Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 18 февраля 2014 г. по делу N 33-431/14

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Задорневой Н.П.,

судей Меньшова С.В., Дубинина А.И.,

с участием секретаря Марусич А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Самсоновой В.Н. на решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 05 ноября 2013 года,

по иску Бровкова В.А. к Самсоновой В.Н., Самсонову А.С. об устранении нарушений прав собственника, признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении,

встречному иску Самсоновой В.Н. к Бровкову В.А., Самсонову С.Н. о признании Бровкова В.А. недобросовестным приобретателем по договору купли-продажи, признании договора купли-продажи домовладения недействительным; применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Задорневой Н.П.,

УСТАНОВИЛА:

Бровков В.А. обратился в суд с иском к Самсоновой В.Н., Самсонову А.С. об устранении нарушений его прав собственника, признании ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением и их выселении. В обоснование заявленного иска указал, что ему на основании договора купли-продажи от 05.06.2013 года на праве собственности принадлежит жилой дом и земельный участок по пер. ... в ст. Ессентукская Предгорного района. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 24.06.2013 года. В соответствии с п. 10 указанного договора Самсонов С.Н., Самсонова В.Н., Самсонова Н.С. и Самсонов А.С., зарегистрированные в отчуждаемом жилом помещении, теряют право пользования этим жилым помещением после государственной регистрации перехода к нему права собственности. На момент покупки жилого дома там никто не проживал, дом был передан ему продавцом по передаточному акту, которым являлся договор купли-продажи. Несколько месяцев после заключения договора купли-продажи, по сложившимся обстоятельствам, он не посещал приобретенный жилой дом. В августе 2013 года он стал выяснять в ОУФМС России по СК в Предгорном районе снялись ли с регистрационного учета бывший собственник жилого дома и члены его семьи. Оказалось, что Самсонов С.Н. и Самсонова Н.С. снялись с регистрационного учета в добровольном порядке, а Самсонова В.Н. и Самсонов А.С., отказались сниматься с регистрационного учета. Более того, они стали проживать в его доме и отказываются его освобождать. Ответчики по настоящее время значатся на регистрационном учете в принадлежащем ему жилом помещении, проживают там, что подтверждается копией домовой книги. С момента приобретения жилого помещения, каких-либо договорных обязательств, дающих ответчикам право пользования принадлежащим уму жилым помещением, между ними не существует. Членами его семьи ответчики не являются. Ответчики нарушают его право собственника, так как проживают в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении, отказываются его освободить и сняться с регистрационного учета, т.е. не дают ему владеть и пользоваться принадлежащим ему недвижимым имуществом.

Самсонова В.Н. обратилась в суд со встречным иском к Бровкову В.А. и Самсонову С.Н. о признании Бровкова В.А. недобросовестным приобретателем недвижимого имущества; о признании договора купли-продажи указанного домовладения недействительным; о применении последствий недействительности сделки, в виде двухсторонней реституции; об исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на Бровкова В.А. В обоснование заявленных требований сослалась на то, что из материалов данного гражданского дела ей стало известно о совершении ее бывшим супругом сделки купли-продажи 05.06.2013 года недвижимого имущества, нажитого ими в период брака. Решением Предгорного районного суда от 03.04.2009 года по ее иску к Самсонову С.Н. за нею признано право собственности на 1/2 долю супружеского имущества : жилого дома литер "А", общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., право собственности на 1/2 долю надворных сооружений, а именно на литер "Б" - кухню баню, общей площадью ... кв.м., литер "В" - сарай, общей площадью ... кв.м., литер "Г" - сарай, общей площадью ... кв.м., литер "Д"- навес, общей площадью ... кв.м; право собственности на 1\2 долю забора металлического, протяженностью ... м, ворот металлических, общей площадью ... кв.м, и право собственности на 1/2 долю земельного участка площадью ... кв.м, кадастровый номер ... , для ведения личного подсобного хозяйства, категория земли: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Предгорный район, ст. Ессентукская, пер. ... 18.03.2009 года решением мирового судьи брак между ней и Самсоновым С.Н. расторгнут. После расторжения брака Самсонов С.Н. покинул данное домовладение, вывез свои вещи и переехал жить к свой матери по адресу ст. Ессентукская, ул. ... После переезда Самсонова С.П. ею были заменены замки на воротах и домовладении, с этого момента Самсонов С.Н. коммунальные платежи не платил, содержанием и ремонтом дома не занимался, в домовладении не появлялся и личных вещей не имел, вселится не пытался. В домовладении осталась проживать она и ее дети. В связи с тем, что после раздела между ней и Самсоновым С.Н. имущества у них возникла долевая собственность, то при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, но Самсонов С.Н., мало того, что не уведомил ее о продаже свой доли, он совершил продажу всего дома в целом. Своими действиями Самсонов С.Н. совершил мнимую сделку лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. О том, что Самсонов С.Н. совершил мнимую сделку говорит и то, что покупатель ни разу не приходил осматривать домовладение, так как Самсонов С.Н. не имеет доступа в домовладение. Покупатель после того как совершил сделку не вступил в управление данного домовладения, т.е. не получил от него ключи, не оплачивал коммунальные платежи и налоги, не попытался в него вселиться. О том, что сделка была мнимой говорит и то, что стоимость домовладения и земельного участка, согласно договора купли-продажи значительно занижена. В данном договоре идет речь о стоимости в ... рублей, в т.ч. стоимость жилого дома составляет ... рублей и земельного участка ... рублей. Средняя рыночная стоимость по ст. Ессентукской, согласно справке, выданной агентством недвижимости "Надежный партнер" от 23.09.2013 года, должна была составлять ... руб., что в десять раз больше суммы указанной в договоре. В связи с тем, что Бровкову В.А. дом был продан по значительно заниженной стоимости следует, что он является недобросовестным приобретателем и совершая сделку купли продажи знал, о том, что она является собственником доли домовладения. Так же данный факт доказывается и тем, что Самсонов и Бровков являются друзьями и в настоящее время вместе работают. Бровков В.А. был вхож в их семью и владел всей информацией относительно раздела их имущества.

Обжалуемым решением удовлетворены исковые требования Бровкова В.А. В удовлетворении исковых требований Самсоновой В.Н. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Самсонова С.Н. просит решение суда отменить, сославшись на основания, изложенные ею во встречном иске, а также указав, что суд необоснованно пришел к выводу, что она до сегодняшнего дня, т.е. на протяжении 4-х лет так и не приобрела законного права собственности на 1\2 доли спорного жилого дома и земельного участка. Отсутствие государственной регистрации принадлежащей ей 1\2 доли спорного жилого дома и земельного участка, которое она приобрела на основании решения Предгорного районного суд от 03.04.2009 года, не может лишить ее права собственности на данное имущество. В решении суда указано, что третье лицо по иску Бровкова В.А. - Самсонов С.Н. исковые требования Бровкова В.А. поддержал, как ответчик исковые требования Самсоновой В.Н. не признал и пояснил суду, что действительно спорное имущество является совместным супружеским имуществом с Самсоновой В.Н., что подтверждается решением суда от 03.04.2009 года. Таким образом, Самсонов С.Н. подтвердил, что спорное имущество находилось на момент продажи в долевой собственности и, что он распорядился не только своей долей в праве, но и ее долей на данное имущество. Ответчиком Самсоновым С.Н. суду не было представлено доказательств того, что между ним и ею заключалось соглашение о порядке владения, пользования и распоряжения спорным имуществом. Ее доводы о том, что она не давала никаких полномочий Самсонову С.Н. по распоряжению своей долей в праве на жилой дом и земельный участок в суде не были опровергнуты Самсоновым С.Н. В судебном заседании свидетелями Е, Н и Н были опровергнуты доводы Самсонова С.Н. о том, что он проживал в спорном доме до продажи данного дома и что в доме находились все это время его вещи. Самсоновым С.Н. показания свидетелей не были опровергнуты, а его доводы ничем не подтверждены. Суд же счел доводы Самсонова С.Н. доказанными. Но чем именно - не указал. Суд в своих выводах о законности сделки указывает, что суд пришел к выводу о том, что Бровкову В.А. не было известно, что спорное недвижимое имущество, которое он приобрел по договору купли-продажи, находилось в долевой собственности Самсоновых и, что данные обстоятельства подтверждаются тем, что государственная регистрация права Самсоновой В.Н. не проведена и ее право на 1\2 долю спорного имущества еще не возникло. На этом основании суд счел, что Бровков В.А. на законных основаниях приобрел право собственности на спорное имущество и он является добросовестным приобретателем спорного имущества. Суд, обозревая регистрационное дело видел, что в нем находится так же определение Предгорного районного суда от 22.08.2012 года об отмене обеспечения иска по гражданскому делу по иску Самсоновой В.Н. к Самсонову С.Н. о признании имущества совместно нажитым имуществом супругов и признании права собственности на 1\2 долю супружеского имущества. Данный документ, как утверждает Бровков В.А. и не отрицал в судебном заседании Самсонов С.Н., был осмотрен так же и Бровковым В.А., а если он его читал, то он знал, что приобретаемое им имущество находится в долевой собственности, так как в указанном определении написано о признании долевой собственности на спорное имущество за супругами Самсоновыми. Суд, игнорируя данный факт, признал Бровкова в.А. добросовестным приобретателем, в то время как ст. 302 ГК РФ называет приобретателя добросовестным в том случае, когда он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретается им у лица, которое не имеет права его отчуждать. Суд, признавая Бровкова В.А. добросовестным приобретателем, вышел за рамки требований Бровкова В.А., так как данные требования Бровковым В.А. суду заявлены не были. Отказывая ей в удовлетворении заявленных требований, а именно о признании сделки, заключенной между Самсоновым С.Н. и Бровковым В.А. недействительным по мотивам ее мнимости, проигнорировал приведенные ею доводы, которые нашли свое подтверждение в судебном заседании, а так же подтверждены предоставленными ею доказательствами, в том числе в части стоимости спорного имущества.

