Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 05 марта 2014 г. по делу N 33-1810/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Параскун Т.И.,

судей Блинова В.А., Новоселовой Е.Г.,

при секретаре Ахроменко А.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы истца Гусева Г. И. , представителя ответчиков Семеновых А. В. , Семеновых Т. В. - Турущукова Е. А. на решение Павловского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу

по иску Гусева Г. И. к Семеновых А. В. , Семеновых Т. В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании суммы, уплаченной по договору;

встречному иску Семеновых А. В. , Семеновых Т. В. к Гусеву Г. И. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным.

Заслушав доклад судьи Новоселовой Е.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГ Гусевым Г. И. (покупателем) и Семеновых А.В. , действующим от своего имени и от имени супруги Семеновых Т.В. на основании доверенности (продавцы) подписан договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием хлебозавода *** "адрес" , Алтайского края по цене "данные изъяты" рублей.

Истец Гусев Г.И. обратился с иском к Семеновых А. В. , Семеновых Т.В. о расторжении данного договора купли-продажи и взыскании "данные изъяты" рублей, а также судебных расходов связанных с уплатой государственной пошлины и расходов на оплату услуг представителя, указав в обоснование иска на то, что в регистрации перехода права собственности на спорное имущество ему отказано ДД.ММ.ГГ Управлением Росреестра в связи с наличием ограничений (обременений) права ответчиков, поскольку спорное имущество находится в залоге у ОАО "Сбербанк России" в связи с заключением ипотеки *** от ДД.ММ.ГГ , а также в связи с наложением на оба объекта ареста ДД.ММ.ГГ службой судебных приставов, о чем ему было неизвестно.

ДД.ММ.ГГ он направил ответчикам предложение расторгнуть договор, от получения которого они отказались, в связи с чем предложение о расторжении договора купли-продажи было направлено почтовыми отправлениями и телеграммами в адрес ответчиков. В срок, определенный в предложении о расторжении договора - ДД.ММ.ГГ - ответа не последовало.

Ответчики Семеновых А. В. , Семеновых Т. В. обратились со встречным иском к Гусеву Г.И. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ незаключенным.

В обоснование иска указали, что договор купли-продажи сторонами был составлен для получения кредита в сумме около "данные изъяты" рублей в ОАО " "данные изъяты" ", "данные изъяты" рублей из которых ответчик должен был передать по договору купли-продажи Семеновых за "данные изъяты" доли в Уставном капитале ООО " "данные изъяты" ". При подписании данного договора ответчику было известно об имеющихся обременениях.

Кроме того, ДД.ММ.ГГ по предложению Гусева Г.И. и директора ООО " "данные изъяты" " ФИО с ними были оформлены договоры безвозмездного пользования на земельный участок и здание хлебозавода, которые указаны в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГ года. Срок действия данных договоров установлен сторонами до ДД.ММ.ГГ года.

Наличие данных договоров подтверждает то обстоятельство, что земельный участок и здание хлебозавода не могли быть предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ года.

Поскольку договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, то он считается незаключенным.

Кроме того, в качестве основания иска указано на отсутствие в договоре купли-продажи данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Так, при определении предмета договора купли-продажи не указаны: адрес продаваемого земельного участка, назначение объекта, данные, определяющие расположение хлебозавода на соответствующем земельном участке; неверно указана общая площадь хлебозавода - "данные изъяты" ., не точно указан кадастровый номер объекта, не указано назначение объекта, инвентарный номер, литер объекта, его этажность и адрес.

Спорное имущество Гусеву Г.И. до настоящего времени не передано, денежные средства не оплачены.

В связи с нахождением на территории земельного участка и здания хлебозавода предприятия ООО " "данные изъяты" ", которое выпускает на своих производственных мощностях хлебобулочные изделия, и где постоянно работают "данные изъяты" человек, договор купли-продажи имущества продавцами должен быть осуществлен в отношении предприятия, земельного участка и здания хлебозавода как имущественного комплекса.

Решением Павловского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования Гусева Г.И. удовлетворены частично и постановлено.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием хлебозавода, расположенных по адресу: "адрес" , заключенный ДД.ММ.ГГ между Семеновых А. В. , Семеновых Т. В. и Гусевым Г. И. .

Взыскать с Семеновых А. В. , Семеновых Т. В. в пользу Гусева Г. И. судебные расходы в виде возврата государственной пошлины - "данные изъяты" рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя - "данные изъяты" рублей, а всего взыскать по "данные изъяты" рублей с каждого.

В удовлетворении встречных исковых требований Семеновых А.В. , Семеновых Т.В. отказано.

На решение суда сторонами поданы апелляционные жалобы.

Истцом Гусевым Г.И. решение суда обжаловано в части отказа во взыскании с ответчиков переданных денежных средств в сумме "данные изъяты" рублей за приобретенное имущество.

Не соглашаясь с судебным актом истец указал, что суд, установив существенное нарушение ответчиками договора купли-продажи недвижимости не произвел в его пользу взыскание денежных средств, ссылаясь на неправильное указание им нормы права, на основании которой он требовал возврата денежной суммы при том, что определение нормы права подлежащей применению при разрешении спора в силу действующего законодательства является обязанностью суда.

Представителем ответчиков Семеновых - Турущуковым Е.А. на решение суда в части отказа в иске о признании договора незаключенным подана апелляционная жалоба, в которой в качестве доводов изложены обстоятельства, послужившие основанием обращения в суд со встречным иском и указание на то, что поскольку договор между сторонами не заключен, то он не мог быть расторгнут.

Судом, по мнению заявителя, в решении не дана оценка тому, что спорное имущество в силу того, что находилось в пользовании у ООО " "данные изъяты" " на основании договора безвозмездного пользования ДД.ММ.ГГ , не могло быть предметом договора купли-продажи.

Вывод суда о доказанности факта передачи Гусевым Г.И. денежных средств до подписания договора купли-продажи не соответствует фактическим обстоятельствам и противоречит материальному закону, поскольку в судебном заседании ДД.ММ.ГГ представитель Гусева Г.И. пояснил, что денежные средства в сумме "данные изъяты" рублей были переданы Семеновых А.В. ДД.ММ.ГГ , в период, когда между сторонами отсутствовали договорные отношения, в том числе на был заключен предварительный договор купли-продажи, в связи с чем данные денежные средства могли быть расценены как заемные при наличии письменной расписки о их передаче.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность судебного акта в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит решение суда в части отказа в удовлетворению исковых требований Гусеву Г.И. во взыскании переданных по договору купли-продажи недвижимого имущества денежных средств в сумме "данные изъяты" рублей подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права. (п.4 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ответчики Семеновых Т.В. и Семеновых Г.И. на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГ являются собственниками земельного участка: земли населенных пунктов - под промышленное предприятие площадью "данные изъяты" кв.м. и здания хлебозавода, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенных по адресу: "адрес" . Право собственности на данное имущество за ответчиками зарегистрировано "данные изъяты" .

ДД.ММ.ГГ между Гусевым Г. И. (покупателем) и Семеновых А.В. , Семеновых Т.В. (продавцы) в лице Семеновых А.В. подписан договор купли-продажи спорного имущества.

Согласно "данные изъяты" договора предмет договора купли-продажи определен как: земельный участок с расположенным на нем зданием хлебозавода *** "адрес" . Земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты" , принадлежит ответчикам на праве общей совместной собственности согласно свидетельству о регистрации права "адрес" от ДД.ММ.ГГ ; расположенное на земельном участке здание хлебозавода площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым номером "данные изъяты" , принадлежавшее ответчикам на праве общей совместной собственности согласно свидетельству о регистрации права собственности "адрес" от ДД.ММ.ГГ

По соглашению сторон стоимость отчуждаемого имущества определена в сумме "данные изъяты" рублей, из которых "данные изъяты" рублей - стоимость земельного участка, "данные изъяты" рублей - стоимость здания хлебозавода. (п.7 договора)

Передача денежных средств в соответствии с п.8 договора произведена полностью до подписания настоящего договора.

В свидетельствах о регистрации права на спорное имущество, представленных истцом Гусевым Г.И. , сведения об обременении отсутствовали.

Вместе с тем, согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГ в отношении спорного имущества ДД.ММ.ГГ зарегистрированы обременения на основании договора об ипотеки от ДД.ММ.ГГ в пользу залогодержателя ОАО " "данные изъяты" ".

Кроме того, ДД.ММ.ГГ зарегистрированы ограничения о запрете на проведение регистрационных действий по отчуждению спорного имущества на основании постановления УФССП России по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГ

В силу положений ст.ст.549,550,554,555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным, если он оформлен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также в нем согласованы существенные условия договора купли-продажи недвижимости о предмете договора и его цене.

Проанализировав содержание текста договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ , а также доказательства, представленные сторонами суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соблюдении сторонами всех условий, предъявляемых в данному виду договоров.

Доводы ответчиков Семеновых о незаключенности данного договора в силу отсутствия регистрации сделки не основаны на положениях действующего гражданского законодательства, поскольку в силу ст.558 ГК РФ регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества законом предусмотрена только в отношении объектов недвижимости, относящимся к жилым помещениям. В отношении спорного имущества заключенность сделки законодателем не связана с моментом ее регистрации.

