Вход
Апелляционное определение СК по гражданским делам Рязанского областного суда от 05 февраля 2014 г.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Рязанского областного суда от 05 февраля 2014 г.
(Извлечение)
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Платоновой И.В.,
судей Косенко Л.А., Максимкиной Н.В.,
при секретаре Сидорове А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе
Тимошиной С.Ю. на решение Московского районного суда г. Рязани от 13 ноября 2013 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований
Тимошиной С.Ю. к
Вараксину И.П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, - отказать.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Максимкиной Н.В., объяснения истицы Тимошиной С.Ю. и ее представителя по доверенности Петровой В.Б., объяснения представителя ответчика по доверенности Бондаренко З.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Тимошина С.Ю. обратилась в суд с иском к Вараксину И.П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка.
В обоснование заявленных требований указала, что 06 сентября 2012 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка. Предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером
N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью
"
...
"
кв.м., расположенный по адресу:
"
данные изъяты
".
Согласно п. 2.1.1. вышеуказанного договора продавец обязался передать объект покупателю в надлежащем и пригодном для использования состоянии. В соответствии с п. 3.1. указанный объект по соглашению сторон продан за
"
...
"
рублей. Расчет произведен полностью.
Она при покупке участка неоднократно заявляла ответчику, что на данном участке она собирается построить дом и завести подсобное хозяйство.
17 сентября 2012 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области было зарегистрировано ее право собственности на земельный участок, о чем выдано свидетельство.
22 апреля 2013 года, приехав на спорный земельный участок, она обнаружила, что участок полностью затоплен водой. В самом высоком месте на участке уровень подъема воды составил 1м. 10 см., а в самом низком месте на участке до 2-х метров, что делает невозможным использование земельного участка по его назначению - для ведения личного подсобного хозяйства.
30 апреля 2013 года истец обратилась в администрацию Варского сельского поселения с просьбой зафиксировать факт затопления вышеуказанного участка.
06 мая 2013 года ею был получен ответ от администрации Варского сельского поселения, согласно которому земельный участок действительно затоплен водой. Факт подтопления земельного участка, в связи с его географическим расположением периодически может повторяться с приходом весеннего паводка.
В тот же день она обратилась к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств. Ответчиком было получено данное предложение, однако до настоящего времени ответ получен не был, ее требование о расторжении договора купли-продажи не удовлетворено.
Просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 06 сентября 2012 года, заключенный между ней и ответчиком. Взыскать с ответчика в ее пользу денежную сумму в размере
"
...
"
рублей, уплаченную по договору купли-продажи земельного участка 06 сентября 2012 года.
Суд отказал Тимошиной С.Ю. в удовлетворении ее исковых требований, постановив указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Тимошина С.Ю. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении ее исковых требований. Постановленное судом решение считает незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, выводы, изложенные в решении, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам. При вынесении решения суд исходил из того, что истец при приобретении земельного участка не проявила разумную осмотрительность, не получила информацию о земельном участке в сельском поселении и у соседей по участку. Вместе с тем, полагает, что суд не учел положения ст. 37 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой применительно к правоотношениям с земельными участками, именно продавец обязан предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию о земельном участке. Полагает, что при заключении оспариваемой сделки, продавец знал о периодичном затоплении и подтоплении земельного участка, однако данную информацию от нее скрыл. Вывод суда от том, что сам факт затопления земельного участка не препятствует его использованию по назначению считает несостоятельным, поскольку при указанных обстоятельствах невозможно строительство дома и иных подсобных помещений на данном земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства, либо возможно их строительство с высотой поднятия на 2 метра от уровня земли и расположения их на сваях, что было ей разъяснено в ООО "
"
...
"
", куда она обратилась в марте с заявкой на строительство дома. Также указала, что при вынесении решения судом не был учтен тот факт, что при покупке земельного участка в сентябре он не был затоплен, а его скрытые недостатки проявились лишь со временем, о чем она не могла предугадать, поскольку в радиусе 5 км. от поселка не имеется никакого водоема. Кроме того, как было бесспорно установлено в судебном заседании с 2000 года данный земельный участок полностью затапливался 7 раз, подтапливался 5 раз и только 1 раз не подвергался ни подтоплению, ни затоплению.
От ответчика Вараксина И.П. на апелляционную жалобу были поданы возражения, в которых ответчик указал, что решение суда является законным, обоснованным, принятым с соблюдением норм материального и процессуального права и отмене не подлежит. Полагает, что доводы апелляционной жалобы являются надуманными, основанными на неправильном толковании норм материального права. Так, при заключении сделки купли-продажи истец осмотрела земельный участок и нашла его пригодным для приобретения. О том, что данный земельный участок весной 2013 года будет затоплен, ему не было и не могло быть известно. Полагает, что истица могла уточнить интересующие ее сведения о земельном участке у соседей и в сельской администрации, то есть должна была проявить разумную осмотрительность и осторожность при его приобретении. Учитывая, что им существенные условия договора нарушены не были, полагает, что решение суда отмене не подлежит, а апелляционная жалоба должна быть оставлена без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции истица Тимошина С.Ю. суду пояснила, что летом 2012 года их семьей, в связи с ухудшением здоровья ее супруга, было принято решение о приобретении земельного участка для последующего строительства дома и возможного переезда из г. Рязани. Первоначально ими планировался к покупке другой земельный участок, площадью
"
...
"
кв.м. за
"
...
"
рублей, расположенный в д.
"
адрес
", на котором имелось электричество и колодец. Однако, указанная сделка не была заключена по решению продавца, в связи с чем ими был найден другой земельный участок, принадлежащий ответчику. Указанный земельный участок продавался за
"
...
"
рублей, имел площадь
"
...
"
кв.м., однако на земельном участке отсутствовали коммуникации. Осмотрев земельный участок, ими было принято решение о его покупке. О том, что земельный участок приобретается для строительства дома, ими было сообщено продавцу Вараксину И.П., назначение земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства их также устроило. 06 сентября 2012 года была совершена сделка купли-продажи данного участка. В марте 2013 года ею была подана заявка в ООО "
"
...
"
" с целью постройки дачного дома. В апреле 2013 года, приехав на свой земельный участок, она обнаружила, что земельный участок полностью затоплен водой, высотой примерно на 2 метра. Как выяснилось при рассмотрении дела указанный земельный участок с 2000 года постоянно затапливался водой, после паводковых вод участок затягивает илом, что делает его непригодным для ведения личного подсобного хозяйства - на земельном участке невозможно выращивать плодовые деревья и ягодные кустарники, невозможно завести хозяйство. Считает, что продавец, как собственник земельного участка должен был знать о данном обстоятельстве и поставить ее в известность об этом, что им сделано не было. Просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда отменить.
Представитель истицы Тимошиной С.Ю. - Петрова В.Б. поддержала доводы апелляционной жалобы, пояснила, что в соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РФ именно на продавце лежит обязанность при продаже земельного участка сообщить о его характеристике и поставить покупателя в известность о всех имеющихся недостатках его использования. Вместе с тем суд, установив, что земельный участок с 2000 года постоянно затапливался и подтапливался, пришел к неправильному выводу о том, что покупатель, приобретая земельный участок в сентябре 2012 года, не проявила разумную осмотрительность и не поинтересовалась в администрации и у соседей о данном земельном участке. При рассмотрении дела была допрошена специалист-гидролог ФИО1, из объяснений которой следует, что по данным наблюдений водомерного поста р. Ока, местоположения земельного участка и проведенных ею гидрологических инженерных расчетов, вероятность полного затопления спорного земельного участка в период половодья составляет 75%, а подтопления 97%, что бесспорно свидетельствует о невозможности использования земельного участка по его назначению.
Ответчик Вараксин И.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика Вараксина И.П. - Бондаренко З.В., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы. Считает принятое судом решение законным, обоснованным и не подлежащем отмене. Истица при покупке земельного участка не проявила должную осмотрительность. О том, что земельный участок подвержен затоплению, ответчик не знал, никаких существенных условий договора ответчик не нарушал. Просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Судебная коллегия, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В силу положений ч. 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п.3).
Принятое судом первой инстанции решение требованиям законности и обоснованности не отвечают, так как постановлено с нарушением норм материального права, выводы, изложенные в решении, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Согласно ст.ст. 209, 210 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Владение, пользование, распоряжение землей в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Судом первой инстанции установлено, что 06 сентября 2012 года между Вараксиным И.П. (продавец) и Тимошиной С.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок с кадастровым номером
N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью
"
...
"
кв.м., адрес объекта:
"
данные изъяты
".
Согласно п. 2.1.1. вышеуказанного договора продавец обязуется передать объект покупателю в надлежащем и пригодном для использования состоянии. В соответствии с п. 3.1. указанный объект по соглашению сторон продан за
"
...
"
рублей. Расчет произведен полностью. Сторонами 06 сентября 2012 года подписан акт приёма-передачи земельного участка. Право собственности Тимошиной С.Ю. на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации
N.
Также судом первой инстанции установлено, что в апреле 2013 года Тимошина С.Ю., приехав на принадлежащий ей земельный участок, обнаружила, что участок полностью затоплен водой, после чего 30 апреля 2013 года обратилась к администрации Варского сельского поселения с просьбой зафиксировать факт затопления вышеуказанного участка. Впоследствии ею от муниципального образования был получен ответ, из которого усматривалось, что факт подтопления земельного участка в связи с его географическим расположением может повторяться в период весеннего паводка.
06 мая 2013 года истица обратилась к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка.
Не получив на направленное в адрес ответчика требование, истица обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи земельного участка.
Отказывая Тимошиной С.Ю. в удовлетворении заявленных ею требований, суд первой инстанции, несмотря на установление в решении суда факта затопления и подтопления спорного земельного участка в период с 2000 года по 2013 год, пришел к выводу о том, что совершая сделку купли-продажи, Тимошина С.Ю. могла проявить разумную осмотрительность, получив информацию о земельном участке в администрации муниципального образования - Варское сельское поселение Рязанского муниципального района, или его жителей, что ею сделано не было. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что факт затопления или подтопления земельного участка не может быть расценен как недостаток товара, поскольку не препятствует использованию земельного участка по его назначению - для ведения личного подсобного хозяйства.
Однако, судебная коллегия не может согласить с такими выводами суда первой инстанции.
Так, в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В силу ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу ст. 37 Земельного кодекса РФ, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
Данными нормами предполагается обязанность собственника земельного участка - продавца - иметь эту информацию, позволяющую индивидуализировать предмет договора и установить его характеристики, пределы и возможности использования в рамках, указанных в договоре.
С учетом приведенных норм и положений ст. 56 ГПК РФ именно ответчик обязан был представить бесспорные доказательства того, что им предоставлена покупателю полная и достоверная информация о земельном участке, в том числе о возможных ограничениях его использования по назначению.
Как следует из материалов дела, суд первой инстанции бесспорно пришел к выводу о том, что спорный земельный участок в период с 2000 года по 2013 год включительно (14 лет) в период паводка полностью затапливался 6 раз, подтапливался 5 раз и 3 раза не затапливался и не подтапливался.
Указанные выше обстоятельства подтверждаются сведениями, представленным Рязанским центром по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды филиала ФГБУ "Центральное УГМС", пояснениями специалиста в области гидрологии Максимовой Н.И. и показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик по делу Вараксин И.П., как собственник земельного участка, должен был знать о наличии указанных выше обстоятельств, а именно факта затопления и подтопления в период половодья принадлежащего ему спорного земельного участка, при том, что его собственником он являлся с 1992 года, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю от 16 декабря 1992 года.
Скрыв наличие факта периодического затопления и подтопления спорного земельного участка, продавец Вараксин И.П., зная о цели покупки земельного участка истицей Тимошиной С.Ю., фактически ограничил покупателя Тимошину С.Ю. в праве пользования приобретенным ею земельным участком по его назначению.
Так, из объяснений истицы Тимошиной С.Ю. следует, что при покупке земельного участка она ставила продавца в известность о цели приобретения земельного участка - строительства дома и ведения личного подсобного хозяйства.
Указанные обстоятельства ответчиком Вараксиным И.П. не оспаривались.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от 07 июля 2003 года N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельные участки в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
Согласно ч. 2 ст. 4 указанного выше Федерального закона, приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Положениями ч. 3 ст. 4 указанного выше федерального закона предусмотрено, что полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
Установлено, что спорный земельный участок относится к категории приусадебного земельного участка, расположен на землях населенных пунктов и имеет разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, то есть на спорном земельном участке разрешено строительство жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий и строений.
Вместе с тем, истица, в соответствии с изложенными выше обстоятельствами, лишена возможности использовать приобретенный ею по договору купли-продажи спорный земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием, а именно для строительства дома и ведения личного подсобного хозяйства.
Разумно предвидеть наступление данных последствий истица, как покупатель, не могла, так как спорный земельный участок ею приобретался в сентябре 2012 года, земельный участок расположен на ровной поверхности земли, вблизи земельного участка какие-либо водоемы отсутствуют. Факт затопления земельного участка истицей обнаружен в апреле 2013 года, после чего в июле 2013 года она обратилась в суд с настоящим иском.
Кроме того, из объяснений допрошенного в судебном заседании специалиста в области гидрологии Максимовой Н.И. следует, что подтопление земельного участка в период половодья начинается при уровне 393 см, полное затопление участка происходит при достижении уровня 503 см. При большем значении уровня (чем 503 см.) происходит просто увеличение глубин воды на участке. Таким образом, расчетная вероятность затопления в половодье спорного земельного участка составляет 75-97%.
Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства ни ответчиком, ни его представителем суду не представлено.
Довод ответчика о том, что факт затопления земельного участка имел место только в 2013 году, о чем ему не могло быть заранее известно, опровергается исследованными по делу указанными выше доказательствами.
Также изложенные выше доводы ответчика опровергаются объяснениями допрошенных в судебном заседании свидетелей
ФИО1 и
ФИО2, которые суду пояснили, что спорный земельный участок затапливается почти каждый год в период половодья, в 2013 года уровень воды достигал выше метра.
Оценивая объяснения указанных свидетелей, судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что указанные свидетели имеют земельные участки в д. Красный восход, с истицей указанные свидетели знакомы непродолжительное время, лишь после заключения оспариваемого договора купли-продажи, то есть с осени 2012 года, в связи с чем у судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правдивости объяснений данных свидетелей.
К объяснениям свидетелей
ФИО3,
ФИО4,
ФИО5, пояснивших, что спорный земельный участок был затоплен только в 2013 году, судебная коллегия относится критически. Указанные свидетели также имеют земельные участки в д.
"
адрес
"
и, при этом, длительное время знакомы с ответчиком по делу Вараксиным И.П.
Таким образом, совокупность установленных по делу обстоятельств дает все основания для удовлетворения заявленных Тимошиной С.Ю. требований о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка, в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке ст.ст. 450, 451 ГК РФ и п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ.
При таких обстоятельствах, решение Московского районного суда г. Рязани от 13 ноября 2013 года подлежит отмене, а исковые требования Тимошиной С.Ю. удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Московского районного суда г. Рязани от 13 ноября 2013 года отменить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером от
N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью
"
...
"
кв.м., расположенного по адресу:
"
данные изъяты
", заключенный 06 сентября 2012 года между
Тимошиной С.Ю. и
Вараксиным И.П.
Взыскать с
Вараксина И.П. в пользу
Тимошиной С.Ю. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 06 сентября 2012 года в сумме
"
...
"
рублей.
Председательствующий
Судьи
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.