Возражения на апелляционную жалобу не поступили.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав Самсонову В.Н., поддержавшую доводы своей жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия считает, что решение в части отказа в удовлетворении исковых требований Самсоновой В.Н. о признании Бровкова В.А. недобросовестным приобретателем по договору купли-продажи является законным и обоснованным, а в остальной части подлежащим отмене в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права.

Из материалов дела следует, что Самсонова В.Н. и Самсонов С.Н. состояли в зарегистрированном браке с ... года. Брак прекращен ... года на основании решения мирового судьи от 18.03.2009 года.

Вступившим в законную силу 14.04.2009 года решением Предгорного районного суда от 03.04.2009 года признаны совместной собственностью супругов Самсоновых жилой дом лит. А и земельный участок площадью ... кв.м. по пер. ... ст. Ессентукская Предгорного района. Право собственности на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за Самсоновым С.Н. 05.10.2012 года на основании свидетельства о праве собственности на землю N 1032 от 24.11.1992 года, выданного главой МО пос. Мирный Предгорного района СК и кадастрового паспорта на строение от 21.09.2009 года, выданного Предгорным филиалом ГУП СК "Крайтехинвентаризация". За Самсоновой В.Н. судебным решением признано право собственности на 1/2 долю жилого дома лит. А, надворных построек и земельного участка.

При разрешении указанного иска ответчик Самсонов С.Н. исковые требования Самсоновой В.Н. о признании имущества совместно нажитым имуществом супругов и его разделе признал в полном объеме и не отрицал того, что 1/2 доля этого имущества причитается бывшей жене Самсоновой В.Н.

05.06.2013 года Самсонов С.Н. заключил с Бровковым В.А. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по пер ... ст. Ессентукская Предгорного района за цену в ... руб.

Право собственности на указанное спорное имущество покупатель Бровков В.А. зарегистрировал в установленном законом порядке 24.06.2013 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права за N ... (на жилой дом) и ... (на земельный участок).

Указанные обстоятельства подтверждены надлежащими доказательствами по делу и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Как следует из заявленных встречных исковых требований Самсоновой В.Н., договор купли-продажи указанного домовладения оспаривается ею по основаниям отсутствия ее согласия на совершение сделки, мнимости договора, со ссылкой на заниженную стоимость проданного имущества, а также недобросовестность покупателя Бровкова В.А., являющегося другом Самсонова С.Н. и знавшего на момент совершения сделки о том, что она является собственником спорного недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении встречного иска суд первой инстанции сослался на то, что Самсонова В.Н. до настоящего времени не зарегистрировала свое право собственности на 1/2 долю спорного имущества, определенную решением суда, а потому Самсонов С.Н. имел право на отчуждение данного имущества и совершение сделки. Бровкову В.А. на момент заключения оспариваемого договора не было известно о том, что домовладение было разделено между супругами. Доводы истца Самсоновой В.Н. в части продажи недвижимого имущества по заниженной цене и дружбе между сторонами спорной сделки судом не приняты во внимание, поскольку ничем по делу не доказаны. Не представлено истцом и доказательств мнимости (ничтожности) договора купли-продажи.

Однако с данным выводом судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 2 СК РФ семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи : супругами, родителями и детьми, а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами, а также определяет формы и порядок устройства в семью детей, оставшихся без попечения родителей.

Таким образом, предметом регулирования семейного законодательства являются, в частности, имущественные отношения между членами семьи - супругами, другими родственниками и иными лицами. Семейное законодательство не регулирует отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, не относящимися к членам семьи.

Из материалов дела следует, что брак между Самсоновой В.Н. и Самсоновым С.Н. прекращен 31.03.2009 года.

Оспариваемый договор купли-продажи домовладения пер. ... ст. Ессентукская Предгорного района заключен 05.06.2013 года, т.е. тогда, когда Самсоновы перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями ст. 36 СК РФ и приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

В силу п. 2 ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершить сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что надлежащих доказательств тому, что покупатель Бровков В.А. знал о несогласии Самсоновой В.Н. на продажу домовладения последней не представлено, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска по основаниям отсутствия согласия собственника на отчуждение недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Следовательно, при ее совершении должен иметь место порок воли (содержания). В обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.

Для сделок купли-продажи, к которым относятся спорные сделки, правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Согласно ст. ст. 551, 558 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из имеющихся в деле доказательств, представленных Самсоновой В.Н. следует, что Бровков В.А. по пер. ... не зарегистрирован, в домовой книге не значится. Со времени совершения сделки оплата коммунальных услуг по спорному дому осуществляется Самсоновой В.М., лицевые счета оформлены на Самсонова С.Н. Передаточный акт к договору купли-продажи между сторонами сделки не составлялся, покупатель не вселялся в домовладение, не пользовался и не содержал приобретенное недвижимое имущество. О том, что в домовладении постоянно проживает Самсонова В.Н. подтвердил и сам Самсонов С.Н. и допрошенные по делу свидетели : Е, Н, Н.

Представленные истцом Самсоновой В.Н. доказательства свидетельствуют о том, что фактически спорное имущество в собственность Бровкова В.А. не передавалось, истица продолжает проживать в спорном жилом доме, в котором находятся вещи ее и членов ее семьи. Таким образом оспариваемая сделка не исполнена.

Без оценки со стороны суда остались документы, свидетельствующие о занижении покупной цены за проданное имущество практически в 10 раз, что не опровергнуто ответчиками по иску Самсоновой В.Н.

При разрешении настоящего спора суд не принял во внимание указанные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения заявленных исковых требований.

В силу п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, то есть передать свой титул.

При этом ссылка суда на зарегистрированное в установленном порядке право собственности Бровкова В.А. на спорное имущество, по мнению судебной коллегии, с учетом установленных по делу обстоятельств, не может свидетельствовать о действительной воле сторон сделки на продажу и, соответственно, покупку имущества.

При таких обстоятельствах оснований к отказу в удовлетворении исковых требований Самсоновой В.Н. в части признания договора купли-продажи от 05.06.2013 года мнимой сделкой по делу не имеется, поскольку доказательств свидетельствующих не только о намерении создать соответствующие заключенной сделке правовые последствия (приобрести право собственности на имущество), но и о ее исполнении ни Самсоновым С.Н., ни Бровковым В.А. суду не представлено.

В связи с изложенным доводы апелляционной жалобы подлежат удовлетворению, а решение суда отмене в указанной части.

Вместе с тем, судебная коллегия считает законным отказ суда в удовлетворении исковых требований Самсоновой В.Н. в части признания Бровкова В.А. недобросовестным приобретателем по договору купли-продажи, поскольку, как правильно указал суд в решении, нормы гражданского права не содержат определения недобросовестного приобретателя, а потому, даже и при доказанности такого обстоятельства, правового значения для разрешения спора по существу оно не имеет.

В связи с неправильным выводом суда первой инстанции об отказе в иске Самсоновой В.Н. в части признания недействительной сделки купли-продажи домовладения, решение суда в указанной части подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении изложенных требований. При таких обстоятельствах подлежит отмене и решение в части удовлетворения исковых требований Бровкова В.А. и признании Самсоновой В.Н. и Самсонова А.С. прекратившими право пользования жилым помещением в домовладении N ... по пер. ... ст. Ессентукская Предгорного района.

Руководствуясь ст. ст. 327, 327-1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Предгорного районного суда от 05 ноября 2013 года в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании Бровкова В.А. недобросовестным приобретателем по договору купли-продажи - оставить без изменения.

В остальной части это же решение отменить, апелляционную жалобу Самсоновой В.Н. - удовлетворить.

Принять в отмененной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Бровкова В.А. - отказать.

Исковые требований Самсоновой В.Н. - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи домовладения N ... по пер. ... ст. Ессентукская Предгорного района, заключенный между Самсоновым С.Н. и Бровковым В.А.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскать с Самсонова С.Н. в пользу Бровкова В.А. денежную сумму в размере ... рублей.

Погасить записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности за Бровковым В.А. на жилой дом и земельный участок по пер. ... , ст. Ессентукская Предгорного района - N ... и ...

Председательствующий

Судьи