 г. (л.д.5, 242).

Ответчица Разоренова Н.В. первоначально обратилась в суд с самостоятельным иском о включении квартиры в состав наследства Г. и о признании за нею права собственности в порядке наследования, ответчиком по которому указала администрацию Выборгского района Санкт-Петербурга (л.д.34-36) и который был объединен в одно производство с иском Разореновой Н.В. определением суда от 06.02.2013 г. (л.д.31).

После многократного уточнения, дополнения своих требований, ответчиком по которым была привлечена покупатель Разоренова Н.В., и частичного отказа от них (в отношении районной администрации), Разоренова Н.В. как наследница Г. просила признать договор купли-продажи незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации и недостижения, по её мнению, соглашения по всем существенным условиям договора между его сторонами, просила в связи с этим включить квартиру в состав наследства Г. и признать за нею право собственности на эту квартиру в порядке наследования.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05.09.2013 г. удовлетворено требование покупателя Разореновой Н.В. об исключении квартиры из состава наследственной массы Г.., постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру от Г ... к Разореновой Н.В. на основании договора купли-продажи от 14.08.2012 г. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ответчица Разоренова Н.В. просит отменить указанное решение и принять новое, удовлетворив её требования и отказав в первоначальном иске, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального и процессуального права, указывая на невозможность государственной регистрации сделки после смерти лица, являвшегося её стороной, что влечет прекращение его правоспособности, а также на отсутствие акта передачи квартиры от продавца к покупателю; ссылаясь на нарушение принципа непосредственности судебного разбирательства ввиду принятия дела к производству другим судьей.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 8 ст.2 Федерального закона "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30.12.2012 г. N302-ФЗ правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после даты вступления в силу этого Федерального закона - 01.03.2013 г.

Поскольку спорный договор купли-продажи был подписан сторонами в августе 2012 г., на него распространяется требование о его государственной регистрации и условие о его признании заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем пунктом 2 ст.165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Толкование данной нормы во взаимосвязи с положением ст.153 ГК РФ, согласно которому сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с положением пункта 3 ст.433 Кодекса, предусматривающим, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки по решению суда возможна независимо от того, что до такой регистрации договор не считается заключенным.

В свою очередь, прекращение правоспособности продавца в связи с его смертью, на что указывается в апелляционной жалобе Разореновой Н.В., не исключает возможности регистрации договора, поскольку правопреемство в этих отношениях возможно.

При наследовании имущество умершего, в состав которого входят не только принадлежавшие наследодателю вещи, но и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент (п.1 ст.1110 и ст.1112 ГК РФ).

В силу ч.2 ст.1112 ГК РФ не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Права и обязанности, связанные с совершением сделки купли-продажи жилого помещения и с её государственной регистрацией, не обладают признаками, указанными в ч.2 ст.1112 ГК РФ, а потому входят в состав наследства.

При этом в данном случае со стороны продавца Г. не имело места каких-либо действий, направленных на отказ от намерения зарегистрировать договор, выраженного в соответствующих заявлениях в адрес регистрирующего органа.

То обстоятельство, что совершенная сделка соответствовала фактическому волеизъявлению наследодателя, подтверждается как фактом выдачи им доверенности на имя Е.., содержавшей соответствующее полномочие (л.д.13, 186, 187), так и предшествующим оформлением доверенности от 06.06.2012 г. на имя истицы Разореновой Н.В. с целью оформления права собственности Г. (л.д.208). Действия наследодателя полностью согласуются с утверждением истицы о том, что он принимал во внимание волеизъявление умершей Т. которая намеревалась оставить квартиру своему внуку А.., что предполагало и сохранение прав на жилое помещение у истицы Разореновой Н.В.

На какие-либо доказательства, свидетельствующие об обоснованности сомнений государственного регистратора, повлекших приостановление регистрации договора, стороны ответчицы при рассмотрении дела не ссылалась, такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, единственным препятствием для регистрации договора во внесудебном порядке является смерть продавца и несогласие Разореновой Н.В. с его волеизъявлением, выраженным в договоре, однако такое несогласие не может иметь правового значения, поскольку права ответчицы основаны на правопреемстве, т.е. совершенная сделка связывает её в такой же степени, как и наследодателя.

Таким образом, нельзя согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации договора он считается незаключенным, а смерть Г. повлекшая прекращение его правоспособности, влечет невозможность регистрации договора.

При этом в результате государственной регистрации сделки, совершенной Г.., соответствующие права и обязанности должны в результате универсального правопреемства возникнуть у его наследника Разореновой Н.В., принявшей наследство.

Вместе с тем согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Уточненное исковое требование Разореновой Н.В. сводилось к государственной регистрации договора купли-продажи (л.д.242).

По смыслу положений п.1 ст.131, ст.164, п.2 ст.223, п.1 ст.551 и п.2 ст.558 ГК РФ государственной регистрации подлежит как договор купли-продажи жилого помещения, так и переход права собственности на продаваемый объект.

Таким образом, договор купли-продажи и переход права собственности являются самостоятельными объектами государственной регистрации.Соответственно, самостоятельными способами защиты гражданских прав является регистрация по решению суда сделки, требующей регистрации (п.2 ст.165 ГК РФ) и регистрация по решению суда перехода права собственности на объект недвижимости (п.3 ст.551 ГК РФ).

С учетом изложенного не соответствует нормам процессуального права решение суда первой инстанции о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, о чем требование истицей Разореновой Н.В. не заявлялось, вместо разрешения фактически заявленного требования о государственной регистрации договора купли-продажи. Более того, регистрация перехода права собственности в данном случае невозможна без регистрации сделки, т.е. решение противоречит также нормам материального права.

При этом условия удовлетворения данных требований различны.

Так, в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В свою очередь, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 того же Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

В пункте 62 вышеназванного Постановления разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Соответствующие по содержанию разъяснения содержатся в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. N9 "О судебной практике по делам о наследовании", где указано, что наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

Из приведенных разъяснений следует, что обстоятельства, связанные с передачей объекта недвижимости во владение покупателя, имеют правовое значение только при рассмотрении требования последнего о государственной регистрации перехода права собственности, в то время как покупателем Разореновой Н.В. такое требование предъявлено не было.

Договором купли-продажи от 14.08.2012 г. между Г ... и Разореновой Н.В. предусмотрено исполнение покупателем обязательства по уплате покупной цены в сумме 1.000.000 руб. после государственной регистрации договора, что не противоречит закону и свидетельствует о том, что такая регистрация не ставилась сторонами в зависимость от производства оплаты, и соответствующее обязательство должно возникнуть у истицы только после регистрации договора.

В то же время условий, касающихся порядка передачи квартиры во владение покупателя, сторонами в договор включено не было, следовательно, государственная регистрация перехода права собственности была возможна лишь при условии предоставления доказательств такой передачи.

При этом из текста уведомлений Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о приостановлении государственной регистрации усматривается, что её предметом являлся как сделка, так и переход права собственности в отношении квартиры (л.д.19-22), что указывает на то, что в регистрирующий орган вместе с заявлениями о регистрации могли быть представлены документы о передаче квартиры во владение покупателя.

Вместе с тем с учетом объема исковых требований Разореновой Н.В. неисследованность данного обстоятельства судом первой инстанции не может повлиять на разрешение спора по существу.

При наличии к этому оснований, и в частности, представив доказательства передачи квартиры в её владение, Разоренова Н.В. вправе предъявить отдельное требование о регистрации перехода права собственности на квартиру, а если такая передача не состоялась - соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности, в соответствии с приведенными выше разъяснениями высших судебных инстанций.

Исходя из изложенного не имеют правового значения для разрешения настоящего спора доводы апелляционной жалобы о том, что факт проживания Разореновой Н.В. в спорной квартире не является достаточным для вывода об исполнении обязательства продавца о передаче объекта во владение покупателя.

Вместе с тем оснований для удовлетворения иска Разореновой Н.В. в части исключения квартиры из состава наследственного имущества Г ... у суда не имелось, поскольку до государственной регистрации перехода права собственности на квартиру она признается принадлежащей наследодателю, а соответственно, входит в состав наследства, что не исключает возможности приобретения наследником как правопреемником продавца основанной на договоре купли-продажи обязанности по передаче квартиры во владение покупателя.

Требование о регистрации договора купли-продажи в силу изложенного выше фактически противоречит требованию об исключении квартиры из наследственной массы.

В то же время правильным является отказ в требованиях ответчицы Разореновой Н.В. о включении квартиры в состав наследственного имущества и о признании права собственности, поскольку с учетом регистрации права собственности на квартиру в установленном порядке за Г. отсутствует какая-либо необходимость во включении квартиры в наследственную массу в судебном порядке, а наличие договора купли-продажи само по себе не исключает переход права собственности к наследнику Разореновой Н.В. и возможность оформления её наследственных прав.

Более того, Разоренова Н.В. является надлежащим ответчиком по иску о регистрации договора купли-продажи именно потому, что к ней перешло право собственности на квартиру в порядке наследования, т.е. данный иск не может рассматриваться как связанный с оспариванием права собственности ответчицы.

Покупатель Разоренова Н.В., напротив, не является надлежащим ответчиком по требованию наследницы Разореновой Н.В. о признании права собственности, поскольку сама ни о каких вещных правах на квартиру не заявляет и право собственности наследника не оспаривает.

Что касается требования ответчицы о признании договора купли-продажи незаключенным, то с учетом изложенного выше отказ в его удовлетворении следует признать правильным, поскольку соглашение по всем существенным условиям договора его сторонами было достигнуто, при этом он подлежит государственной регистрации по требованию покупателя Разореновой Н.В.

Нарушений норм процессуального права, которые бы повлекли или могли повлечь принятие неправильного решения, судом при рассмотрении дела не допущено.

Факт принятия дела к производству другим судьей не привел к нарушению принципа непосредственности исследования доказательств, поскольку обстоятельства, имеющие правовое значение, в данном случае подтверждены письменными доказательствами, которые судом исследованы непосредственно.

Не может рассматриваться в качестве процессуального нарушения и характеристика судом как встречного искового заявления Разореновой Н.В., являвшейся ответчиком по иску о регистрации договора купли-продажи, но заявившей ранее требования о включении квартиры в наследственную массу и о признании права собственности.

Частью 4 ст.151 ГПК РФ предусмотрено, что судья, установив, что в производстве данного суда имеется несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же стороны, либо несколько дел по искам одного истца к различным ответчикам или различных истцов к одному ответчику, с учетом мнения сторон вправе объединить эти дела в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения, если признает, что такое объединение будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.

Поскольку требования сторон по настоящему делу, заявленные ими первоначально в виде самостоятельных исков, связаны между собой и отвечают признакам встречных требований, указанным в ст.138 ГПК РФ, они правомерно объединены судом в одно производство, и обозначение требований Разореновой Н.В. как первоначальных, а Разореновой Н.В. - как встречных не влияет на результаты рассмотрения этих требований по существу.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05 сентября 2013 года по настоящему делу в части удовлетворения исковых требований Разореновой Н.В. отменить.

В удовлетворении требования Разореновой Н.В. об исключении квартиры из состава наследственного имущества Г. отказать.

Требование Разореновой Н.В. о государственной регистрации договора купли-продажи удовлетворить: произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры "адрес", совершенного 14 августа 2012 года продавцом Г. в лице представителя Е. и покупателем Разореновой Н.В., удостоверенного О ... - исполняющей обязанности нотариуса Санкт-Петербурга Л.., " ... "

В части отказа в удовлетворении требований Разореновой Н.В. к Разореновой Н.В. о признании договора купли-продажи незаключенным, о включении квартиры в состав наследства и о признании права собственности на квартиру решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: