Апелляционное определение Московского городского суда от 10 февраля 2014 N 33-6605/14 (ключевые темы: залог - кредитный договор - имущественные права - договор соинвестирования - уступка требования)

Апелляционное определение Московского городского суда от 10 февраля 2014 N 33-6605/14

Судья: Данилина Е.А. гр. дело N 33-6605/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 февраля 2014 года город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Чубаровой Н.В.

судей Куприенко С.Г., Анашкина А.А.

при секретаре Золотых В.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Куприенко С.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО "Ипотечный брокер" в лице представителя Галиева Р.С. на решение Бутырского районного суда г. Москвы от 13 ноября 2013 года, которым постановлено:

- в удовлетворении исковых требований Закрытого акционерного общества "Ипотечный брокер" к Ферулеву КА, Кольянко ЕА о признании права залога отказать,

установила:

ЗАО "Ипотечный брокер" обратилось в суд с иском к Ферулеву К.А., Кольянко Е.А. о признании права залога, ссылаясь на следующие обстоятельства.

27 декабря 2006 года между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) (правопреемником которого является истец) и Ферулевым К.А. был заключен кредитный договор N , по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере долларов США на срок 302 месяца для оплаты имущественного права требования на передачу в собственность квартиры, расположенной по присвоенному после окончания строительства адресу: . Данное право требования Ферулев К.А. приобрел 05 декабря 2006 года по договору уступки прав (цессии) N 1 по договору соинвестирования N от 20 июня 2006 года у Хаценкова Г.Ф. В обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору в тот же день - 27 декабря 2006 года - между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) и Ферулевым К.А. был заключен договор залога имущественных прав N , по условиям которого залогодатель передал банку в залог имущественные права, принадлежащие ему на основании договора уступки прав (цессии) N по договору соинвестирования N , включая право на получение Ферулевым К.А. в собственность вышеуказанной квартиры по завершении строительства жилого дома. КБ "Москоммерцбанк" (ООО) надлежащим образом исполнил свои обязательства по кредитному договору, перечислив на счет Хаценкова Г.Ф. денежные средства для приобретения спорной квартиры, тогда как задолженность по нему Ферулевым К.А. до настоящего времени не погашена, правообладателем квартиры на момент обращения в суд с иском является Кольянко Е.А.

Принимая во внимание, что спорная квартира построена с использованием кредитных средств, которые до настоящего времени истцу не возращены, ЗАО "Ипотечный брокер" просит суд признать за ним право залога (ипотеки) на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: г , принадлежащую на праве собственности Кольянко Е.А.

Представитель истца - Айрапетова Н.В., одновременно являющаяся представителем третьего лица КБ "Москоммерцбанк" (ОАО), в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик Кольянко Е.А. и ее представитель Горбик Е.С. в судебное заседание явились, исковые требования не признали, мотивируя свои возражения тем, что залогодателем вещи может быть только ее собственник, тогда как Ферулев К.А. никогда не приобретал права собственности на спорную квартиру, в связи с чем обременений на нее по обязательствам последнего не возникло, и возникнуть не могло. На отсутствие обременений указывает и то обстоятельство, что при регистрации права собственности Кольянко Е.А. на квартиру, никаких ограничений права зарегистрировано не было, что также в соответствии с законодательством об ипотеке свидетельствует о том, что у истца и его правопредшественника никогда не возникало права залога на квартиру и не может возникнуть по изложенным в иске основаниям.

Ответчик Ферулев К.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщил, возражений на иск не представил и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит истец ЗАО "Ипотечный брокер" в лице представителя Галиева Р.С. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что судом первой инстанции не были установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, необоснованно не принято во внимание вступившее в законную силу судебное постановление по ранее рассмотренному делу.

В заседание судебной коллегии представитель истца ЗАО "Ипотечный брокер", представляющий также интересы третьего лица КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) - Айрапетова Н.В. явилась, поддержала доводы апелляционной жалобы.

Ответчик Кольянко Е.А. в заседание судебной коллегии явилась, возражала против доводов апелляционной жалобы.

Ответчик Ферулев К.А., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Выслушав представителя истца, ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Как установлено судом первой инстанции, 20 июня 2006 года между ЗАО "Бизнес Олимп" в лице генерального директора Хаценкова К.Г. (компания) и Хаценковым Г.Ф. (соинвестор) был заключен договор N , по условиям которого соинвестор обязался принять долевое участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: ; после сдачи жилого дома в эксплуатацию у соинвестора возникает право на оформление в собственность части жилого дома, строительство которой он профинансировал в соответствии с настоящим договором (п. 1.1. указанного договора).

04 июля 2006 года Хаценков Г.Ф. выплатил компании сумму инвестиционного взноса в размере долларов США в соответствии с п. 3 договора N от 20 июня 2006 года (л.д. 22).

05 декабря 2006 года между Хаценковым Г.Ф. (соинвестор) и Ферулевым К.А. (новый соинвестор) был заключен договор уступки прав (цессии) N по договору соинвестирования N от 20 июня 2006 года, по условиям которого соинвестор уступил, а новый соинвестор принял в полном объеме права (требования), принадлежащие соинвестору по договору соинвестирования N от 20 июня 2006 года (далее - Договор цессии).

Права (требования) по договору соинвестирования N от 20 июня 2006 года переходят к новому соинвестору с момента подписания настоящего договора и уплаты всей стоимости согласно п. 2.2. настоящего договора (п. 1.3. Договора цессии).

В результате уступки прав (требований) соинвестор полностью выбывает из договорных обязательств, связывающих его и компанию (ЗАО "Бизнес Олимп"), и место соинвестора в указанных договорных обязательствах занимает новый соинвестор (п. 1.5. Договора цессии) (л.д. 23-25).

26 декабря 2006 года к договору уступки прав (цессии) N по договору соинвестирования N от 20 июня 2006 года между Хаценковым Г.Ф. и Ферулевым К.А. (новый соинвестор) было заключено дополнительное соглашение N 1, которым п. 2.3. Договора цессии был изложен в новой редакции: оплата инвестиционного взноса новым соинвестором осуществляется как за счет собственных средств, так и за счет кредитных средств, предоставляемых новому соинвестору КБ "Москоммерцбанк" (ООО) (банк), из них:

- денежная сумма в размере долларов США подлежит оплате новым соинвестором в срок до 27 декабря 2006 года за счет собственных средств до получения кредита в банке;

- денежная сумма в размере долларов США по курсу КБ "Москоммерцбанк" (ООО) на день оплаты подлежит оплате новым соинвестором за счет кредитных средств, предоставляемых ему по кредитному договору, заключаемому новым соинвестором с банком, в течение пяти рабочих дней, считая с даты фактического получения новым соинвестором кредита, но не позднее 20 января 2007 года (п. 1 дополнительного соглашения).

Кроме того, Договор цессии был дополнен статьей 5, в том числе, указанием на то, что права требования на получение квартиры в собственность по настоящему договору передаются новым соинвестором в залог в соответствии с договором залога имущественных прав, заключаемым новым соинвестором и банком в целях обеспечения исполнения новым соинвестором своих обязательств по кредитному договору (п. 5.1.) и указанием на то, что с момента государственной регистрации права собственности нового соинвестора на квартиру, квартира считается находящейся в залоге (ипотеке) у банка на основании ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; при регистрации права собственности нового соинвестора на квартиру одновременно подлежит регистрации ипотека квартиры, возникающая в силу закона (п. 5.2.) (п. 9 дополнительного соглашения) (л.д. 26-27).

27 декабря 2006 года между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) (кредитор) и Ферулевым К.А. (заемщик) был заключен кредитный договор N , по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере долларов США на срок 302 месяца (далее - Кредитный договор).

Согласно п. 1.3. Кредитного договора, кредит предоставляется для целевого использования, а именно, для оплаты имущественных прав требования на передачу в собственность квартиры, расположенной по строительному адресу: общей площадью 129,59 кв. м, за цену, эквивалентную долларов США по курсу ЦБ РФ на дату расчетов, в собственность Ферулева К.А., приобретаемых у Хаценкова Г.Ф. (продавец) в соответствии с условиями договора N 1 уступки прав (цессии) по договору соинвестирования N , в котором в обязательном порядке должно быть указано, что:

1.3.1. Квартира строится за счет кредитных средств, предоставленных заемщику по Кредитному договору, заключенному в городе Москве между заемщиком и кредитором;

1.3.2. На основании статьи 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру, квартира считается находящейся в залоге у кредитора, права которого удостоверяются закладной.

Согласно п. 1.5.2. Кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору до выдачи кредитору закладной является залог имущественных прав требования на передачу квартиры в собственность.

По условиям договора Ферулев К.А. обязался зарегистрировать право собственности на квартиру в течение 60 календарных дней с момента официального открытия адреса дома, где расположена квартира, в органе по регистрации прав (п. 4.1.7.) и одновременно с подачей документов в названный орган передать на государственную регистрацию права собственности на квартиру закладную, подпись заемщика на которой должна быть удостоверена нотариусом, указанным кредитором (п. 4.1.2.) (л.д. 11-15).

27 декабря 2006 года между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) (залогодержатель) и Ферулевым К.А. (залогодатель) был заключен договор залога имущественных прав N , по условиям которого залогодатель передал банку в залог свои имущественные права, принадлежащие ему на основании договора уступки прав (цессии) N 1 по договору соинвестирования N заключенного между залогодателем и Хаценковым Г.Ф., включая право получения в собственность залогодателя квартиры, находящейся в жилом доме по адресу: , общей площадью кв. м, по завершении строительства жилого дома, в котором расположена квартира (п. 1.1. указанного договора).

Должником по отношению к залогодателю является ЗАО "Бизнес Олимп" (п. 1.2. указанного договора).

Согласно п. 2.1. указанного договора, предмет залога передается в залог в полном объеме в качестве обеспечения исполнения всех обязательств залогодателя по Кредитному договору N от 27 декабря 2006 года, заключенному в городе Москве между залогодателем и залогодержателем (л.д. 16-17).

27 декабря 2006 года КБ "Москоммерцбанк" (ООО) перечислил на счет Хаценкова Г.Ф. за плательщика Ферулева К.А. денежные средства в размере руб. коп. по договору N 1 уступки прав (цессии) от 05 декабря 2006 года по договору соинвестирования N от 20 июня 2006 года; кредитный договор N от 27 декабря 2006 года, что подтверждается платежным поручением N 2 (л.д. 28).

Вышеизложенные обстоятельства нашли отражение в материалах дела и подтверждаются вступившим в законную силу 03 июня 2008 года заочным решением Пресненского районного суда г. Москвы от 16 мая 2008 года по гражданскому делу по иску КБ "Москоммерцбанк" (ООО) к Ферулеву К.А. о взыскании задолженности по кредитному договору N от 27 декабря 2006 года, обращении взыскании на заложенное имущество в виде имущественных прав, которым было постановлено взыскать с Ферулева К.А. в пользу КБ "Москоммерцбанк" (ООО) долларов США, расходы по уплате государственной пошлины в размере рублей; взыскание произвести, в том числе, путем обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ответчику - имущественные права, принадлежащие на основании договора N от 05 декабря 2006 года уступки прав (цессии) по договору соинвестирования N от 20 июня 2006 года, заключенного между ответчиком и Хаценковым Г.Ф., включая право получения в собственность спорной квартиры; установить способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов и начальную продажную цену - доллара США (л.д. 29-32).

Определением Пресненского районного суда г. Москвы от 06 марта 2009 года, вступившим в законную силу 17 марта 2009 года, по гражданскому делу по иску КБ "Москоммерцбанк" (ООО) к Ферулеву К.А. о взыскании задолженности по кредитному договору N от 27 декабря 2006 года КБ "Москоммерцбанк" (ООО) был заменен на его правопреемника - ЗАО "Ипотечный брокер" (л.д. 152).

Разрешая заявленные требования по настоящему делу, суд первой инстанции исследовал правоустанавливающие документы, представленные Управлением Росреестра по Москве, согласно которым 22 ноября 2007 года Хаценков Г.Ф. (в лице своего представителя по доверенности Хаценкова К.Г.) продал Покатило П.В. квартиру, расположенную по адресу: , принадлежащую продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРП от 09 апреля 2007 года (л.д. 119).

21 декабря 2011 года между Покатило П.В. и Кольянко Е.А. был заключен договор мены вышеуказанной четырехкомнатной квартиры на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: , принадлежащую Кольянко Е.А. на праве собственности, с доплатой в размере руб. (л.д. 104).

Сведений о принадлежности спорного жилого помещения на праве собственности Ферулеву К.А. материалы дела правоустанавливающих документов не содержат.

С 28 декабря 2011 года и на момент рассмотрения дела собственником жилого помещения, расположенного по адресу: , является Кольянко Е.А., ограничений (обременений) права на указанную квартиру не зарегистрировано и зарегистрировано не было, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП; в указанном жилом помещении Кольянко Е.А. зарегистрирована по постоянному месту жительства (л.д. 85).

Согласно требованиям ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

На основании ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Применив к рассматриваемому спору указанные выше нормы права, а также положения Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что право залога спорного жилого помещения у правопредшественника истца - КБ "Москоммерцбанк" (ООО) - должно было возникнуть после введения объекта в эксплуатацию одновременно и в связи с регистрацией права собственности Ферулева К.А. на квартиру.

Вместе с тем, поскольку в ходе рассмотрения дела факт регистрации права собственности Ферулева К.А. на спорное жилое помещение установлен не был, оснований для признания за ЗАО "Ипотечный брокер" права залога (ипотеки) на недвижимое имущество - квартиру, принадлежащую на праве собственности Кольянко Е.А., суд не усмотрел.

Судебная коллегия в полной мере соглашается со сделанными судом выводами, поскольку они основаны на материалах дела, исследованных доказательствах, их надлежащей оценки и в соответствии с нормами права, подлежащими применению в данном случае.

Доводы жалобы истца о том, что судом необоснованно не принято во внимание вступившее в законную силу заочное решение Пресненского районного суда г. Москвы от 16 мая 2008 года, которым обращено взыскание на имущественные права, принадлежащие Ферулеву К.А. на основании Договора уступки от 05 декабря 2006 года, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку к предмету рассматриваемого спора факт заключения указанного договора не относим, учитывая, что при отсутствии регистрации права собственности ответчика на недвижимое имущество отсутствуют основания для признания права залога на данное имущество за истцом.

Довод апелляционной жалобы истца об отсутствии в материалах регистрационного дела и в оспариваемом решении суждений о регистрации права собственности на недвижимое имущество за Хоценковым Г.Ф. отклоняются судебной коллегией, поскольку в установленном порядке указанное право третьего лица не оспорено и недействительным не признано, предметом исследования по настоящему делу не являлось, в связи с чем правомерно судом не было оценено на предмет соответствия закону.

Таким образом, разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь ст. ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Бутырского районного суда г. Москвы от 13 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Ипотечный брокер" в лице представителя Галиева Р.С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: