Апелляционное определение Московского городского суда от 16 декабря 2013 N 11-41335/13 (ключевые темы: договор найма - существенные условия договора - договор купли-продажи квартиры - право пользования жилым помещением - стороны договора купли-продажи)

Апелляционное определение Московского городского суда от 16 декабря 2013 N 11-41335/13

Судья Мищенко О.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело N11-41335

16 декабря 2013 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего Сергеевой Л.А.

Судей Вишняковой Н.Е., Федерякиной Е.Ю.

При секретаре К*** С.Ю.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е.

дело по апелляционной жалобе Балановской Е.Е. на решение Черёмушкинского районного суда г. Москвы от 17.09.2013 г., которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Балановской Е* Е* к Иванову Р* В*, Давыдко Р* Г* о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным - отказать.

установила:

Балановская Е.Е. обратилась в суд с иском к Иванову Р.В., Давыдко Р.Г. о признании договора купли-продажи незаключенным, мотивируя свои требования тем, что на основании договора найма от 31.10.2011г. , заключенного ею с ответчиком Ивановым Р.В. , истица является нанимателем квартиры, расположенной по адресу: *** Указанный договор был заключен сроком на 365 дней, в дальнейшем неоднократно продлялся по взаимному соглашению сторон, и в настоящее время действует до 31.05.2014 года. Истец обязательства по оплате найма квартира до 31.05.2014 года выполнила, выплатив ответчику Иванову Р.В. авансовыми платежами *** рублей. Истцу стало известно о том, что ответчик Иванов Р.В. в марте 2013 года продал указанную квартиру Давыдко Р.Г. В настоящее время новый собственник квартиры требует от истца освободить квартиру.

Истец просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *** между Ивановым Р.В. и Давыдко Р.Г. незаключенным, т.к. данным договором нарушены её права и , при этом, она не указана в нём в качестве лица, за которым сохранено право временного пользования спорной квартирой.

Истец в судебное заседание явилась, исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика Давыдко Р.Г. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, пояснила в судебном заседании что, истец не является стороной оспариваемого договора, доказательств нарушения ее прав не представила. У истца имеются ключи от квартиры и беспрепятственный доступ в квартиру. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик Иванов Р.В. в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещался надлежащим образом неоднократно по последнему известному суду адресу.

Представитель 3-его лица в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей апелляционной жалобе просит Балановская Е.Е.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения Балановской Е.Е., представителя ответчика Давыдко Р.Г.- адвоката Сирик А.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями ст.ст. 421, 432, 675 ГК РФ.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ , заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст.675 ГК РФ , переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 31.10.2011 года между Ивановым Р.В. и Балановской Е.Е. заключен договор найма квартиры, расположенной по адресу: *** (л.д.5-9), срок действия которого неоднократно пролонгировался. Последним дополнительным соглашением от 19.11.2012 г. срок действия договора найма продлён до 09.05.2014 г. (л.д.17).

21.03.2013 года между Ивановым Р.В. и Давыдко Р.Г. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу***

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что между сторонами договора купли-продажи достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе и по его предмету. При этом, Балановская Е.Е. стороной договора не является, её права данным договором не нарушены, у неё отсутствует право требования по заявленному иску.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, т.к. они основаны на анализе действующего законодательства.

В апелляционной жалобе истица просит об отмене судебного решения, ссылаясь на ст.558 ГК РФ, в соответствии с которой существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Однако ссылка истца на данную норму закона применительно к правоотношениям по договору найма спорной квартиры является ошибочным, поскольку в данной норме закона речь идет о лицах, которым закон обеспечил сохранение право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

И только в этом случае указание в договоре купли-продажи перечня этих лиц является существенным условием договора.

В данном же случае право сохранение истцом права пользования спорной квартирой возникло не из закона, а из договора найма. В связи с чем, ст. 558 ГК РФ не подлежит применению.

При этом, истицей не представлено ни одного доказательства, подтверждающего нарушение её прав, предусмотренных ст. 675 ГК РФ.

При вынесении решения, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование норм права. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения в указанной части, судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Черёмушкинского районного суда г. Москвы от 17 сентября 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу -без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: