Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 21 февраля 2014 г. по делу N 33-514/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Кущ Н.Г.,

судей: Величко М.Б., Бондаревой Н.А.,

при секретаре Биляк Е.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Гуслова А. Н. к Левич И. А. о признании зарегистрированного права отсутствующим и встречному исковому заявлению Левич И. А. к Гуслову А. Н. о признании зарегистрированного права отсутствующим

по апелляционной жалобе Гуслова А. Н. на решение Кировского районного суда г. Томска от 27 ноября 2013 года.

Заслушав доклад судьи Величко М.Б., объяснения Гуслова А.Н., настаивавшего на доводах апелляционной жалобы, Левич И.А. и её представителя Зыковой М.И., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гуслов А.Н. обратился в суд с иском к Левич И.А., в котором просил признать отсутствующим зарегистрированное право Левич И.А. на нежилое здание площадью /__/ кв.м. (кадастровый номер /__/) по адресу: /__/.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником нежилого строения площадью /__/ кв.м по адресу: /__/ которое он приобрел по договору купли-продажи от 27.09.2012 у Зайцева С.А., право которого на указанный объект недвижимости было зарегистрировано 02.06.2006 в ЕГРП на основании решения Кировского районного суда г. Томска от 12.05.2005. Принадлежащее ему нежилое строение находится на земельном участке по адресу: /__/, находящемся в общей долевой собственности К., Г., (Дьяченко) Левич И.А.

Согласно выписке из ЕГРП на указанном земельном участке находится другое нежилое строение: здание площадью /__/ кв.м, принадлежащее ответчику Левич И.А., право на которое установлено решением Кировского районного суда г.Томска от 02.11.2012 по делу N2-2387/12.

Определением Кировского районного суда г. Томска от 12.12.2012 по делу N2-2989/12 утверждено мировое соглашение, согласно которому Левич И.А. приняла на себя обязательство в срок до 12.03.2013 освободить принадлежащее ему ( Гуслову А.Н.) нежилое помещение по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, передать ключи от указанного помещения. Данное определение вступило в законную силу, возбуждено исполнительное производство, однако до настоящего времени Левич И.А. решение суда не исполнила, помещение не освободила, ключи ему не передала.

В настоящее время на земельном участке по адресу: /__/, в натуре имеется только один нежилой объект: нежилое строение, площадью /__/ кв.м, право на которое зарегистрировано за ним ( Гусловым А.Н.). Нежилого здания площадью /__/ кв.м, в натуре не существует и не может существовать, поскольку площадь застройки всего здания равна /__/ кв.м по техническому паспорту, наружный размер /__/ м.

Наличие зарегистрированного права на спорный объект дает возможность Левич И.А. не исполнять определение Кировского районного суда г. Томска от 12.12.2012 по делу N2-2989/12. Будучи собственником нежилого строения площадью /__/ кв.м он лишен возможности владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, а у Левич И.А. имеется реальная возможность распорядиться его объектом недвижимости, имея на руках свидетельство о собственности, она может продать его третьим лицам, заложить в банк и т.д.

Левич И.А. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Гуслову А.Н., в котором просила признать отсутствующим право собственности Гуслова А.Н. на нежилое строение с условным кадастровым номером /__/, находящееся по адресу: /__/, и обязать Управление Росреестра по Томской области исключить из ЕГРП запись регистрации от 15.10.2012 N /__/.

В обоснование исковых требований указала, что ее право собственности на нежилое строение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/, зарегистрировано на основании решения Кировского районного суда г. Томска от 02.11.2012, которое вступило в законную силу. Она также является владельцем 1116/5580 доли земельного участка, на котором расположено вышеуказанное нежилое строение.

Объект недвижимости, который Гуслов А.Н. приобрел у Зайцева С.А. по договору купли-продажи от 27.09.2012, ранее, в 2003 году, был продан ей ( Левич И.А.) Зайцевым С.А. в лице его представителя Гуслова А.Н. вместе с квартирой, пристройкой и земельным участком. Действуя от имени продавца по доверенности, Гуслов А.Н., не имея правоустанавливающих документов на земельный участок, пристройку и гараж, принял от нее ( Левич И.А.) задаток от покупной цены вышеперечисленных объектов, и передал их ей по акту приема-передачи от 16.06.2003. С указанного времени она пользовалась всеми объектами как своими собственными. При заключении договора купли-продажи от 26.12.2006 ни продавец Зайцев С.А. ни его представитель Гуслов А.Н. не уведомили ее ( Левич И.А.) о наличии зарегистрированного права собственности на гараж, что означало бы обременение продаваемого земельного участка чужими правами.

Со ссылкой на ч. 1, 3 ст. 24.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" считает, что государственная регистрация права собственности Гуслова А.Н. на нежилое строение с условным кадастровым номером /__/, находящееся по адресу: /__/, была осуществлена незаконно, поскольку при регистрации 15.10.2012 перехода права собственности на указанное строение по сделке Зайцева С.А. с Гусловым А.Н., заявителем не были предоставлены в орган государственной регистрации правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположено указанное нежилое строение, кадастровый паспорт нежилого строения или иные документы, свидетельствующие о возможности продать одновременно с гаражом долю земельного участка, на котором расположен указанный объект. Как следует из представленных суду органом кадастрового учета справок, капитальный объект с условным номером /__/ на кадастровом учете не состоит. Также из предоставленной ею в суд адресной справки следует, что по адресу: /__/, имеется только одно строение с кадастровым номером /__/. Из договора купли-продажи нежилого строения от 27.09.2012, заключенного между Зайцевым С.А. и Гусловым А.Н., предметом сделки является нежилое одноэтажное строение, общей площадью /__/ кв.м, расположенное на земельном участке по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/, при этом не указан кадастровый номер продаваемого нежилого строения, а также, на каком праве продавцу принадлежит земельный участок, на котором расположен продаваемый объект. Договор не содержит условия одновременной продажи доли земельного участка, на котором расположено продаваемое нежилое строение. Не передавался земельный участок и при составлении акта приема-передачи нежилого строения к договору купли-продажи от 27.09.2012.

Она лишена возможности пользования и распоряжения принадлежащим ей гаражом, о чем свидетельствует возбужденное исполнительное производство по требованию Гуслова А.Н. об освобождении спорного гаража и передаче ему ключей от замка его ворот.

Дело рассмотрено в отсутствие Гуслова А.Н.

Представитель Гуслова А.Н. Спектор Л.В. первоначальные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, отказав в удовлетворении встречных исковых требований Левич И.А. Суду пояснила, что гараж, который раньше принадлежал Зайцеву С.А., а впоследствии был продан Гуслову А.Н., был достроен Левич И.А. Поэтому на данный момент гараж видоизменен, но это не меняет суть дела. В 2003 году Гуслов А.Н., действующий по доверенности от Зайцева С.А., не имел полномочий передавать и продавать данный гараж Левич И.А. Зайцев С.А. данный гараж продал отдельно от остального своего имущества Гуслову А.Н.

Договор купли-продажи, заключенный между ЗайцевымС.А. и Гусловым А.Н., по поводу спорного гаража не оспорен, является таким же правоустанавливающим документом, как и решение суда, признавшим право собственности на гараж за Левич И.А. Гуслов А.Н. приобрел гараж без земельного участка, описание земельного участка дано в договоре купли-продажи. Левич И.А., подписав мировое соглашение и приняв на себя обязательство по его освобождению, подтвердила тот факт, что Гуслов А.Н. является собственником данного гаража. Впоследствии мировое соглашение никем не оспорено. Право собственности Левич И.А. зарегистрировано с нарушением действующего законодательства, т.к. на тот момент уже имелся собственник на данный объект. Считала, что, поскольку зарегистрировано право собственности на один и тот же гараж, кто первым зарегистрировал данное право, тот и является собственником.

Левич И.А. исковые требования Гуслова А.Н. не признала, суду пояснила, что в 2003 году собственника у данного гаража не было, он был не достроен, ей ( Левич И.А.) передали гараж и ключи от него, поэтому она имела полное право достроить гараж. Её ( Левич И.А.) право собственности на спорный гараж зарегистрировано на основании решения суда, вступившего в законную силу. Считает, что Гусловым А.Н. не представлены как доказательства того, что спорный объект принадлежит Гуслову А.Н., так и что объект, на который претендует Гуслов А.Н. существует в натуре.

В судебном заседании представитель Левич И.А. Зыкова М.И. поддержала требования, изложенные во встречном исковом заявлении по основаниям, изложенным в нём, дополнительно пояснила, что основанием для признания права собственности Левич И.А. на нежилое строение, находящееся по адресу: /__/, послужило решение Кировского районного суда г Томска от 02.11.2012, которое вступило в законную силу, а потому обязательно для исполнения, в том числе регистрирующим органом.

Управление Росреестра по Томской области, привлеченное в качестве третьего лица, своего представителя в суд не направило, дело рассмотрено в его отсутствие.

Обжалуемым решением суд на основании ст. 45 Конституции Российской Федерации; ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК Российской Федерации); абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее- Постановление о защите права собственности); ч. 2 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказал.

В апелляционной жалобе Гуслов А.Н. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении его требования к Левич И.А., принять новое решение, которым удовлетворить его иск.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает следующее.

Суд не учел, что по договору от 16.03.2003 о задатке за продажу доли, заключенному с Дьяченко ( Левич) И.А., он ( Гуслов А.Н.) действовал по поручению Зайцева С.А., который являлся собственником доли жилого дома, право собственности на гараж, находящийся во владении Зайцева С.А., еще не было зарегистрировано. У него ( Гуслова А.Н.) в 2003 году отсутствовали полномочия от Зайцева С.А. на передачу либо продажу гаража. В тексте договора о задатке от 16.06.2003 гараж как объект сделки не значился. В пункте 17 договора купли-продажи от 26.12.2006, заключенного между Зайцевым С.А. и Дьяченко ( Левич) И.А. указано, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении его предмета, который не содержит сведений о продаже гаража.

Суд, оценив акт приема-передачи, составленный между Гусловым А.Н. и Левич И.А., о передаче последней в 2003 году жилое помещение и гараж, которыми она ( Левич И.А.) владеет по настоящее время, пришел к необоснованному выводу о приобретении ею по договору купли-продажи от 26.12.2006 данного гаража.

За ним ( Гусловым А.Н.) и Левич И.А. зарегистрированы права на один и тот же объект недвижимости. Площадь одноэтажного кирпичного строения (помещения), расположенного по адресу: /__/, право на которое зарегистрировано за Левич И.А., составляет по внутреннему обмеру /__/ кв.м, и складывается из суммы площадей трех помещений, поскольку в выводах эксперт указал, что кирпичное строение образуют два помещения (площадью /__/ и /__/ кв.м), разделенное кирпичной перегородкой, а третье помещение (площадью /__/ кв.м) не является кирпичным, образовано продолжением общей крыши строения (навес), не имеет собственного фундамента, выполнено по наружной стене из доски, обшитой металлическим сайдингом, за счет которого объект по техпаспорту от 2001 года площадью /__/ кв.м и увеличил площадь. Судом было оставлено без внимания, что Левич И.А. в ходе рассмотрения дела не отрицала, что предметом спора является один и тот же объект недвижимости - нежилое строение (гараж), находящееся на земельном участке по адресу: /__/

Левич И.А. признавала его ( Гуслова А.Н.) собственником спорного объекта, что подтверждается определением Кировского районного суда г. Томска от 12.12.2012, которым она согласились с обоснованностью его иска об устранении препятствий в пользовании имуществом и приняла на себя обязательство освободить нежилое помещение, передать ключи на него до 12.03.2012. Левич И.А. предъявляла ему как собственнику гаража требование от 19.03.2013 об уплате денежной суммы за проведение ремонтных работ в нежилом строении по адресу: /__/ на сумму /__/ рубля.

В соответствии со ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее-ГПК Российской Федерации) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица Управления Росреестра по /__/.

Проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ч.1 ст.327.1 ГПК Российской Федерации в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В статье 8 ГК Российской Федерации указано, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется только путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судом установлено, следует из материалов дела, что 26.12.2006 между Зайцевым С.А., в лице представителя Гуслова А.Н., действующего на основании доверенности N1-7461 от 20.09.2005, и (Дьяченко) Левич И.А. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец передал в долевую собственность, а покупатель принял и оплатил в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество, находящееся по адресу: /__/: 1/5 доля в праве собственности на бревенчатый одноэтажный жилой дом с цокольным этажом, пристрой (лит А5), 1116/5580 доли в праве собственности на земельный участок. Цена по указанному договору купли-продажи составляла /__/ руб.

Также из дела видно, что вышеуказанные строения, как и иные, находящиеся на указанном земельном участке и принадлежащие Зайцеву С.А. на момент заключения договора купли-продажи от 26.12.2006, были переданы Левич И.А. в соответствии с договором о задатке, заключенным 16.06.2003 между (Дьяченко) Левич И.А. и Гусловым А.Н. Согласно договору о задатке продавец ( Гуслов А.Н.) обязался продать покупателю (Дьяченко) Левич И.А. 1/5 часть дома, находящегося по адресу: /__/ за /__/ рублей. Из договора о задатке следует, что состав 1/5 части дома и полномочия Гуслова А.Н. по их отчуждению определяются доверенностью от 23.12.2002, выданной Гуслову А.Н. Зайцевым С.А., и договором купли-продажи от 25.11.1985 о приобретении последним указанного имущества. В подтверждение установленной договоренности покупатель (Дьяченко) Левич И.А. передала продавцу задаток в размере /__/ рублей. Актом приема-передачи жилого помещения и гаража от 16.06.2003 подтверждается передача Гусловым А.Н. Дьяченко И.А. жилого помещения по адресу: /__/, во исполнение договора о задатке от 16.06.2003, а также нежилого помещения-гаража, комплекта ключей от жилого помещения и гаража. Согласно доверенности от 23.12.2002 Зайцев С.А. поручил Гуслову А.Н. оформить необходимые документы для продажи 1/5 части дома, находящегося по адресу: /__/, в том числе, по постановке на технический учет и регистрации права собственности на объекты недвижимости, входящие в указанную долю, а также на земельный участок (лист 16 гражданского дела N2-667/2005).

В последующем адрес домовладения /__/ был изменен на /__/. Договором купли-продажи от 25.11.1985 и выпиской из техпаспорта на домовладение от 27.06.2001 (лист 9 гражданского дела N2-667/2005) подтверждается, что в состав 1/5 доли Зайцева С.А. в домовладении входил, в том числе, спорный гараж, указанный в качестве объекта самовольного строительства, в целях оформления прав на который, (Дьяченко) Левич И.А. заключала договор на проведение строительно-технической экспертизы, результаты которой были использованы Гусловым А.Н. для оформления права собственности на гараж на имя Зайцева С.А. (лист 6 гражданского дела N2-667/2005), о чем принято решение Кировского районного суда /__/ 12.05.2005.

Решением Кировского районного суда г.Томска от 02.11.2012 установлено, что индивидуальный гараж площадью /__/ кв.м, расположенный на земельном участке площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/ по адресу: /__/, возведен (Дьяченко) Левич И.А. в 2009 году согласно декларации об объекте недвижимого имущества от 19.06.2009. Указанным решением было признано за Левич И.А. право собственности на индивидуальный гараж площадью /__/ кв.м, расположенный на земельном участке площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/ по адресу: /__/. В соответствии с указанным решением за Левич И.А. зарегистрировано право собственности на данный гараж, которым она владеет с 2003 года по настоящее время.

Решением Кировского районного суда /__/ от /__/ за Зайцевым С.А. признано право собственности на самовольно возведенные постройки - жилую постройку к жилому дому общей площадью /__/ кв.м по внутреннему обмеру, и нежилое помещение общей площадью /__/ кв.м по внутреннему обмеру, /__/ кв.м - по наружному обмеру, расположенные по адресу: /__/ (далее- гараж). Право последнего на последний из перечисленных объектов недвижимости зарегистрировано 02.06.2006 в ЕГРП на основании указанного решения Кировского районного суда г.Томска. Право собственности Гуслова А.Н. на гараж зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 27.09.2012, заключенного им с Зайцевым С.А.

Поскольку право собственности Гуслова А.Н. на нежилое строение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/, с существующими в настоящее время техническими характеристиками не признавалось, право собственности на нежилое строение с такими техническими характеристиками и кадастровым номером признано за Левич И.А., у суда первой инстанции, рассмотревшего спор по правилам ч. 3 ст. 196 ГПК Российской Федерации, отсутствовали основания для удовлетворения искового требования Гуслова А.Н., обоснованного п. 52 Постановления о защите права собственности.

Утверждение апеллянта о том, что гараж, право собственности на который зарегистрировано за Левич И.А., ранее приобретен им по договору купли-продажи от 27.09.2012, заключенный с Зайцевы С.А., указанный вывод не опровергает.

Мировое соглашение, утвержденное определением Кировского районного суда /__/ от 12.12.2012, по условиям которого Левич И.А. приняла на себя обязательство освободить нежилое помещение общей площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, и передать ключи на него до 12.03.2012, не свидетельствует об отчуждении Левич И.А., принадлежащего ей гаража, Гуслову А.Н., равно как и о прекращении её права собственности на него по иным основаниям. Поэтому ссылка в апелляционной жалобе на определение Кировского районного суда г. Томска от 12.12.2012 признается судебной коллегией необоснованной. По этим же основаниям судебной коллегией не принимается во внимание ссылка апеллянта на требование Левич И.А. от 19.03.2013 об уплате денежной суммы за проведение ремонтных работ в нежилом строении по адресу: /__/, адресованное Гуслову А.Н.

Утверждения апеллянта о том, что в состав приобретаемого Левич И.А. имущества по договору купли-продажи от 26.12.2006 не входил спорный гараж, противоречит вышеприведенным фактическим обстоятельствам. Кроме того, данное обстоятельство установлено решением Кировского районного суда г.Томска от 14.05.2013 по гражданскому делу N2-1095/2013 по иску Гуслова А.Н. к Левич И.А. об отказе во взыскании с последней денежных средств за фактическое пользование гаражом и апелляционным определением судебной коллегии Томского областного суда от 12.07.2013, которым данное решение оставлено без изменения.

Таким образом, каких-либо доводов, которые могли бы повлиять на результат рассмотрения дела, апелляционная жалоба не содержит. При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а потому оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется, решение суда надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь п.1 ст.328, ст.329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия определила:

решение Кировского районного суда г. Томска от 27 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гуслова А. Н. ? без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: