Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 26 февраля 2014 г. по делу N 33-1198

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Ефимовой И.В.,

судей Песковой Ж.А. и Тришкиной М.А.,

при секретаре Третьяных Д.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Кузнецова А.П. к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Сорокину А.В. о признании права собственности на нежилые помещения, по встречному иску администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к Кузнецову А.П., Сорокину А.В. о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными, по апелляционной жалобе Кузнецова А.П. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 01.10.2013 года, которым в удовлетворении исковых требований Кузнецову А.П. отказано, встречные исковые требования администрации Балаковского муниципального района Саратовской области удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Песковой Ж.А., объяснения представителя администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и администрации муниципального образования город Балаково З., возражавшего против доводов жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на неё, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кузнецов А.П. обратился в суд с указанным выше иском, просил признать за ним право собственности на гараж общей площадью ... кв.м и гараж общей площадью ... кв.м, расположенные по адресу: ...

В обоснование заявленных требований указал, что 21.05.2003 года по договорам купли-продажи недвижимого имущества он приобрел у закрытого акционерного общества (далее - ЗАО) "Балакововодстрой" указанные гаражи, которые построены продавцом хозяйственным способом, собственными силами и за счет собственных средств, числились на балансе продавца по статье "Основные средства". 22.10.2013 года ЗАО "Балакововодстрой" ликвидировано. 16.02.2011 года истец обратился в Балаковский отдел Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о регистрации права собственности на указанные нежилые помещения, однако в регистрации ему было отказано в связи с отсутствием заявления продавца. Истец полагает, что за ним должно быть признано право собственности на спорные гаражи, поскольку договора купли-продажи исполнены, сведения о принадлежности гаражей иным лицам отсутствуют.

Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области обратилась в суд со встречным иском к Кузнецову А.П., Сорокину А.В., просила признать недействительными договора купли-продажи N ... и N ... недвижимого имущества, заключенные 21.05.2003 года между Кузнецовым А.П. и конкурсным управляющим ЗАО "Балакововодстрой" С.

В обоснование заявленных требований администрация указала, что сделки по отчуждению спорных объектов недвижимости являются ничтожными, поскольку противоречат требованиям закона. В договорах купли-продажи недвижимого имущества отсутствуют сведения о том, что собственником данных объектов является ЗАО "Балакововодстрой", а также отсутствуют сведения о земельных участках, на которых расположены спорные гаражи.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 01.10.2013 года в удовлетворении искового заявления Кузнецова А.П. к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Сорокину А.В. о признании права собственности на нежилые помещения (гаражи) отказано. Встречные исковые требования администрации Балаковского муниципального района Саратовской области удовлетворены, договора купли-продажи N ... и N ... недвижимого имущества, заключенные 21.05.2003 года между Кузнецовым А.П. и конкурсным управляющим ЗАО "Балакововодстрой" Сорокиным А.В., признаны недействительными.

Кузнецов А.П. не согласился с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что им были представлены все доказательства, свидетельствующие о принадлежности спорных объектов ЗАО "Балакововодстрой". Кроме того, администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области пропущен срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, предусмотренный статьёй 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация Балаковского муниципального района Саратовской области просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На заседание судебной коллегии Кузнецов А.П., его представитель К., Сорокин А.В., представитель Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, извещённые о месте и времени слушания дела, не явились, о причинах неявки суду не сообщили. В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и исходя из возражений на апелляционную жалобу (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из пунктов 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со статьями 16, 17, 18 указанного закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, по требованию судебного пристава-исполнителя, а также на основании документов, устанавливающих наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество. Указанные документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Реализация недвижимости конкурсным управляющим должна осуществляться с соблюдением требований, предусмотренных Федеральным законом от 08.01.1998 года N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии со статьёй 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, цена.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Отказывая Кузнецову А.П. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на спорные объекты недвижимости, суд руководствовался указанными выше нормами закона и исходил из ничтожности заключенных 21.05.2003 года между Кузнецовым А.П. и конкурсным управляющим ЗАО "Балакововодстрой" Сорокиным А.В. сделок ввиду несоответствия их требованиям закона.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда и оценкой исследованных им доказательств, поскольку при разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.

Как правильно указал суд первой инстанции, предмет спорных договоров купли-продажи недвижимого имущества не согласован в связи с отсутствием указания, на каком праве принадлежит продавцу земельный участок, на котором расположены спорные гаражи, а также отсутствуют доказательства, подтверждающие принадлежность данных гаражей ЗАО "Балакововодстрой".

Представленные Кузнецовым А.П. документы (технические паспорта объектов капитального строительства от 09.07.2008 года, выписка из аналитического сводного консолидированного баланса от 20.05.2003 года) в силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не являются правоустанавливающими документами на объекты недвижимости (гаражи), не подтверждают возникновение права собственности у ЗАО "Балакововодстрой".

Из пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что факт нахождения имущества на балансе лица сам по себе не является доказательством права собственности или законного владения.

В силу указанных выше норм закона без государственной регистрации права собственности ЗАО "Балакововодстрой" не обладало правом распоряжения спорной недвижимостью. Сам по себе факт передачи спорного имущества Кузнецову А.П. не создаёт у последнего титула собственника без надлежащего правового основания и без соблюдения установленного законом порядка такой передачи.

Ссылка в жалобе на необязательность государственной регистрации права собственности продавца на спорные объекты недвижимости в связи с тем, что указанное право возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основана на неправильном толковании норм права.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции Федеральных законов от 27.12.2009 года N 343-ФЗ, от 23.07.2013 года N 250-ФЗ) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Вместе с тем, как указано выше право собственности на спорные гаражи за ЗАО "Балакововодстрой" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано.

Довод жалобы о том, что администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области в силу статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации пропущен срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, не состоятелен, поскольку требования о применении последствий недействительности вышеуказанных ничтожных сделок предметом рассмотрения по настоящему делу не являлись.

Суд первой инстанции удовлетворил встречные исковые требования администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании указанных выше сделок недействительными исходя из того, что исковые требования Кузнецова А.П. о признании права собственности на спорные объекты недвижимости не подлежат удовлетворению по мотиву ничтожности сделок, совершенных с данными объектами недвижимости.

В апелляционной жалобе не приведено обстоятельств, которые указывали бы на наличие оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

С учётом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Балаковского районного суда Саратовской области от 01.10.2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кузнецова А.П. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: