Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 19 марта 2014 г. по делу N 33-1810/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Масленкиной С.Ю.,

судей Чеботаревой Е.А., Шукеновой М.А.,

при секретаре Воропановой М.Б.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Администрации Омского муниципального района Омской области, апелляционной жалобе ответчика Лачиловой Г. А.

на решение Омского районного суда Омской области от 10 января 2014 года, которым постановлено:

"Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к Лачиловой Г. А. о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать с Лачиловой Г. А. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N N " ... " от " ... " в размере " ... " руб. 48 коп., неустойку в размере " ... " рублей.

Взыскать с Лачиловой Г. А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере " ... " рублей".

Заслушав доклад судьи областного суда Чеботаревой Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд к Лачиловой Г.А. с иском о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что между истцом и Гурджи В.П. был заключен договор аренды N N " ... " от " ... " о передаче Гурджи В.П. в аренду сроком на три года земельного участка, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером " ... ", в границах Петровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенного по адресу " ... ", относящегося к категории земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства. Договор аренды был зарегистрирован в УФРС по Омской области, факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи. В марте 2010 года было заключено соглашение, в соответствии с которым в качестве арендатора вступила ответчик Лачилова Г.А. Согласно договору величина арендной платы в квартал за предоставленный земельный участок рассчитывается по формуле, указанной в договоре. В связи с изданием приказа Министерства имущественных отношений Омской области от " ... " N36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" (вступившим в законную силу с 01.01.2012), а также согласно сведениям, представленным Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра по Омской области", арендатором был осуществлен перерасчет арендной платы, согласно которому у ответчика образовалась задолженность по арендной плате. Согласно пункту 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачиваются пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки. На основании вышеизложенного с учетом уточнения требований истец просил взыскать с Лачиловой Г.А. задолженность по арендной плате в размере " ... " руб., неустойку - " ... " руб.

В судебном заседании представитель истца Сак И.В. уточненные исковые требования поддержал.

Ответчик Лачилова Г.А. в судебном заседании исковые требования не признала, считала, что расчет арендной платы в пункте 2.1 договора аренды был установлен не верно; Администрация была обязана известить ее об изменении размера арендной платы, чего сделано не было; " ... " она обращалась в Администрацию Омского муниципального района с заявлением о расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в собственность, вместе с тем, соответствующее распоряжение было издано Администрацией только в ноябре 2013 года.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Администрация Омского муниципального района Омской области Вишнивецкий В.В. просит решение суда изменить, удовлетворить заявленные требования в части взыскания неустойки в полном объеме. Полагает, что снижение судом неустойки до 2000 рублей не отвечает требованиям разумности и справедливости. Применение ст. 333 ГК РФ возможно только по заявлению стороны ответчика. Доказательств явной несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства стороной ответчика не представлено. Расчет компенсации нарушенного права истца на своевременное получение арендных платежей судом первой инстанции произведен непропорционально наступившим последствиям нарушения права.

В апелляционной жалобе Лачилова Г.А. просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт. Полагает, что начисление арендной платы, неустойки за 3 и 4 кварталы 2013 года является незаконным. В нарушении условий договора аренды арендодатель в установленном порядке об изменении арендной платы ее не уведомлял. " ... " она обратилась в Администрацию муниципального района с заявлением о расторжении договора аренды и выкупе земельного участка. Однако необходимые для регистрации права собственности документы были получены ею только в ноябре 2013 года. Ссылается на письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в адрес Мироновой Л.А., согласно которому земельный участок по " ... " не сформирован и в государственном кадастре недвижимости не учтен.

В отзыве на апелляционную жалобу Лачиловой Г.А. представитель Администрации ОМР Омской области Вишнивецкий В.В. просит в удовлетворении апелляционной жалобы ответчику отказать.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзыва, лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как следует из материалов дела, что " ... " между Омским муниципальным районом Омской области и Гурджи В.П. был заключен договор аренды N АЗ-20-017/2009 земельного участка с кадастровым номером N " ... ", общей площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу " ... ", относящегося к категории земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства (л.д. 8-10-об.).

Указанный земельный участок был передан Гурджи В.П. по акту приема-передачи земельного участка от 19.01.2009. " ... " договор аренды в соответствии с требованиями законодательства был зарегистрирован в УФРС по Омской области (л.д. 10-об.).

На основании соглашения от " ... " между Омским муниципальным районом Омской области и Гурджи В.П., зарегистрированного в УФРС по Омской области 08.04.2010, все права и обязанности выбывшего арендатора Гурджи В.П. перешли к вступившему арендатору Лачиловой Г.А. до окончания срока действия договора (л.д. 11).

" ... " Лачилова Г.А. обратилась к Главе Омского муниципального района Омской области с заявлением о расторжении договора аренды, предоставлении земельного участка в собственность (л.д. 38), что истцом в суде первой инстанции не оспаривалось. Сведения о регистрации права собственности на земельный участок за Лачиловой Г.А. на момент постановки решения в материалы дела не представлены.

Согласно пункту 2.1 договора аренды и приложения N 1 к нему величина арендной платы рассчитывается по формуле в соответствии с Решением Районного Совета от " ... " N " ... " "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности на территории Омского муниципального района Омской области", исходя из кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования, умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент функционального использования земельного участка из земель населенных пунктов, разделенных на количество кварталов в году.

При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу).

Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения этих положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин.

В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету в соответствии с установленным настоящим договором порядком расчета арендной платы (л.д. 8-8-об.).

Согласно расчету на момент заключения договора размер арендной платы был определен в размере " ... " руб. за квартал (л.д. 10).

Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату (ежеквартально не позднее 1-го числа текущего квартала) и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 2.3, 4.2 договора.

По сведениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в период с " ... " по " ... " кадастровая стоимость арендуемого земельного участка составляла " ... " руб., в период с " ... " по " ... " - " ... " руб. (л.д. 16).

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исходя из фактических обстоятельств дела, принимая во внимание приведенные нормы права суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды.

Судом установлено, что ответчик пользовалась земельным участком по договору аренды в период с 10.03.2010 по 31.12.2013, вместе с тем, надлежащим образом обязательства по оплате арендных платежей ответчик не исполняла. Согласно уточненному расчету за период с 01.10.2010 по 31.12.2013 задолженность по арендной плате составила " ... " руб. (л.д. 26).

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка

Применительно к положениям ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях, применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором законом, либо в установленном законом порядке (пункты 1,2).

В связи с изложенным, новый размер ставки арендной платы, подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и пунктом 2.1 договора аренды.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии, у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к последнему, взыскал с Лачиловой Г.А. сумму задолженности за период с 01.10.2010 по 31.12.2010 в размере " ... " руб..

Доводы апелляционной жалобы Лачиловой Г.А. о том, что начисление арендной платы за 3 и 4 кварталы 2013 года является незаконным, поскольку в нарушении условий договора аренды арендодатель в установленном порядке об изменении арендной платы ее не уведомлял, " ... " она обратилась в Администрацию муниципального района с заявлением о расторжении договора аренды и выкупе земельного участка, при том, что судом установлено, что в спорный период Лачилова Г.А. (в том числе, после 07.05.2013) пользоваться земельным участком на праве аренды, не оплачивая арендную плату с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка, сведения о регистрации за ответчиком в спорный период права собственности на земельный участок представлены не были, сами по себе основанием к освобождению от арендной платы явиться не могут.

Согласно пункту 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с расчетом истца размер пени по состоянию на 16.12.2013 составил " ... " руб. (л.д. 27). Суд, принимая во внимания положения ст. 333 ГК РФ, снизил заявленный размер неустойки до " ... " рублей.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на фактических обстоятельствах дела, требованиям закона не противоречит.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статья 333 ГК РФ предоставляет суду право уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При этом правила настоящей статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании ст. 404 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Таким образом, согласно приведенным нормам материального права, суд может снизить размер ответственности должника дважды: на основании ст. 333 при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и на основании ст. 404, в случае если нарушение обязательства или увеличение размера убытков произошло вследствие действия или бездействия кредитора.

Заявленная истцом неустойка в размере " ... " руб. явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства (размер задолженности согласно перерасчету составлял " ... " руб.).

Информация об изменении кадастровой стоимости земельных участков находится в открытом доступе, поскольку из условий договора аренды ответчику было известно о том, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (с момента вступления этих актов в силу).

Вместе с тем, в нарушение п. 2.1 договора аренды истец в письменном виде арендатора об изменениях кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не уведомлял. Во всяком случае, надлежащих доказательств обратному в суд первой и апелляционной инстанции не представил.

При таком положении, у суда первой инстанции имелись основания для снижения размера неустойки до " ... " рублей не только на основании ст. 333 ГК РФ, а также на основании положений п. 1 ст. 404 ГК РФ.

Доводы представителя Администрации Омского муниципального района о том, что применение ст. 333 ГК РФ возможно только по заявлению стороны ответчика, отмену решения суда не влекут, поскольку предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 N 263-О).

Указанная обязанность реализуется судом на основании анализа не только имеющихся в материалах дела доказательств, но и всех обстоятельств дела, в том числе и не имеющих прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (п. 42 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ").

Доводы жалобы истца о том, что стороной ответчика не представлено доказательств явной несоразмерности заявленной истцом неустойки, при том, что истец просил взыскать с ответчика неустойку в размере, значительно превышающем задолженность по оплате арендный платежей, являются несостоятельными.

Ссылка Лачиловой Г.А. на письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в адрес лица, не участвующего в рассмотрении настоящего дела, в котором указано на то, что земельный участок по " ... " не сформирован и не учтен в государственном кадастре недвижимости, правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеет.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Омского районного суда Омской области от " ... " оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда:

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "