Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06 марта 2014 г. по делу N 33-3129/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Емельяновой Е.А.

Судей

Литвиновой И.А.

Сопраньковой Т.Г.

При секретаре

" ... "

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2- " ... "/2013 по апелляционной жалобе " ... " Я. В. на решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 19 ноября 2013 года по иску " ... " А. Е. к " ... " Я. В., " ... " С. Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, взыскании неустойки, и иску " ... " Я. В. к " ... " С. Н. о взыскании убытков,

Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А.,

Выслушав объяснения представителя " ... " А.Е. - " ... " Д.В., представителя " ... " С.Н. - " ... " Ю.Н., представителя " ... " Я.В. - " ... " О.Г.,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

" ... " А.Е. обратился в Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга с иском к " ... " Я.В., " ... " С.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: "адрес", взыскании неустойки.

В обоснование иска указал, что 01.02.2013 между ним и " ... " С.Н. был заключен договор аренды N " ... ", в соответствии с которым истец арендовал нежилое здание по выше названному адресу. Арендные платежи за февраль и март 2013 года им оплачены в полном объеме.

В последующем " ... " А.Е. стало известно о том, что 15.03.2013 " ... " С.Н. в лице представителя " ... " Л.А. продала нежилое здание " ... " Я.В., заключив с ней договор купли-продажи. Однако в соответствии с договором аренды он, как арендатор, имеет преимущественное право покупки арендуемого помещения. Истец в нарушение условий договора аренды не был извещен " ... " С.Н. о намерении продать нежилое помещение.

Учитывая, что в договоре купли-продажи указана цена отчуждаемого имущества " ... " рублей, полагал, что на этих условиях на него подлежат переводу права и обязанности покупателя.

Кроме того, истец просил взыскать с " ... " С.Н. неустойку, предусмотренную п. 5.4 договора аренды (л.д. " ... "- " ... ").

" ... " Я.В. обратилась в Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга с иском к " ... " С.Н. о взыскании убытков " ... " рублей.

В обоснование иска указала, что 15.03.2013 она купила у ответчицы нежилое здание по выше названному адресу. При заключении договора купли-продажи ответчик гарантировал, что до подписания договора здание никому не продано, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

15.05.2013 " ... " Я.В. подписала с " ... " Е.В. договор о задатке, в соответствии с п.1 которого " ... " Е.В. передала истице задаток в размере " ... " рублей в счет оплаты за здание. Договор купли-продажи должен был быть подписан сторонами не позднее одного месяца с момента передачи суммы задатка.

В июне 2013 года истица получила заявление от " ... " А.А. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи, со ссылками на договор аренды. В связи с заявленными " ... " А.Е. исковыми требованиями, истица не смогла заключить с " ... " Е.В. договор купли-продажи здания. В связи с неисполнением обязательств по договору о задатке, истица уплатила " ... " Е.В. " ... " рублей в качестве двойной суммы задатка.

В связи с изложенными обстоятельствами, истица понесла убытки в размере " ... " рублей, которые просила взыскать с ответчицы " ... " С.Н. (л.д. " ... "- " ... ").

Указанные иски определением Петродворцового районного суда от 08 августа 2013 года объединены в одно производство (л.д. " ... ").

Решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 19 ноября 2013 года постановлено:

перевести на " ... " А.Е. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 15.03.2013, заключенному между " ... " Я.В. и " ... " С.Н., в связи с чем признать за " ... " А.Е. право собственности на нежилое здание общей площадью " ... " кв.м., состоящее из одного этажа, кадастровый номер " ... ":10 по адресу: "адрес"; обязать " ... " А.Е. выплатить " ... " С.Н. денежные средства по договору купли-продажи в размере " ... " рублей;

взыскать с " ... " С.Н. в пользу " ... " А.Е. штраф " ... " рублей;

в удовлетворении исковых требований " ... " Я.В. к " ... " С.Н. о взыскании убытков, - отказать.

В апелляционной жалобе " ... " Я.В. просит указанное решение отменить, как незаконное, и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска " ... " А.Е. отказать, удовлетворить требования ее иска, взыскав с " ... " С.Н. в пользу " ... " Я.В. компенсацию убытков в размере " ... " рублей.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Руководствуясь ст.ст. 48, 54, 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц: " ... " А.Е., " ... " С.Н. и " ... " Я.В. при участии их представителей, и в отсутствие третьего лица " ... " Е.В.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Спорным является нежилое здание, расположенное по адресу: "адрес".

Судом первой инстанции установлено, что " ... " С.Н. являлась собственником спорного нежилого здания на основании договора купли-продажи от " ... ", право собственности " ... " С.Н. было зарегистрировано в установленном порядке.

01 февраля 2013 года " ... " С.Н. заключила с " ... " А.Е. договор аренды указанного здания, срок договора аренды определен с 01.02.2013 по 31.12.2013 (л.д. " ... "- " ... ").

Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет преимущественное право покупки помещения при его продаже арендодателем. Арендодатель обязан направить арендатору уведомление о своем намерении продать помещение, содержащее предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и цену продажи, не менее, чем за месяц до предполагаемого отчуждения помещения.

Согласно пункта 7.1 договора аренда, арендатор вправе выкупить помещение в течение срока аренды.

В соответствии с пунктом 7.3 договора аренда при выкупе помещения по инициативе арендатора, выкупная цена составляет " ... " (один миллион) рублей. При продаже помещения по инициативе арендодателя в случае реализации арендатором права преимущественной покупки, цена определяется предложением арендодателя.

15 марта 2013 года " ... " С.Н. в лице представителя по доверенности " ... " Л.А. заключила с " ... " Я.В. договор купли-продажи, в соответствии с которым продала нежилое здание " ... " Я.В. за " ... " ( " ... ") рублей (л.д. " ... ").

Право собственности " ... " Я.В. зарегистрировано в установленном порядке 25 марта 2013 года (л.д. " ... ").

Доказательства направления " ... " С.Н. в адрес " ... " А.Е. уведомления о своем намерении продать помещение, содержащее предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и цену продажи, в материалы дела " ... " С.Н. не представлено.

При рассмотрении дела представитель " ... " С.Н. признала исковые требования " ... " А.Е. в части требований о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 15 марта 2013 года.

Удовлетворяя требования " ... " А.Е. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 15.03.2013 с признанием за ним права собственности на спорное нежилое здание и обязанием выплаты в пользу " ... " С.Н. денежных средств в размере " ... " рублей, суд первой инстанции исходил из положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которую применил по аналогии, и признанием " ... " С.Н. исковых требований " ... " А.Е. в части перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи здания. При этом судом принята в качестве выкупной стоимости здания стоимость, указанная в договоре купли-продажи от 15.03.2013 - " ... " рублей.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Таким образом, при применении норм по аналогии закона необходимо, чтобы правоотношения были сходными по существу.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая преимущественное право покупки расположена в главе Гражданского кодекса Российской Федерации "Общая собственность" и регулирует отношения участников долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Правила указанной статьи в силу пункта 5 применяются также при отчуждении доли по договору мены.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Сторонами рассматриваемых правоотношений являются физические лица, спорным имуществом является нежилое помещение, находящееся в собственности физического лица. Таким образом, аналогия закона, как и аналогия права, в указанном случае не применима.

Кроме того, условиями заключенного между " ... " С.Н. и " ... " А.Е. договора аренды не предусмотрено, что последствием нарушения арендодателем условия пункта 3.1.10 договора аренды является перевод на арендатора прав и обязанностей по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества; отсутствует аналогичное положение и в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей отношения по договорам аренды, в связи с чем, требование " ... " А.Е. о переводе на него прав и обязанностей по договору купли-продажи от 15.03.2013, заключенного между " ... " С.Н. и " ... " Я.В., являются несостоятельными.

Условиями договора аренды предусмотрены самостоятельные меры ответственности арендодателя в случае нарушения им условий о преимущественном праве арендатора на покупку спорного объекта. Так, в соответствии с п. 5.4 договора аренды, в случае нарушения арендодателем п.п. 3.1.10 и 7.2 (о преимущественном праве покупки арендатором здания), арендодатель обязан выплатить арендатору штраф в размере " ... " рублей.

При этом пунктом 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено только преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Право выкупа арендованного имущества установлено пунктом 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако в заключенном между сторонами договоре аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить помещение, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения, что противоречит ст. ст. 624, 432, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, судебная коллегия принимает также во внимание, что обязательства предусмотренное договором аренды от 01.02.2013, связывает лишь его стороны, которыми применительно к заключенному договору купли-продажи являются истец и арендодатель - продавец недвижимого имущества " ... " С.Н., требования " ... " А.Е. к " ... " Я.В. в части нарушения преимущественного права на выкуп арендованного имущества и переводе прав покупателя по договору купли-продажи от 15.03.2013 являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

С учетом изложенного, решение суда в части удовлетворения требований " ... " А.Е. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 15.03.2013 с признанием за ним права собственности на спорное нежилое здание и обязанием выплаты в пользу " ... " С.Н. денежных средств в размере " ... " рублей подлежит отмене, с отказом в удовлетворении иска.

Из материалов дела следует, что 15.05.2013 " ... " Я.В. подписала с " ... " Е.В. договор о задатке, в соответствии с п.1 которого " ... " Е.В. передала истице задаток в размере " ... " рублей в счет оплаты за здание.

Условиями договора о задатке предусмотрено, что договор купли-продажи должен был быть подписан сторонами не позднее одного месяца с момента передачи суммы задатка, то есть, не позднее 15 июня 2013 года.

Исковое заявление " ... " А.Е. было принято судом к производству определением от 18.06.2013, то есть, по истечении срока для заключения договора купли-продажи между " ... " Я.В. и " ... " Е.В., установленного договором о задатке.

Доказательств, свидетельствующих об обращении " ... " Е.В. к " ... " Я.В. с требованием о выплате в ее пользу " ... " рублей в качестве двойной суммы задатка, отсутствуют.

При таких обстоятельствах, разрешая по существу требования " ... " Я.В. о взыскании с " ... " С.Н. суммы убытков в размере " ... " рублей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанная сумма была передана " ... " Я.В. в пользу третьего лица " ... " Е.В. добровольно и основания для ее взыскания с " ... " С.Н. в качестве убытков отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы в данной части сводятся к несогласию с выводами суда, недопустимой переоценке обстоятельств дела, и не содержат ссылок на наличие оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, вследствие чего не могут быть приняты во внимание.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 19 ноября 2013 года в части удовлетворения требований " ... " А. Е. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 15.03.2013 с признанием за ним права собственности на спорное нежилое здание и обязанием выплаты в пользу " ... " С. Н. денежных средств в размере " ... " ( " ... ") рублей - отменить, в удовлетворении иска " ... " А. Е. в данной части отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -