Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 26 марта 2014 г. по делу N 33-1623/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Мотрохова А.Б.,

судей Будылка А.В., Усовой Е.И.,

при секретаре Кучуковой Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Омского района Омской области к Ельцову В. М. о взыскании задолженности по договору аренды, судебных расходов по апелляционной жалобе Ельцова В. М. на решение Октябрьского районного суда города Омска от 14 января 2014 года об удовлетворении заявленных требований.

Заслушав доклад судьи Будылка А.В., объяснения ответчика и его представителя Власова Ю.А., объяснения представителя истца Сака И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Представитель Администрации Омского района Омской области обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды. В обоснование своих требований указал, что 17 апреля 2009 года между Омским муниципальным районом Омской области и ответчиком Ельцовым В.М. был заключен договор аренды N " ... ", согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: Омская область, Омский район, д. " ... ", относящийся к категории земель населенных пунктов, для размещения дома индивидуальной жилой застройки. 17 апреля 2009 года земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 04 мая 2009 года.

Арендная плата за арендуемый земельный участок согласно п. 2.1 договора рассчитывается по формуле - размер годовой арендной платы равен кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 01 января года, за который производится расчет арендной платы по видам функционального использования, умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости. При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в силу). Кадастровая стоимость земельного участка, переданного ответчику в аренду, в период с 01 октября 2010 года по 01 января 2012 года составила " ... ", в период с 01 января 2012 года и по настоящее время - " ... " " ... ". Ставка арендной платы согласно Постановлению Администрации Омского муниципального района Омской области от 10 ноября 2009 года N 2100-п "Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области" составляет 0,1.

В нарушение условий заключенного договора ответчик обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем образовалась задолженность.

С учетом уточнения исковых требований просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере " ... " " ... " и неустойку в размере " ... " за период с 01 января 2011 года по 31 октября 2013 года.

В судебном заседании представитель истца Канушина Н.А. иск с учетом уточнений поддержала.

Ответчик Ельцов В.М. и его представитель Гурьев В.В. исковые требования не признали.

Решением суда исковые требования Администрации Омского района Омской области к Ельцову В.М. о взыскании задолженности по договору аренды, судебных расходов удовлетворены. С Ельцова В.М. в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды N " ... " от 17 апреля 2009 года в размере " ... ", из которых " ... " - арендная плата, " ... " - неустойка по договору аренды. Кроме того, с ответчика в пользу бюджета города Омска взыскана государственная пошлина в сумме " ... ".

В апелляционной жалобе Ельцов В.М. просит решение суда изменить. Указывает, что изменение размера арендной платы должно совершаться в письменном виде. Согласно договору аренды об изменении размера арендной платы арендодатель обязан был известить его в письменном виде, чего истцом сделано не было, судом не дана правовая оценка указанному нарушению условий договора. С учётом того, что срок договора аренды истёк полагает, что каждая из сторон была вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, а поскольку он обратился с заявлением о расторжении договора аренды 29 июня 2012 года, соответственно, договор был прекращен 29 сентября 2012 года, для чего не требовалось ни согласия истца, ни составления какого-либо документа. Кроме того, соглашение от 16 августа 2013 года является ничтожным, поскольку в момент его заключения договора аренды от 17 апреля 2009 года уже не существовало. Таким образом, считает, что с него в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01 сентября 2012 года по 29 сентября 2012 года в размере " ... ", пени в размере " ... " за период с 11 октября 2012 года по 11 февраля 2014 года.

О слушании дела по апелляционной жалобе стороны извещены надлежаще. Для участия в судебном заседании явились ответчик Ельцов В.М. и его представитель Власов Ю.А., поддержавшие доводы апелляционной жалобы, а также представитель истца Сак И.В., возражавший против ее удовлетворения.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в нём доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части взыскания неустойки до договору аренды.

Из материалов дела следует, что в соответствии с Постановлением Администрации Омского района Омской области от 16 апреля 2009 года N 294-П Ельцову В.М. в аренду предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: Омская область, Омский район, д. " ... ", относящийся к категории земель населенных пунктов, для размещения дома индивидуальной жилой застройки. На основании указанного постановления 17 апреля 2009 года Омским муниципальным районом Омской области в лице Главы Омского муниципального района Алексеева С.Г. и Ельцовым В.М. был подписан договор N " ... " аренды земельного участка площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером " ... ". Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 19 мая 2009 года. Срок аренды земельного участка - три года.

На арендованном земельном участке Ельцов В.М. построил жилой дом, его право собственности на который было зарегистрировано 25 мая 2012 года.

16 июля 2012 года ответчик, получив 29 июня 2012 года уведомление, подал Администрации Омского муниципального района Омской области заявление о расторжении договора аренды земельного участка N " ... " от " ... ".

08 июля 2013 года исправил данное заявление, просив предоставить земельный участок в собственность.

16 августа 2013 года Администрацией Омского муниципального района Омской области и ответчиком заключено соглашение к договору аренды земельного участка N " ... " об его расторжении. Обязательства по договору аренды прекращаются с даты государственной регистрации соглашения.

Постановлением Администрации Омского муниципального района Омской области от 21 августа 2013 года N п-13/отс-1367 земельный участок был предоставлен Ельцову В.М. в собственность за плату.

04 сентября 2013 года стороны заключили договор N КП-67 купли-продажи земельного участка по цене " ... ", 01 ноября 2013 года право собственности Ельцова В.М. на земельный участок зарегистрировано.

Как следует из материалов дела, в 2011 году арендная плата ответчиком не уплачивалась, 09 августа 2012 года он заплатил " ... ".

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьёй 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 2.1 договора аренды сторонами было согласовано, что величина арендной платы за квартал рассчитывается по формуле. Размер арендной платы в квартал равен кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 01 января года, за который производится расчет арендной платы по видам функционального использования, умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости, разделённую на 4 (количество кварталов в году).

При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету.

На дату заключения договора аренды кадастровая стоимость земельного участка, преданного ответчику, составляла " ... ", исходя из указанной стоимости производился расчет арендных платежей. Размер арендной платы согласно Приложению к договору при его заключении составил " ... " за квартал.

Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 4.2 договора.

Постановлением Администрации Омского муниципального района Омской области от 10 ноября 2009 года N 2100-п "Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области" установлена ставка арендной платы на земельные участки из земель населенных пунктов, предоставляемые в аренду для строительства, либо право аренды которых приобретается в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, равная 0,1.

Согласно сведениям, представленным Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26 сентября 2011 года N 36-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Омской области" с 01 января 2012 года стала составлять " ... ".

В связи с приведёнными правовыми актами размер арендной платы по договору с 01 января 2011 года составил " ... " в квартал, с 01 января 2012 года - " ... " в квартал.

Задолженность Ельцова В.М. по договору аренды земельного участка согласно уточнённому расчёту истца за период с 01 января 2011 года по 31 октября 2013 года составила " ... ".

Удовлетворяя требования, суд правильно руководствовался статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ. Судебная коллегия соглашается с выводом суда о правомерности произведенного перерасчета арендной платы, полагая его основанным на законе и подтвержденным материалами дела.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в том числе из принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы.

Таким образом, органы государственной власти субъектов устанавливают порядок определения размера арендной платы, то есть методику определения ее размера.

В данной связи, органы местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. Соответственно, увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Из положений договора аренды земельного участка следует, что стороны в договоре согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

При этом новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требование Администрации Омского района о взыскании неуплаченной арендной платы по договору N " ... " от 17 апреля 2009 года в указанном размере не противоречит условиям договора.

По приведённым выше основаниям доводы апелляционной жалобы в указанной части к отмене решения суда не ведут.

Также ответчик указывает на то, что договор аренды был прекращён в 2012 году.

Договор аренды заключён 19 мая 2009 года, срок аренды - три года.

Действительно, в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Ответчик полагает, что построив на арендованном земельном участке дом и подав 16 июля 2012 года заявление о расторжении договора, он тем самым отказался от договора аренды, который прекратился 16 октября 2012 года.

Между тем, согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Ответчик земельный участок истцу в том состоянии, в котором он его получил, не вернул. Соответственно, и с учётом указанного довода ответчик должен был оплачивать аренду до регистрации его права собственности на земельный участок.

Однако заслуживает внимание довод апелляционной жалобы о том, что согласно договору аренды арендодатель обязан был своевременно известить ответчика об изменении размера арендной платы в письменном виде, чего истцом сделано не было.

Статьёй 404 Гражданского кодекса РФ установлено, что, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Поскольку задолженность по внесению арендных платежей в указанном размере возникла у ответчика по вине истца, который своевременно не предупредил его об изменении арендной платы, соответственно, ответчик - не обратился с заявлением о выкупе земельного участка, к отношениям сторон подлежала применению указанная норма права.

Суд первой инстанции при разрешении требований истца, исходя из обстоятельств дела, не применил статью 404 Гражданского кодекса РФ, что привело к принятию неправильного решения в части взыскания неустойки.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ, пункту 7.1 договора аренды мерой ответственности арендатора за просрочку внесения арендной платы является пеня в размере 0,5 % от просроченной уплатой суммы в день.

Из расчёта неустойки следует, что за просрочку арендных платежей в 2011 году (до изменения кадастровой стоимости земельного участка) была начислена пеня в размере " ... ". С учётом пени, начисленной в 2012 году и за 10 месяцев 2013 года, размер неустойки составил " ... ".

Соответственно, суд апелляционной инстанции полагает возможным уменьшить размер ответственности арендатора за просрочку арендных платежей до " ... ". В указанной части решение суда согласно статье 330 Гражданского процессуального кодекса РФ следует изменить.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Данные правила относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях (статьи 103, 98 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Таким образом, с Ельцова В.М. в бюджет города Омска подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобождён при предъявлении иска, в размере " ... ". Кроме того, с Администрации Омского района Омской области в пользу ответчика следует взыскать государственную пошлину, уплаченную им при подаче апелляционной жалобы, которая пропорционально той части требований, в которой истцу отказано, составляет " ... ".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда города Омска от 14 января 2014 года изменить в части размера взысканной неустойки и государственной пошлины.

Взыскать с Ельцова В. М. в пользу Администрации Омского района Омской области неустойку по договору аренды в размере " ... ", в удовлетворении остальной части требования отказать.

Исключить из решения суда указание на общую сумму взыскания по договору аренды земельного участка.

Взыскать с Ельцова В. М. в пользу бюджета " ... " государственную пошлину в размере " ... ".

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Администрации Омского района Омской области в пользу Ельцова В. М. " ... " в возмещение уплаченной им при подаче апелляционной жалобы государственной пошлины.

Председательствующий

Судьи