Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего Зайнудиновой Ш.М.,
судей Омарова Д.М. и Ахмедовой С.М.,
при секретаре Юсупове А.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя АКБ ОАО "Инвестторгбанк" по доверенности Акиева А.А. на решение Ленинского районного суда г.Махачкалы от 23 сентября 2013 года, которым постановлено:
"Иск Магомедова Б. М. удовлетворить.
Признать договор купли-продажи ничтожным (купчая) земельного участка от 21 февраля 2011 года и передаточный акт от 21 февраля 2011 года, расположенного по адресу: РД, г.Махачкала, пр. А.Султана, ЗУ2, ЗУ/2, площадью 788 кв.м., кадастровый (условный) номер N, земли населенных пунктов - под производственную базу.
Признать договор купли-продажи ничтожным (купчая) земельного участка от 02 марта 2011 года и передаточный акт от 02 марта 2011 года, расположенного по адресу: РД, г.Махачкала, пр. А.Султана, ЗУ2, ЗУ/1, площадью 1744 кв.м., кадастровый (условный) номер N, земли населенных пунктов - под производственную базу.
Признать договор купли-продажи ничтожным (купчая) земельного участка от 10 ноября 2011 года и передаточный акт от 10 ноября 2011 года, расположенного по адресу: РД, г.Махачкала, пр. А.Султана, ЗУ11, площадью 561 кв.м., кадастровый (условный) номер N, земли населенных пунктов - под производственную базу.
Признать договор купли-продажи ничтожным (купчая) земельного участка от 15 ноября 2011 года и передаточный акт от 15 ноября 2011 года земельного участка, расположенного по адресу: РД, г.Махачкала, пр. А.Султана, ЗУ16, площадью 541 кв.м., кадастровый (условный) номер 05:40:000075:1681, земли населенных пунктов - под производственную базу.
Признать договор купли-продажи ничтожным (купчая) земельного участка от 10 ноября 2011 года и передаточный акт от 10 ноября 2011 года земельного участка, расположенного по адресу: РД, г.Махачкала, пр. А.Султана, ЗУ4, площадью 1763 кв.м., кадастровый (условный) номер 05:40:000075:1669, земли населенных пунктов - под производственную базу.
Вернуть земельные участки Магомедову Булату Магомедовичу, расположенные по адресу: РД, г.Махачкала, пр.А.султана, ЗУ2, ЗУ/2, площадью 788 кв.м., кадастровый (условный) номер 05:40:000075:1781, ЗУ2, ЗУ/1, площадью 1744 кв.м., кадастровый (условный) номер N, ЗУ16, площадью 541 кв.м., кадастровый (условный) номер 05:40:000075:1681, ЗУ11, площадью 561 кв.м., кадастровый (условный) номер N, ЗУ4, площадью 1763 кв.м., кадастровый (условный) номер 05:40:000075:1669, земли населенных пунктов под производственную базу.
Взыскать с Мамаева Б. Г., в качестве компенсации морального вреда в размере N рублей.
Взыскать с Мамаева Б. Г., в размере N) рублей, за оплату услуг представителя.
Определение об обеспечении иска от 27 мая 2013 года по вступлении настоящего решения в законную силу, отменить".
Заслушав доклад судьи Зайнудиновой Ш.М., выслушав объяснения представителя АКБ ОАО "Инвестторгбанк" по доверенности Акиева А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Магомедова Б.М. - адвоката Тагирова Г., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Магомедов Б.М. обратился в суд с иском к Мамаеву Б.Г. и Меджидовой С.Н. о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества: земельных участков, расположенных по адресу: РД г.Махачкала, пр. А.Султана, ЗУ2, ЗУ/2, площадью 788 кв.м., кадастровый (условный) номер N, ЗУ/1 площадью 1744 кв.м., кадастровый (условный) номер 05:40:000075:1780, ЗУ 16 площадью 541 кв.м., кадастровый (условный) номер N ЗУ 11 площадью 561 кв.м., кадастровый (условный) номер 05:40:000075:1676, ЗУ 4 площадью 1763 кв.м., кадастровый (условный) номер N, земли населенных пунктов под производственную базу.
В обоснование своих исковых требований указал, что право собственности на вышеуказанные земельные участки было мошенническим путем переоформлено на имя Мамаева Б.Г. без его ведома, кроме того, последний заложил его земельный участок в АКБ ОАО "Инвесторгбанк", и перепродал его Асельдерову П.Ш.
Доверенности на право отчуждения земельных участков им не выдавались, заявление в регистрационную палату для регистрации договоров купли-продажи он не писал, деньги на земельные участки он не получал и о переоформлении с его имени ему ничего не было известно. Между ним и Мамаевым Б.Г. договора купли-продажи не заключались, Мамаев Б.Г. воспользовавшись письменной формой договора купли-продажи, составил без его ведома договор купли-продажи, данные договора им не подписывались.
В ходе судебного разбирательства Магомедов Б.М. представил дополнение к исковому заявлению, указав, что после изучения материалов предоставленных представителем Росреестра по РД, стало известно, что договор купли-продажи на один из земельных участков ранее им указанных, а именно на 3/У N16 по адресу РД г.Махачкала пр.А.Султана, кадастровый номер 05:40:000075:1681, незаконным путем переоформлен на Меджидову С. Н ... Просит привлечь в качестве соответчика Меджидову С.Н., которая судом привлечена в качестве таковой.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представителя АКБ ОАО "Инвестторгбанк" по доверенности Акиева А.А. содержится просьба об отмене решения суда.
В обоснование своих доводов указывает на то что, решение суда является незаконным и необоснованным по следующим обстоятельствам:
Из пяти вышеперечисленных земельных участков, четыре находятся в ипотеке у АКБ ОАО "Инвестторгбанк", которые были заложены Мамаевым Б.Г., к данным земельным участкам относятся:
Земельный участок - Площадь: 561 кв.м., кадастровый (условный) номер: N адрес: Россия, Республика Дагестан, г.Махачкала, проспект "адрес", ЗУ 11.
Земельный участок: Площадь: 541 кв.м., кадастровый (условный) номер: N, адрес: Россия, Республика Дагестан, г.Махачкала, проспект "адрес" ЗУ 16.
Земельные участки были заложены Мамаевым Б.Г. в АКБ ОАО "Инвестторгбанк" согласно договору залога недвижимости (ипотеки) N1100ю/090-1 от 23.11.2011года. Данный договор ипотеки прошел процедуру государственной регистрации и зарегистрирован 22.12.2011 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан за peгистрационным номером: N
Земельный участок: Площадь: 788 кв.м., кадастровый (условный) номер: 05:40:000075:1781, адрес: Россия, Республика Дагестан, г.Махачкала, проспект А.Султана, ЗУ 2, ЗУ/2.
Земельный участок был заложен Мамаевым Б.Г. в АКБ ОАО "Инвестторгбанк" (ОАО) согласно договору залога недвижимости (ипотеки) N 1100п/021-1 от 21.04.2011 года (указанный договор ипотеки прошел процедуру государственной регистрации и зарегистрирован 1.04.2011 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан за номером: N
Имеется также вступившее в законную силу решение Советского районного суда г.Махачкалы об обращении взыскания на заложенное имущество от 20.05.2013 года.
Земельный участок: Категория земель: земли населенных пунктов - под производственную базу. Площадь: 1744 кв.м., кадастровый (условный) номер: 05:40:000075:1780. Адрес: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, проспект А.Султана, ЗУ 2, ЗУ/1 земельный участок был заложен Мамаевым Б.Г. в АКБ ОАО "Инвестторгбанк" (ОАО) согласно договора налога недвижимости (ипотеки) N 1100п/016кл-1/1 от 25.03.2011г.
Данный договор ипотеки прошел процедуру государственной регистрации и зарегистрирован 29.03.2011г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан за peгистрационным номером: N
Имеется также вступившее в законную силу решение Советского районного суда г.Махачкалы об обращении взыскания на заложенное имущество от 19.11.2012 года.
Все вышеуказанные три договора ипотеки прошли процедуру государственной регистрации. Согласно п.1 ст. 2. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".
В соответствии со ст. 10 ФЗ "Об ипотеке" "договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации". К тому же по двум земельным участкам имеются вступившие в законную силу решения судов. Данные решения судов никем не оспорены и имеют юридическую силу. Несмотря на наличие спора между истцом Магомедовым Б.М. и Мамаевым Б.Г. об оспаривании заключенных четырех договоров купли-продажи земельных участков, АКБ ОАО "Инвестторгбанк" в лице филиала "Махачкалинский" является обладателем законных прав залогодержателя на предмет залога, так как банк, при заключении названных договоров налога, прежде удостоверился в наличии прав собственника у залогодателя, то есть у Мамаева Б.Г., предмет залога, принадлежал Мамаеву Б.Г. на праве собственности, на основании указанных в исковом заявлении договоров купли-продажи (купчих) земельных участков. По всем ним у Мамаева Б.Г. имелись свидетельства о праве собственности.
Судом не была дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что после получения свидетельств о праве собственности Мамаевым Б.Г., четыре земельных участка были заложены в банке, было заключены договора об ипотеке. Данные договора имеют легитимную и юридическую силу, так как ни кем не оспорены и не признаны недействительными.
Признание решением Ленинского районного суда г. Махачкалы сделок, на основании которых были получены свидетельства о праве собственности Мамаевым Б.Г. недействительными, не означает, что сделки (договора) об ипотеке должны быть признаны автоматически недействительными. В силу указанных обстоятельств, имеющаяся в решении суда ссылка на норму ст.167 ГК РФ об односторонней реституции (возращение сторон в первоначально состояние до момента совершения сделки) по возврату спорных земельных участков Магомедову Б.М. не является обоснованной и состоятельной, так как имеется третья сторона - АКБ ОАО "Инвестторгбанк", которая является участником гражданских правоотношений возникших между банком и Мамаевым Б.Г. согласно заключенных между ними договоров ипотеки. Считает что АКБ ОАО "Инвестторгбанк" является в этом случае добросовестным залогодержателем, который не знал и не мог знать о каких-либо правопритязаниях на земельные участки от других лиц.
Таким образом, указанное в решении суда требование о возврате спорных земельных участков невозможно без рассмотрения вопроса о признании договоров ипотеки недействительными и предъявлении виндикационного иска об истребовании имущества от добросовестного приобретателя согласно ст. ст.301, 302 ГК РФ. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, вязанных с защитой права собственности и других вещных прав" п. 34. Постановления: "В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301,302 ГК РФ".
В п.38 названного Постановления указывается о том, что приобретатель признается добросовестным, если окажется, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным отчуждателем.
Более того, в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ указано: "По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу".
Утверждает что, Магомедов Б.М. знал, о том, что его земельные участки Мамаевым Б.Г. заложены в АКБ ОАО "Инвестторгбанк". Мамаев Б.Г., согласовав с Магомедовым Б.М., решил заложить данные земельные участки под кредиты в АКБ ОАО "Инвестторгбанк", получить за них деньги и рассчитаться с Магомедовым Б.М., тем самым фактически выполнив доверенное самим истцом Магомедовым Б.М. поручение о продаже его земельных участков.
Также указал и о том, что Магомедовым Б.М. пропущен срок исковой давности, который составляет один год с момента, когда он узнал о том, что Мамаев Б.Г. заложил земельные участки под залог в АКБ ОАО "Инвестторгбанк"
Надлежащим образом извещенные о времени рассмотрения апелляционной жалобы ответчики Мамаев Б., Меджидова С.Н. и другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, что в силу ст. 167 ГПК РФ не препятствует апелляционному производству.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, земельные участки, расположенные по адресу: РД г.Махачкала, "адрес"
Земельный участок ЗУ2, ЗУ/2, площадью 788 кв.м., кадастровый (условный) номер N, который был зарегистрирован на Магомедова Б. М., согласно договору купли-продажи от 21 февраля 2011 года Магомедовым Б.М. значится проданным ответчику Мамаеву Б.Г. за N рублей. Сделка зарегистрирована "дата" года, номер регистрации N.
Земельный участок ЗУ2, ЗУ/1 площадью 1744 кв.м., кадастровый (условный) номер N, который был зарегистрирован на Магомедова Б. М., согласно договору купли-продажи от 21 февраля 2011 года Магомедовым Б.М. значится проданным ответчику Мамаеву Б.Г. за N рублей. Сделка зарегистрирована 04.03.2011 года, номер регистрации N
Земельный участок ЗУ16 площадью 541 кв.м., кадастровый (условный) номер N, который был зарегистрирован на Магомедова Б. М., согласно договору купли-продажи от 10 ноября 2011 года Магомедовым Б.М. значится проданным ответчику Меджидовой С.Н. за N рублей. Сделка зарегистрирована 11.11.2011 года.
Земельный участок ЗУ11 площадью 561 кв.м., кадастровый (условный) номер N который был зарегистрирован на Магомедова Б. М., согласно договору купли-продажи от 10 ноября 2011 года Магомедовым Б.М. значится проданным ответчику Мамаеву Б.Г. за N рублей. Сделка зарегистрирована 14.11.2011 года, номер регистрации 05-05-01/171/2011-128.
Земельный участок ЗУ 4 площадью 1763 кв.м., кадастровый (условный) номер N, который был зарегистрирован на Магомедова Б. М., согласно договору купли-продажи от 10 ноября 2011 года Магомедовым Б.М. значится проданным ответчику Мамаеву Б.Г. за N рублей. Сделка зарегистрирована 11.11.2011 года, номер регистрации 05-05-01/171/2011-125.
Разрешая спор, суд исходил из следующего: в судебном заседании истец и его представители заявили, что подписи в указанных договорах купли продажи, передаточных актах и заявлениях в УФРС РФ по РД на отчуждение земельных участков, учинены не Магомедовым Б., кем не знают, о наличии указанных документов Магомедов Б.М. не знал, в связи с чем по их ходатайству по делу была назначена почерковедческая экспертиза.
Согласно заключению эксперта N1419-13г. от 15.07.13года: рукописные записи: " Магомедов Б. М.", расположенные:
-в графе: "Продавец" договора купли-продажи (купчая) земельного участка пл. 561 кв.м., расположенного по адресу: РД, г. Махачкала, "адрес", ЗУ 11, с кадастровым номером N05:40:000075:1676 заключённого между Магомедовым Б. М. и Мамаевым Б. Г. 10 ноября 2011г. и передаточного акта к данному договору;
-в графе: "Полностью Ф.И.О." заявления от имени Магомедова Б. М. в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РД о регистрации перехода права на земельный участок к Мамаеву Б. Г. от 10.11.11 г. (кадастровый N N
-в графе: "Продавец" договора купли-продажи кв.м., купчая земельного участка пл.788 кв. м. расположенного по адресу: РД, г. Махачкала, "адрес", ЗУ2, ЗУ/2 с кадастровым номером N05:40:000075:1781, заключённого между Магомедовым Б. М. и Мамаевым Б. Г. 21 февраля 2011г. и передаточного акта к данному договору;
-в графе: "Полностью Ф.И.О." заявления от имени Магомедова Б. М. в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РД о регистрации перехода права на земельный участок к Мамаеву Б. Г. от 24.02,11г. (кадастровыйN N
-в графе: "Полностью Ф.И.О." заявления от имени Магомедова Б. М. в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РД о регистрации перехода права на земельный участок к Мамаеву Б.Г. от 10.11.11 г. (кадастровый N N);
-в графе: "Полностью Ф.И.О." заявления от имени Магомедова Б. М. в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии
по РД о регистрации перехода права на земельный участок (Ф.И.О. не указано) от 24.02.11г. (кадастровый N N), выполнены не Магомедовым Б. М., а другим лицом. 2. а,б) Подписи от имени Магомедова Б.М., расположенные:
-в графе: "Продавец" договора купли-продажи (купчая) земельного участка пл. 561 кв.м., расположенного по адресу: РД, г. Махачкала, "адрес", ЗУ 11, с кадастровым номером N05:40:000075:1676, заключённого между Магомедовым Б. М. и Мамаевым Б. Г. 10 ноября 2011г. и передаточного акта к данному договору;
-в графе: "Полностью Ф.И.О." заявления от имени Магомедова Б. М. в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РД о регистрации перехода права на земельный участок к Мамаеву Б.Г. от 10.11.11г. (кадастровыйN N);
-в графе: "Продавец" договора купли-продажи (купчая) земельного участка пл. N кв.м., расположенного по адресу; РД, г. Махачкала, "адрес", ЗУ2, ЗУ/2 с кадастровым номером N05:40:000075:1781. заключённого между Магомедовым Б. М. и Мамаевым Б. Г. "дата"г. и передаточного акта к данному договору;
-в графе: "Подпись заявителя" заявления от имени Магомедова Б. М. в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РД о регистрации перехода права на земельный участок к Мамаеву Б.Г. от 24.02.11г. (кадастровый N N);
-в графе; "Подпись заявителя" заявления от имени Магомедова Б. М. в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РД о регистрации перехода права на земельный участок к Мамаеву Б.Г. от 10.11.11г. N);
-в графе: "Подпись заявителя" заявления от имени Магомедова Б. М. в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РД о регистрации перехода права на земельный участок (Ф.И.О. не указано) от 24.02.11г. (кадастровый N N а также -в графе: "Продавец" договора купли-продажи (купчая) земельного участка пл. N кв.м., расположенного по адресу: РД, г. Махачкала, "адрес", ЗУ2, 16 с кадастровым номером N05:40:000075:1681, заключённого между Магомедовым Б. М. и Меджидовой С. И. 10 ноября 2011г. и передаточного акта к данному договору, выполнены не самим Магомедовым Б. М., а другим лицом (лицами).
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Эта норма применяется ко всем случаям, когда содержание и правовой результат сделки противоречат требованиям закона или иных правовых актов, за исключением случаев, когда закон устанавливает, что такая сделка оспорима, или предусматривает иные последствия нарушения (например, ст. ст. 174 - 180 ГК РФ).
Таким образом, последствием нарушения требований законодательства при совершении сделок по общему правилу является ничтожность сделки, и лишь в специально предусмотренных законом случаях последствием этого нарушения оказывается ее оспоримость.
В силу положений ст. 161 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: в частности сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434 ГК РФ)
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку договора купли-продажи указанных земельных участков, принадлежащих на праве собственности Магомедову Б.М., от имени Магомедова Б.М. были подписаны иным лицом, что подтверждено заключением проведенной по делу судебной почерковедческой экспертизы, данные сделки, как обоснованно указано в решении суда, являются недействительными с момента их совершения (ничтожная сделка) и не порождают никаких правовых последствий.
Доводы автора апелляционной жалобы о том, что имеется третья сторона - АКБ ОАО "Инвестторгбанк", которая является участником гражданских правоотношений, возникших между банком и Мамаевым Б.Г., согласно заключенных между ними договоров ипотеки, который, по мнению автора, является в этом случае добросовестным залогодержателем, и в связи с этим об отсутствии в решении выводов о признании недействительными договоров ипотеки указанных земельных участков, не свидетельствует о незаконности выводов суда, поскольку условия, при которых договор продажи недвижимости признается недействительным, предусмотрены специальной нормой - ч. 2 ст. 550 Гражданского кодекса РФ, которая была применена судом при разрешении спора.
В связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствие воли продавца на отчуждение данного имущества свидетельствует о недействительности таких договоров, поскольку в ином случае это противоречит положениям п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ о согласованной воле сторон договора и, как следствие, положениям п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 549, ст. 550 Гражданского кодекса РФ.
Доводы апелляционной жалобы об обратном основаны на неправильном применении норм материального права.
Судебная коллегия с указанным выводом суда соглашается, считает его правильным, основанным на материалах дела и законе.
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Как указано в Определении Конституционного Суда Р
