Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 12 марта 2014 г. по делу N 33-2118/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Лобовой О.А.,

судей Решетниковой И.Ф., Секериной О.И.

при секретаре Ретунской Н.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца Саргсян Г.П. - Фалиной О.С. на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу

по иску Саргсян Г.П. к Комитету по управлению имуществом администрации г.Новоалтайска о признании требования незаконным, договора аренды действующим на тех же условиях.

Заслушав доклад судьи Решетниковой И.Ф., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Саргсян Г.П. обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации г.Новоалтайска о продлении срока действия договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ на 1 год, указывая, что ДД.ММ.ГГ между ней и Лобовым В.А. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, который расположен на земельном участке общей площадью 2300 кв.м по "адрес" в "адрес" . Права и обязанности на данный земельный участок по договору аренды от ДД.ММ.ГГ перешли к ней согласно Соглашения, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ в Комитете по управлению имуществом "адрес" и Управлении Росреестра по Алтайскому краю. ДД.ММ.ГГ истцом было получено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка. В качестве основания была приведена ст. 450 ГК РФ. Считает данное требование незаконным, поскольку разрешение на строительство было получено, а договор заключен на неопределенный срок. При этом не было принято во внимание решение Новоалтайского городского суда от ДД.ММ.ГГ . ДД.ММ.ГГ года, рассмотрев ее возражения, Комитетом был дан ответ, что их отказ от договора правомерен, при этом со ссылкой на ст. 610 ГК РФ. Саргсян Г. П. считала указанный отказ незаконным, противоречащим ст. 35 ЗК РФ, поскольку разрешение на строительство было получено, объект незавершенного строительства зарегистрирован, есть факт начала освоения земельного участка, факт своевременной и в полном объеме оплаты аренды, а также факт подачи полного пакета документов с просьбой выкупа арендуемого земельного участка. В связи с чем она считает уведомление об одностороннем прекращении арендных отношений злоупотреблением правом со стороны Комитета по имуществу, т.к. оно препятствует использовать земельный участок в соответствии с целями, указанными в договоре аренды.

В ходе рассмотрения дела Саргсян Г. П. уточнила свои исковые требования, просила также признать незаконным требование *** от ДД.ММ.ГГ об одностороннем отказе от договора аренды, признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ *** действующим на тех же условиях.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 25 ноября 2013 года Саргсян Г.П. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца просит решение отменить, ссылаясь на то, что при вынесении решения, судом не приняты во внимание обстоятельства приобретения прав и обязанностей по договору аренды с ДД.ММ.ГГ с согласия арендодателя. После приобретения объекта незавершенного строительства истец приступила к освоению земельного участка, достроив здание охраны, являющимся первым этапом строительства базы. Обращение истца ДД.ММ.ГГ с заявлением в администрацию г.Новоалтайска о выдаче градостроительного плана земельного участка послужило причиной для отказа от договора аренды. Администрация необоснованно отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта охраны ввиду отсутствия оснований для такого отказа. В настоящее время истцом в Новоалтайский городской суд подано заявление о признании отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, признании права собственности на здание охраны. Производство по данному делу приостановлено до рассмотрения настоящего иска. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец в кратчайшие сроки осуществляет осваивание объекта по целевому назначению, что не было принято судом во внимание.

Также судом неправильно применены положения п.1 ст.28 Федерального Закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", поскольку право на приобретение земельного участка в собственность собственником строения закреплено в п.3 указанной правовой нормы.

В возражениях на апелляционную жалобу Комитет по управлению имуществом администрация г.Новоалтайска Алтайского края просит оставить жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании Саргсян Г.П., ее представитель Фалина О.С. поддержали доводы жалобы, представитель ответчика Шуткина В.В., полагала решение постановленным законно.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов жалобы на основании ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав истца, его представителя, представителя ответчика, судебная коллегия находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что в рассматриваемом случае действующее законодательство предусматривает наличие у ответчика права на отказ от договора аренды земельного участка.

При этом суд исходил из того, что освоенная истцом площадь спорного участка, предоставленного ответчиком в аренду, является незначительной, истец и прежний арендатор не обращались с заявлением о продлении сроков разрешения на строительство первого этапа, а проектная документация на строительство последующих этапов отсутствует.

Судебная коллегия такой вывод суда первой инстанции находит основанным на законе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГ между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Новоалтайска с одной стороны и ООО "Регион-22" был заключен договор аренды земельного участка *** по "адрес" площадью 2300 кв.м., сроком на 3 года, функциональное назначение участка - для строительства производственной базы по оказанию автотранспортных услуг.

ДД.ММ.ГГ между ООО "Регион-22" и Лобовым В. А. было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по данному договору аренды, согласно условиям которого все права и обязанности арендатора перешли к Лобову В. А.

Постановлением администрации г.Новоалтайска от ДД.ММ.ГГ Лобову В.А. было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства "Производственная база по оказанию автотранспортных услуг (здание охраны) 1 этап" сроком на 2 месяца - до ДД.ММ.ГГ , а Постановлением администрации г.Новоалтайска от ДД.ММ.ГГ последнему отказано в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "Производственная база по оказанию автотранспортных услуг (автомойка, административное здание)- 2 этап; (стоянка с административным зданием) - 3 этап; (навесы) - 4 этап", расположенного по адресу: "адрес" , в связи с отсутствием документов, предусмотренных п.3 ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, направлено Уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство.

Решением Новоалтайского городского суда от 09 июля 2012 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 19 сентября 2012 года установлено, что в связи с истечением срока действия договора аренды и отсутствием возражений по использованию земельного участка со стороны арендодателя, договор был продлен на тех же условиях на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГ по Соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между Лобовым В. А. и заявительницей, права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ перешли к Саргсян Г. П.

В тот же день, Саргсян Г. П. приобрела у Лобова В.А. незавершенный строительством объект общей площадью застройки 42,2 кв.м., степень готовности 84%, расположенный по указанному адресу, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Таким образом, материалами дела установлены обстоятельства того, что в настоящее время договор спорного земельного участка заключен на неопределенный срок, предоставленный истцу земельный участок в установленные договором сроки не освоен. Доказательств выдачи истцу разрешения на строительство последующих этапов базы, материалы дела не содержат.

Направленное в адрес истца ДД.ММ.ГГ уведомление об отказе от договора аренды с ДД.ММ.ГГ основано на нормах ст.ст.42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положениями ст.42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Часть 1 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Учитывая буквальное толкование положений ст.610 ГК РФ, закрепляющее право в любой момент каждой из сторон договора аренды, отказаться от такого договора, а также обстоятельства заключения договора аренды на неопределенный срок, направления истцу уведомления об отказе от договора аренды, не освоения истцом предоставленного земельного участка, отсутствие разрешения на осуществление дальнейшего строительства, судебная коллегия полагает, что у суда имелись основания для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При этом судебная коллегия находит правильным вывод суда о том, что истец не обладает правом на заключение договора аренды в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 21 декабря 2001 года N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", так как положения данного закона (п.3 ст.28), распространяются на собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, право собственности на которые приобретено в порядке приватизации. Вместе с тем, как указано выше, принадлежащий истцу объект незавершенного строительства приобретен им по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГ .

Доводы жалобы о том, что в настоящее время истец приступила к дальнейшему освоению земельного участка, основанием к отмене решения не являются, опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами, в частности отказом в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания охраны от ДД.ММ.ГГ в связи с не предоставлением правоустанавливающих документов на земельный участок, несоответствием параметров построенного объекта капитального строительства (л.д.124), отказом в выдаче разрешения на строительство последующих этапов строительства, свидетельством о государственной регистрации, где в качестве объекта права указан объект незавершенного строительства, степени готовности 84%. Доказательств обратного стороной истца не представлено, как не представлено доказательств обращения истца с заявлением о продлении срока разрешения на строительство.

Иные доводы жалобы сводятся к оспариванию законности отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта охраны, однако предметом настоящего спора является проверка законности отказа ответчика от договора аренды. Требования о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта охраны, истцом не заявлялись, следовательно, не могут быть предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу представителя истца Саргсян Г.П. - Фалиной О.С. на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 25 ноября 2013 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи