Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03 марта 2014 г. по делу N 33-2638

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Медведкиной В.А.

судей

Вашкиной Л.И. и Мелешко Н.В.

при секретаре

Красильникове А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-5093/13 по апелляционной жалобе Попова П.Г. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 октября 2013 года по иску Гречиной А.А. к Попову П.Г. о расторжении договора найма жилого помещения, понуждении заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А., объяснения Попова П.Г. и его представителя Гонского С.А., поддержавших доводы жалобы, представителя Гречиной А.А. Панченко А.В., полагавшего решение законным и обоснованным,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Гречина А.А. обратилась в суд с иском к Попову П.Г., в котором, уточнив исковые требования, просила расторгнуть фактически существующий между сторонами договор найма жилого помещения и обязать ответчика заключить с ней договор коммерческого найма занимаемого им и членами его семьи жилого помещения, в соответствии с которым Гречина А.А., как собственник квартиры "адрес", являясь наймодателем, сдает, а ответчик принимает в пользование для себя и членов своей семьи комнаты в

указанной квартире, размер платы за пользование помещением составляет " ... " в месяц за каждую комнату, при этом оплату жилищно-коммунальных услуг будет осуществлять истец, как наймодатель жилого помещения.

В обоснование своих требований истец указывала, что с "дата" является собственником указанной квартиры, в которой проживает ответчик и члены его семьи, не имеющие регистрации, не оплачивающие жилищно-коммунальные платежи, уклоняющийся от заключения договора коммерческого найма.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" исковые требования удовлетворены.

На Попова П.Г. возложена обязанность заключить с Гречиной А.А. договор коммерческого найма жилого помещения - занимаемых в указанной квартире комнат, в соответствии с условиями договора от "дата" года. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Кроме того, с Попова П.Г. в пользу Гречиной А.А. взысканы расходы по оплате услуг представителя в размере " ... ", расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... ".

Истец решение суда в части отказа в удовлетворении требований не обжалует.

В апелляционной жалобе представитель ответчика просит решение отменить, ссылаясь на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора, и нарушение норм материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно части 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом, другими федеральными законами.

Частью 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации составляет жилищный фонд (часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из составляющих жилищного фонда является специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам

раздела IV данного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе, жилые помещения в общежитиях (пункт 2 части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 109 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент регистрации ответчика в здании общежития) для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития.

Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется Советом Министров РСФСР, в частности Постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 года N 328 "Об утверждении Примерного положения об общежитиях".

Пунктом 10 данного Постановления предусмотрено, что жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме. При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора купли-продажи от "дата" истец является собственником " ... " квартиры "адрес", состоящей из восьми комнат, общей площадью " ... ". Право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

Ответчик занимает две комнаты в указанной квартире.

Стороны регистрации в указанной квартире не имеют; при этом, ответчик с "дата" зарегистрирован по месту жительства в общежитии по адресу: "адрес".

В ходе рассмотрения настоящего дела суду первой инстанции не было представлено правовых актов о переводе общежития - "адрес" - в статус жилого дома, предназначенного для постоянного проживания.

Из пояснений ответчика следует, что жилое помещение в виде комнаты в указанной квартире было предоставлено Поповой Е.Н. - матери ответчика - в период ее работы АОЗТ " ... " на неё и членов её семьи, т.е. фактически между работником и работодателем сложились отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, которые в дальнейшем были признаны и ООО " ... "

"дата" истец направила в адрес Попова П.Г. уведомление, в котором указала на расторжение с "дата" фактически существующего между сторонами договора найма жилого помещения и предлагала ответчику заключить с договор найма жилого помещения.

"дата" истец направила в адрес ответчика повторное уведомление с предложением заключить договор найма жилого помещения, условия которого изложены в прилагаемом проекте договора, в котором отражено, что стоимость по договору найма жилого помещения составляет " ... " в месяц за каждую занимаемую комнату.

Указанные уведомления оставлены ответчиком без ответа.

Оценив изложенные обстоятельства, доводы сторон, руководствуясь положениями статей 288, 671, 683 Гражданского кодекса РФ, исходя из того, что сложившийся между Поповой Е.Н. и АОЗТ " ... " (а в последующем - ООО " ... ") договор найма жилого помещения фактически был заключен с Поповой Е.Н., членом семьи которой являлся ответчик, доказательств, свидетельствующих о наличии договорных отношений между ООО " ... " и Поповым П.Г., не представлено, однако он продолжает пользоваться жилым помещениям, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Гречина А.А. вправе была предложить ответчику заключить договор найма жилого помещения на иных условиях, так как при сложившихся обстоятельствах нарушаются права истца, как собственника жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В силу пункта 3 статьи 682 Гражданского кодекса РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для расторжения договора найма жилого помещения, поскольку договор найма в письменной форме между сторонами не заключался. Вместе с тем, судом установлено, что между сторонами сложились отношения, сходные с наймом жилого помещения, регулируемые нормами главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, и положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у суда имелись основания для удовлетворения требований истца о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, однако перед его заключением в соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ сторонам необходимо было согласовать все существенные условия договора. При этом договор должен быть заключен с соблюдением баланса интересов сторон, на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством, при возложении на ответчика ответственности не выше ответственности, предусмотренной действующим законодательством.

Исходя из указанного принципа баланса интересов сторон и руководствуясь статьей 675 Гражданского кодекса РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения; при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, учитывая, что матери ответчика жилое помещение было предоставлено в период работы в АОЗТ " ... "", между этими сторонами возникли отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, после смены собственника здания на ООО " ... " новым собственником возникшие правоотношения признавались и не были изменены, что следует из квитанции ООО " ... ", судебная коллегия соглашается с доводом ответчика о необходимости изменения условий договора найма, установив условия оплаты найма жилого помещения аналогично условию оплаты найма помещений специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а стоимость коммунальных услуг, исходя из тарифов, установленных Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга для проживающих в помещениях специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга.

Порядок внесения платы должен соответствовать требованиям статьи 155 Жилищного кодекса РФ. Учитывая, что условия договора должны быть максимально приближены к условиям найма специализированного жилищного фонда, с учетом субъектного состава договора, направленного на урегулирование отношений по договору коммерческого найма, руководствуясь пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что договор должен быть заключен на максимальный срок, установленный законом, с установлением нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, при этом наймодатель не может отказаться от заключения договора в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем.

С учетом изложенного, на основании статьей 446 Гражданского кодекса РФ условия договора, по которым имелись разногласия, должны определяться судом. Поскольку суд первой инстанции в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не поставил на обсуждение сторон условия предложенного истцом проекта договора от "дата", ответчиком условия договора оспариваются, как ущемляющие его права, судебная коллегия полагает необходимым решение суда изменить и определить условия договора, к заключению которого обязан ответчик.

Поскольку в подпункте 1.1 договора от "дата" не указано количество занимаемых нанимателем комнат, а также не указана их площадь, информация об этих данных имеется в экспликации к плану квартиры (л.д. 10), как видно из материалов дела Попов П.Г. пользуется комнатами N ... то подпункт 1.1. договора следует изложить в следующей редакции:

п.п. 1.1. Наймодатель Гречина А.А. предоставляет Нанимателю Попову П.Г. " ... " комнаты N ... площадью " ... " в "адрес", которым Наймодатель распоряжается - далее по тексту п. 1.1 проекта.

Подпункт 1.3 договора от "дата" подлежит исключению, поскольку согласно общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Глава 35 ГК РФ не содержит указания о том, что договор коммерческого найма считается заключенным с момента передачи жилого помещения, как и не содержит требования о его обязательной государственной регистрации (пункты 2, 3 статьи 433 ГК РФ). Поэтому, если данный договор составляется в виде одного документа, он вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Подпункт 1.4 договора подлежит изменению, поскольку пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма

жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, указанный пункт необходимо изложить в следующей редакции: Настоящий договор заключен на срок " ... ".

Подпункты 2.1, 2.2, 4.5, 5.2 проекта договора подлежат изменению в связи с установлением правоотношений сторон сходных с условиями пользования жилым помещением специализированного жилищного фонда.

Подпункт 2.3 договора, подлежит исключению из текста договора, поскольку подпунктом 2.2. установлен срок внесения платы по договору.

Подпункты 5.1, 5.3 и 5.4 исключить, изменив нумерацию остальных пунктов.

Подпункт 5.2. договора подлежит уточнению исходя из требований Гражданского законодательства РФ, и подлежит изложению в следующей редакции:

Исходя из соблюдения требований Гражданского кодекса Российской Федерации п.п. 5.5, 5.6 договора следует изложить в следующей редакции:

п. 5.5. В случае прекращения договора, Наниматель обязан возвратить помещение Наймодателю в надлежащем состоянии.

п. 5.6. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору, разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.

Оснований для установления обязанности заключить договор найма с "дата" у суда не было, поскольку стороны обязаны заключить договор по решению суда, срок проживания ответчика в квартире для разрешения настоящего спора правового значения не имеет. На основании положений ст.ст. 204 и 206 ГПК РФ судебная коллегия полагает, что срок 1 месяц является достаточным и разумным для добровольного исполнения решения суда ответчиком.

Заслуживают внимания судебной коллегии доводы апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно взысканы расходы по оплате услуг представителя, поскольку в договоре не указано, какой именно представитель ООО " ... " уполномочен на представление интересов истца. Учитывая, что в договоре не указано, какой именно представитель общества будет представлять интересы Гречиной А.А., суду первой инстанции на основании статьи 56 ГПК РФ надлежало предложить истцу представить дополнительные доказательства для определения необходимости несения расходов. Поскольку такие доказательства были представлены в судебное заседание коллегии, а нарушение ООО " " ... " порядка составления платежных документов не может лишать истца права на возмещение расходов, при том, что они фактически им понесены, оснований для отмены решения суда в указанной части не имеется.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны судебной коллегией состоятельными, поскольку они направлены на переоценку выводов суда первой инстанции.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 октября 2013 года в части обязания заключить договор найма жилого помещения изменить.

Обязать Попова П.Г. в срок до "дата" заключить с Гречиной А.А. договор найма жилого помещения, на условиях предложенных Гречиной А.А. по проекту договора от "дата", при этом установить следующие условия договора:

п.п. 1.1. Наймодатель Гречина А.А. предоставляет Нанимателю Попову П.Г. " ... " комнаты N ... площадью " ... " в "адрес", которым Наймодатель распоряжается - далее по тексту п.п. 1.1 проекта.

п.п. 1.3 исключить.

Подпункту 1.4 присвоить номер 1.3 и изложить в следующей редакции: Настоящий договор заключен на срок " ... "

п.п. 2.1. Плата за пользование жилым помещением устанавливается исходя из тарифов, установленных нормативными актами Санкт-Петербурга для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам найма специализированного жилого помещения.

п.п. 2.2. Плата за пользование жилым помещением вносится в срок не позднее 10 числа следующего за расчетным месяца, на основании выставленных Наймодателем счетов на оплату по указанным в счетах реквизитам по утвержденным в установленном порядке тарифам (п. 2.1 Договора).

п.п. 2.3 исключить.

п.п. 4.5. По истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма, в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем.

п.п. 5.1, 5.3 и 5.4 исключить, изменив нумерацию остальных пунктов.

п.п. 5.2. Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон либо требованию Наймодателя в судебном порядке по основаниям, установленным законом.

п.п. 5.5. В случае прекращения договора, Наниматель обязан возвратить помещение Наймодателю в надлежащем состоянии.

п.п. 5.6. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору, разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: