Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 18 марта 2014 г. по делу N 33-289

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего - Мейстер В.М.

судей - Григоровой Ж.В. и Сиюхова А.Р.

при секретаре - Панеш С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Кошехабльского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ года, которым постановлено:

- в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании сделки купли-продажи домовладения недействительной и признании права собственности, отказать.

Встречный иск ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности на домовладение с земельным участком, удовлетворить.

Признать за ФИО3 право собственности на домовладение общей площадью 27,7 кв.м., полезной площадью 27,7 кв.м., кадастровый номер объекта N N, с надворными постройками, и земельный участок для ведения подсобного хозяйства из категории земель - земли поселений, общей площадью 1605 кв.м., кадастровый номер N N. расположенные по адресу: "адрес".

Заслушав доклад судьи ФИО5, объяснения истица ФИО1, поддержавших доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, мнение ответчика ФИО2, полагавшей апелляционную жалобу обоснованной, возражения ответчика ФИО3, полагавшего решение суда законным и не подлежащим отмене, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об установлении факта сделки купли-продажи домовладения (общей площадью 27.7 кв.м., полезной площадью 27,7 кв.м.), кадастровый номер объекта N N с надворными постройками и земельного участка для ведения подсобного хозяйства из категории земель - земли поселений, общей площадью 1605 кв.м., кадастровый номер N N: "адрес", заключенный между ним, ФИО1, и ответчиком ФИО2, проживающей:

В обоснование указал, что в качестве задатка за домовладение он отдал ФИО2 аванс в размере 5000 рублей, поселив в домовладении в качестве гарантии заключения сделки в будущем свою племянницу ФИО4. Оставшуюся денежную сумму в размере 75 рублей он должен был передать ФИО2 до ДД.ММ.ГГГГ. Он выполнил условия достигнутого соглашения в установленные сроки, но сделку они своевременно произвести не смогли, в связи с тем, что ответчик не смогла в срок заключения основного договора купли-продажи и для регистрации сделки в органах юстиции оформить необходимые документы для заключения сделки купли-продажи домовладения. Так как племянница со своей семьей проживала в купленном им домовладении, он не торопил ФИО8 с оформлением сделки, позволив ей не торопясь оформлять документы на домовладение и земельный участок. В конце 2012 года он обратился в службу регистрации "адрес" для регистрации сделки, но ему было отказано в связи с тем, что период оформления сделки носил продолжительный характер, необходимо в судебном порядке установить факт заключения сделки с ответчицей ФИО2

Решением Кошехабльского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ его иск к ФИО2 о признании сделки действительной и признании права собственности был удовлетворен. В последующем, определением Кошехабльского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Кошехабльского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, принятое по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки действительной и признании права собственности, отменено по заявлению ФИО3 по вновь открывшимся обстоятельствам. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, определение Кошехабльского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, оставлено без изменения.

Истец ФИО1 уточнил исковые требования и просил суд признать сделки купли-продажи, совершенную между ФИО3 и ФИО2, по договору купли-продажи домовладения и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного в "адрес" Республики Адыгея, недействительной, ничтожной сделкой, и применить последствия ее недействительности. Просил восстановить процессуальный срок для обжалования данной сделки.

ФИО3 обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором просит признать за ним право собственности на домовладение с земельным участком, расположенное по адресу: "адрес". Республики Адыгея.

При этом указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи домовладения и земельного участка с рассрочкой платежа, согласно которого ФИО2 продала, а он купил домовладение с земельным участком по адресу: "адрес". Указанное домовладение с земельным участком он купил за 80 000 рублей. На момент заключения договора купли-продажи он уплатил ФИО2 деньги в сумме 45 000 рублей, а оставшуюся сумму 35 000 рублей он обязался выплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ года. Данный договор был удостоверен нотариусом Кошехабльского нотариального округа ФИО11 В сентябре 2005 года он передал ФИО2 оставшуюся сумму 35 000 рублей за покупку домовладения и земельного участка, согласно договора. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 нотариусом Кошехабльского нотариального округа ФИО11 был составлен передаточный акт, согласно которого, он принял вышеуказанное домовладение с земельным участком вместе с правоустанавливающими документами, а ФИО2 получила от него деньги в сумме 80 000 рублей полностью за проданное домовладение и земельный участок. Поскольку в тот момент у него было тяжелое материальное положение, зарегистрировать договор купли-продажи в Кошехабльском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по "адрес", не представилось возможным. Когда он обратился в Кошехабльский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" с тем, чтобы зарегистрировать право собственности на домовладение с земельным участком, ему пояснили, что необходимо присутствие продавца, для того чтобы переоформить переход права собственности. В настоящее время ответчица уклоняется от регистрации перехода права на домовладение с земельным участком. С момента покупки домовладения с земельным участком он постоянно владеет и пользуется им. Иным путем зарегистрировать право собственности не представляется возможным, поэтому он обратился в суд.

Суд принял указанное выше решение.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Так, суд не дал должной оценки доказательствам незаконности сделки, заключенной между ФИО3 и ФИО2

В возражении на апелляционную жалобу ФИО3 просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового - об удовлетворении исковых требований ФИО1 и отказе в удовлетворении иска ФИО3

В соответствии со ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец согласно ст. 549 ГК Российской Федерации обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ст. 550 ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434); несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Удовлетворяя исковые требования ФИО3 и отказывая в иске ФИО1 о признании права собственности на спорный дом и земельный участок, суд исходил из того обстоятельства, что между ФИО3 и продавцом ФИО2 был заключен в 2004 году договор купли- продажи в письменной форме и нотариально удостоверен, поэтому в силу положений названных норм ГК РФ, этот договор является подтверждением состоявшейся сделки купли-продажи. ФИО1 доказательств заключения договора в надлежащей форме не представил.

Между тем, по данному делу спор о праве на недвижимость возник не между продавцом и покупателем, а между лицами, выступившими на стороне покупателя при заключении сделки купли-продажи одного и того же объекта недвижимости с одним и тем же продавцом в один и тот же период времени.

То есть судом правильно установлено, что договор купли- продажи был совершен в надлежащей форме, из чего следует, что его необходимо признать состоявшимся, однако суд не дал надлежащей оценки исследованным материалам дела, из которых следует, что домовладение и земельный участок приобретались на средства ФИО1, который желал приобрести строение в свою собственность, но заселить в домовладение семью своей племянницы, которая на тот период проживала в принадлежащем ему жилье в "адрес".

Судом первой инстанции была допрошена при разрешении вопроса об отмене решения Кошехабльского райсуда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве заинтересованного лица ФИО2 (л.д.-л.д.48-53) - продавец спорной недвижимости, которая пояснила, что решив продать дом и земельный участок, познакомилась с ФИО1, который сообщил, что желает купить дом, но оплату сможет произвести в два приема, поскольку всей суммы денег сразу не имеет. Он лично передал ей первую часть денег. Встречалась с ФИО1 во время продажи дома она несколько раз, но ФИО14 приезжал вместе со своей племянницей ФИО4 и ее мужем ФИО3 вторую половину денег также оплатил ФИО1 через несколько месяцев. Уже после получения первой половины денег приехал ФИО3 и сказал, что следует оформить все нотариально. При этом, на ее вопрос, почему покупателем в договоре указан не ФИО14, а он сам, последний пояснил, что они одна семья.

Однако, при рассмотрении спора по существу при новом рассмотрении дела, после предъявления встречного иска ФИО3, ФИО2 в качестве ответчицы судом первой инстанции допрошена не была, протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.-л.д. 48-53) оглашен не был, и надлежащей оценки ее показаниям судом дано не было.

Вместе с тем, допрошенная в суде апелляционной инстанции ФИО2 последовательно утверждала, что дом и земельный участок продала за 80000 рублей покупателю ФИО1, дважды этот дом не продавала, а ФИО3 воспринимала как представителя ФИО1, поскольку ФИО1- инвалид, не имеющий обеих ног, а ФИО3- муж племянницы ФИО1 Деньги ей за дом передавал только ФИО1, а не ФИО3 При этом, первый раз ФИО1 приезжал к ней один, сказал, что посмотрел домик, желает его купить и с целью, чтобы она не продала дом другим лицам, оставил в качестве задатка 5000 рублей, сообщив, что через несколько дней заплатит ? часть стоимости жилья и земельного участка, а оставшуюся сумму заплатит после того как соберет нужную сумму. Когда ФИО9 приехал для оплаты первой половины денег, то с ним были ФИО3 и ФИО4, но деньги ей лично передал ФИО1. Вторую часть денег ей также передавал ФИО1 ФИО3 ей денег ни разу не передавал. Расписку о получении всей суммы денег она составила после их реального получения. Когда ФИО3 ей предложил нотариально оформить договор купли- продажи, она не возражала, но спросила, почему оформляется покупка на ФИО3, а не на ФИО1, на что последний пояснил, что дом покупается для их проживания, а они с ФИО1 одна семья.

Таким образом, утверждения ФИО1 о том, что домовладение приобреталось на его средства и в его собственность, но для проживания семьи ФИО15 Анжелы, нашли свое подтверждение пояснениями ответчицы ФИО2

Свидетель ФИО4 также подтвердила то обстоятельство, что дом приобретался на средства и в собственность ФИО1, но для проживания ее семьи в этом доме.

Доводы же ФИО3 о том, что недвижимое имущество приобретено на его денежные средства, которые у него имелись с 2000 года в размере 160000 рублей - командировочные за службу в Чечне, недостоверны.

Так, ФИО3 в судах первой и второй инстанции пояснил, что после получения денежных средств, он приобрел автомобиль за 30000 рублей, диван - за 5000 рублей, центр - за 3000 рублей, телевизор - за 3500 рублей, оставшуюся сумму передал матери, которая купила две коровы и быка. Кроме того, из пояснений как самого ФИО3, так и других участников процесса установлено, что в периоды с 2000 года по 2004 года ФИО3 работал лишь несколько месяцев при зарплате в 5000 рублей и несколько выше. В остальное время помогал по хозяйству матери, а в 2004 году помогал ФИО1 выращивать кактусы.

Таким образом, исследованные в совокупности доказательства позволяют сделать вывод о том, что сделка, оформленная письменно и нотариально продавцом ФИО2 и с покупателем ФИО3 в действительности совершена покупателем ФИО1

Это обстоятельство подтверждается и тем, что с 2004 года по момент обращения с иском ФИО1 в суд в 2013 году, ФИО3 не зарегистрировал переход права собственности на себя.

Утверждения ФИО1 в судебном заседании апелляционной инстанции о том, что, узнав, что ФИО3 оформил договор купли- продажи на свое имя, сообщил последнему, что в случае регистрации сделки, он обратится с заявлением о привлечении ФИО3 за мошенничество и, что это единственная причина, по которой последний не завершил оформление сделки, ФИО3 не опровергнуты.

Кроме того, не опровергнуты пояснения ФИО2 о том, что все годы оплату налогов и услуг за пользование домовладением и землей, оплачивала она денежными средствами ФИО1

Исходя из изложенного, решение суда подлежит отмене, так как выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Судебная коллегия полагает установленным, что воля ответчика - продавца, была направлена на продажу и передачу в собственность ФИО1 спорного имущества.

ФИО1, просил признать сделку между ФИО10 и ФИО3 недействительной, заключенной под влиянием заблуждения.

Также, судебная коллегия полагает, что со стороны продавца ФИО10 имело место заблуждение, поскольку, зная, что дом у нее купил ФИО1, она подписала договор купли-продажи в отношении покупателя ФИО3, полагая, что, они, являясь одной семьей достигли договоренности об оформлении сделки на ФИО3

В силу п.4 ч.2 ст. 178 ГК РФ, сделку, совершенную между ФИО2 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ года, следует признать недействительной.

То обстоятельство, что нотариус ФИО11 пояснила, что ФИО1 ей претензий не предъявлял по поводу оформления договора купли - продажи, не может свидетельствовать об отсутствии спора.

Утверждения ФИО3 о пропуске срока исковой давности для признания сделки недействительной, основаны на неверном толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения, поскольку срок давности по следке, требующей государственной регистрации начинает течь с момента такой регистрации, а не с момента заключения письменного договора.

Учитывая установленные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что следует признать за ФИО1 право собственности на домовладение общей площадью 27,7 кв.м., полезной площадью 27,7 кв.м., кадастровый номер объекта N N, с надворными постройками, и земельный участок для ведения подсобного хозяйства из категории земель - земли поселений, общей площадью 1605 кв.м., кадастровый номер N N. расположенные по адресу: "адрес".

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности на домовладение с земельным участком следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кошехабльского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить и вынести новое решение, которым иск ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании сделки купли-продажи домовладения недействительной и признании права собственности, удовлетворить.

Признать договор купли- продажи домовладения и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ года, оформленный нотариально между ФИО2 и ФИО3 недействительным.

Признать за ФИО1 право собственности на домовладение общей площадью 27,7 кв.м., полезной площадью 27,7 кв.м., кадастровый номер объекта N N, с надворными постройками, и земельный участок для ведения подсобного хозяйства из категории земель - земли поселений, общей площадью 1605 кв.м., кадастровый номер N N. расположенные по адресу: "адрес".

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности на домовладение с земельным участком, отказать.

Председательствующий - В.М. Мейстер

Судьи - Ж.В. Григорова

А.Р. Сиюхов

Председательствующий - Мейстер В.М.

Судьи - Григорова Ж.В. и Сиюхов А.Р.

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея В.М. Мейстер