Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 19 февраля 2014 г. по делу N 33-778/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Герман М.В.

судей Алексеевой Е.Д. и Насиковской А.А.

при секретаре Шацких С.Г.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Трандасир Л. С. на заочное решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 сентября 2013 года, которым удовлетворен иск Непряхина И. Б. к Трандасир Л. С. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения Трандасир Л.С. и ее представителя Булацевой Ж.И., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения представителя Непряхина И.Б.- Ромакиной И.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Непряхин И.Б. обратился в суд с иском к Трандасир Л.С., в котором после уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры N по адресу: "адрес", заключенного ДД.ММ.ГГГГ между продавцом О.Г. и Непряхиным И.Б., и государственной регистрации перехода к Непряхину И.Б. права собственности на квартиру.

В обоснование иска Непряхин И.Б. указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и О.Г. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, при этом между сторонами договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Обязательства по сделке были исполнены, денежные средства переданы продавцу. Непряхин И.Б. и О.Г. выдали доверенности на регистрацию договора и перехода права собственности представителю, который ДД.ММ.ГГГГ обратился в Управление Росреестра по Ленинградской области. Регистрация не была осуществлена по причине смерти О.Г. ДД.ММ.ГГГГ. Истец считает, что обязанность обратиться за государственной регистрацией перешла к наследнику- Трандасир Л.С.

Ответчица Трандасир Л.С., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовала.

Всеволожским городским судом постановлено заочное решение, которым исковые требования Непряхина И.Б. удовлетворены. Вынесено решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры N по адресу: "адрес", заключенного ДД.ММ.ГГГГ между О.Г. (продавец) и Непряхиным И.Б., и о государственной регистрации перехода к Непряхину И.Б. права собственности на квартиру N, площадью "данные изъяты" м 2, расположенную на "данные изъяты" этаже по адресу: "адрес".

Трандасир Л.С. обратилась во Всеволожский городской суд с заявлением об отмене заочного решения от 12 сентября 2013, ссылаясь на то, что в связи с неверным указанием в судебной повестке номера зала судебного заседания она не участвовала в судебном заседании, поэтому не могла представить свои возражения на исковое заявление, а также представить свои доводы и доказательства относительно заявленных исковых требований, которые могли повлиять на решение суда, в результате чего суд оценил только доводы и доказательства, представленные истцом.

Определением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 ноября 2013 года в удовлетворении указанного заявления ответчице было отказано.

В апелляционной жалобе Трандасир Л.С. просит заочное решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение. В обоснование жалобы ссылается на то, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению только при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Как следует из материалов дела, спорное жилое помещение в пользование Непряхину И.Б. не передавались, акт приема-передачи спорного жилого помещения от продавца к покупателю не подписывался, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что жилое помещение, принадлежащее "данные изъяты" истицы, было фактически передано во владение Непряхину И.Б., суду не представлено. Кроме того, Трандасир Л.C. в квартире зарегистрирована, продолжает проживать и нести бремя ее содержания. Суду также не представлено письменных доказательств передачи денежных средств в счет уплаты по договору. Единственным доказательством существования права является его государственная регистрация. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен только в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Судом установлено из материалов дела следует, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Г.Д., Трандасир Л.С. и О.Г., последний являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: "адрес". Сведений об обременении квартиры правами иных лиц ни в договоре, ни в записи о регистрации права в ЕГРП не содержится.

ДД.ММ.ГГГГ между О.Г. и Непряхиным И.Б. заключен договор купли-продажи указанной квартиры.

Договор купли-продажи составлен в простой письменной форме и подписан продавцом и покупателем.

ДД.ММ.ГГГГ О.Г. выдал нотариально удостоверенную доверенность сроком на имя Н.Н. и О.В., которой уполномочил их представлять свои интересы в Управлении Росреестра по Ленинградской области по вопросу регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на вышеуказанную квартиру. Аналогичную доверенность ДД.ММ.ГГГГ на имя тех же лиц выдал Непряхин И.Б.

Суд первой инстанции правильно указал, что подписание договора и доверенности подтверждают наличие воли продавца О.Г. на отчуждение квартиры по договору купли-продажи.

Документы на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности были сданы ДД.ММ.ГГГГ, однако ДД.ММ.ГГГГ О.Г. умер, и в государственной регистрации было отказано по причине смерти продавца до окончания регистрационных действий.

Как следует из выписок из ЕГРП, до настоящего времени собственником спорной квартиры является О.Г.

Императивное правило п. 2 ст. 558 ГК РФ, подлежащее применению к договорам, заключенным до 1 марта 2013 года, предусматривает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как указано в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

В соответствии с пунктом 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется передать квартиру в течение "данные изъяты" дней с момента получения документов с государственной регистрации.

С учетом изложенного суд первой инстанции, установив, что в договоре согласовано условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права, сделал обоснованный вывод о том, что сохранение продавцом владения квартирой не препятствует рассмотрению судом требования о регистрации перехода права на имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу приведенных норм в их взаимосвязи решение суда о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся объектом сделки, может быть вынесено по требованию одной из сторон договора только при условии уклонения другой стороны от такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст.1112 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Из материалов наследственного дела усматривается, что с заявлением о вступлении в права наследования после О.Г. к нотариусу обратилась его мать- Трандасир Л.C., поэтому иск Непряхиным И.Б. заявлен к надлежащему ответчику.

Доводы апелляционной жалобы о том, что покупателем не произведена оплата по договору купли-продажи, несостоятельны. Согласно пункту 3 договора цена договора квартира оценена сторонами и продана за "данные изъяты" рублей, которые покупатель на момент подписания договора выплатил продавцу полностью до подписания договора, что исключает необходимость представления иного письменного доказательства, подтверждающего передачу денег. Кроме того, из пояснений свидетеля А.А ... составлявшей письменный текст договора, установлено, что указание в договоре о передаче денежных средств произведено по просьбе сторон договора, при этом крупная сумма была передана покупателем продавцу при ней до подписания ими договора.

Доказательств, опровергающих указанные доказательства, ответчицей суду не представлено.

Наличие регистрации в квартире третьих лиц, не обладающих правами собственника на указанное имущество, на действительность договора не влияет.

Судебная коллегия находит, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые для дела обстоятельства, оценил представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, и постановил решение в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, при точном соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, оспаривание выводов суда об установленных им обстоятельствах без достаточных оснований, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Довод ответчицы о том, что она была лишена возможности участвовать в судебном заседании и представлять доказательства, которые могли повлиять на решение суда, является несостоятельным, поскольку Трандасир Л.C. была извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явилась в здание суда к указанному в судебной повестке времени. То обстоятельство, что она ожидала у зала N 11, а дело рассматривалось в зале N 3 суда, не может быть расценено как уважительная причина, поскольку ответчица не отрицала, что на двери зала N 11 имелось объявление, что судья Витер Л.В. находится в зале N 3. Поскольку в судебной повестке номер зала не указан, ответчица должна была и имела возможность выяснить, в каком зале рассматривается дело. Кроме того, ни к заявлению об отмене заочного решения, ни к апелляционной жалобе никаких доказательств, которые могли бы повлиять на решение суда, Трандасир Л.C. не приложила и суду апелляционной инстанции также не представила.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ судебной коллегией проверена законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Трандасир Л. С.- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Судья Витер Л.В.