Не основаны на фактических обстоятельствах и доводы представителя ответчиков о недостижении сторонами условий о предмете договора в силу ст.554 ГК РФ.

В силу положений ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объектом договора может быть только индивидуально-определенный объект недвижимости, поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Описание объекта недвижимого имущества содержится в подразделе I ЕГРП и включает в себя адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (по кадастровому паспорту объекта недвижимого имущества или иному документу, предусмотренному Законом о регистрации и содержащему описание объекта недвижимого имущества), назначение и иную необходимую информацию. Вид (название) объекта недвижимого имущества включает в себя здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дачу, гараж, квартиру, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры.

Все необходимые данные, определяющие индивидуально определенный объект недвижимости в пунктах 1-3 договора купли-продажи сторонами отражены. Сведения об объектах недвижимости указаны в соответствии с данными свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ на спорные объекты.

Не состоятельны доводы ответчиков относительно невозможности заключения договора купли-продажи в отношении спорного имущества без продажи предприятия ООО " "данные изъяты" ".

Пользование отчуждаемым имуществом иным юридическим лицом само по себе в силу гражданского законодательства не влечет за собой изменение правового режима собственности и необходимости продажи этого имущества вместе с предприятием, как имущественным комплексом, в связи с чем предметом договора купли-продажи были земельный участок и нежилое помещение. Более того, ответчики не являлись собственниками предприятия ООО " "данные изъяты" ", чтобы производить его отчуждение наряду с недвижимым имуществом.

Не может повлечь отмену судебного акта и то обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи спорного имущества ДД.ММ.ГГ , имущество находилось в пользовании ООО " "данные изъяты" " на основании заключенных с Семеновыми ДД.ММ.ГГ договоров безвозмездного пользование. Поскольку данное обстоятельство могло являться основанием для расторжения договора купли-продажи.

С учетом системного анализа положений статей 454,460,549 ГК РФ, согласно которых на продавце лежит обязанность по передаче товара свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у истца Гусева Г.И. права требования расторжения договора купли-продажи.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, который в решении мотивирован и сделан на основании представленных сторонами доказательств, оценка которым судом дана в соответствии с положениями ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Последствия несоблюдения продавцом обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц прямо урегулированы абзацем вторым пункта 1 указанной статьи: в этом случае покупатель вправе потребовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

Судом установлено, что по условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ спорное имущество "никому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом не находится". (п.6 договора). Несмотря на это, как указано выше на момент продажи, имущество было обременено залогом по кредитным обязательствам ответчиков.

В связи с чем, суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика о наличии осведомленности истца Гусева Г.И. о наличии обременений в отношении спорного имущества бездоказательны и противоречат имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно п.3 ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Вместе с тем в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Между тем, названная норма права не исключает возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

Исходя из совокупности указанных норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством в случае расторжения договора. При ином подходе на стороне ответчиков имело место неосновательная выгоды. Основания для удержания переданных истцом денежных средств отпали при расторжении договора, поскольку истец лишен возможности пользоваться переданным ему ранее имуществом.

С учетом данного обстоятельства, судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы истца Гусева Г.И. о необоснованном отказе во взыскании с ответчиков Семеновых переданных по договору денежных средств подлежат удовлетворению.

Факт передачи денежных средств истцом ответчикам подтвержден документально, что следует из содержания договора купли-продажи.

Довод апелляционной жалобы представителя ответчиков о передаче данных денежных средств задолго до подписания договора купли-продажи недвижимости и отсутствии правовых оснований возврата денежных средств при недоказанности наличия обязательств по возврату денежных средств, вытекающих из договора займа является надуманным и не основанным на фактических обстоятельствах спора, установленных судом.

Поскольку договор купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГ заключен Семеновых А.В. от своего имени и от имени второго собственника Семеновых Т.В. на основании доверенности, при наличии полномочий получения следуемых собственникам денежных средств, то денежные средства в размере "данные изъяты" рублей при том, что спорное имущество имеет режим общей собственности подлежат взысканию с ответчиков равных долях или в сумме "данные изъяты" рублей с каждого.

В силу положений ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" рублей в равных долях.

Руководствуясь ст.ст.328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Павловского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ в части отказа в удовлетворении исковых требований Гусева Г. И. к Семеновых А. В. , Семеновых Т. В. о взыскании суммы, уплаченной по договору купли-продажи отменить и принять в этой части новое решение.

Взыскать с Семеновых А. В. , Семеновых Т. В. в пользу Гусева Г. И. в равных долях переданные по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ денежные средства в размере "данные изъяты" рублей, судебные расходы в размере "данные изъяты" рублей или в размере "данные изъяты" рублей с каждого.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчиков Семеновых А. В. , Семеновых Т. В. - Турущукова Е. А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: