Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Науменко Л.А.
судей Сафроновой М.В., Варнавского В.М.
при секретаре Евстигнеевой Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца Кокпоева А. С. - Лапина А. А.
на решение Индустриального районного суда города Барнаула от ДД.ММ.ГГ
по делу по иску Кокпоева А. С. к Заднеульскому А. В. о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества,
Заслушав доклад судьи Сафроновой М.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Кокпоев А.С. обратился с иском к Заднеульскому А.В. в котором просил признать недействительными (ничтожными) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ года, заключенный с ответчиком в отношении части нежилого здания площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного на первом этаже литера "данные изъяты" , с условным номером "данные изъяты" , по "адрес" , и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ года, заключенный с ответчиком в отношении части нежилого здания площадью "данные изъяты" , расположенного на первом этаже литера "данные изъяты" , с условным номером "данные изъяты" , по "адрес" , мотивируя тем, что на основании ч.2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделки являются ничтожными, так как стороны имели намерение заключить договоры о залоге в целях обеспечения денежного займа от ДД.ММ.ГГ , а не договоры купли-продажи. Денежные средства по указанным договорам не передавались. /т.1, л.д.3-5/.
При рассмотрении дела ответчик исковые требования не признал, пояснив, что сначала, действительно, стороны намеревались заключить договор займа денежных средств, но затем он передумал и они заключили договоры купли-продажи недвижимого имущества, которые прошли государственную регистрацию; проекты договоров купли-продажи готовил юрист истца, и пункт 3 со ссылкой на договор займа был вычеркнут по соглашению сторон, т.к. договор займа фактически не заключался; во исполнение условий договоров купли-продажи он передал истцу "данные изъяты" рублей в день их заключения; договор займа с истцом не заключался, так как денежные средства по договору займа не передавались, и проценты за пользование займом истец не выплачивал.
Решением Индустриального районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГ исковые требования Кокпоева А.С. оставлены без удовлетворения в полном объеме.
В апелляционной жалобе представитель истца просит решение отменить, вынести новое об удовлетворении заявленных требований. Полагает, что суд необоснованно пришел к выводу о том, что договор займа с элементами ипотеки является незаключенным ввиду отсутствия регистрации и соответствующей записи в нем, поскольку данный договор не был зарегистрирован в связи с тем, что договор купли-продажи прикрывал сделку ипотеки. Суд не учел, что в материалах дела имеется согласие супруги истца от ДД.ММ.ГГ на совершение сделки залога. Кроме того, свидетельскими показаниями подтверждено, что в момент сдачи документов на регистрацию в пункте 3 договоров из фразы "Расчет между сторонами произведен в полном объеме в соответствии с договором займа от ДД.ММ.ГГ , заключенного между сторонами настоящего договора" зачеркнуты слова "в соответствии с договором займа от ДД.ММ.ГГ заключенного между сторонами настоящего договора", поскольку иначе, как пояснил регистратор, сделку нужно было регистрировать как залог. Без указанной фазы доказательства о передаче денежных средств по сделки отсутствуют. Также не учтено, что в договоре купли-продажи отсутствовали сведения о передаче прав на земельные участки, что свидетельствует об отсутствии намерений сторон передавать объекты в собственность. Дополнительные соглашения по земельным участкам были совершены ДД.ММ.ГГ после приостановления регистрации и только в целях устранения препятствий в регистрации. Нотариальное согласие супруги истца на продажу спорного имущества совершено также ДД.ММ.ГГ . Фактически к ответчику обратились с просьбой выдать заем с предоставлением в залог объектов недвижимости, однако он настаивал на заключении договоров купли-продажи, обосновав это нежеланием в случае не возврата займа со стороны истца заниматься судебными разбирательствами по его взысканию. При этом ответчик обещал вернуть объекты недвижимости в собственность истца в случае возврата займа, что следует из п. 4 договора займа, составленного ответчиком, и подтверждает притворность сделок. Суд не учел, что все исправления в договоре займа совершены ответчиком и только на своем экземпляре договора, в то время как представленный истцом договор займа тождественных исправлений не содержит. Заявитель полагает доказанным обстоятельства наличия двух сделок: купли-продажи двух объектов недвижимости и сделки займа с элементами залога, что свидетельствует о том, что стороны намеревались заключить заем с залогом, но оформить сделку залога путем заключения договоров купли-продажи. Суд не учел, что спорные объекты ответчику, как покупателю, не передавались, истец продолжал пользоваться объектами недвижимости, нес расходы по его содержанию, что свидетельствует о том, что договор купли- продажи не был исполнен, так как у продавца отсутствовало волеизъявление на отчуждение данного имущества, а у покупателя на приобретение права собственности на него, поскольку целью было получение (передача) в долг денежных средств под залог спорного имущества. По мнению заявителя, доказательством совершения сделки займа является акт сверки, составленный и подписанный ответчиком, в котором указано на залог помещения с указанием адреса, тождественного адресу спорного имущества. Однако суд в нарушении ст. 67 ГПК РФ счел его ненадлежащим доказательством. Кроме того, суд необоснованно отказал в проведении технико-криминалистической экспертизы договора денежного займа от ДД.ММ.ГГ на предмет определения периода времени нанесения текста изменений в документ, что позволило бы опровергнуть довод ответчика о том, что данный договор не был заключен. В связи с чем апеллятор ходатайствует о назначении по делу судебной технико- криминалистической экспертизы.
Кроме того, цена сделок значительно ниже реальной стоимости объектов, что подтверждается отчетом об оценке, и также свидетельствует о притворности сделок. Указанный отчет заявитель не имел возможности предоставить в судебное заседание, поскольку к моменту рассмотрения дела в суде он не был готов, в силу чего просит приобщить отчет к материалам дела.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца Лапин А.А. на доводах жалобы настаивал.
Ответчик Заднеульский А.В. , его представитель Соколовская Е.В. против удовлетворения жалобы возражали.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением нором материального права (п.п. 3, 4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ).
По правилам п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ )
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1).
Согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между Кокпоевым А.С. и Заднеульским А.В. заключены договоры купли-продажи:
- части здания площадью "данные изъяты" кв.м., этаж "данные изъяты" литер "данные изъяты" , расположенной по адресу: "адрес" , с условным номером "данные изъяты"
- части здания общей площадью "данные изъяты" кв.м., этаж "данные изъяты" литер "данные изъяты" , расположенной по адресу: "адрес" , с условным номером "данные изъяты"
Стоимость имущества определена сторонами в размере "данные изъяты" рублей и "данные изъяты" рублей соответственно.
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ части здания с условным кадастровым номером "данные изъяты" , площадью "данные изъяты" кв.м. дополнен пунктами 1.1 и 1.2 о принадлежности продавцу земельного участка по "адрес" в "адрес" на праве аренды, предусмотрено, что продавец уступает право аренды земельного участка покупателю. ( т.1 л.д. 12)
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ части здания с условным кадастровым номером "данные изъяты" , площадью "данные изъяты" кв.м дополнен пунктом 4.1 о том, что на часть помещения отчуждаемого имущества имеется договор аренды (т.1, л.д.14).
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ внесены изменения в площадь объекта недвижимости - части здания с кадастровым номером "данные изъяты" - с "данные изъяты" кв.м на "данные изъяты" кв.м, договор купли продажи указанной части здания дополнен пунктами 1.1 и 1.2 о принадлежности продавцу земельного участка по "адрес" в "адрес" на праве аренды, предусмотрено, что продавец уступает право аренды земельного участка покупателю (т.1, л.д. 13).
Право собственности Заднеульского А.В. на спорные помещения зарегистрировано ДД.ММ.ГГ (т.1, л.д. 311, 312).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлены надлежащие доказательства того, что при заключении ДД.ММ.ГГ договоров купли- продажи частей здания намерение обеих сторон было направлено на заключение и исполнение иной прикрываемой сделки - залога недвижимого имущества в обеспечение исполнения обязательств по возврату займа, так как представленный истцом договор займа является незаключенным.
Судебная коллегия находит выводы суда ошибочными, поскольку они опровергаются имеющимися в деле доказательствами, не соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права.
В силу положений п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
На основании ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Факт совершения сторонами оспариваемых договоров купли-продажи частей здания по "адрес" в "адрес" с целью прикрыть другую сделку - договор займа с залогом недвижимости в качестве его обеспечения вопреки выводам суда подтверждается материалами дела. Об этом свидетельствуют заключение между Кокпоевым А.С. и Заднеульским А.В. договора займа и договоров купли-продажи недвижимого имущества в один день - ДД.ММ.ГГ года, наличие в договоре займа условия о передаче заемщиком Кокпоевым А.С. спорных объектов недвижимости по указанной в договорах купли-продажи стоимости в собственность займодавцу Заднеульскому А.В. в целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа (п. 4.1), обязанность займодавца возвратить в собственность заемщика недвижимое имущество в течение "данные изъяты" рабочих дней с момента выполнения заемщиком взятых на себя обязательств в полном объеме (п.4.2), обязательство Заднеульского А.В. никому не передавать, не закладывать и не отчуждать право собственности на спорное имущество до полного возврата заемщиком суммы займа при условии соблюдения всех условий договора в рамках сроков, предусмотренных договором (п. 4.3), согласование сторонами условия о возможности удовлетворения Займодавцем требований за счет недвижимого имущества, служащего исполнением обязательств (п. 4.4.), а также отсутствие документов, подтверждающих передачу Заднеульским А.В. денежных средств в общей сумме "данные изъяты" рублей в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по договорам купли-продажи при условии исключения из первоначальной редакции п.3 договоров купли- продажи записи о том, что расчет по договорам купли- продажи произведен в соответствии с договором займа от ДД.ММ.ГГ .
Более того, пунктом 6.2 договора займа предусмотрено, что договоры купли-продажи здания, заключенные во исполнение надлежащего исполнения заемщиком обязательств по настоящему договору являются неотъемлемой частью договора займа, что опровергает доводы ответчика о том, что стороны отказались от заключения договора займа, заключив договора купли-продажи спорного имущества, поскольку содержание договора займа с достоверностью свидетельствует, что действительным волеизъявлением сторон было заключение договора займа под залог данного недвижимого имущества.
С названными обстоятельствами согласуются и последовательные действия сторон по подписанию договора займа с вышеприведенными условиями в двух экземплярах, который после регистрации перехода права собственности на спорное имущество к Заднеульскому А.В. не был аннулирован по соглашению сторон, оба экземпляра договора представлены в материалы дела. Получение денежных средств заемщиком подтверждено распиской Кокпоева А.С. , из содержания которой следует, что денежные средства получены истцом в соответствии с заключенными договором займа и договором залога недвижимого имущества. Данная расписка засвидетельствована также подписью Заднеульского А.В. При этом сумма займа в "данные изъяты" руб. не могла одновременно являться покупной ценой по договорам купли-продажи недвижимого имущества, так как стоимость имущества превышала сумму займа, а доказательств передачи денежных средств по договорам купли- продажи ответчиком не представлено.
Кроме того, истцом представлены договоры аренды нежилых помещений по "адрес" в "адрес" , договоры на оказание коммунальных услуг, акты на опломбировку счетчика, оказание различных коммунальных услуг, сверки взаимной задолженности и передачи помещений, счета-фактуры на оплату услуг связи, электроснабжения свидетельствующие о том, что фактически обязательство истцом по передаче объектов недвижимости не было исполнено, а единственным правовым последствием совершения сделок купли- продажи явилось внесение записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации перехода права собственности к покупателю.
Представленные в материалы дела претензия Заднеульского А.В. от ДД.ММ.ГГ о внесении изменений в договор аренды помещений со стороны арендодателя и конверт в адрес Кокпоева А.С. с отметкой о возвращении по истечении срока хранения (л.д. 324-325 т.1) при отсутствии описи отправленных документов указанное обстоятельство не опровергает. Договор аренды нежилых помещений был заключен Заднеульским А.В. только после обращения Кокпоева А.С. в суд с иском о признании оспариваемых сделок притворными, в силу чего не может свидетельствовать о действительном волеизъявлении ответчика на момент заключения сделок.
Помимо прочего, в подтверждении доводов о заключении и исполнении договора займа истцом представлен акт сверки, подписанный ответчиком, в котором при проведении расчетов и определении итоговой суммы долга указывается на оставление в залоге, в том числе магазина по "адрес" и земельного участка.
Доводы ответчика о том, что данный акт составлялся по исполнению долговых обязательств ФИО , надлежащими доказательствами не подтверждены. При рассмотрении апелляционной жалобы Заднеульский А.В. не отрицал отсутствие у ФИО помещений на праве собственности по "адрес" , доказательств передачи помещений в залог в обеспечение исполнения обязательств ФИО иным лицом, ответчиком не представлено, и на указанные обстоятельства свидетель ФИО при опросе судом первой инстанции не ссылалась.
В этой связи доводы апелляционной жалобы о том, что суд не принял во внимание доказательства, представленные истцом, без опровержения их ответчиком, нарушив требования ст. 56 ГПК РФ, в соответствии с которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, заслуживают внимание.
Между тем,совокупность представленных Кокпоевым А.С. доказательств в обоснование заявленных исковых требований свидетельствуют об исключительном намерении сторон заключить договор займа под залог недвижимого имущества, а, следовательно, о притворности договоров купли-продажи.
Последующие действия сторон по заключению дополнительных соглашений и получению согласия супруги истца Кокпоевой С.С. на продажу объектов недвижимости были направлены на устранение препятствий для регистрации притворных сделок, которая, как следует из материалов регистрационного дела, была приостановлена по решению регистрирующего органа.
Данные действия не свидетельствуют об изменении намерений сторон в силу наличия договора займа, подписанного сторонами. Внесение ответчиком исправлений в свой экземпляр договора займа, в том числе записи о том, что данный договор является недействительным, так как деньги в заем не передавались, правовых последствий не влечет, поскольку двусторонняя сделка не может быть аннулирована либо прекращена только по воле одной стороны.
Выводы суда о том, что договор займа я
