Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 11 марта 2014 г. по делу N 33-774/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Безух А.Н

судей Лящовской Л.И., Кущевой А.А.

при секретаре Шагалиной И.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Непокупной Светланы Михайловны к Стрельникову А.Ю., Стрельниковой С.Ю. о государственной регистрации договора и перехода права по нему

по апелляционным жалобам Стрельникова А.Ю., Стрельниковой С.Ю.

на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 29 июля 2013г.

Заслушав доклад судьи Лящовской Л.И., объяснения ответчиков Стрельникова А.Ю, Стрельниковой С.Ю., их представителей Сагадиева А.Э. и Милюкина Д.Н., поддержавших доводы жалобы, представителя истца Рэймер Л.В. и представителя третьего лица Малюкина Р.Ю.- Логвинова И.В., считавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Согласно ФИО40 купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года Непокупная С.М. приобрела у Стрельникова Ю.Я. однокомнатную квартиру по адресу: "адрес" Из передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ года, подписанного представителем продавца -Милюкиным Р.Ю., действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности следует, что расчет между сторонами произведен полностью, претензии стороны друг к другу не имеют. После чего договор купли-продажи был направлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Белгородской области, однако в регистрации перехода права собственности на квартиру было отказано, в связи со смертью продавца С.Ю.Я. Дело инициировано иском Непокупной С.М. к наследникам С.Ю.Я. Стрельникову А.Ю., и Стрельниковой С. Ю., которая с учетом изменения исковых требований просила произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры и государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру к ней, поскольку ДД.ММ.ГГГГ продавец квартиры - С.Ю.Я ... умер.

Решением суда исковые требования признаны обоснованными и удовлетворены в полном объёме.

В апелляционной жалобе ответчики Стрельников А.Ю., Стрельникова С.Ю. просят решение отменить в виду нарушения судом норм материального и процессуального права, неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

Судебная коллегия, проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, обсудив содержащиеся в жалобе доводы, приходит к следующему.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в связи с заключением С.Ю.Я. в лице его представителя Милюкина Р.Ю. и истцом договора продажи спорной квартиры, установлением фактов подписания Милюкиным Р.Ю. на основании доверенности, выданной С.Ю.Я ... данного договора и передачи денежных средств по нему, у истца возникло право на спорный объект недвижимости.

В силу п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" указал, что решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (п. 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст.55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленный фактов.

Постановленное по делу решение суда не отвечает вышеуказанным требованиям.

Из материалов дела следует, что С.Ю.Я..,на праве собственности принадлежала квартира по адресу: "адрес"

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ года С.Ю.Я. объявлен запрет на распоряжение принадлежащей ему квартирой, в связи с наличием задолженности по алиментам в пользу взыскателя Стрельниковой Л.В. в размере ... руб. и запрет УФРС по г.Белгороду проводить регистрационные действия по отчуждению (снятию с учета) указанного имущества.

ДД.ММ.ГГГГ года С.Ю.Я. выдал доверенность, согласно которой он уполномочивал Милюкина Р.Ю. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему на праве собственности вышеназванную квартиру.

На основании доверенности, Милюкин Р.Ю. ДД.ММ.ГГГГ года заключил договор купли-продажи квартиры с истицей, в п.8 которого указано, что продаваемая квартира, находящаяся в собственности продавца и переходящая в собственность покупателя, свободна от любых прав третьих лиц, не подарена, не обещана в дар, под арестом не находится (т.1, л.д.3).

В соответствии с п.3 договора купли-продажи отчуждаемая квартира продается за ... руб., которые покупатель обязуется уплатить продавцу до подписания договора (т.1л.д.3.).

Однако основная часть денежных средств в размере ... руб., согласно имеющегося в материалах дела акта передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ года была передана после подписания договора, а денежные средства в сумме ... руб., согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ года С.Ю.Я. получил от своего представителя Милюкина Р.Ю. в качестве задатка за продаваемую им квартиру Непокупной С.М. и которые он был обязан перечислить бывшей супруге в качестве погашения задолженности по алиментам, в целях снятия ареста с его имущества, наложенного службой судебных приставов ( т.1 л.д.6,12).

Заключенный ДД.ММ.ГГГГ года договор купли-продажи квартиры в тот же день был подан на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Белгородской области.

08.01.2013 года С.Ю.Я. умер и ДД.ММ.ГГГГ года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Белгородской области приостановило государственную регистрацию на срок с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года в связи с поступлением информации судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество С.Ю.Я.., запрета УФРС проводить регистрационные действия по отчуждению квартиры, а также в связи с тем, что это обстоятельство не нашло отражение в договоре.

ДД.ММ.ГГГГ года в государственной регистрации было отказано в связи со смертью продавца С.Ю.Я.

ДД.ММ.ГГГГ года, меры о запрете на отчуждение спорного имущества отменены, со ссылкой на то, что задолженность по алиментам погашена в полном объёме (т.1 л.д.155).

По смыслу п.1 ч.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч.2 ст.223 ГК РФ).

Ст.164 (п.1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК РФ).

В силу ч.1 и ч.3 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Кроме того, по смыслу закона иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно ч.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Предметом отчуждения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года является жилое помещение - квартира.

Продажа жилых помещений имеет свои особенности, которые закреплены в ст.558 ГК РФ.

Согласно ч.2 названной статьи договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п.7 ст.16 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" придает правовое значение не моменту подписания сторонами договора и представления необходимых документов на его регистрацию, а моменту внесения записи о сделке в ЕГРП.

Поскольку договор при жизни продавца ( С.Ю.Я..) государственную регистрацию не прошел, он не может считаться заключенным, а переход права собственности на квартиру к истцу состоявшимся. Обратное прямо противоречило бы требованиям п.3 ст.433 ГК РФ.

К тому же в п.п.6 и 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года прописано, что жилая площадь передаётся продавцом покупателю по акту приема -передач, который является неотъемлемой частью данного договора, передаваемая квартира свободна от любых прав третьих лиц, не подарена, не обещана в дар и под арестом не находится (т.1 л.д.35).

В передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ года указано, что продавец С.Ю.Я. в лице Милюкина Р.Ю. передал истцу в собственность вышеуказанную спорную квартиру, расчет между сторонами произведен полностью, претензии друг к другу стороны не имеют (т.1 л.д. 4).

Между тем, установлено, что после подписания договора купли-продажи спорная квартира фактически не была передана во владение истца, бремя содержания данного имущества и затраты на оплату коммунальных услуг истец не нес.

Только в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции истцом была оплачена задолженность в размере ... руб. за электроэнергию без проверки прибора учета и задолженность по воде в размере ... руб.

Согласно представленных стороной ответчика платежных документов по спорной квартире имеется задолженность по оплате коммунальных услуг, по оплате за тепловую энергию и жилищным услугам.

Наличие у истца ключа от спорной квартиры, как и у ответчиков, которые ссылаются на то, что квартирой в настоящий момент пользуются они, не свидетельствует о фактическом принятии истцом спорного имущества во владение.

При таких обстоятельствах оснований считать договор купли-продажи исполненным не имеется.

Доказательств обратного ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии стороной истца представлено не было.

Как следует из вышеизложенного, государственная регистрация договора купли-продажи квартиры, которая на момент подписания данного договора принадлежала на праве собственности С.Ю.Я.., и это право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не была произведена.

Следовательно, в силу прямого указания закона этот договор является незаключенным, неисполненным, в связи с чем не влечет каких-либо правовых последствий.

С учетом вышеизложенного и на основании положений п.2 ст.328 ГПК РФ, п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, считает необходимым отменить решение суда и принять по делу новое решение о признании заявленных требований необоснованными и подлежащими отклонению.

Руководствуясь п.2 ст.328 ГПК РФ, п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 29 июля 2013 г. по делу по иску Непокупной Светланы Михайловны к Стрельникову А.Ю., Стрельниковой С.Ю, о государственной регистрации договора и перехода права по нему отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Непокупной Светланы Михайловны к Стрельникову А.Ю., Стрельниковой С.Ю. о государственной регистрации договора и перехода права по нему признать необоснованными и отклонить.

Председательствующий

Судьи